Дело № 2-1723/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Благовещенск 28 марта 2017 года

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Барковской А.Г.,

С участием представителей истца – Представитель1, Представитель2, Представитель3, представителя третьего лица ООО «Д плюс» - Представитель4, представителя третьего лица ООО «***» - Представитель3, представителя третьего лица ОСП № 1 по г. Благовещенску – Представитель5,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л. к Управлению Росреестра по Амурской области, ООО «Строительная компания Д» о признании недействительным расторжения договоров долевого участия в строительстве в одностороннем порядке и признании недействительной их государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Л. обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Амурской области, ООО «Строительная компания Д» с требованиями о признании недействительным расторжения договоров долевого участия в строительстве в одностороннем порядке и признании недействительной их государственной регистрации в обоснование указав, что *** года между ним и ООО «СК «Д» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в *** квартале по ул. *** г. Благовещенска, согласно которому застройщик по завершении строительства обязался передать ему объекты долевого строительства: ***-комнатную квартиру № *** общей проектной площадью *** кв.м. на ***–ом этаже; ***-комнатную квартиру № *** общей площадью *** кв.м. на ***-ом этаже. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Амурской области *** года. *** года между ним (дольщик) и ООО «СК «Д» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в *** квартале по ул. *** г. Благовещенска, согласно которому застройщик по завершении строительства обязался передать ему объект долевого строительства: ***-комнатную квартиру № *** общей проектной площадью *** кв.м. на ***–ом этаже. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Амурской области *** года. Однако, как ему (истцу) стало известно в офисе Управления Росреестра ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, направив в Управление Росреестра по Амурской области уведомление о расторжении договора. Между тем, никаких уведомлений ни от застройщика, ни от Управления Росреестра по Амурской области он не получал, при этом у него имеются документы о полной оплате стоимости строящихся квартир.

На основании изложенного, просит признать недействительным односторонний отказ ООО «СК «Д» от исполнения договоров участия в долевом строительстве: от *** года (на строящийся объект долевого строительства № ***) и от *** года (на строящийся объект долевого строительства № ***); признать вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве, заключенные между истцом и ответчиком не расторгнутыми; признать недействительной государственную регистрацию расторжения вышеуказанных договоров; взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Будучи извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились истец, обеспечивший явку своих представителей, представитель ответчика Управления Росреестра по Амурской области, представитель ответчика ООО «СК «Д», третье лицо ТретьеЛицо1. В силу ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представители истца на исковых требованиях настаивали в полном объеме, пояснили об обстоятельствах, изложенных в исковом заявлении, просили требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Д плюс» с исковыми требованиями не согласился. Полагает, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку доказательства оплаты истцом не предоставлены.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «***» поддержала исковые требования.

В судебном заседании представитель третьего лица ОСП № 1 по г. Благовещенску просила рассмотреть дело в соответствии с нормами действующего законодательства.

Из письменных возражений представителя ответчика Управления Росреестра по Амурской области следует, что Управление по настоящему делу не является субъектом оспариваемого права, так как не заявляет спора о праве в отношении спорного недвижимого имущества. В связи с этим полагает, что привлечение Управления в качестве ответчика по настоящему делу неправомерно. Вместе с тем, согласно ст. 17 Закона о регистрации, одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения права на недвижимое имущество и сделок с ним является вступивший в законную силу судебный акт. Пунктом 52 Пленума так же разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. При проведении правовой экспертизы документов (по настоящему делу). Предоставленных на государственную регистрацию у государственного регистратора не возникло сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Оснований для отказа в порядке т. 20 Закона о регистрации не выявлено.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что *** года между истцом (дольщик) и ООО «Строительная компания «Д» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве по условиям которого участник принимает долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома литер ***, расположенного в *** квартале г. Благовещенска, а застройщик обязуется передать участнику после ввода указанного дома в эксплуатацию однокомнатную квартиру № ***, общей площадью *** кв. метров, в составе данного дома. 

Стоимость объекта определена сторонами в размере *** (п. 2.1 договора).

*** года между истцом (дольщик) и ООО «Строительная компания «Д» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве по условиям которого участник принимает долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома литер ***, расположенного в *** квартале г. Благовещенска, а застройщик обязуется передать участнику после ввода указанного дома в эксплуатацию однокомнатную квартиру № ***, общей площадью *** кв. метров, в составе данного дома. 

Стоимость объекта определена сторонами в размере *** (п. 2.1 договора).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из ч. 2 ст. 450 ГК РФ, следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Как установлено из материалов дела и не оспаривалось сторонами, *** года ООО «СК Д» направило в адрес Л. письменные предупреждения о том, что по состоянию на *** года расчет за квартиры им не произведен: предупреждение № *** от *** года – задолженность по договору участия в долевом строительстве от *** года составляет ***, которую необходимо погасить в срок не позднее *** года. При не исполнении данного требования, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Предупреждение № *** от *** года – задолженность по договору участия в долевом строительстве от *** года составляет ***, которую необходимо погасить в срок не позднее *** года. При не исполнении данного требования, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. 

*** года ООО «СК Д» направило в адрес Л. уведомления об одностороннем отказе от исполнения указанных договоров, поскольку дольщиком не произведена оплата за квартиры согласно заключенных договоров: уведомление № *** от *** года об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от *** года; уведомление № *** от *** года об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от *** года.

Указанные уведомление направлены ответчиком с соблюдением требований предусмотренных ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ.

Согласно сведений представленных Управлением Росреестра по Амурской области *** года в адрес Л. были направлены уведомления, в которых сообщалось, что Управлением Росреестра по Амурской области были приняты заявления от ООО «СК «Д» на государственную регистрацию расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от *** года, дата регистрации *** года № *** и договора участия в долевом строительстве от *** года, дата регистрации *** года № ***.

Согласно п. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Из пояснений сторон следует, что оплата по указанному договору осуществлялась путем выполнения подрядных работ в ООО «Д плюс», стоимость которых в дальнейшем засчитывалась ответчиком в счет оплаты по договорам долевого участия в строительстве от *** года, *** года.

Проверяя указанные доводы, а также обстоятельства фактической оплаты истцом стоимости договоров долевого участия в строительстве от *** года, *** года суд приходит к следующему.

Согласно письма ООО «***» направленного в адрес ООО «Д плюс» от *** года № ***, ООО «***» просило произвести расчет за выполненные строительно-монтажные работы в ***-м квартале г. Благовещенска в сумме ***, путем заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, литер *** в *** квартале г. Благовещенска на ***-комнатную квартиру № ***, общей проектной площадью *** кв. м. на ***-м этаже. Договор общество просило заключить с Л..

Так же, из письма ООО «***» направленного в адрес ООО «Д плюс» от *** года, ООО «***» просило произвести расчет за выполненные строительно-монтажные работы в ***-м квартале г. Благовещенска в сумме ***, путем заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, литер *** в *** квартале г. Благовещенска на ***-комнатную квартиру № ***, общей проектной площадью *** кв. м. на ***-м этаже и на ***-комнатную квартиру № ***, общей проектной площадью *** кв. м. на ***-м этаже. Договор общество просило заключить с Л..

Из справки, выданной ООО «СК «Д» *** года № *** следует, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве от *** года на строительство многоквартирного жилого дома, литер ***, трансформаторной подстанции в *** квартале по ул. *** в г. Благовещенске Амурской области, Л. полностью произвел расчет за ***-комнатную квартиру № ***, общей проектной площадью *** кв.м. на ***-ом этаже многоквартирного жилого дома в сумме ***.

Согласно справки, выданной ООО «СК «Д» *** года № *** следует, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве от *** года на строительство многоквартирного жилого дома, литер ***, трансформаторной подстанции в *** квартале по ул. *** в г. Благовещенске Амурской области, Л. полностью произвел расчет за ***-комнатную квартиру № ***, общей проектной площадью *** кв.м. на ***-ом этаже многоквартирного жилого дома в сумме ***.

Обстоятельства выдачи указанных справок истцу ответчиком не оспариваются.

Судом установлено, что согласно п. 3.1. Договора участия в долевом строительстве от *** года дольщик производит расчет за квартиру в сумме *** после государственной регистрации настоящего договора частями до конца строительства. Дата регистрации договора *** года. *** года ООО «СК «Д» выдана справка № *** на имя Л. о полном расчете по указанному договору.

Согласно п. 3.1. Договора участия в долевом строительстве от *** года дольщик производит расчет за квартиру в сумме *** в течение 2-х дней после государственной регистрации настоящего договора. Дата регистрации договора *** года. *** года ООО «СК «Д» выдана справка № *** на имя Л. о полном расчете по указанному договору.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства, по ходатайству стороны истца в качестве свидетеля была допрошена Свидетель1, которая пояснила, что она работала главным бухгалтером в ООО «Д плюс», занималась ведением бухгалтерского учета, так же, по устной договоренности, вела бухгалтерский учет в ООО «СК «Д». По приказу директора она имела право выдавать справки и подписывать бухгалтерские документы. Справки изготавливала, начальник отдела продаж ТретьеЛицо2 в том случае если квартира была оплачена, взаимозачеты проводились на основании договоров и писем от ООО «***» на имя директора ООО «СК Д» с просьбой оформить договор на физическое лицо в счет задолженности. Взаимозачетами занимался ТретьеЛицо3. 

Сомневаться в достоверности показаний свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, у суда оснований нет, а поэтому эти показания кладутся судом в основу принимаемого решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

С этим принципом связано положение ч. 1 ст. 56 Кодекса, согласно которой, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, доказательств не оплаты Л. стоимости объектов недвижимости по договору участия в долевом строительстве от *** года в размере ***, по договору участия в долевом строительстве от *** года в размере ***, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Таким образом, суд полагает установленным, что истцом надлежащим образом исполнены обязанности предусмотренные п. 5.1. договоров участия в долевом строительстве от *** года и от *** года и ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в частности истцом полностью произведен расчёт за квартиры: по договору участия в долевом строительстве от *** года в размере ***, по договору участия в долевом строительстве от *** года в размере ***, в связи с чем у ответчика не имелось оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Исходя из указанных выше обстоятельств и положений законодательства исковые требования Л. следует удовлетворить, признав недействительным расторжение в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от *** года, на строительство ***-комнатной квартиры № ***, общей проектной площадью *** кв. м. на ***-ом этаже, расположенной по адресу ***, *** квартал по ул. *** и договора участия в долевом строительстве от *** года, на строительство ***-комнатной квартиры № ***, общей проектной площадью *** кв. м. на ***-ом этаже, расположенной по адресу ***, *** квартал по ул. ***, заключённых между Л. и ООО «Строительная компания Д», а также признать договоры участия в долевом строительстве от *** года, от *** года не расторгнутыми.

Рассматривая требования истца о признании недействительной государственную регистрацию расторжения вышеуказанных договоров, суд приходит к следующим выводам.

Судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав возможна способами, прямо указанными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Избранный истцом способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 года № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, в силу данной нормы права заинтересованным лицом в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право другого лица на недвижимое имущество, а не сама содержащаяся в ЕГРН запись о государственной регистрации права.

В соответствии с п. 5 ч. 2. ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований Л. о признании недействительной государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве от *** года, от *** года, с учетом того, что указанные договора признаны судом не расторгнутыми, что является основанием для внесения записи в ЕГРН, не имеется.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче иска понесены расходы на оплату госпошлины в размере ***, что подтверждается квитанцией от *** года. С учетом положении ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере ***.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ

Исковые требования Л. к Управлению Росреестра по Амурской области, ООО «Строительная компания Д» о признании недействительным расторжения договоров долевого участия в строительстве в одностороннем порядке и признании недействительной их государственной регистрации – удовлетворить в части.

Признать недействительным расторжение в одностороннем порядке заключенных между ООО «Строительная компания Д» и Л. договора участия в долевом строительстве, от *** года, на строительство ***-комнатной квартиры № ***, общей проектной площадью *** кв. м. на ***-ом этаже, расположенной по адресу ***;

договора участия в долевом строительстве от *** года, на строительство ***-комнатной квартиры № ***, общей проектной площадью *** кв. м. на ***-ом этаже, расположенной по адресу ***.

Признать договоры участия в долевом строительстве заключенные между ООО «Строительная компания Д» и Л. от *** года, на строительство ***-комнатной квартиры № ***, общей проектной площадью *** кв. м. на ***-ом этаже, расположенной по адресу *** и от *** года, на строительство ***-комнатной квартиры № ***, общей проектной площадью *** кв. м. на ***-ом этаже, расположенной по адресу *** не расторгнутыми.

Взыскать с ООО «Строительная компания Д» в пользу Л. расходы по оплате государственной пошлины в размере ***.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н, Майданкина

Решение в окончательной форме принято *** 2017 года.