Дело № 2-2013/2025

УИД: 26RS0030-01-2023-005169-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2025 года ст. Ессентукская 

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:председательствующего судьи Соловьяновой Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волосович Т.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, исключении из ЕГРН записи о регистрации, признании права собственности, внесении записи в ЕГРН, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Предгорный районный суд Ставропольского края с иском к ФИО4, ФИО5, уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд:

- признать недействительным договор купли продажи объект недвижимого имущества - жилое помещение кадастровый № площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (в силу его притворности), применить последствия недействительности сделки,

прекратить право собственности ФИО4 на жилое помещение с кадастровым номером 26:29:110128:193 площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>,

исключить из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО4, на объект недвижимого имущества - жилое помещение кадастровый № площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

признать за ФИО3, право собственности на жилое помещение кадастровый № площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

установить, что принятый по настоящему делу судебный акт является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что в конце 2020 г. с целью улучшения жилищных условий ФИО3 намеревалась приобрести квартиру по адресу: 

<

адрес>, параллельно продав принадлежащее ей имущество - домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, пер. Солнечный, 32.

Ввиду того, что у истца не хватало денежных средств на приобретение квартиры, стоимость которой составляла 2 500 000 руб., истец рассматривала приобретение указанной квартиры в кредит. Поскольку ФИО3 является пенсионером и ей могли отказать в получении средств на указанную квартиру, ее дочь ФИО5, находящаяся в браке с ФИО4, предложила оформить на зятя ФИО4 кредит - ипотеку, на условиях, согласно которым ФИО3 будет обязана внести первоначальный взнос, с последующим погашением долга, согласно графику платежей, за счет своих денежных средств, так как указанная квартира приобреталась фактически для ФИО7. По окончании погашения кредита, ФИО4 обязался оформить указанную квартиру на действительного собственника ФИО3. Истец и ответчик не составили письменного договора, поскольку являлись членами одной семьи, ввиду чего у них не было оснований не доверять друг другу. Договор купли-продажи спорной квартиры нельзя расценивать как самостоятельную сделку, так как данная сделка была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, как прикрывающая иные цели, а именно приобретение истцом квартиры.

При оформлении договора ипотеки созаемщиком выступила дочь истца ФИО5. В последующем, когда договор ипотеки был заключен и квартира была приобретена, ФИО3, добровольно внесшая первоначальный взнос в сумме 375 000 рублей, ежемесячно оплачивала кредит в сумме 18 173,14 рубля, в соответствии с графиком платежей кредитного договора, до полного погашения кредита. Она перечисляла необходимую для погашения кредита сумму денежных средств через приложение «Сбербанк Онлайн» на банковскую карту ФИО4, а после продажи собственного дома погасила кредит в полном объеме, перечислив на счет Сбербанка Росси сумму в размере 2 090 000 рублей. Погасив указанный кредит, ФИО3 обратился к ответчику с требованием исполнить свои обязательства, однако ФИО4 уклонился от своих обязательств, пояснив, что по закону квартира принадлежит ему и он никому не передаст свое право собственности.

В настоящее время она фактически владеет и пользуется спорным имуществом в полном объеме как собственник, несет бремя содержания недвижимости, оплачивает коммунальные услуги, налог на недвижимость. Однако реализовать свои права как действительного собственника не имеет возможности.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

Впоследствии, определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО Сбербанк России.

Участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Предгорного районного суда Ставропольского края, а также заказными письмами с уведомлением.

В судебном заседании представитель истца ФИО12 поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил заявленные исковые требования, уточненные в порядке ст. 39 ГПК РФ, удовлетворить. Он пояснил, что после смерти супруга его доверителем ФИО3 получено наследство в виде жилого дома, транспортных средств и гаража. Продав трактор, ФИО3 внесла задаток за спорную квартиру. Все переговоры о покупке квартиры вела именно ФИО3, ФИО4 только подписал договор купли-продажи с ФИО2. Кредит, предоставленный ФИО15 на покупку квартиры, был выплачен за счет средств истца.

Истец ФИО3, извещенная о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явилась, воспользовавшись правом ведения дела через представителя.

Ответчик ФИО4 и его представитель адвокат ФИО13, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились. 

В дело представлены письменные возражения на иск, согласно которым, ДД.ММ.ГГГГ от представителя Истца поступило заявление об уточнении исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, в котором он просит признать недействительным в силу притворности договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ФИО2 и Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Данное требование является незаконным, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. В ходе судебного разбирательства необходимо установить правовую природу взаимоотношений между ФИО3 и ФИО4. Как неоднократно пояснял Ответчик, он заключил кредитный договор со Сбербанком для приобретения спорной квартиры на условиях ипотеки. Стороны свои обязательства исполнили в полном объеме. При этом Ответчик не отрицая тот факт, что часть денежных средств для погашения кредита была ему передана ФИО14. Однако, между ними не было заключено никакого соглашения (договора) или иного письменного доказательства о его обязании после погашения кредита передать квартиру в собственность ФИО14. При перечислении денежных средств от ФИО14 нигде в платежных документах не указано назначение платежа, свидетельствующее о том, что именно этими денежными средствами гасился долг перед банком. ФИО14 и ФИО15 обсуждали в переписке выдачу доверенности, что и было сделано ФИО15. На основании этой доверенности ФИО14 были переданы полномочия по управлению квартирой, поддержанию квартиры в нормальном состоянии, оплате коммунальных и иных платежей. Утверждения Ответчика, что помощь в погашении ипотеки со стороны ФИО14 происходила не по причине дальнейшей передачи ей квартиры в собственность, а из желания помочь своей дочери и молодой семье, до настоящего времени документально не опровергнуты. В данном случае, если у ФИО3 имеются претензии к ФИО4 по факту передачи ему денежных средств, у нее есть право обратиться в установленном законом порядке с иском об истребовании ранее переданных ФИО4 денег, поскольку сам факт передачи денежных средств не порождает у кредитора права требования признания собственности на спорное жилое помещение. 

В квартиру ФИО14 вселилась самоуправно, без разрешения собственника. Действие доверенности по содержанию жилого помещения закончилось. Содержание квартиры, производство в ней ремонта и т. д. не является допустимым доказательством приобретения права собственности на это жилое помещение. 

«Отзыв» от имени третьего лица — ФИО2 не может быть признан допустимым доказательством, поскольку личность ФИО2 судом не идентифицирована, авторство отзыва и его достоверность не проверены, отзыв в процессуальном порядке надлежаще не оформлен. Кроме того, в указанном отзыве ФИО2. указывает на то, что покупателем квартиры был ФИО15, зять ФИО14, при этом ФИО2 не указвает на то, что сделка была притворной и, что в дальнейшем ФИО15 должен был передать купленную у нее квартиру ФИО14. Таким образом, ФИО2, как сторона сделки не была осведомлена о ее притворности

Согласно ст. ст. 420, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами. Ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Согласно разъяснениям, данным в пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Таким образом, последствием недействительности притворной сделки является применение к отношениям сторон не правил о реституции, а правил той сделки, которую они имели в виду. Реституция в соответствии со статьей 167 ГК РФ может быть применена в этом случае только тогда, когда сделка, которую прикрывает притворная, также недействительна. При оценке сделки выясняется действительная воля ее сторон, цель договора. При этом во внимание принимаются не только содержание договора, но и иные обстоятельства, включая соответствующее поведение сторон. По смыслу статьи 170 ГК РФ притворные сделки направлены на то, чтобы скрыть действительную волю сторон. При совершении притворной сделки имеет место несовпадение совершенного волеизъявления с действительной волей сторон; в случае заключения притворной сделки целью сторон является достижение определенных правовых последствий, при этом воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

Общий срок исковой давности: Как и в случае с мнимыми сделками, срок исковой давности по притворной сделке составляет 3 года. Этот срок применяется для подачи иска с целью признания притворной сделки недействительной, если одна из сторон считает, что сделка была заключена с целью скрыть другую, истинную сделку. Срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда заинтересованная сторона узнала или должна была узнать о том, что сделка была притворной. То есть, если одна из сторон осознаёт, что сделка была заключена лишь для того, чтобы скрыть другую сделку, она может подать иск в суд для признания её недействительной в течение 3 лет с момента этого осознания. Оспариваемый договор купли-продажи квартиры между ФИО2 и ФИО4 был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Истец ФИО3, не являясь стороной указанного договора, тем не менее, с момента его заключения была осведомлена о его содержании, о чем указывала во всех своих заявлениях. При этом в суд с иском о применении последствий ничтожности притворной сделки Истец ранее не обращалась. Согласно ч. 1 ст. 181 Гражданского процессуального кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Таким образом, ФИО3, зная о начале исполнения, как указывает ее представитель, притворной сделки, имела возможность заявить соответствующие исковые требования до ДД.ММ.ГГГГ. Однако указанные исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки были заявлены лишь в июне 2025 года, то есть спустя более двух с половиной лет. Указанный срок исковой давности Истцом пропущен, доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности не представлено, ходатайство о восстановлении пропущенного срока не заявлено. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела. 

Кроме того, обращает внимание суда на то, что ФИО3 проживает в указанной спорной квартире без достаточных правовых оснований и без разрешения на вселение со стороны собственника, однако, Ответчик никаких требований о выселении ФИО14 не заявлял и не заявляет.

На основании изложенного, просит в иске ФИО3 отказать, по причине пропуска срока исковой давности и неправильным определением Истцом предмета и основания иска.

Ответчик ФИО5, извещенная о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явилась. 

В материалах дела имеется письменный отзыв на иск, согласно которому, в конце 2020 года с целью улучшения жилищных условий ФИО3 (является её мамой) намеревалась приобрести квартиру по адресу: 

<

адрес>, параллельно продавая принадлежащее ей имущество, а именно домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. У мамы не хватало денежных средств на приобретение квартиры по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, стоимость которой составляла 2 500 000 рублей, Мама рассматривала приобретение квартиры в кредит. Так как она была пенсионером, ей могли отказать в получении денежных средств на покупку квартиры. Они с мужем решили ей помочь, оформить на мужа ФИО4 кредит - ипотеку, на условиях, согласно которым ФИО3, будет обязана внести первоначальный взнос, с последующим погашением долга, согласно графику платежей, за счет своих денежных средств, так как указанная квартира приобреталась фактически для ФИО3 По окончании погашения кредита, её муж ФИО4 обязался оформить указанную квартиру на её маму ФИО3 до конца июня 2023 года. На приобретение квартиры использовались исключительно денежные средства её мамы, более того, бремя содержания квартиры лежит так же на ней. Просит суд удовлетворить заявленные требования ФИО3

Третье лицо ФИО2 извещенная о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явилась.

Представила в суд письменный отзыв на иск, согласно которому, в конце 2020 года ФИО3 обратилась к ней с целью приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес>, а в последующем гаража по указанному адресу, указывая, что после смерти мужа она осталась одна и ей тяжело содержать дом. Полной суммой она не располагала, предложила внести задаток и после продажи дома внести оставшуюся сумму. Предложение ФИО3, её как продавца устраивало, так как дом находился в наследственной массе, и сделка могла состояться лишь после 6 месяцев. В декабре 2020 года они вернулись к продаже вышеуказанной квартиры, сделку провели с ФИО4 и ФИО5, на сделке присутствовала ФИО3, это единственный раз, когда она видела покупателей квартиры ФИО15. Стоимость Объекта составляла 2 500 000 рублей, часть стоимости Объекта в сумме 375000 рублей была оплачена за счет собственных денежных средств, предоставленных ФИО3, часть стоимости Объекта в сумме 2 125 000 рублей оплачивалась за счет целевых кредитных денежных средств. В 2021 году ФИО3 купила гараж (нежилое помещение в цокольном этаже об.пл.24 кв.м ) по адресу: 

<

адрес>. Впоследующем, в ходе ремонта квартиры, ФИО3 не однократно обращалась за технической и инженерной документацией.

Третье лицо ПАО Сбербанк, извещенное о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте судебного заседания, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. 

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что ФИО4 на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 64,5 кв.м, 1 эт., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, право собственности на которую зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Указанная квартира приобретена ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО2 По условиям договора, стоимость объекта составляет 2 500 000 рублей, из которых часть стоимости в размере 375 000 рублей оплачиваются за счет средств покупателя, часть стоимость в размере 2 125 000 рублей оплаченных за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО4 и ФИО5 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ПАО Сбербанк.

В настоящее время обязательства по кредитному договору полностью исполнены, обременение в виде залога (ипотеки) квартиры прекращено. 

Ссылаясь на то, что квартира по адресу: 

<

адрес>, фактически приобреталась для неё и была оплачена за счет её денежных средств, она владеет указанной квартирой и несет бремя её содержания, ФИО3 обратилась в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в силу его притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ). 

Суд принимает во внимание, что в письменных возражениях на иск ответчиком ФИО4 заявлено о применении к заявленным требованиям срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Порядок исчисления срока исковой давности по искам о признании сделок недействительными предусмотрен специальной нормой – ст. 181 ГК РФ.

Так, на основании п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Принимая во внимание, что сделка оспаривается истцом по мотивам её ничтожности, срок исковой давности составляет три года. 

Оспариваемый договор купли-продажи по договору купли-продажи был заключен ФИО4 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, о данной сделке истцу достоверно было известно с момента её заключения. Поскольку требование о признании договора недействительным в силу его притворности заявлено ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности истцом пропущен.

Вместе с тем, ФИО7 заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока.

В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Согласно разъяснениям, данным в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства. 

Перечень обстоятельств, связанных с личностью истца, указанных в ст. 205 ГК РФ, не является исчерпывающим, а критерии уважительности, устанавливаются судом при рассмотрении заявления о восстановлении пропущенного срока исковой давности в каждом конкретном случае с учетом всех объективных обстоятельств. 

В рассматриваемом случае, судом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен ФИО4, приходящимся истцу зятем. 

Как следует из протокола осмотра доказательств, составленного нотариусом Ессентукского городского нотариального округа ФИО8, согласно которому, исследуется переписка истца с контактом «Саша Зять». ДД.ММ.ГГГГ заявитель начинает переписку с вышеуказанным контактом о возможности удостоверения на имя заявителя доверенности на переоформление квартиры. Переписка продолжается ДД.ММ.ГГГГ, где контакт «Саша Зять» просит уточнить подробности, указывая заявителю на неточность ее просьбы, и добавляет предположения том, что, возможно, нужна не доверенность, а договор дарения, напоминает, что закрытие кредита было 17 февраля. Следующее сообщение от вышеуказанного контакта поступило в голосовом формате в 17:27. Содержание голосового сообщения: "Мам, когда берешь квартиру в ипотеку, на нее накладывается обременение в Росреестре, вот сейчас, так как кредит ты погасила 17 числа, мне тут же пришло сообщение «Спасибо что погасили банк начал подготовку документов для снятия обременения с квартиры». Через месяц соответственно мне придет уведомление, что обременение снято, и я закажу выписку из Росреестра, пришлю тебе, соответственно мы увидим, что там обременения нет, на этой квартире и все, и тогда уже можно заниматься этим вопросом».

Указанное свидетельствует о том, что стороны находились в хороших, доверительных отношениях, имели намерение переоформить квартиру в собственность ФИО3 после выплаты кредита и погашения обременения в виде ипотеки. 

Таким образом, на протяжении указанного периода времени права ФИО3 не были нарушены, оснований для оспаривания договора купли-продажи в судебном порядке не имелось. Фактически права ФИО3 нарушены в июле 2023 года, когда на письменное предложение о явке в регистрирующий орган для государственной регистрации права ФИО3 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, представитель ФИО4 – ФИО13 ответил отказом, ссылаясь на отсутствие договоров, влекущих переход права собственности. 

В связи с указанными обстоятельствами, ФИО3 в лице своего представителя ФИО12 обратилась в ОМВД России «Предгорный» с заявлением о совершении мошеннических действий со стороны ФИО4. Постановлением УУП ОМВД России «Предгорный» от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела было отказано, вместе с тем, впоследствии указанное постановление было отменено прокурором Предгорного района Ставропольского края. 

Далее, ДД.ММ.ГГГГ (то есть в пределах срока исковой давности) ФИО3 обратилась в Предгорный районный суд за защитой своих интересов. Изначально истец заявила требование о признании права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нельзя расценивать как самостоятельную сделку, данная сделка была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, как прикрывающая иные цели, а именно приобретение истцом квартиры. 

Решением Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения. 

Суды первой и апелляционной инстанций указали, что в тексте искового заявления ФИО3 ссылается на мнимость и притворность сделки, заключенной с ФИО4, при этом истцом не заявлены требования о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ мнимой или притворной сделкой, как и не заявлено требования о применении последствий недействительности сделки, применительно к договору купли-продажи спорного жилого помещения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции решение Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены. 

Судом кассационной инстанции указано, что в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. В пунктах 5 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. С учетом приведенных положений процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Суд апелляционной инстанции не проверил соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, не выяснил, предлагал ли суд первой инстанции истцу уточнить его исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с указанием на конкретные материально-правовые притязания применительно к применимым нормам права и проигнорировал то обстоятельство, что из текста искового заявления следует, что истец ссылался на недействительность заключенного договора, приводя соответствующие основания. Подобный подход к рассмотрению судами первой и апелляционной инстанций настоящего дела привел к нарушению задач и смысла гражданского судопроизводства, которые установлены статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и права ФИО3 на справедливую и компетентную судебную защиту, гарантированную каждому частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации. Суды не разъяснили истцу право на уточнение исковых требований, не определили предмет доказывания по делу с учетом существа заявленных требований, не распределили бремя доказывания между сторонами, не определили круг юридически значимых обстоятельств по делу.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу о том, что судом спор с учетом существа заявленных требований не разрешен, в связи с чем, решение Предгорного районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела, следуя указаниям суда кассационной инстанции, суд предоставил стороне истца возможность уточнить исковые требования. В порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, истцом заявлены требования: признать недействительным договор купли продажи объект недвижимого имущества - жилое помещение кадастровый № площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (в силу его притворности), применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО4 на жилое помещение с кадастровым номером 26:29:110128:193 площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>, исключить из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО4, на объект недвижимого имущества - жилое помещение кадастровый № площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>; признать за истцом- ФИО3, право собственности на объект недвижимого имущества - жилое помещение кадастровый № площадь: 64,5 кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>; установить, что принятый по настоящему делу судебный акт является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что срок исковой давности пропущен истцом по уважительной причине, и в целях недопущения ограничения доступа к правосудию, гарантированного ст. 46 Конституции РФ, считает необходимым восстановить пропущенный срок.

Разрешая требования истца по существу, суд исходит из следующего.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания. (ничтожная сделка)

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. (п.2 ст. 166 ГК РФ)

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. (п.2 ст. 166 ГК РФ)

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила. (п.2 ст.170 ГК РФ)

Применительно к рассматриваемому договору купли-продажи, для вывода о притворности данной сделки необходимо установить наличие следующих условий: отсутствие у продавца намерения передать право собственности на предмет сделки покупателю, отсутствие у покупателя намерения приобрести право собственности на предмет сделки, воля сторон достигнуть иные правовые последствия.

Ссылаясь на притворность сделки, ФИО3 указывает, что квартира по адресу: 

<

адрес>, приобреталась для неё и была оплачена за счет её денежных средств, она владеет указанной квартирой и несет бремя её содержания.

Доводы истца нашли свое объективное подтверждение в ходе рассмотрения дела. 

Так, из письменного отзыва ФИО2 следует, что договоренность о заключении договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, состоялась именно с ФИО3, задаток за квартиру был получен от ФИО3. ФИО4 она видела лишь один раз при подписании сделки. Квартиру она передала ФИО3, а в 2021 году она также продала ей гараж в цокольном этаже дома. 

Из письменного отзыва ФИО5 также следует, что квартира по адресу: 

<

адрес>, приобреталась для ФИО3 и была оплачена за счет её денежных средств, бремя содержания квартиры также лежит на ней. 

Факт погашения кредитного договора за счет средств ФИО3 объективно подтверждается представленными в дело чеками, свидетельствующими о денежных переводах ФИО3 ответчику ФИО4. 

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 продала принадлежащий ей жилой дом по адресу: 

<

адрес> за 2 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 внесены денежные средства в размере 2 090 000 рублей в счет платежей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается соответствующей отметкой в её паспорте. Именно ФИО3 производит оплату коммунальных платежей за указанную квартиру, что подтверждается представленными в дело квитанциями. После приобретения квартиры, именно за счет средств ФИО3 приобретались мебель и бытовая техника, осуществлялся ремонт в квартире, о чем свидетельствуют представленные истцом квитанции и товарные чеки. 

По ходатайству представителя истца, ранее в судебном заседании, в том же составе, судом допрошены свидетели. 

Свидетель ФИО9 суду показала, что ФИО3 знает с мая 2022 года, они являются соседями. В квартире по адресу: 

<

адрес>, проживает именно ФИО3, она много раз приходила к ней в квартиру, полагала, что именно она хозяйка. Ей известно, что ремонт в квартире делала ФИО3 Когда они собирали деньги на устройство ворот, ФИО3 также внесла деньги.

Свидетель ФИО10 показала, что ФИО3 знает с 2021 года, они являются соседями, живут на одном этаже. ФИО3 проживает одна. Полагает, что именно ФИО3 является хозяйкой квартиры.

У суда не имеется оснований сомневаться в достоверности изложенных свидетелями сведений, поскольку они согласуются с иными доказательствами по делу. Согласно ч. 2 ст. 70 ГПК РФ, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Данных о том, что свидетели заинтересованы в исходе дела, не установлено. Оснований сомневаться в достоверности изложенных свидетелями сведений, у суда не имеется, поэтому суд признает показания свидетелей допустимыми доказательствами по делу.

Суд обращает внимание, что согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В данном случае, в ходе рассмотрения дела, бесспорно установлено, что с момента заключения договора ФИО4 не осуществлял ни права, ни обязанности собственника квартиры по адресу: 

<

адрес>. В указанную квартиру ответчик не вселялся, не зарегистрирован в ней, не нес бремя её содержания, не оплачивал коммунальные платежи и налоги. Доказательств обратного ФИО4 не представлено.

При этом, как было указано выше, из представленной в дело переписки в мессенджере WatsApp, усматривается наличие договоренности между ФИО3 и ФИО4 о переоформлении права собственности на квартиру на имя ФИО3 после погашения ипотечного кредита. 

Пунктом 3 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. (п. 4 ст. 1 ГК РФ)

Сопоставив и проанализировав исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу, что стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически указанный договор прикрывал собой договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО3, при этом, оплата приобретенной по договору квартиры произведена именно за счет средств ФИО3 Соответственно, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию недействительным ввиду его притворности, на основании п. 2 ст. 171 ГК РФ.

Указанные обстоятельства являются основанием для прекращения права собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, и признания за ФИО3 право собственности на указанное имущество.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.

Суд считает, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, истцом представлено достаточно допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование свои требований. При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, исключении из ЕГРН записи о регистрации, признании права собственности, внесении записи в ЕГРН – удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО4, в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, недействительным ввиду притворности, прикрывающим договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, в отношении указанного объекта недвижимости.

Прекратить право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения из ЕГРН сведений о регистрации права собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером 26:29:110128:193, расположенную по адресу: 

<

адрес>, и регистрации права собственности ФИО3 в отношении указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Предгорный районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2025 года.

Судья Г.А. Соловьянова