Дело № 2-4098/2017

г. Всеволожск

27 ноября 2017 года

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Валькевич Л.В.

при секретаре: Полозовой Д.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Константа Девелопмент Групп», ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи земельного участка, признании права собственности, погашении регистрационной записи об ипотеке, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив в порядке ст.39 ГПК РФ требования, обратился в суд с иском к ООО «Константа Девелопмент Групп», ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора №/В-ЗУ от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, заключенного между сторонами основным договором купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок с условным номером 50, площадью 1240кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> погашении регистрационной записи об обременении (ипотеке) земельного участка с кадастровым номером № и передать истцу земельный участок с условным номером 50, площадью 1240 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> по акту приема-передачи свободным от прав третьих лиц, взыскании неустойки в соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 792 158 рублей 50 копеек, компенсации морального вреда в размере 150000 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей. 

В обоснование требований ссылается на то, что между сторонами был заключен предварительный договор №/В-ЗУ от ДД.ММ.ГГГГ, по которому установлены взаимные права и обязанности сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с условным номером 50, площадью 1240кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957004:806, расположенного по адресу: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово» из состава земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства. 

Оплата полной стоимости земельного участка произведена истцом до подписания основного договора купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора. В установленный предварительным договором срок – до ДД.ММ.ГГГГ ответчик не исполнил принятых на себя обязательств по договору по формированию и регистрации земельного участка, основной договор заключен не был. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору, срок заключения основного договора определен сторонами – не позднее ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени основной договор не заключен, претензия истца от 19.12.2016г., содержащая требования подписать основной договор купли-продажи и передать земельный участок истцу оставлена без ответа.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, в порядке ст. 48 ГПК РФ направила в суд своего представителя ФИО4, которая в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчики - ООО «Константа Девелопмент Групп», ФИО5, ФИО3 в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причин уважительной неявки в суд не представили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

В соответствии с положениями ст.233 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся ответчиков.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, изучив и оценив собранные по делу доказательства из совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Константа Девелопмент Групп» был заключен предварительный договор №/В-ЗУ купли-продажи объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора настоящим договором устанавливаются взаимные права и обязанности сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи земельного участка площадью 1240кв.м. с условным номером 50, являющегося частью земельного участка общей площадью 170 520,0кв.м. с кадастровым номером 47:07:0957004:253, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>из состава земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства.

В соответствии с п. 3.1 предварительного договора стоимость земельного составляет 905 324 рубля. Согласно п. 3.2 договора расчет между сторонами производится до подписания между сторонами основного договора путем внесения покупателем на расчетный счет продавца в соответствии с графиком платежей.

Из материалов дела следует, что истец обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости исполнила в полном объеме. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается. 

В соответствии с п. 2.1.1 предварительного договора ответчик обязался осуществить: процедуру разделения основного участка с постановкой на кадастровый учет вновь образованных участков и получением кадастровых паспортов (выписок); регистрацию права собственности на земельный участок, образованный в результате разделения основного, как отдельный объект недвижимости на себя; снятие обременения, указанного в п. 1.4 настоящего договора, на земельные участки, путем внесения изменений в сведения ЕГРП и получением свидетельств.

Согласно п. 1.5 предварительного договора основной договор купли-продажи земельного участка будет заключен сторонами не позднее 30.12.2015 г. при условии выполнения продавцом своих обязательств, предусмотренных п. 2.1.1 предварительного договора, а также при условии и не ранее выполнения покупателем своих финансовых обязательств, а также при условии членства покупателя в кооперативе. Основной договор должен быть совершен в простой письменной форме путем составления одного документа и подписан сторонами в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу. 

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что в соответствии с условиями предварительного договора он произвел оплату в полном объеме, однако ответчик свои обязательства, установленные п. 2.1.1 предварительного договора, а также обязательства по заключению основного договора не исполнил. Истцом в адрес ответчика направлено требование исполнить предварительный договор надлежащим образом, на которое ответчик не отреагировал, по этой причине истец лишен возможности оформить свое право на земельный участок, что и послужило основанием для обращения за защитой своих нарушенных прав в суд.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, устанавливающуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей на момент заключения договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии состатьей 314настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при это предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 г.).

Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет договора и его цена.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадка будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

С учетом положений заключенного между сторонами договора (предмет, цена, срок действия договора, ответственность сторон) суд считает, что предварительный договор отвечает требованиям по форме и содержанию, предъявленным к договорам купли-продажи недвижимой вещи, положениям статей 549,550,554,555 ГК РФ. Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по предварительному договору путем оплаты приобретаемого объекта недвижимости, в силу статей 12, 309, 310 ГК РФ, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком – требовать защиты своих прав.

Пункт 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

При этом одним, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признанием права является одним из способов защиты гражданских прав. 

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, учитывая, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по предварительному договору путем оплаты денежных средств в объеме стоимости спорного земельного участка, то он вправе рассчитывать на его получение, а при неисполнении обязательств Ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать право собственности истца на земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 г. к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Согласно ч. 3 ст. 23.1 которого в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Исходя из п. 2.1.6 предварительного договора, покупатель обязуется передать земельный участок по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента заключения основного договора купли-продажи.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки заключения основного договора купли-продажи и передачи предварительно оплаченного товара истцу, с ответчика подлежит взысканию неустойка. Приведенный истцом расчет неустойки за период с 08.07.2016 г. по 29.12.2016 г. является арифметически верным, соответствующим условиям предварительного договора, в связи с чем суд с ним соглашается и полагает возможным взыскать в ответчика в пользу истца неустойку в размере 792 158 рублей 50 копеек.

Согласно статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлена вина ответчика в нарушении прав потребителя, суд, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, размер которого с учетом степени разумности и справедливости полагает возможным определить в сумме 10000 руб.

В силу части 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О Защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу вышеизложенного, с учетом нашедшего свое подтверждение факта нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, суд полагает необходимым взыскать штраф в размере 50 % от присужденной суммы, что составляет сумму в 401079, 25 рублей.

Требования истца о погашении регистрационных записей об ипотеке (залоге в силу закона) за № от 11.11.2015г. в пользу ФИО2 и регистрационной записи об ипотеке (залоге в силу закона) за № от 11.11.2015г. в пользу ФИО3, суд считает удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст.38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки (п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Наличие перечисленных законных оснований для прекращения ипотеки истцом не доказано.

Залогодержатели ФИО3 и ФИО2 своего согласия на прекращение залога недвижимости (ипотеки) в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:798, не дали.

Доказательств исполнения обеспеченного залогом обязательства по сделке между ООО «Константа Девелопмент Групп» и ФИО3, ФИО2 в материалах дела не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым в силу положений ст. 94 ГПК РФ относятся расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимые расходы.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Заявляя требования о взыскании судебных расходов, истец, в том числе указывает, что ею понесены расходы по оплате юридической помощи в размере 20000,00 рублей. В подтверждение представила договор №/ЮУ об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО9

Несение ФИО1 данных расходов вызвано необходимостью обращения за судебной защитой нарушенных прав в связи с нарушением ее прав потребителя со стороны ответчика.

Учитывая категорию дела, осуществления представителем истца работы по составлению досудебной претензии и искового заявления, объем участия представителя истца при рассмотрении дела в суде, суд считает разумным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в размере 20000 рублей. 

На сновании ст.103 ГПК РФ с ответчика - ООО «Константа Девелопмент Групп» в пользу ФИО1 следует взыскать государственную пошлину в размере 12253, 24 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199,235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор №/В-ЗУ от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, заключенный между ФИО1 и ООО «Константа Девелопмент Групп» основным договором купли-продажи земельного участка.

Признать за ФИО1, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, право собственности на земельный участок с условным номером 50, площадью 1240 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Взыскать с ООО «Константа Девелопмент Групп» в пользу ФИО1 неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 792158 рублей 50 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей.

В погашении регистрационной записи об ипотеке (залоге в силу закона) за № от 11.11.2015г. в пользу ФИО2 и регистрационной записи об ипотеке (залоге в силу закона) за № от 11.11.2015г. в пользу ФИО3, отказать.

По вступлении решения суда в законную силу отменить меры обеспечения иска: арест на земельный участок № площадью 1240 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, в районе 

<

адрес>, 

<

адрес> запрет Управлению Росреестра по 

<

адрес> совершать регистрационные действия в отношении указанного земельного участка, наложенные определением Всеволожского городского суда от 03.03.2017г.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Л.В. Валькевич