№2-354/2025

УИД 10RS0008-01-2025-000438-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2025 года г.Медвежьегорск

Медвежьегорский районный суд Республики Карелия в составе 

председательствующего судьи Свинкиной М.Л., 

при секретаре Теребовой А.В., 

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Администрации муниципального образования «Медвежьегорский муниципальный район», Управлению Федерального казначейства по Республике Карелия о признании договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий признания сделки недействительной,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд по тем основаниям, что 16.10.2023 заключил с Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – МИЗО, Министерство) договор аренды земельного участка №41-м/13, в соответствии с условиями которого ему был передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. В договоре аренды содержится указание на установленные в отношении земельного участка ограничения и обременения в использовании в связи с его расположением в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы водного объекта оз.Онежское. При проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером № в техусловиях сведения об ограничении и обременении в использовании земельного участка указаны не были. В период с 16.10.2023 по 10.04.2024 ФИО1 внес арендные платежи в общей сумме 982 040 руб. 74 коп., 10.04.2024 между МИЗО и ФИО1 был заключен договор купли-продажи №19-м/13, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № приобретен ФИО1 в собственность. Решением Медвежьегорского районного суда Республики Карелия от 13.11.2024 по делу №2-404/2024 договор купли-продажи земельного участка от 10.04.2024 №19-м/13 был признан недействительным, а право собственности ФИО1 на земельный участок – отсутствующим, земельный участок возвращен в публичную собственность в ведение МИЗО. Названным решением суда установлено, что земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в водоохранной зоне Онежского озера. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации относительно проведения аукциона на право аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ФИО1 указывает, что обстоятельства, связанные с расположением земельного участка, являющегося предметом торгов, в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны быть проверены уполномоченным органом до проведения торгов, однако в отношении земельного участка с кадастровым номером № этого сделано не было. В данной связи на основании статей 168, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка с кадастровым номером № подлежит признанию недействительным, к нему надлежит применить последствия недействительности указанной сделки в виде возврата уплаченных по ней денежных сумм. На основании изложенного истец просил признать договор аренды земельного участка от 16.10.2023 №41-м/13, заключенный им с МИЗО, недействительным, а также применить последствия признания сделки недействительной в виде возврата ФИО1 уплаченных арендодателю арендных платежей в сумме 982 040 руб. 74 коп. путем взыскания названной денежной суммы с ответчиков.

С учетом характера спорного правоотношения судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Республики Карелия, Администрация Челмужского сельского поселения, Министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелия, Федеральное агентство водных ресурсов, Невско-ладожское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Управление Росреестра по Республике Карелия, кадастровый инженер ФИО3, ООО «Поместье». 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в деле участвует его представитель по доверенности ФИО2, который поддержал требования по указанным в иске основаниям, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что ФИО1 не обладает специальными познаниями, поэтому при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № из конкурсной документации не смог узнать о наличии ограничений по использованию земельного участка, ориентировался на технические условия его использования, в которых ограничения не указывались. При заключении договора аренды земельного участка и подписании акта приема-передачи земельного участка ФИО1 существо ограничений, предусмотренных статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации, ссылка на которую содержалась в названных документах, в полном объеме не осознавал. Отказаться от подписания договора аренды ФИО1 не мог, поскольку в противном случае потерял бы задаток, внесенный при проведении торгов. Не имея должных представлений относительно ограничений в использовании земельного участка, ФИО1 тем не менее добросовестно вносил арендные платежи, использовал земельный участок без нарушений, в последующем приобрел его в собственность. О допущенных при проведении торгов нарушениях требований законодательства узнал лишь после получения квалифицированной юридической помощи, после чего был подготовлен иск в защиту прав ФИО1 

Ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - МИЗО, Министерство) о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направило, позицию относительно заявленных требований не выразило.

Ответчик Администрация муниципального образования «Медвежьегорский муниципальный район» (далее – Администрация Медвежьегорского района) о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направила, позицию относительно заявленных требований не выразила.

Ответчик Управление Федерального казначейства по Республики Карелия о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направило, представило отзыв относительно заявленных требований, в котором указало, что является ненадлежащим ответчиком по делу, осуществляет полномочия по кассовому исполнению бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, с истцом в каких-либо правоотношениях не состоит, вред ему не причиняло, ответственность за действия государственных органов не несет.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство финансов Республики Карелия, Администрация Челмужского сельского поселения, Министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелия, Федеральное агентство водных ресурсов, Невско-ладожское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Управление Росреестра по Республике Карелия, кадастровый инженер ФИО3, ООО «Поместье» о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, представителей для участия в судебном заседании не направили, позицию относительно заявленных требований не выразили.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается при имеющейся явке.

Выслушав сторону истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации).

Согласно пункту 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются законодательством. Договор может содержать ряд обязательных для исполнения арендатором требований, обусловленных, в том числе расположением земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Применительно к территориям, примыкающим к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ, статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации установлен специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

По общему правилу договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Случаи, при которых земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, определены пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5), земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5.1).

Статьей 3 Закона Республики Карелия от 29.12.2015 №1980-ЗРК «О перераспределении, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» установлено, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена осуществляются органом исполнительной власти Республики Карелия уполномоченным Правительством Республики Карелия. Таким органом является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, если сделка нарушает установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на недобросовестное осуществление гражданских прав, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной на основании положений статьи 10 и пункта 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (пункты 7 и 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как установлено судом, МИЗО был сформирован и 15.07.2021 поставлен на кадастровый учет под номером № земельный участок площадью 1 500 кв.м., расположенный в д. 

<

адрес>, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Территориальная зона Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Для целей предоставления вышеназванного земельного участка в аренду 22.08.2023 на официальном сайте Российской Федерации о проведении торгов (ГИС Торги – продажи государственного и муниципального имущества, torgi.gov.ru) было размещено извещение проведении в электронной форме аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории Медвежьегорского муниципального района, в том числе земельного участка с кадастровым номером № (лот №), Правила землепользования и застройки по Челмужскому сельскому поселению, технические условия, проект договора аренды и заявка на участие в аукционе, схема расположения земельного участка с кадастровым номером №, сведения ЕГРН относительно данного земельного участка.

В извещение о проведении в электронной форме аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером № включены сведения, в том числе относительно установленных ограничений и обременений в использовании земельного участка в связи с его расположением в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы водного объекта – оз.Онежское ( в ЕГРН – ЗОУИТ № и №), предусмотренные статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации.

ФИО1 представил заявку на участие в аукционе, был признан его победителем, заключил с МИЗО договор аренды земельного участка от 16.10.2023 № 41-м/13, в соответствии с которым ФИО1 был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, 

В договор аренды земельного участка от 16.10.2023 № 41-м/13, а равно в акт приема-передачи земельного участка сведения об установленных ограничений и обременений в использовании земельного участка в связи с его расположением в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы водного объекта – оз.Онежское включены.

При таких обстоятельствах доводы истца относительно неосведомленности об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером № каких-либо ограничений и обременений являются несостоятельными.

Заключив договор аренды земельного участка от 16.10.2023 № 41-м/13, ФИО1 до 10.04.2024 вносил по нему арендную плату (всего внесено 982 040 руб. 74 коп.), осуществил на земельном участке строительство сооружения, 10.04.2024 заключил с МИЗО договор купли-продажи, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № был передан ФИО1 в собственность без проведения торгов. 

В силу пунктов 2, 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли; заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В данной связи действия ФИО1 по оспариванию договора аренды земельного участка от 16.10.2023 № 41-м/13 не могут быть признаны добросовестными, а оспариваемая им сделка – недействительной по мотивам заключенной под влиянием обмана или заблуждения относительно предмета договора или неблагоприятных обстоятельств (статьи 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для признания договора аренды земельного участка от 16.10.2023 № 41-м/13 недействительной сделкой как нарушающей требования закона или иного правового акта, посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), у суда также не имеется, поскольку предоставление гражданам и юридическим лицам на основании договора аренды или в собственность земельных участков, расположенных в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы водного объекта, в том числе для целей индивидуального жилищного строительства, земельное и водное законодательство не запрещает, лишь налагает на правообладателей таких земельных участков ограничения, связанные с ведением хозяйственной деятельности на таких земельных участках. 

Расположение земельного участка с кадастровым номером № в водоохранной зоне Онежского озера без наложения на его береговую полосу установлено вступившим в силу решением Медвежьегорского районного суда Республики Карелия от 13.11.2024 по делу №2-4040/2024, вступившим в законную силу 28.12.2024.

Указанным судебным постановлением, в том числе признан недействительным договор купли-продажи от 10.04.2024 №19-м/13, заключенный ФИО1 и МИЗО в отношении земельного участка с кадастровым номером № по мотивам нарушения при заключении сделки требований статей 39.2 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия у ФИО1 права на приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцом требований у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Медвежьегорский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Л. Свинкина

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2025 года