Дело №3a-350/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 18 марта 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 19.02.2020 года обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, указав в обоснование заявленных требований в административном иске следующее.

Он, ФИО1, является собственником объекта недвижимости - нежилого здания магазина с кадастровым номером [номер], общей площадью 828,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположенного по адресу: [адрес].

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость здания составила 10730059 рублей 20 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Истец полагает, что установленная для здания кадастровая стоимость является завышенной и не соответствует ее рыночной стоимости. Так как административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, то завышенная кадастровая стоимость нарушает его право по справедливому налогообложению.

Для определения рыночной стоимости здания он обратился в оценочную компанию ООО «И.В.». Согласно отчету об оценке [номер] рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 828,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположенного по адресу: [адрес], составляет 3880000 (Три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 26 ноября 2016 года.

В административном исковом заявлении ФИО1 просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 828,8 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 3880000 рублей по состоянию на [дата]; установить, что настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН изменений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], а также обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания магазина с кадастровым номером [номер], общей площадью 828,8 кв.м., находящегося по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 3880000 (Три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 26.11.2016 года в соответствии с решением суда.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела в установленном законом порядке. Интересы ФИО1 в суде представляет его представитель ФИО3, действующая на основании доверенности. 

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО1 ФИО3 доводы и требования административного искового заявления поддержала, представила дополнение к отчету об оценке [номер], требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 3880000 рублей с учетом дополнения к отчету. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО2 Ходатайство удовлетворено.

Судом в качестве доказательства принято дополнение к отчету [номер] об оценке объекта капитального строительства - нежилого здания магазина, площадью 828,8 кв.м, количество этажей: 1, расположенного по адресу: [адрес], кадастровый [номер].

В судебное заседание другие лица, привлеченные к участию в деле, не явились, извещены о месте и времени рассмотрения административного дела. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представил в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. В отзыве указывается, что действия филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Нижегородской области соответствовали требованиям законодательства (т.1 л.д.152-157, 202-207).

В письменной информации указывается, что объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 11.03.2014 года.

В последующем в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в части общей площади вышеуказанного объекта недвижимости, что повлекло изменение кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость данного объекта капитального строительства определена в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», в размере 10730059,20 рублей. Изменений кадастровой стоимости в отношении данного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН и акт определения кадастровой стоимости объекта недвижимости №52-0-1-189/3501/2016-241/1 (т.1 л.д.176-185).

В представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.03.2020 года о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области по запросу суда, указано, что дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость в размере 10730059,20 рублей - 26.11.2016 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 28.11.2016 года (т.1 л.д.182).

Аналогичные сведения содержатся в выписке из ЕГРН от 11.12.2019 года (т.1 л.д.44).

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», представило выписку из Приложения 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 об утверждении средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года – Семеновский муниципальный район (т.1 л.д.186-189). 

В судебном заседании свидетель ФИО2, предупреждённая судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний, сообщила, что составляла отчет от 16 декабря 2019 года № [номер] об оценке объекта капитального строительства (нежилого здания магазина, площадью 828,8 кв.м, количество этажей:1), расположенного по адресу: [адрес], кадастровый [номер] и дополнение к Отчету. Пояснила суду о том, что производился выезд и визуальный осмотр объекта оценки. Объект оценки представляет собой отдельностоящее нежилое здание - бывшее здание котельной. Расстояние от объекта оценки до административного центра города составляет 2 км., а до областного центра г.Нижнего Новгорода - 81 км. Объект оценки расположен на удалении 50 м. от красной линии [адрес]. 

Относительно расчета рыночной стоимости свидетель ФИО2 пояснила, что уже в первоначально представленном отчете об оценке рыночная стоимость здания ею определена без выделения из состава рыночной стоимости НДС. Пояснила, что при составлении отчета [номер] в расчетах она не исключала и не добавляла НДС. В расчетах при применении сравнительного, доходного и затратного подходов рыночная информация, используемая для определения рыночной стоимости здания, ею не анализировалась на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. В выводах она указала «без НДС», однако это означает, что НДС из рыночной стоимости ею не выделялась, а не то, что из рыночной стоимости искусственно вычтен размер НДС. При составлении отчета об оценке ей были известны требования об определении размера рыночной стоимости без выделения из её состава НДС. Отчет составлен с учетом этих требований. В последующем ею было составлено дополнение к отчету об оценке, в котором она исключила указание на НДС. Итоговая рыночная стоимость осталась прежней - 3880000 рублей, так как и в первоначально составленном ею отчете НДС из рыночной стоимости не выделялся.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, свидетеля суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером [номер], что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 04.03.2020 года (т.1 л.д.179-181). Таким образом, ФИО1 как собственник здания и плательщик налога на имущество физических лиц является лицом, права которого затронуты результатами определения кадастровой стоимости данного здания.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, по состоянию на 26.11.2016 года. Суд считает, что по требованию об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] надлежащим административным ответчиком является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость здания может быть определена по состоянию на 26.11.2016 года, что и просит административный истец.

В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость здания с кадастровым номером [номер] определена в размере 10730059,20 рублей по состоянию на 26.11.2016 года (т.1 л.д.182). 

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец ФИО1 представил в суд отчет об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером [номер] от 16.12.2019 года [номер] и дополнение к данному отчету. Отчет об оценке и дополнение составлены оценщиком ООО «И.В.» ФИО2 

Согласно отчету об оценке от 16.12.2019 года [номер] (с учетом дополнения к данному отчету) рыночная стоимость объекта недвижимости с [номер], общей площадью 828,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположенного по адресу: [адрес], составляет 3880000 (Три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 26 ноября 2016 года.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд отчет об определении рыночной стоимости здания и дополнение к отчету, заслушав показания свидетеля, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Из раздела 1.2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (разделы 1.4). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки, здания с кадастровым номером [номер], в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение. Объект оценки представляет собой отдельностоящее нежилое здание - бывшее здание котельной, расположенное по адресу: [адрес]. Расстояние от объекта оценки до административного центра города составляет 2 км., а до областного центра г.Нижний Новгорода - 81 км. Объект оценки расположен на удалении 50 м. от красной линии ул.Чкалова, в прямой видимости с проезжей части. Имеется свободный доступ к зданию по асфальтовому подъезду, которое находится в неудовлетворительном состоянии, имеется парковка для автотранспорта. Ближайшая остановка общественного транспорта – «Мебельный Магазин» на удалении 400 м. Объект оценки расположен в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами.

Анализ рынка объектов недвижимости в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, в отчете об оценке приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки. Оценщиком указано, что по конструктивным характеристикам и использованию помещений оцениваемый объект делится на 2 части – торговую и складскую. В рамках проведенной оценки исследовался рынок зданий универсальной – торгового и производственно-складского назначения, расположенных в городском округе Семеновский и иных не центральных районов области, преимущественно «северного направления», а также рынок земельных участков под коммерческую и промышленную застройку вне областного центра (п.4.2 Отчета).

Наиболее эффективным использованием здания признано его фактическое использование в качестве торгового и складского назначения (раздел 3 отчета).

Отчет об оценке содержит анализ фактических данных о ценах предложений с объектами, подобными объекту оценки. Отобраны предложения в продажу торговой и производственно-складской недвижимости в Нижегородской области на дату оценки. Приведены сведения о предложениях аренды торговой и производственно-складской недвижимости и о предложениях продажи земельных участков коммерческого назначения, расположенных вне областного центра Нижегородской области. 

Проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и обосновано значение (диапазоны) ценообразующих факторов (раздел 4.4 Отчета).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено. 

Оценка нежилого здания проведена оценщиком с применением затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Оценщиком использован сборник УПВС «общественные здания» и «складские здания и сооружения» с применением наиболее подходящих по функциональному назначению и конструктивным характеристикам объектов-аналогов. Определил затраты на воспроизведение оцениваемого нежилого здания в рыночных ценах на дату оценки, установил все виды износа и устареваний здания, рассчитал затраты на создание с учетом износа и устареваний объекта оценки на дату оценки (раздел 6.1 Отчета).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на стоимость объекта оценки и использовавшимся при определении стоимости нежилого здания. Подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. К объектам-аналогам применены поправки, приводящие объекты-аналоги к наибольшей схожести с объектом оценки (раздел 6.2 Отчета). 

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод прямой капитализации дохода. Для этих целей оценщик определил потенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки; установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход; определил величину издержек по эксплуатации, ставку капитализации, произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта (раздел 6.3 Отчета). 

Оценщиком проведено согласование результатов, полученных различными подходами, с присвоением каждому подходу весового коэффициента (т.1 л.д.97).

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающем рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

При оценке отчета суд учитывает, что к нему оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета. Судом не выявлено существенных замечаний и ошибок в методических основах проведения расчета в рамках используемых подходов, а также технических ошибок. Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете методическим основам, приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. 

Оценщик ФИО2 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки (диплом о профессиональной переподготовке ПП [номер], выдан Межотрослевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров ННГАСУ от [дата]), повышала квалификацию по программе «Оценочная деятельность» в 2009 году, 2012 году, 2015 году. Стаж работы в оценочной деятельности - 17 лет. Получен квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от [дата] [номер]. Деятельность оценщика застрахована (т.1 л.д.55, л.д.135-136). 

Сведений о том, что оценщик ФИО2 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО2 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке и дополнению к отчету, составленным оценщиком ФИО2, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленного требования об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статьи 24.18 и 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО1 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости имело место 19.02.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости необходимо считать 19.02.2020 года.

При этом суд отмечает, что в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, вступившее в законную силу судебное решение по спору о результатах определения кадастровой стоимости является в силу закона основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению в части, так как в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 по настоящему административному делу в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области должно быть отказано по следующим мотивам.

В административном исковом заявлении в качестве административных ответчиков указаны и судом привлечены к участию в деле в качестве административных ответчиков: Правительство Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. В порядке статьи 43 КАС РФ судом к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено также ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] была определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» по состоянию на 26.11.2016 года.

Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного дела применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 

Суд считает, что по настоящему административному делу лицом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (стоимость определена по состоянию на 26.11.2016 года), явилось ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», которое посредством решения филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области определило оспариваемую кадастровую стоимость здания с кадастровым номером [номер]. В таком случае надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

По настоящему административному делу Правительством Нижегородской области и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость не определялась и не утверждалась. Поэтому в части заявленного требования в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области суд отказывает.

Также административный истец ФИО1 просит суд обязать административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости нежилого здания магазина с кадастровым номером [номер], общей площадью 828,8 кв.м., находящегося по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 3880000 (Три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 26.11.2016 года в соответствии с решением суда.

Суд полагает необходимым в удовлетворении данного требования отказать, поскольку порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости установлен статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не отказывало административному истцу в учете изменений сведений о кадастровой стоимости нежилого здания, установленной на основании решения суда по настоящему административному делу, и, соответственно, прав административного истца на внесение таких изменений не нарушало. Применение мер судебной защиты не требуется.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований об обязании административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости нежилого здания магазина с кадастровым номером [номер], общей площадью 828,8 кв.м, находящегося по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 3880000 (Три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 26.11.2016 года в соответствии с решением суда суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 828,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 3880000 (Три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 26 ноября 2016 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать 19.02.2020 года. 

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по настоящему административному делу отказать. 

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 об обязании ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости нежилого здания магазина с кадастровым номером [номер], общей площадью 828,8 кв.м., находящегося по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 3880000 (Три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 26.11.2016 года в соответствии с решением суда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено [дата].

Судья областного суда М.А. Кручинин