дело № 3а-307/2019

УИД 18OS0000-01-2019-000315-38

Решение

Именем Российской Федерации

6 декабря 2019 года г. Ижевск УР

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Бурова А.И.,

при секретаре Токаревой М.В.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя Правительства Удмуртской Республики ФИО3, представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Удмуртской Республике ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее по тексту – административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в УР и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Удмуртской Республике, в котором просит признать незаконным и отменить решение административного ответчика от 19 июня 2019 года № об отклонении заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и определить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, категория земель: 

<

данные изъяты>, виды разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является арендатором земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендной платы. Рыночная стоимость земельного участка значительно ниже кадастровой, и составляет 

<

данные изъяты> рублей.

В ходе рассмотрения административного дела административным истцом заявлен отказ от требования о признании незаконным и отмене решения административного ответчика от 19 июня 2019 года № об отклонении заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Состав ответчиков административным истцом не изменен (л.д. 89).

Определением от 15 октября 2019 года указанный отказ от части требований принят судом, производство по делу в указанной части прекращено (л.д. 94-95).

Определением от 15 октября 2019 года к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Удмуртской Республики и Управление Росреестра по Удмуртской Республике (л.д. 96-100).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 на требованиях настаивал.

Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – ФИО3 против удовлетворения административного иска не возражал, но в размере судебно – оценочной экспертизы. 

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Удмуртской Республике - ФИО4 против удовлетворения административного иска не возражал, но в размере судебно – оценочной экспертизы.

Административный истец ФИО5, иные лица, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка, категория земель: 

<

данные изъяты>, виды разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости внесены 29 декабря 2015 года.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на дату 1 января 2015 года.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), главой III.I Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьёй 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В связи с чем, суд признаёт, что кадастровая стоимость земельного участка, равная рыночной, подлежит установлению на указанную дату, а именно 1 января 2015 года.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту – Комиссия) или решением суда.

При таких обстоятельствах, полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела по правилам главы 25 КАС РФ.

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёт № от 05.05.2019 (далее – Отчет), составленный независимым оценщиком - 

<

данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 

<

данные изъяты> рублей.

В силу предписаний ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с оспариванием представленных административным истцом доказательств, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в Отчёт № от 05.05.2019, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда от 24 октября 2019 года, по ходатайству представителя заинтересованного лица - Администрации МО «Город Можга», назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено 

<

данные изъяты>.

Согласно заключению эксперта № от 21.11.2019, составленному 

<

данные изъяты>, эксперт пришел к выводу о наличии нарушений, которые повлияли на определение итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной Оценщиком в Отчёт № от 05.05.2019, в том числе о несоответствии указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно – правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Выявленные нарушения экспертом подробно указаны в таблице 2.2.3 заключения № от 21.11.2019 (л.д. 160 (оборотная сторона) – 162).

Согласно вышеуказанному заключению эксперта, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 

<

данные изъяты> рублей.

В соответствии с частью 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

По мнению суда, не доверять выводам судебной экспертизы оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, в том числе с визуальным осмотром объекта оценки, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Экспертом при проведении оценки соблюдена процедура исследования объекта оценки, не нарушены положения статьи 49 КАС РФ.

Исходя из положений ст.20 Закона об оценочной деятельности, стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

В соответствии со ст.14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход (метод сравнения продаж). В заключении подробно обоснован отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов, а также других методов оценки в рамках сравнительного подхода.

Отказ от применения иных подходов эксперт мотивировал наличием существующего рынка предложений по земельным участкам данной категории земли. Экспертом были проанализированы периодические издания УР. Имеется достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов, и применения их в расчетах с учетом соответствующих корректировок. Таким образом, эксперт достаточным образом обосновал отказ от применения затратного и доходного подходов, в связи с чем, нарушений требований Федеральных стандартов оценки в данном случае не усматривается.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В заключении эксперта, как того требуют положения пункта 11 ФСО № 7, приведены все необходимые сведения об объекте оценке, его качественные и количественные характеристики, его площадь, вид разрешенного использования, местоположение, представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Эксперт провел максимально полный анализ ценовых предложений в данном сегменте, основными критериями которого были: разрешенное использование, назначение, зона расположения, площадь, вид объекта, категория и назначение.

Экспертом приведен анализ рынка, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

В заключении эксперта описан подбор аналогов для проведения экспертизы. В качестве объектов аналогов были взяты максимально сопоставимые объекты по категории, назначению, местоположению, площади и другим ценообразующим факторам. Все земельные участки, как объект оценки, так и объекты аналоги находятся в Удмуртской Республике. Вся информация об объектах аналогах приведена в описании объектов аналогов, получена из достоверных источников (копии приведены в приложениях к отчету), уточнена и проверена путем идентификации объектов на различных картах. Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, являются сопоставимыми по качественным и количественным характеристикам, предложены к продаже до даты оценки.

По тем критериям, по которым объекты - аналоги отличаются от оцениваемого, эксперт применил выравнивающие корректировки, что свидетельствует об отсутствии нарушений требований Федеральных стандартов оценки.

Нарушений в подборе аналогов судом не установлено.

Кроме того, опрошенный в судебном заседании эксперт 

<

данные изъяты> пояснил, что аналоги им были подобраны исходя их того, что земельные участки с аналогичным видом разрешенного использования в г.Можга отсутствуют, поэтому им были подобраны аналоги за пределами г.Можга с применениями соответствующих выравнивающих корректировок.

Таким образом, экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость спорного земельного участка, эксперт правомерно использовал сравнительный подход, также привел обоснование метода оценки в рамках указанного подхода.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию заключение эксперта № от 21.11.2019 соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 КАС РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об экспертах (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперты предупреждены в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертами; объект исследований и материалы административного дела, представленные экспертам для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт 

<

данные изъяты> является оценщиком I категории, включен в реестр членов СМАО, регистрационный № от 22.08.2007. Ответственность эксперта застрахована в ОАО «АльфаСтрахование», страховой полис № от 22 мая 2019 года, сроком действия по 31 мая 2020 года.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что экспертом при проведении экспертизы не были нарушены принципы однозначности, обоснованности и проверяемости.

Эксперт 

<

данные изъяты>, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, не выйдя за пределы экспертного анализа, оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта, в том числе в установленной экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка, не имеется.

На основании изложенного, суд считает возможным признать заключение эксперта 

<

данные изъяты> № от 21.11.2019 в качестве достоверного, допустимого доказательства и достаточного, подтверждающего несоответствие Отчета об оценке № 5 мая 2019 года, подготовленного оценщиком 

<

данные изъяты>, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года в размере 

<

данные изъяты> рублей, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Суд приходит к выводу о принятии для определения кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка его рыночной стоимости в размере, установленном экспертным заключением 

<

данные изъяты> № от 21.11.2019 по состоянию на 1 января 2015 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение арендной платы, поэтому размер кадастровой стоимости земельного участка непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются обоснованными.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таком положении требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости спорного земельного участка устанавливается равным его рыночной стоимости, определённой в заключение эксперта.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 разъяснено, что датой подачи заявления является дата обращения в суд или в Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В данном случае административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в УР 31 мая 2019 года, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2019 года.

В силу закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, абзацем 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 разъяснено, что административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Аналогичная правовая норма содержится в части 3 статьи 245 КАС РФ.

Как следует из материалов административного дела, оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года, а с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец обратился в суд 20 сентября 2019 года, то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

В соответствии с п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее – Постановление Пленума №28) административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд признает, что надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и Управление Росреестра по Удмуртской Республике. 

При таких обстоятельствах Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в УР и ФГБУ «ФКП Росреестра» по УР надлежащими ответчиками по настоящему делу не являются. В удовлетворении иска к данным ответчикам следует отказать.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка органом кадастрового учёта в государственный кадастр недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 247, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Правительству Удмуртской Республики и Управлению Росреестра по Удмуртской Республике об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное 31 мая 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель: 

<

данные изъяты>, виды разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 1 января 2015 года.

Административное исковое заявление ФИО1 к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Удмуртской Республике и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Удмуртской Республике оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Верховный Суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение составлено 11 декабря 2019 года.

Председательствующий А.И. Буров