УИД 57RS0022-01-2022-001673-54 

производство №-2-111/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2023 года город Орел 

Заводской районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Щербакова А.В.,

при секретаре Григорьевой Е.В.,

с участием: истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла об оспаривании стоимости объекта оценки и обязании заключить договор на иных условиях,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - УМиЗ г. Орла), заявив требования об оспаривании результатов оценки и обязании заключить договор на иных условиях.

В обоснование иска ФИО1 указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: (адрес обезличен). Реализуя возможность выкупа дополнительно 500 кв.м. земли, истец обратилась к ответчику с соответствующим заявлением. Ответчиком, с помощью ООО «Аксерли», была произведена оценка выкупаемого участка, стоимость которого, согласно результатам оценки, составила 480000 рублей. Считая, что определенная стоимость является завышенной, истец обратилась к оценщику ФИО4 (ООО «Премиум-оценка»), согласно отчету (номер обезличен) от (дата обезличена) которого рыночная стоимость выкупаемого участка составляет 228300 рублей. 

Указывает, что заключение ООО «Аксерли» о рыночной стоимости автомобиля не является достоверным, поскольку оценка проводилась без осмотра выкупаемого участка и учета всех факторов, влияющих на определение его стоимости. 

В связи с этим, истец просила суд: установить стоимость земельного участка в размере 228300 рублей и обязать УМиЗ г. Орла заключить соглашение о выкупе земельного участка по цене, установленной отчетом ООО «Премиум-оценка» (номер обезличен) от (дата обезличена) в размере 228300 рублей.

В последующем, стороной истца в суд было направлено заявление, в котором заявленные требования неоднократно уточнялись, в окончательной их редакции истец указала на установление стоимости спорного земельного участка в размере 335300 рублей, как указано в заключении эксперта ООО «ОЦЕНКА+», с обязанием ответчика заключить соглашение о перераспределении земельного участка по данной цене.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования, с учетом уточнения поддержала на доводах, изложенных в иске, с учетом сделанных позднее уточнений. В обоснование иска истец указала, что отчет ООО «Аксерли» не соответствовал стандартам оценки, произведен без натурных исследований и учета как местоположения, так и реального состояния земли. Не были приняты во внимание состояние рынка земельных участков, наличие угроз затопления, отсутствие инфраструктурного развития района и прочих понижающих стоимость факторов. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные истцом требования не признал, пояснив, что рыночная стоимость была определена в заключении эксперта ООО «ЭКСО-Орел» и с таким размером цены покупки ответчик согласен.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Аксерли» в судебное заседание не явился, ходатайствуя о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве на иск представитель третьего лица полагал заявленные истцом требования необоснованными. 

Выслушав стороны, допросив экспертов, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность гражданам на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу нормы 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ определено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Нормой подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ определено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ).

Как следует из положений пункта 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году», в редакции, действующий на период возникновения спора, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих особенностей:

допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа гражданину без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленных в аренду этому гражданину, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (подпункт «а»).

Таким образом, из системного толкования пунктов 2, 3 статьи 39.4 ЗК РФ следует, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося муниципальной собственности цена такого земельного участка определяется самостоятельно органами местного самоуправления, но при этом, цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость.

Пунктом 3 Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в государственной собственности Орловской области, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 15.01.2016 N 5, размер платы определяется как кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности Орловской области, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанная пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате перераспределения земельного участка, находящегося в государственной собственности Орловской области, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 настоящего Порядка.

Размер платы определяется в соответствии с рыночной стоимостью подлежащей передаче в частную собственность части земельного участка, находящегося в государственной собственности Орловской области, и земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, установленной по результатам оценки рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от (дата обезличена) N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в следующих случаях:

при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о величине кадастровой стоимости земельного участка;

при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель, государственный кадастровый учет которых в установленном законодательством порядке не произведен (пункт 4 Порядка).

При разрешении спора судом было установлено, что истец ФИО1 является собственником земельного участка, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером 57(номер обезличен). 

Имея намерение приобрести смежный земельный участок, с кадастровым номером 57:(номер обезличен), площадью 500 кв.м., истец ФИО1 (дата обезличена) обратилась в администрацию (адрес обезличен) с заявлением о заключении соглашения о перераспределении на земельный участок с кадастровым номером 57:(номер обезличен). 

На основании муниципального контракта (номер обезличен), заключенного между УМиЗ (адрес обезличен) и ООО «Аксерли» (дата обезличена), ООО «Аксерли» была произведена оценка выкупаемого участка, стоимость которого, согласно отчету (номер обезличен) об оценке от (дата обезличена) указанного выше земельного участка, с кадастровым номером (номер обезличен), составила 480000 рублей.

На основании указанного выше отчета, УМиЗ (адрес обезличен) было подготовлено Соглашение о перераспределении земель и земельного участка, находящегося в частной собственности (номер обезличен) от (дата обезличена), согласно которому увеличение земельного участка истца на 500 кв.м. за счет земельного участка, находящегося в государственной собственности (пункт 1.2 соглашения) производится за плату, в размере 480000 рублей (пункт 2.1. соглашения).

Истец ФИО1 от заключения указанного выше соглашения на изложенных в нем условиях отказалась.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства, в связи с истечением рекомендуемого срока действия оценки, произведенной ООО «Аксерли» определением суда от (дата обезличена), по ходатайству стороны ответчика, по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ЭКСО-ОРЕЛ». 

Из экспертного заключения (номер обезличен).1-22/э ООО «ЭКСО-ОРЕЛ» от (дата обезличена) следует, что действительная рыночная стоимость части земельного участка, с кадастровым номером 57:25:0020605:321, площадью 500 кв.м. составила 429600 рублей.

В тоже время, в связи с несогласием стороны истца ФИО1 с результатами экспертизы, произведенной экспертом ООО «ЭКСО-ОРЕЛ» ФИО6, по тем основаниям, что при сравнительном подходе экспертной оценки рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом были использованы некорректные исходные данные, судом, с согласия стороны ответчика, по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка на дату экспертного исследования. 

Согласно экспертному заключению ООО «ОЦЕНКА+» от (дата обезличена) действительная рыночная стоимость части земельного участка, с кадастровым номером (номер обезличен)321, площадью 500 кв.м. составила 335300 рублей.

При разрешении спора по настоящему делу, суд приходит к выводу, что в связи с истечением установленного абзацем 2 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от (дата обезличена) № 135-ФЗ срока действия оспариваемого истцом акта оценки, (номер обезличен) подготовленного ООО «Аксерли» (дата обезличена), указанный акт оценки не может нарушать субъективных прав истца ФИО1 и не может приниматься за основу при заключении истцом и ответчиком договора о перераспределении земель и земельного участка, находящегося в частной собственности. 

В тоже время, учитывая наличие между сторонами спора о стоимости приобретаемого истцом земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 500 кв.м., суд считает необходимым принять за основу экспертное заключение ООО «ОЦЕНКА+» от (дата обезличена), определившего такую стоимость в размере 335300 рублей. 

Согласно абзацу 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от (дата обезличена) № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В данном случае, суд отдает предпочтение указанному заключению, так как по мнению суда, учитывая рыночные тенденции и сезонные колебания цен, стоимость спорного участка, определенная экспертом ООО «ОЦЕНКА+» более соответствует действительному ценовому спектру предложений земельных участков в районе (адрес обезличен), с учетом повышающих и понижающих цену факторов, а кроме того, результат оценки рынка более приближен к дате разрешения спора сторон. 

Учитывая установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца ФИО1 при котором считает необходимым отказать в удовлетворении требования об оспаривании акта оценки ООО «Аксерли», удовлетворив иск об обязании ответчика заключить с истцом соглашение о перераспределении земель и земельного участка, находящегося в частной собственности при которому увеличение земельного участка истца на 500 кв.м. за счет земельного участка, находящегося в государственной собственности должно производится за плату, в размере 335300 рублей.

Согласно части 1 статьи 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом (часть 2 статьи 206 ГПК РФ).

Руководствуясь положениями части 2 статьи 206 ГПК РФ, суд обязывает ответчика в срок, не превышающий одного месяца с даты вступления настоящего решения в законную силу заключить с истцом соглашение о перераспределении земель и земельного участка, находящегося в частной собственности в отношении части земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020605:321, площадью 500 кв.м., по цене в размере 335300 рублей.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В порядке статьи 79 ГПК РФ судом назначались судебные экспертизы, производство которых поручено экспертам ООО «ЭКСО-ОРЕЛ» и ООО «ОЦЕНКА+». 

По сообщениям экспертной организации ООО «ЭКСО-ОРЕЛ» от (дата обезличена) стоимость экспертизы (номер обезличен).(номер обезличен)э от (дата обезличена) составила 12000 рублей и на момент возвращения материалов дела в суд, оплата экспертизы сторонами произведена не была. ООО «ОЦЕНКА+», направив материалы дела с экспертным заключением от (дата обезличена), указало, что экспертиза стоимостью 20000 рублей также не была оплачена сторонами по делу.

В связи с этим в соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ расходы по оплате вознаграждения судебным экспертам подлежат возложению на сторону ответчика.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 (паспорт (номер обезличен), выдан (дата обезличена) Заводским РОВД г. Орла) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ИНН (номер обезличен)) об оспаривании стоимости объекта оценки и обязании заключить договор на иных условиях, удовлетворить частично.

Обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, в течение одного месяца с даты вступления настоящего решения в законную силу, заключить с ФИО1 соглашение о перераспределении земель и земельного участка, находящегося в частной собственности в отношении части земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 500 кв.м., по цене за увеличение площади земельного участка, находящегося в собственности ФИО1 в размере 335300 рублей.

В удовлетворении иска в остальной части - отказать.

Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности – Орел» (ИНН (номер обезличен)) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 12000 рублей.

Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА+» (ИНН (номер обезличен)) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 20000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Заводской районный суд г. Орла в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 27.06.2023.

Судья: