РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2017 года с. Песчанокопское

Песчанокопский районный суд Ростовской области в составе судьи Толмачевой Н.Р.,

при секретаре Черновой Н.Н., 

с участием представителя истца Администрации Песчанокопского сельского поселения – ФИО1, ФИО2, 

представителя ответчика ФИО3- ФИО4, 

представителя ООО «Парк» - ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-102/17 по исковому заявлению Администрации Песчанокопского сельского поселения к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску ФИО3 к Администрации Песчанокопского сельского поселения Песчанокопского района Ростовской области о компенсации затрат, произведенных в связи с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Песчанокопского сельского поселения Песчанокопского района Ростовской области обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором с учетом увеличения иска от 21.07.2017 года просит суд : 

1. взыскать с ответчика в пользу муниципального образования «Песчанокопское сельское поселение» задолженность по арендной плате в размере 240 009 рублей 02 копейки; 2) расторгнуть договор аренды № от 01.12.2014 года, заключенный между истцом и ответчиком.

В обоснование иска Администрация Песчанокопского сельского поселения указала, что 01.12.2014 года между Администрацией Песчанокопского сельского поселения Песчанокопского района Ростовской области и ФИО3 заключен договор аренды №174 от 01.12.2014 года нежилого помещения №2, 3, 4, 5, 6, 7 административного здания, общей площадью 90,0 кв.м., расположенного 

<

адрес>, находящегося в муниципальной собственности Песчанокопского сельского поселения. В соответствии с п.3.2 договора ответчик обязался ежемесячно в срок не позднее 10-го числа каждого месяца производить арендные платежи в размере 10 000 рублей. За просрочку арендных платежей п.5.2 договора установлена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки. Пунктом 4.1.1. договора также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды при использовании недвижимого имущества не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора. В нарушение указанных условий договора ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей свыше 14 месяцев. ФИО3 были направлены претензии (№1439 от 19.11.2015 года, от 12.06.2016 года, №58 от 25.01.2017 года) с предложением о погашении задолженности и о расторжении договора, которые оставлены без ответа.

Общая задолженность ФИО3 по состоянию на 21.07.2017 года составляет согласно приложенному расчету от 21.07.2017 года 240 009 рублей 02 копейки. Согласно п.3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором без учета НДС ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления на счет муниципального образования «Песчанокопское сельское поселение». Данные условия договора ФИО3 не соблюдаются. Ссылаясь на ст.309, п.2 ст.450, ст.606, ст.614, п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ, истец считает исковые требования обоснованными. (том 1 л.д. 4-8, том 2 л.д. 1-2)

30. 03.2017 года к производству суда принят встречный иск ФИО3 к Администрации Песчанокопского сельского поселения, в котором ФИО3, с учетом изменений от 29.08.2017 года просит суд :

- обязать Администрацию Песчанокопского сельского поселения Ростовской области произвести зачет неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных в процессе создания неотделимых улучшений арендованного имущества нежилых помещений №2, 3, 4, 5, 6, 7 административного здания, общей площадью 90 кв.м., находящегося 

<

адрес> стоимостью 234 831 рублей за период аренды с декабря 2014 года по август 2017 года в размере 202662 рублей 56 копеек;

- Взыскать с администрации Песчанокопского сельского поселения Песчанокопского района Ростовской области в пользу ФИО3 компенсацию затрат, связанных с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества в процессе капитального ремонта нежилых помещений №2, 3, 4, 5, 6, 7 административного здания, общей площадью 90 кв.м, находящегося 

<

адрес>, в размере 32 168, 44 рублей. 

Взыскать с администрации Песчанокопского сельского поселения Песчанокопского района Ростовской области в пользу ФИО3 сумму неосновательного обогащения, возникшего из стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества нежилых помещений №2, 3, 4, 5, 6, 7 административного здания, общей площадью 90 кв.м, находящегося 

<

адрес>, в размере 300 000 рублей. 

В обоснование встречного иска ФИО3 указала, что с 19.12.2015 года она не является индивидуальным предпринимателем. Договор аренды №174 недвижимого имущества от 01.12.2014 года заключен с ней, как с физическим лицом. Согласно договору аренды Администрация Песчанокопского сельского поселения передала ей в аренду нежилые помещения №2, 3, 4, 5, 6, 7 административного здания, общей площадью 90,0 кв.м., расположенного 

<

адрес>, договором установлен годовой размер арендной платы в размере 120000 рублей, сумма ежемесячного платежа составляет 10000 рублей. Приложением №1 к договору аренды недвижимого имущества №174 от 01.12.2014 года является акт приема-передачи недвижимого имущества от 01.12.2014 года, согласно которому переданное имущество представляет собой одноэтажное отдельно стоящее нежилое помещение, расположенное на территории парка «Культуры и отдыха» в 

<

...> года постройки. Высота потолков 2,5 м. Физическое состояние удовлетворительное. Имеется электроосвещение, отопление, водопровод сетевой, газоснабжение сетевое, канализация. Стены кирпичные, перегородки кирпичные, полы дощатые, перекрытие – железобетонные сборные плиты, кровля-асбестоцементная. Договор аренды заключен по результатам проведения аукциона. При этом, извещение о проведении торгов № (с датой создания извещения 24.10.2014 года) на момент проведения торгов содержало следующую информацию: общая информация по лоту: тип имущества: помещение, вид собственности: муниципальная; реестровый №. Описание и технические характеристики: литер А, общей площадью 90 кв.м., оборудованное столом, стульями, линиями Интернет и телефонной связи, фундамент бетонный ленточный, стены, перегородки кирпичные перекрытия бетонные, этажность 1, крыша шиферная, полы дощатые, отделка – оштукатурено. Коммуникации: электроосвещение, отопление, водопровод, канализация, подъездные пути с твердым покрытием. Целевое назначение: размещение объекта торговли или точки общественного питания. Местоположение: 

<

адрес>. Обременение: приобретение и установка входной уличной двери – 1 шт., покраска фасадной части здания – 100 кв. м., изготовление навеса перед входом в здание – 18 кв.м., обустройство канализации и сливной ямы – 3 куб.м., изготовление бетонного парапета перед входом в здание 18 кв.м., бетонирование уличной площадки перед входом в здание – 150 кв.м.; приобретение и установка уличного мусорного контейнера 1 шт., выполнение данных видов работ в течение 1 месяца с момента заключения договора аренды имущества. Таким образом, на момент заключения договора арендодателем фактически было согласовано выполнение работ по улучшению арендуемого имущества, а именно: изготовление навеса перед входом в здание - 18 кв.м., обустройство канализации и сливной ямы – 3 куб.м., изготовление бетонного парапета перед входом в здание 18 кв.м., бетонирование уличной площадки перед входом в здание 18 кв.м, бетонирование уличной площадки перед входом в здание – 150 кв.м; приобретение и установка уличного мусорного контейнера 1 шт. Был предусмотрен точный срок выполнения вышеперечисленных работ – 1 месяц с момента заключения договора аренды. На ФИО3 была возложена обязанность несения затрат на улучшение арендуемого имущества. Следуя принятым на себя обязательствам арендатор выполнила работы, согласованные арендатором в полном объеме, что подтверждается отсутствием претензий администрации к ФИО3 с момента заключения договора аренды по настоящее время, а также заключением судебной строительно-технической экспертизы № 429/17 от 16.06.2017 года. Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-11737/14 года от 25.07.2014 года установлено, что между администрацией Песчанокопского сельского поселения (арендодатель) и Г.В. заключен договор аренды нежилого помещения от 19.11.2010 года №176. По условиям договора в аренду переданы нежилые помещения №2, 3, 4, 5, 6, 7 административного здания. Площадью 90 кв.м., расположенное 

<

адрес>, для размещения объекта торговли и общественного питания. 16.03.2012 года между Г.В. и ИП Р.В. заключено соглашение об уступке прав требования №1 по договору аренды нежилого помещения от 19.11.2010 года №176. Данным решением договор аренды нежилого помещения от 19.11.2010 года №176 был расторгнут. На момент уступки прав по договору аренды Г.В. были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества, за которые Р.В.произвел оплату в размере 314000 рублей. Улучшения имущества согласно договору купли-продажи от 15.03.2012 года произведены за счет приобретения и установки следующего имущества: - унитаз-компакт «Оптима», Лобня размер (д*ш* в см):64*43*77, цвет: белый; 1 шт., стоимостью 2681 руб.; мойка для кухни «Strit S» IDDIS «полированная» размер: 585 х 485х180 мм, антишумовое покрытие Silenon, материал: нержавеющая сталь; 1 шт., стоимостью 3730 руб.;раковины 2 шт., общей стоимостью 14000 руб.; плита газовая «Гефест»; 1 шт., стоимостью 12990 рублей; трубы водопроводные металлопластиковые HENCO RIXс 1» (26 мм)/50м; 50 шт., общей стоимостью 9690 руб.; профиль ППН 27*28 L3m, ДСП 16 мм 1750*1500; стоимостью 1911 руб., 1800 руб.;двери межкомнатные; 4 шт., стоимостью 12000 руб.; дверь деревянная входная золотистый дуб; 1 шт., стоимостью 6500 руб.; металлический уголок 30х50 мм, 20 м., стоимостью 2300 руб.; доска (40); 10 м., стоимостью 5400 руб.;потолок натяжной 70 кв.м., стоимостью 7000 руб.; плинтус потолочный из полиуритана 23 м., стоимостью 1568 руб.;замазка «Герметик Стиз А» (картуш 440 гр.)» 9 банок, стоимость. 720 руб.;ручки дверные Nora-M; 10 штук, стоимостью 17770 руб.;замок врезной Palladium 2000 хром; 2 шт., стоимостью 2842 руб.; Обои «Рогожка» 95328-1 A.S. CREATION ANDORA 70 кв.м, стоимостью 14420 руб.;светильники, 2 шт., стоимостью 5998 руб.;трубы канализационные 15 м., стоимостью 960 руб.;плитка кафельная; 40 шт., стоимостью 15400 руб.;фанера под линолеум, 100 кв.м., стоимостью 20000 руб.;линолеум 100 кв.м., стоимостью 30 000 руб.;плинтуса с дюбель-каналом, 150 м., стоимостью 17500 руб.; гипсокартон 30 шт., стоимостью 10500 руб.;смесители, 3 шт., стоимостью 7500 руб.; автоматы 10 шт., 10 000 руб.;коробка 1 шт., стоимостью 500 руб.;счетчик1 шт., 3430 руб.;грунтовка 8 канистр по 5 л., стоимостью 3120 руб.; краска масляная цвет «Венге» коричневая 10 шт., 1150 руб.;лак бесцветный 5 банок, стоимостью 1350 руб.;розетки двойные ЕВРО 10 шт., стоимостью 2170 руб.;выключатели двойные ЕВРО, 5 шт., стоимостью 2600 руб.;кабель-канал на телефон, стоимостью 384 руб.;шурупы, 250 шт., стоимостью 500 руб.;водоэмульсионная краска Святозар EURO 2 (ЕВРО 2) водоэмульсионная краска для стен и потолков, 150 л., стоимостью 37400 руб.; Ariston ABS ANDRIS LUX 30 – настенный накопительный электрический водонагреватель компактного размера, 2 шт., 15940 руб.; рейка, 96 м., стоимостью 10275 руб.Всего на сумму 314000 рублей. Указанное оборудование и строительные материалы были вложены в недвижимое имущество в качестве неотделимых улучшений. ИП Р.В. передал материальные ценности арендатору ФИО3 по акту приема-передачи от 01.12.2014 года и получил за него 300 000 рублей с учетом амортизации неотделимых улучшений за период с июля 2014 года по декабрь 2014 года. В результате выполнения вышеперечисленных работ объект стал пригодным для эксплуатации в качестве кафе, в связи с чем заявлено о взыскании в пользу ФИО3 суммы 300 000 рублей, оплаченной ею ФИО5. С учетом того, что ФИО3 по договору аренды за период с 01.12.2014 года по 01.09.2917 года оплатила 117337,44 рублей, а должна была оплатить за 32 месяца 320 000 рублей, ее задолженность по арендной плате составляет 202 662 рублей 56 копеек. Так как ФИО3 произведены улучшения арендованного имущества на сумму 234 831 рублей, а ее задолженность составляет 202662,56 рублей, в иске заявлено о взаимозачете указанных требований и взыскании с администрации Песчанокопского сельского поселения разницы в сумме 32 168 рублей 44 копейки. ( том л.д. 43-49, том 2 л.д. 45-51)

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску – ФИО1, ФИО2 поддержали исковые требования в полном объеме, возражают против удовлетворения встречного иска ФИО3

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску – ФИО3 – ФИО4 возражает против удовлетворения иска Администрации Песчанокопского сельского поселения, поддерживает встречный иск ФИО3.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика – ООО «Парк» - ФИО4 считает встречные исковые требования ФИО3 обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Заслушав стороны, рассмотрев материалы дела, суд находит исковые требования Администрации Песчанокопского сельского поселения к ФИО3, подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО3 к Администрации Песчанокопского сельского поселения подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 650 - 651 ГК РФ по договору аренды здания арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения не влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Согласно договору аренды № 174 недвижимого имущества от 01 декабря 2014 года Администрация Песчанокопского сельского поселения Песчанокопского района Ростовской области предоставила в аренду ФИО3 нежилые помещения №2,3,4,5,6,7 административного здания, общей площадью 90 кв.м., находящееся 

<

адрес>, под объект торговли или общественного питания, в границах, указанных в кадастровом паспорте имущества, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью. 

В соответствии с п.1.2 договора срок аренды – 5 лет с момента государственной регистрации договора в Песчанокопском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области. 

В соответствии с п.3.1-3.5 договора годовой размер арендной платы составляет 120 000 рублей согласно итогового протокола о проведении аукциона. Сумма ежемесячного платежа составляет 10 000 рублей. Арендная плата вносится Арендатором без учета НДС ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа каждого месяца путем перечисления на счет муниципального образования «Песчанокопское сельское поселение» по реквизитам, указанным в договоре. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Размер арендной платы за использование муниципального имущества подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о Федеральном бюджете на финансовый год. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомлений к Договору в одностороннем порядке. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрена обязанность Арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору выплачивать Арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Договор зарегистрирован в ЕГРП 16.12.2014 года за № (л.д. 9-12,77)

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.12.2014 года Песчанокопское сельское поселение передало, а ФИО3 приняла в аренду сроком на 5 лет следующее недвижимое имущество: нежилые помещения ком.№2- 42 кв.м., ком.№3- 4,5 кв.м., ком.№4-1,5 кв.м., ком№5- 1,5 кв.м., ком.№6- 4,5 кв.м., ком.№7 – 36 кв.м. литер А, общей площадью 90,0 кв.м.. Техническое состояние помещений: имущество представляет собой одножтажное отдельно стоящее нежилое помещение, расположенное на территории парка «Культуры и отдыха» 

<

...> года постройки. Высота потолков 2,5 метра. Физическое состояние удовлетворительное. Имеется электроосвещение, отопление, водопровод сетевой, газоснабжение сетевое, канализация. Стены кирпичные, перегородки кирпичные, полы дощатые, перекрытие – железобетонные сборные плиты, кровля- асбестоцементная. ( л.д. 13)

Поскольку акт приема-передачи подписан 01.12.2014 года, согласно п. 3.4 арендная плата исчисляется с указанной даты, т.е. с 01.12.2014 года. 

Из материалов дела и объяснений представителей истца и ответчика следует, что ФИО3 оплачивала арендную плату по договору № 174 от 01.12.2014 года в следующем порядке: 15 мая 2015 года внесено в счет арендной платы – 14625 рублей (л.д. 23), 20.05.2015 года – 30213,71 рублей (л.д. 24), 17.06.2015 года – 10 000 рублей; 07.12.2015 года – 52 398, 73 рублей (л.д. 26)21.04.2016 года – 19 500 рублей, всего: 126 737 рублей 44 копейки ( л.д. 27).

Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Истцом представлены претензии, свидетельствующие о предъявлении истцом ответчику в течение срока договора аренды требования о выплате задолженности по арендной плате. Согласно претензии от 19.11.2015 года №1439 было предъявлено требование о выплате долга по состоянию на 19.11.2015 года в сумме 50 000 рублей и выплате пени в сумме 2 398,73 рублей, всего 52 398,73 рублей. (л.д. 19). Согласно претензии от 12.07.2016 года предъявлено требование об оплате задолженности по состоянию на 10.07.2016 года за пять месяцев в сумме 55 338,71 рублей, а также пени в сумме 9 891,13 рублей, всего: 55 338 рублей 71 коп (л.д. 20). Согласно претензии от 25.01.2017 года № 58 предъявлено требование о выплате долга в сумме 135 988 рублей 40 копеек, пени в сумме 13762 рублей 02 копейки, всего: 149 750,42 рублей, заявлено о расторжении договора в случае неудовлетворения претензии. (л.д. 21). 

Представленный истцом расчет задолженности ФИО3 по арендной плате, согласно которому задолженность по арендной плате по состоянию на 21.07.2017 года составляет 199 329 рублей 21 коп, а по неустойке 40 679 рублей 81 коп, всего: 240009 рублей 02 копейки, проверен судом, признан правильным. ( том 2 л.д. 3-22) 

Доводы ответчика о том, что в указанном расчете неправильно рассчитана неустойка, что имеет место начисление процентов на проценты, являются необоснованными. Проверив расчет начисления неустойки, суд установил, что при расчете неустойки истцом учтены суммы, поступившие от ФИО3 15.05.2015 года, 20.05.2015 года, 17.06.2015 года, 07.12.2015 года, 21.04.2016 года, при определении общей суммы неустойки суммированы неустойки, рассчитанные на указанные даты и на 19.06.2017 года, в данном расчете отсутствует начисление процентов на проценты.

Также суд не соглашается с доводами представителя ФИО3 об отсутствии у истца права требовать от ответчика оплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы. Данное право истца установлено условиями договора аренды № 174 от 01.12.2014 года, а факт нарушения ФИО3 сроков оплаты арендной платы установлен в судебном заседании. То обстоятельство, что ФИО3 произведены неотделимые улучшения арендованного здания, не освобождало ее от исполнения условий договора ( пункт 3.1-3.5 ) по ежемесячному внесению арендной платы. Суду не представлено доказательств наличия какого-либо соглашения между сторонами о том, что ФИО3 освобождается от уплаты арендной платы на определенный срок в связи с тем, что произвела улучшения арендованного здания. 

При таких обстоятельствах суд признает правомерными и основанными на условиях договора аренды требования администрации Песчанокопского сельского поселения о взыскании с ФИО3 неустойки, предусмотренной договором, за нарушение сроков внесения арендной платы. 

В связи с тем, что в судебном заседании установлено, что ФИО3 имеет задолженность перед истцом по выплате арендной платы и неустойки в общей сумме 240 009 рублей 02 копейки, исковые требования о взыскании указанной суммы с ФИО3 подлежат удовлетворению. 

Также суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Администрации Песчанокопского сельского поселения о расторжении договора аренды № 174 от 01.12.2014 года.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа от другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. 

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 4.1.1 Договора № 174 от 01.12.2014 года, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено право истца – Арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора. 

Из претензии от 12.07.2016 года следует, что ФИО3 было предложено добровольно погасить задолженность по арендной плате, указано, что в противном случае будет заявлен иск о расторжении договора аренды. 

Поскольку в судебном заседании установлено, что ФИО3 нарушала условия договора о ежемесячном внесении арендной платы по договору № 174 от 01.12.2014 года, в настоящее время имеет задолженность по арендной плате более чем за 19 месяцев, о расторжении договора была предупреждена претензионным письмом, суд приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных п.4.1.1 договора, для досрочного расторжения указанного договора аренды.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО3 о взыскании с Администрации Песчанокопского сельского поселения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, суд учитывает следующее. 

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В обоснование встречного иска ФИО3 указано на то, что в арендованном помещении ею были произведены работы на сумму 234 831 рублей, а именно: изготовление навеса перед входом в здание – 18 кв.м., обустройство канализации и сливной ямы – 3 кб, изготовление бетонного парапета перед входом в здание – 18 кв.м, бетонирование уличной площадки перед входом в здание – 150 кв.м., приобретение и установка уличного мусорного контейнера 1 шт. 

То обстоятельство, что указанные работы выполнены ФИО3, не оспаривается ответчиком и подтверждено заключением судебной строительно-технической экспертизы № 429/17 от 16.06.2017 года, проведенной по инициативе ФИО3.(л.д. 186-216)

Проведение Арендатором указанных работ согласовано с Арендодателем – Администрацией Песчанокопского сельского поселения, что подтверждается документацией о проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества. (л.д. 124, 138-140), в которой указаны требования к объему, перечню и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении имущества, права на которое передаются по договору: приобретение и установка входной уличной двери – 1шт; покраска фасадной части здания – 100 кв.м., изготовление навеса перед входом в здание – 18 кв.м., обустройство канализации и сливной ямы – 3 куб.м., изготовление бетонного парапета перед входом в здание- 150 кв.м., приобретение и установка уличного мусорного контейнера – 1 шт; выполнение данных видом работ в течение 1 месяца с момента заключения договора аренды. 

Доводы представителя Администрации Песчанокопского сельского поселения о том, что выполнение указанных строительных работ является частью платы за аренды, суд признает несостоятельными.

Согласно ст. 421 ГПК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 614 ГК РФ порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из содержания документации о проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества : нежилых помещений №2,3,4,5,6,7 административного здания, расположенного 

<

адрес>, а также из договора аренды № 174 от 01.12.2014 года, заключенного по результат данного аукциона между истцом и ответчиком, следует, что арендная плата состоит из ежемесячных платежей в размере 10 000 рублей, которые подлежат оплате путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Стоимость улучшений указанного здания, которые производятся арендатором, не указана в договоре в качестве оплаты за пользование арендованным имуществом, а потому доводы представителей Администрации Песчанокопского сельского поселения о том, что улучшения здания произведены арендатором в качестве оплаты за аренду здания, являются необоснованными. 

Также суд не может согласиться с доводами представителей истца по первоначальному иску, что указание в конкурсной документации на необходимость выполнения определенных строительных работ в арендованном здании, являлось обременением, т.е. обязательным условием, которое должно было быть выполнено арендатором безвозмездно, без права взыскания стоимости указанных улучшений в соответствии со ст. 623 ГК РФ, поскольку в договоре аренды отсутствует указание на данное условие. 

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что в данном случае имеются основания для взыскания с Администрации Песчанокопского сельского поселения в пользу ФИО3 стоимости произведенных ею улучшений арендованного здания, расположенного 

<

адрес>, в сумме 234 831 рублей, поскольку в судебном заседании установлено следующее.

Проведение работ по установке входной уличной двери ; покраске фасадной части здания ; изготовлению навеса перед входом в здание; обустройству канализации и сливной ямы; изготовлению бетонного парапета перед входом в здание; приобретению и установке уличного мусорного контейнера были согласованы путем принятия арендатором условий, предложенных Арендодателем в документации на проведение аукциона на заключение договора аренды.

Факт проведения указанных работ и их стоимость подтверждена заключением строительной экспертизы, проведенной в рамках дела.

Договор аренды прекращен в связи с его расторжением по инициативе Арендодателя.

В связи с наличием условий, предусмотренных ст. 623 ГК РФ, для взыскания стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного здания, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО3 о взыскании с Администрации Песчанокопского сельского поселения в ее пользу стоимости неотделимых улучшений в сумме 234 831 рублей.

Требования ФИО3 о взыскании в ее пользу стоимости неотделимых улучшений в сумме 300 000 рублей, которые были произведены лицами, ранее арендовавшими указанное здание, а именно Г.В., Р.В., и приобретены ФИО3 по акту от 01.12.2014 года у ИП Р.В., не подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные договором либо законом для взыскания с собственника здания – Администрации Песчанокопского сельского поселения в пользу арендатора ФИО3 стоимости работ, которые ранее были произведены прежними арендаторами здания, которые перепродавали друг другу материальные ценности, размещенные ими в здании в 

<

адрес>.

Представленные ФИО3 договоры, согласно которым ИП Р.В. приобрел у Г.В. товарно-материальные ценности (том 1 л.д. 54-57, не являются основанием для взыскания в пользу ФИО3 каких-либо денежных средств с Администрации Песчанокопского сельского поселения. 

Представитель ФИО3 в судебном заседании подтвердила, что отсутствует какое-либо соглашение между Администрацией Песчанокопского сельского поселения и ИП Р.В. об определении стоимости неотделимых улучшений в спорном здании, а также о переходе к ФИО3 права требовать от Администрации Песчанокопского сельского поселения стоимости данных улучшений. 

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Во встречном иске ФИО3 содержится заявление о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных ФИО3 в арендованном здании, подлежащих взысканию с Администрации Песчанокопского сельского поселения, в счет оплаты ФИО3 арендной платы за период с декабря 2014 года по август 2017 года. 

В связи с наличием заявления стороны о взаимозачете требований, учитывая, что требования истца и ответчика являются однородными, суд считает возможным произвести взаимозачет требований истца и ответчика, путем зачета обязательства Администрации Песчанокопского района по возмещению ФИО3 стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 234 831 рублей с обязательством ФИО3 по выплате Администрации Песчанокопского сельского поселения арендной платы в сумме 240 009 рублей, 02 копейки, в результате чего с ФИО3 в пользу Администрации Песчанокопског сельского поселения подлежит взысканию арендная плата в сумме 5 178 рублей 02 копейки. 

В связи с тем, что задолженность ФИО3 по арендной плате с учетом неустойки составляет 240 009 рублей 02 копейки, а не 202662 рублей 56 копеек, как указано во встречном иске, в результате взаимозачета в счет долга по арендной плате стоимости неотделимых улучшений образуется задолженность ФИО3 в сумме 5 178 рублей 02 копейки, в связи с чем не имеется основания для удовлетворения требований встречного иска о взыскании в пользу ФИО3 суммы 32 168 рублей 44 копейки. 

При распределении судебных расходов суд учитывает положения ст. 98, 103 ГПК РФ, а также степень удовлетворения исковых требования сторон.

Поскольку администрация Песчанокопского сельского поселения при подаче иска о взыскании долга по арендной плате и расторжении договора была освобождена от уплаты государственной пошлины, с ФИО3 в доход бюджета Песчанокопского района подлежит взысканию государственная пошлина от размера взысканной суммы, а также за требование о расторжении договора в соответствии со ст. 333.19 НК РФ в сумме 5900,09 рублей.

В связи с тем, что встречные исковые требования ФИО3, освобожденной от уплаты государственной пошлины в связи с наличием инвалидности, удовлетворены в сумме 234 831 рублей, с администрации Песчанокопского сельского поселения в доход бюджета Песчанокопского района подлежит взысканию государственная пошлина от указанной суммы в размере 5 548,31 рублей, в пользу ФИО3 расходы на оплату экспертизы в сумме 12 500 рублей, и в пользу экспертного учреждения расходы на оплату экспертизы в сумме 12 500 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 56, 195-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Песчанокопского сельского поселения к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 174 от 01.12.2014 года, заключенный между Администрацией Песчанокопского сельского поселения и ФИО3 относительно нежилых помещений № 2,3,4,5,6,7 административного здания общей площадью 90 кв.м., находящегося 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу Администрации Песчанокопского сельского поселения задолженность по арендной плате по договору аренды № 174 от 01.12.2014 года за период с 01.12.2014 года по 20.07.2017 года в сумме 240 009 рублей 02 копейки, с учетом взаимозачета требований ФИО3 о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 234 831 рублей, окончательно взыскать с ФИО3 в пользу Администрации Песчанокопского сельского поселения задолженность по арендной плате в сумме 5 178 рублей 02 копейки. 

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета Песчанокопского района государственную пошлину в сумме 5900,09 рублей.

Встречные исковые требования ФИО3 к Администрации Песчанокопского сельского поселения Песчанокопского района Ростовской области о компенсации затрат, произведенных в связи с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества удовлетворить частично. 

Произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, которые произведены ФИО3 в арендованном по договору № 174 от 01.12.2014 года помещении, расположенном 

<

адрес>, в сумме 234 831 рублей, в счет задолженности ФИО3 по оплате арендной платы за период с 01. 12.2014 года по 20.07.2017 года в сумме 240 009 рублей 02 копейки.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с Администрации Песчанокопского сельского поселения в доход бюджета Песчанокопского района Ростовской области государственную пошлину в сумме 5 548,31 рублей.

Взыскать с Администрации Песчанокопского сельского поселения в пользу ФИО3 расходы на оплату экспертизы в сумме 12 500 рублей.

Взыскать с Администрации Песчанокопского сельского поселения в пользу ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» экспертные расходы в сумме 12 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Песчанокопский районный суд.

Решение принято в окончательной форме 1 сентября 2017 года. 

Судья Н.Р.Толмачева