РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2017 года г.Тула

Пролетарский районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Самозванцевой Т.В., 

при секретаре Артамоновой С.И.,

рассмотрев в здании Пролетарского районного суда г.Тулы в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2087/2017 по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на предмет залога,

установил:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по договору займа в сумме 566 316,88 руб, обращении взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, расходов по оплате госпошлины в сумме 20 863,17 руб, обосновывая свои требования тем, что в соответствии с условиями договора займа от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1, ФИО2 и ФИО3 Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования предоставил кредит в размере 1 120 000 руб. на срок 144 месяца с взиманием процентов за пользование кредитом 11,7 % годовых для целевого использования, а именно, для приобретения в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО2 (по ? доле в праве каждому) недвижимого имущества: квартиры, общей площадью 27 кв.м, расположенной на 4 этаже в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Кредит в сумме 1 120 000 руб зачислен на лицевой счет №, открытый на имя ФИО1 в КБ «Экспресс-Тула». В целях обеспечения обязательств заемщика была составлена закладная, согласно которой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оценка предмета залога составляла 1 602 000 руб. На основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ права на закладную перешли Акционерному обществу «АИЖК». ДД.ММ.ГГГГ было произведено переименование истца с Акционерного общества «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» на Акционерное общество «Агентство ипотечного и жилищного кредитования». В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплаты процентов, ответчикам были предъявлены требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств, однако, данное требование ответчиками не исполнено. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору составляет 566316,88 руб из которых: 532 394,58 руб – кредит; 29 038,58 руб – плановые проценты за пользование кредитом; 4 883,72 руб – задолженность по пени. Поскольку ответчики не выполнили обязательства по договору займа, истец, руководствуясь п.1 ст. 348 ГК РФ, считал возможным обратить взыскание на заложенное имущество, указанное в закладной. 

Представитель истца - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Ответчики ФИО1, ФИО2, извещенные о времени и месте судебного заседания не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела извещены своевременно в соответствии с требованиями ст. ст. 113-116 ГПК РФ. 

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 просила в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку договор кредитования заключен с Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования, исковое заявление подано АО «АИЖК». 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что требования подлежат удовлетворению частично. Не возражал против взыскания денежных средств. Возражал против удовлетворения исковых требований в части расторжения кредитного договора и обращения взыскания на предмет ипотеки. Ему, ФИО2 и ФИО3 Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования был предоставлен кредит в размере 1 120 000 рублей на срок 144 месяца под 11,7 % годовых для приобретения в общую долевую собственность по ? доли в праве каждому – ему и ФИО2 квартиры площадью 27 кв.м. Денежные средства были получены, квартира приобретена. Последние 6 месяцев он не выполнял обязательства по погашению кредита в связи с семейными обстоятельствами. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме. Указывал что договор кредитования заключен с Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования, исковое заявление подано АО «АИЖК». Квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, была приобретена по ? доли в праве им и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Ежемесячный платеж по кредиту составлял 9 189 рублей. В ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен последний платеж. С ДД.ММ.ГГГГ обязательства не исполняли по погашению кредита в связи с семейными обстоятельствами. Считал, что задолженность по кредиту существует. Указал, что с оценкой стоимости квартиры, произведенной истцом, согласен, оспаривать не намерен. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Регионального фонда развития жилищного и ипотечного кредитования по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, указал, что разрешение исковых требований оставляет на усмотрение суда. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и ФИО1, ФИО2, ФИО3 заключен договор займа №. Согласно указанному договору заемщикам предоставлен кредит для целевого использования – приобретения в собственность ФИО1 и ФИО2 (по ? доле в праве) квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 120 000 рублей на срок 144 месяца, под 12,83 % годовых. В отношении данной квартиры было оформлено обременение в виде ипотеки в силу закона, как способа обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. В тот же день права Регионального фонда как залогодержателя в силу закона удостоверены закладной. Закладная оформлена надлежащим образом и содержит все необходимые данные о залогодателе. 

Согласно п. 4.1.1., 4.1.2. договора займа, заемщики обязуются возвратить полученный займ и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии), осуществлять платежи в счет возврата займа и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В соответствии с п. 4.4.1. договора займа займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но не уплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения заемщиком его обязательств по погашению кредита, и/или уплате процентов, и/или неустойки и/или иных обязательств.

Согласно п. 4.4.3. договора займа займодавец имеет право потребовать расторжения настоящего договора и возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями настоящего договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) при существенном нарушении заемщиками условий настоящего договора, в том числе в случаях:

а) нецелевого использования заемщиками займа, 

б) неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиками любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, договором купли-продажи квартиры,

в) обнаружения займодавцем недостоверной и/или заведомо ложной информации в предоставленных заемщиками документах для получения займа. 

В соответствии с п. 4.4.4. договора займа займодавец имеет право уступить права требования по настоящему договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной. 

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3 были ознакомлены и согласны с информацией о полной стоимости займа и порядком его расчета, а также с информацией о полной сумме, подлежащей выплате заемщиками по договору займа, с графиком ежемесячных платежей, в связи, с чем обязаны ежемесячно уплачивать истцу в счет возврата займа определенную сумму задолженности и проценты за каждый месяц пользования денежными средствами.

Однако в нарушение условий договора, ответчики принятые на себя обязательства не исполняют, в связи, с чем образовалась задолженность.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч. 1 ст. 810 ГК РФ в случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или соответственно, в любой момент в пределах срока. 

Из договора № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» и Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования заключили договор купли-продажи закладных. Согласно акту приема-передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ закладная должника ФИО1 передана ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию».

На закладной имеется отметка о смене владельца закладной. Указано, что права на закладную переданы. Владельцем закладной является «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию». Сделка по передаче прав на закладную – договор купли-продажи закладных №. 

Согласно ч. 2 ст. 48 ГК РФ передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. 

Таким образом, истец является правопреемником Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. Передача прав по закладной состоялась на основании договора купли-продажи закладной. 

Каких-либо сведений, свидетельствующих о предъявлении к ответчикам требований по взысканию задолженности по договору займа № иными, кроме истца, лицами, в материалах дела не содержится. 

В связи с систематическим неисполнением ответчиками своих обязательств по погашению долга и уплате процентов, истец потребовал в срок – не позднее ДД.ММ.ГГГГ досрочно погасить всю сумму кредита в размере 532 394,58 руб, уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, а также иные суммы, предусмотренные кредитным соглашением.

Однако данное требование заемщиками выполнено не было, в связи с чем, истец обратился в суд с данным иском.

Согласно ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору предусмотренную законом или договором неустойку. 

В соответствии со ст. 811, 819 ГК РФ, в случае если заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ со дня, когда она должна быть возвращена, до дня ее возврата кредитору независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ. 

Пунктом 5.2., 5.3. договора займа предусмотрено, что при нарушении срока возврата займа, уплаты начисленных за пользование займом процентов заемщики уплачивают неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа.

Истцом в обоснование заявленного требования представлен расчет задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, который был проверен в ходе судебного заседания. Представленный расчет, по мнению суда, является верным. 

Вместе с тем, согласно сведениям и расчету задолженности истца, задолженность ответчиков на ДД.ММ.ГГГГ (в связи с частичной оплатой задолженности в ходе рассмотрения дела) составляет 515 780 рублей 84 копейки, из которых: 502 914, 92 рублей – основной долг, 3 144, 72 рублей – задолженность по процентам, 9 721, 20 рублей – задолженность по пени.

Таким образом, взысканию с ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3 подлежит взысканию задолженность по договору займа в размере 515 780 рублей 84 копейки солидарно.

Разрешая требование АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороны, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из ч. 2 ст. 452 ГК РФ следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом ответчикам направлялось ДД.ММ.ГГГГ требование о досрочном погашении всей суммы задолженности. Ответ не был получен.

Анализируя и оценивая в совокупности обстоятельства и доказательства по делу, суд считает, что установление факта неисполнения заемщиками условий договора займа является существенным нарушением договора, в связи с чем, требование о расторжении договора займа, заключенного с ответчиками, суд находит обоснованным, правомерным и подлежащим удовлетворению.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с ч. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении 

Статьей 337 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ, представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, подтверждается, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом п. 5 закладной определено, что залоговая стоимость квартиры составляет 1 602 000 руб. 

Статья 348 ГК РФ устанавливает основания обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. 

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке п. 3 ст. 350 ГК РФ.

Данных, свидетельствующих о прекращении залога, предусмотренных ст. 352 ГК РФ, суду не представлено.

Законным владельцем закладной в настоящее время является истец. В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Возможность обращения взыскания на заложенное имущество также предусмотрено договором займа от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.4.4.2. займодавец вправе обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований займодавца в случаях, установленных в п. 4.4.1. настоящего договора.

Данное условие кредитного договора не противоречит положениям ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу подпункта 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету № об оценке квартиры, произведенному ООО «

<

данные изъяты>», составленному ДД.ММ.ГГГГ, следует, что стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 1 186 000 рублей. 

Стороной ответчика не оспаривалась стоимость квартиры, наоборот, ответчик ФИО5 пояснил, что с оценкой стоимости квартиры, произведенной истцом, согласен, оспаривать не намерен. 

У суда отсутствуют основания не доверять указанному отчету, поскольку он сторонами не оспаривался в ходе судебного заседания, сомневаться в его достоверности у суда не имеется, а потому суд находит его полностью отвечающим требованиям статей 59, 60 ГПК РФ. 

Судом достоверно установлено, что ФИО1, ФИО2 и ФИО3 не исполняют обязательства по договору, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения с иском превышает 30 календарных дней, просрочка ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев. 

Данных, свидетельствующих о прекращении залога, предусмотренных ст. 352 ГК РФ, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, принадлежащую ФИО1, ФИО2, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

Определить способ реализации предмета ипотеки, в виде продажи с публичных торгов.

Определить наличную стоимость предмета ипотеки исходя из оценки предмета ипотеки, в соответствии со ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно 948 800 рублей (1 186 000 рублей х 80%).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» уплатило при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 20 863,17 рублей. Понесенные судебные расходы, подлежат взысканию с ФИО1, ФИО2, ФИО3 солидарно.

Рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных исковых требований, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 солидарно задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 515 780 рублей 84 копейки, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 863 рублей 17 копеек. 

Расторгнуть договор займа №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и ФИО1, ФИО2, ФИО3.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога для его реализации с публичных торгов в сумме 948 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд через Пролетарский районный суд г.Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: