дело № 2-706/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2018 года г. Ставрополь

Октябрьский районный судг. Ставрополь в составе:

председательствующего судьи Эминова А.И.,

при секретаре Мишечкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, третье лицо Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю, о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимого имущества, обосновав свой иск тем, что 14.03.2016 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен инвестиционный договор на завершение строительства незавершенного строительством объекта - нежилое, производственно-складское здание, литер А, 79 % готовности, расположенный по адресу: 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2006 года сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №. По условиям заключенного договора ФИО1 обязана была передать денежные средства в размере 1 000 000 рублей ФИО2, которая в свою очередь должна была принять эти денежные средства и направить их на доведение до 100 % готовности вышеуказанного незавершенного строительством объекта. После окончания строительства данного объекта, на основании условий заключенного договора между сторонами, после ввода в эксплуатацию объекта строительств, ФИО2 была обязана передать ФИО1 в аренду с последующим правом выкупа помещения площадью 100 кв.м. Данное обязательство, согласно заключенному между сторонами договору, ФИО2 должна была исполнить до 01.12.2017 года. Данное обязательство ФИО2 не было выполнено, в связи с тем, что ответчиком было отказано в предоставлении муниципальной услуги по вводу в эксплуатацию объекта завершенного строительством, и тем самым не смогла приобрести право собственности на данный объект. Считают, что отказом в предоставление ФИО2 муниципальной услуги по вводу в эксплуатацию завершенного строительством здания, нарушаются её права как собственника, а именно она не может распоряжаться приобретенным им на законных основаниях недвижимым имуществом и как следствие не может заключить договор аренды, с последующим правом выкупа с ФИО1, что в свою очередь нарушает права ФИО1 как инвестора в приобретение своего права собственности на 100 кв.м. в данном здании. Необоснованность и неправомерность нарушения прав ФИО2 как собственника обусловлено следующими основаниями. На основании договора купли-продажи недвижимости от 07.09.2006 года № 28 ФИО2 приобрела незавершенный строительством объект - нежилое, производственно-складское здание, литер А, 79 % готовности, расположенный по адресу: 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2006 года сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №. На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Ставропольскому краю от 13.08.2009 года № 667 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 329 от 13.08.2009 года, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 19.09.2009 года, номер регистрации №. Предметом указанного договора аренды является земельный участок, являющийся федеральной собственностью из земель населенных пунктов под незавершенный строительством объект - нежилое, производственно-складское, 79 % готовности, принадлежащий на праве собственности ФИО2, с кадастровым номером: №, площадью 969 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. В 79 % готовности вышеуказанного объекта недвижимости входило построенное и завершенное строительством здание без внутренней отделки. В данном здании не имелось также подключенных коммуникаций. После приобретения ФИО2 права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, ею были произведены все необходимые строительно-монтажные и отделочные работы, по окончанию которых, объект был доведен до 100 % готовности и составлен технический паспорт объекта недвижимости. Согласно техническому паспорту, общая площадь здания составила 1 707,4 кв.м. Для получения свидетельства о праве собственности на 100 % готовности объекта, представитель ФИО2 обратился в МКУ «М ФЦ в г. Ставрополе» г. Ставрополя с вопросом о выдаче разрешения на ввод 100 % готовности вышеуказанного объекта недвижимости в эксплуатацию, на что был получен ответ, что в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода в эксплуатацию требуется разрешение на строительство объекта недвижимости. 10.06.2015 года представитель ФИО2 обратился в Комитет градостроительства города Ставрополя через МКУ «МФЦ в г. Ставрополе» с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 22.06.2015 года ФИО2 было получено уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства» № 05/1-05/1-1/1938. В качестве основания для отказа Комитет указывает на отсутствие проектной документации на организацию строительства объекта недвижимости. После чего, по заказу ФИО2, Обществом с ограниченной ответственностью «Творческая мастерская архитектора. ФИО3» была выполнена проектная документация для получения разрешения на строительство. При повторном обращении в Комитет градостроительства администрации города Ставрополя с заявлением о выдаче разрешения на строительство, ФИО2 также был получен отказ в предоставлении услуги. В качестве основания отказа Комитет указывает на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденными решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 года № 97, земельный участок по адресу: 

<

адрес>, находится в границах территориальной зоны ИТ-2 «Зона объектов железнодорожного транспорта», разрешенное использование которой не предусматривает строительство производственно-складских зданий. У ФИО2 имеется копия от 12 февраля 1982 года № 107 «О разрешении Ставропольскому почтамту строительства обменно-сортировочного пункта в полосе отчуждения железной дороги». Согласно техническому паспорту здания от 05.06.2014 года, а также технического плана здания от 09.06.2014 года фактически готовность здания попадает под 100 %. Кроме того, согласно техническому заключению № 253-12, выданному МУП «Земельная палата» на момент обследования произведены все строительно-монтажные работы по возведению нежилого здания, литер А, в здании располагаются помещения: на первом этаже - складские помещения, кабинет, коридор, раздевалка, санузлы, лестничные клетки; на втором этаже - кабинеты, архив, серверная, конференц-зал, кухня, умывальная, санузлы, коридоры, лестничные клетки. В настоящий момент у ФИО2 отсутствует возможность оформить свое право собственности на спорное имущество во внесудебном порядке. Для определения рыночной стоим ости на завершенный строительством объект, ФИО2 обратилась в несколько агентств недвижимости г. Ставрополя для получения такого компетентного заключения. Согласно справок, полученных от этих агентств, рыночная стоимость данного объекта, по состоянию на 01.01.2018 года составляет 4 500 000 руб. В данном случае у ФИО2 имеется на праве аренды земельный участок, целевое назначение которого полностью соответствует размещению на нем спорного здания. Кроме того, на указанном земельном участке согласно решения от 12.02.1982 года № 107, было разрешено Ставропольскому почтамту строительство обменно-сортировочного пункта на территории складов отделения СКЖД, в полосе отчуждения железной дороги. Также права иных третьих лиц на спорное здание отсутствуют. Согласно технического заключения № 253-12, выданного МУП «Земельная палата» по обследованию объекта недвижимости: по факту строительства нежилого здания (литер А) по 

<

адрес>, в городе Ставрополе, несущие и ограждающие строительные конструкции нежилого здания (литер А) по 

<

адрес>, в г. Ставрополе, находятся в хорошем техническом состоянии. Технические решения, принятые при строительстве нежилого здания (литер А) соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания. Просили признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости - нежилой, производственно-складской, инвентарный номер - № литер А, с кадастровым (или условным) номером №, общей площадью 1 707,4 кв.м., этажность 2, расположенный по адресу: 

<

...>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №.

Истцы ФИО1 и ФИО2, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика – Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО5 в судебном заседании просила принять законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель третьего лица – территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил возражение, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии с нормами действующего законодательства.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы данного гражданского дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Судом установлено, что 14.03.2016 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен инвестиционный договор на завершение строительства незавершенного строительством объекта - нежилое, производственно-складское здание, литер А, 79 % готовности, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

По условиям заключенного договора ФИО1 обязана была передать денежные средства в размере 1 000 000 рублей ФИО2, которая в свою очередь должна была принять эти денежные средства и направить их на доведение до 100 % готовности вышеуказанного незавершенного строительством объекта. После окончания строительства данного объекта, на основании условий заключенного договора между сторонами, после ввода в эксплуатацию объекта строительств, ФИО2 была обязана передать ФИО1 в аренду с последующим правом выкупа помещения площадью 100 кв.м. Данное обязательство, согласно заключенному между сторонами договору, ФИО2 должна была исполнить до 01.12.2017 года. Данное обязательство ФИО2 не было выполнено, в связи с тем, что ответчиком было отказано в предоставлении муниципальной услуги по вводу в эксплуатацию объекта завершенного строительством, и тем самым не смогла приобрести права собственности на данный объект.

Истцы считают, что отказом в предоставлении ФИО2 муниципальной услуги по вводу в эксплуатацию завершенного строительством здания, нарушаются их права как собственника, а именно они не может распоряжаться приобретенным ими на законных основаниях недвижимым имуществом и, как следствие не могут заключить договор аренды, с последующим правом выкупа с ФИО1, что в свою очередь нарушает права ФИО1 как инвестора в приобретение своего права собственности на 100 кв.м. в данном здании. Необоснованность и неправомерность нарушения прав ФИО2 как собственника обусловлено следующими основаниями.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 07.09.2006 года № 28 ФИО2 приобрела незавершенный строительством объект - нежилое, производственно-складское здание, литер А, 79 % готовности, расположенный по адресу: 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2006 года сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом по Ставропольскому краю от 13.08.2009 года № 667 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 329 от 13.08.2009 года, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 19.09.2009 года, номер регистрации №.

Предметом указанного договора аренды является земельный участок, являющийся федеральной собственностью из земель населенных пунктов под незавершенный строительством объект - нежилое, производственно-складское, 79 % готовности, принадлежащий на праве собственности ФИО2, с кадастровым номером №, площадью 969 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В 79 % готовности вышеуказанного объекта недвижимости входило построенное и завершенное строительством здание без внутренней отделки. В данном здании не имелось также подключенных коммуникаций.

После приобретения ФИО2 права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, ею были произведены все необходимые строительно-монтажные и отделочные работы, по окончанию которых, объект был доведен до 100 % готовности и составлен технический паспорт объекта недвижимости. Согласно техническому паспорту, общая площадь здания составила 1 707,4 кв.м.

Для получения свидетельства о праве собственности на 100 % готовности объекта, представитель ФИО2 обратился в МФЦ в г. Ставрополе с вопросом о выдаче разрешения на ввод 100 % готовности вышеуказанного объекта недвижимости в эксплуатацию, на что был получен ответ, что в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода в эксплуатацию требуется разрешение на строительство объекта недвижимости

10.06.2015 года представитель ФИО2 обратился в Комитет градостроительства города Ставрополя с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

22.06.2015 года ФИО2 было получено уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства» № 05/1-05/1-1/1938. В качестве основания для отказа Комитет указывает на отсутствие проектной документации на организацию строительства объекта недвижимости.

Обществом с ограниченной ответственностью «Творческая мастерская архитектора. ФИО3» по поручению ФИО2 была выполнена проектная документация для получения разрешения на строительство.

При повторном обращении в Комитет градостроительства администрации города Ставрополя с заявлением о выдаче разрешения на строительство, ФИО2 также был получен отказ в предоставлении услуги. В качестве основания отказа Комитет указывает на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденными решением: Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 года № 97, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находится в границах территориальной зоны ИТ-2 «Зона объектов железнодорожного транспорта», разрешенное использование которой не предусматривает строительство производственно-складских зданий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установление санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

Согласно техническому паспорту здания от 05.06.2014 года, а также технического плана здания от 09.06.2014 года фактически готовность здания попадает под 100 % готовности.

Согласно техническому заключению № 253-12, выданному МУП «Земельная палата» на момент обследования произведены все строительно-монтажные работы по возведению нежилого здания, литер А, в здании располагаются помещения: на первом этаже - складские помещения, кабинет, коридор, раздевалка, санузлы, лестничные клетки; на втором этаже - кабинеты, архив, серверная, конференц-зал, кухня, умывальная, санузлы, коридоры, лестничные клетки.

В настоящий момент у ФИО2 отсутствует возможность оформить свое право собственности на спорное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных нормативных актов, приобретается этим липом.

Для определения рыночной стоимости завершенного строительством объект, ФИО2 обратилась в несколько агентств недвижимости г. Ставрополя для получения такого компетентного заключения. Согласно справок полученных от этих агентств, рыночная стоимость данного объекта, по состоянию на 01.01.2018 года составляет 4 500 000 руб.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ, условиями признания права собственности на самовольный объект являются: наличие у истца вещных прав на земельный участок; соблюдение функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка; отсутствие нарушений прав иных третьих лиц; безопасность постройки.

В данном случае у ФИО2 имеется на праве аренды земельный участок, целевое назначение которого соответствует размещению на нем спорного здания. Кроме того, на указанном земельном участке согласно решению от 12.02.1982 года № 107 было разрешено Ставропольскому почтамту строительство обменно-сортировочного пункта на территории складов отделения СКЖД, в полосе отчуждения железной дороги. Также права иных третьих лиц на спорное здание отсутствуют.

Согласно техническому заключению № 253-12, выданному МУЛ «Земельная палата» по обследованию объекта недвижимости: по факту строительства нежилого здания (литер А) по 

<

адрес>, в городе Ставрополе, несущие и ограждающие строительные конструкции нежилого здания (литер А), расположенного по 

<

адрес>, в г. Ставрополе, находятся в хорошем техническом состоянии. Технические решения, принятые при строительстве нежилого здания (литер А) соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.

В совместном Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что истцами предпринимались меры к согласованию самовольно выполненных работ по реконструкции объекта капитального строительства однако Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя было отказано. 

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом пояснений в судебном заседании участников процесса, а также их заявлениями в судебном заседании о том, что ими исчерпана возможность предоставления доказательств по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

При удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку судебные расходы, понесенные истцом в ходе рассмотрения дела, не могут быть возложены на орган местного самоуправления, участвовавший в деле в качестве ответчика, поскольку обязанность несения судебных расходов, связанных с легализацией самовольной постройки, должна быть возложена на лицо, осуществившее самовольную постройку, которому надлежит представить суду доказательства соответствия постройки требованиям, предусмотренным ст. 222 ГК РФ, и для этого за свой счет получить необходимые заключения, т.е. фактически совершить те же самые действия, которые были бы нужны, чтобы осуществить строительство или реконструкцию законным путем.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с истца ФИО2 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 30 700 рублей, поскольку при принятии искового заявления суд предоставил отсрочку от уплаты государственной пошлины до вынесения судом решения по делу.

Поскольку право собственности признано судом за ФИО2, а истцом ФИО1 заявлены исковые требования в связи с наличием у ФИО2 перед ней обязательств по спорному имуществу, с ФИО1 полежит взысканию государственная пошлина по требованию неимущественного характера в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 – удовлетворить. 

Признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости – нежилой, производственно-складской, инвентарный номер – №, литер А, с кадастровым (или условным) номером №, общей площадью 1 707,4 кв.м., этажность 2, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для внесения соответствующих данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования г. Ставрополя в размере 30 700 рублей.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования г. Ставрополя в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополь в течение месяца со дня его изготовления в мотивированной редакции.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 февраля 2018 года.

Судья А.И.Эминов