Дело№2-581/2025

58RS0027-01-2025-000177-32

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 марта 2025 года г.Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Тюриной Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Астафьевой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе в здании суда гражданское дело по иску АО «Арбековское» к ФИО1 о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным,

у с т а н о в и л:

С вышеназванным исковым заявлением в Октябрьский районный суд г.Пензы обратилось АО «Арбековское», указав в обоснование исковых требований, что в период с 06 августа 2024 года по 20 октября 2024 года по инициативе ФИО1, собственника жилого помещения (квартиры) №, в указанном многоквартирном доме состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования. Решения, принятые на указанном собрании оформлены протоколом внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 21 октября 2024 года №.Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 21 октября 2024 года № принято решение, в том числе: по вопросу 5 повестки дня: утвердить размер платы за содержание помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> в размере 16 рублей 72 копейки с 1 кв.м общей занимаемой собственником площади помещений в месяц, в том числе платы за управление многоквартирным домом 3 рубля 70 копеек (оставить без изменения). По вопросу 7 повестки дня: принять решение, что надлежащим уведомлением собственников помещений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, в случаях, когда инициатором проведения общего собрания является действующая управляющая компания, осуществляющая управление домом, или собственник 

<

адрес> ФИО3, является соответствующее уведомление о проведении данного общего собрания собственников помещений с вопросами повестки дня, направленное всем собственникам помещений многоквартирного дома заказными письмами с описью вложений не менее, чем за 6 месяцев до даты проведения общего собрания собственников помещений. Утвердить, что решения собственников помещений, принятые на общих собраниях собственников, очная часть которых не проводилась, будут являться ничтожными; по вопросу № повестки дня: принять решение о наделении полномочиями принимать: отчеты о работе управляющей компании, осуществляющей управление многоквартирным домом, и подписывать акты выполненных управляющей компанией работ только членов совета многоквартирного дома. При этом, акт выполненных работ считается подписанным, а отчеты принятыми, только в случае, если их примет не менее 2/3 от общего числа действующих членов совета дома; по вопросу № повестки дня: принятие решения об отмене ранее принятого решения по вопросу № закрепленного в Протоколе ОСС б/н от 25.07.2022, а именно: «Об утверждении условий договора управления с АО «Арбековское» и о наделении полномочиями по подписанию договора управления МКД с АО «Арбековское» от лица всех собственников собственника помещения № - ФИО3 В случае принятия собственниками помещений решений об изменении способа управления МКД или выборе иной управляющей организации, уведомление действующей управляющей организации о принятом решении- направляется в ее адрес не менее - ем за 6 месяцев до даты расторжения договора управления путем направления уведомления и протокола со всеми обязательными к нему приложениями заказным письмом с описью вложений то юридическому адресу управляющей компании». Принять решение об утверждении новой формы договора управления, исключающей п. 5.4 и п. 9.6. из действующего договора управления МКД с АО «Арбековское» № № от 30.10.2023 (в редакции, утвержденной общим собранием собственников - протокол № от 30.10.2023); по вопросу № повестки дня: принять решение о том, что в случае принятия собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, решения об изменении способа управления домом или выборе иной управляющей компании, уведомление и протоколы со всеми обязательными к нему приложениями направляются только в адрес Министерства жилищно- коммунального хозяйства и гражданской защиты населения Пензенской области (отдел жилищного надзора). В адрес управляющей организации, осуществляющей управление домом, направляются уведомление об изменении способа травления домом или выборе иной управляющей компании в течение 7 дней с момента оформления соответствующего протокола общего собрания; по вопросу № повестки дня: принять решение о проведении технической экспертизы состояния элементов общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> (вводные подъездные распределительные шкафы, оборудование лифтовых помещений) ГАУ «Управление государственной экспертизы Пензенской области» или, в случае невозможности проведения ГАУ такого вида экспертизы, другой независимой государственной экспертной организацией. Определить источник финансирования работ по проведению экспертизы - денежные средства, собираемые управляющей компанией по статье «содержание жилья» и средства, полученные от использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.Уполномочить управляющую компанию АО «Арбековское» от имени и в интересах всех собственников заключить договор на проведение технической экспертизы состояния указанного общего имущества многоквартирного дома в течение 10 дней с момента принятия данного решения. При этом сроки проведения экспертизы должны быть ограничены только технической возможностью организации, осуществляющей проведение экспертизы. Вышеуказанные решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приняты с нарушением требований действующего законодательства, затрагивают права и оконные интересы истца, являющейся управляющей компанией, на которую возлагается обязанность по содержанию и обслуживанию общего имущества в надлежащем состоянии, вкладывает обязанности, не установленные законом по следующим основаниям. По вопросу № повестки дня: размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Учет предложений управляющей организации при утверждении размера платы за эти услуги является обязательным, установление размера платы за содержание жилого помещения не может носить произвольный характер, при его определении подлежат учету действующие нормативные акты, а также специфика конкретного многоквартирного дома, при этом объем учитываемых данных должен быть идентичен для каждого из домов. Обоснование того, что установление платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 16,72 руб. позволит осуществлять обслуживание многоквартирного дома, в протоколе общего собрания отсутствует. По вопросу № повестки дня: Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть доведено до собственников не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Иного порядка определения такой даты и иного срока, кроме как за десять пней до даты проведения общего собрания собственников, законом не предусмотрено. Правом изменения вышеуказанной даты собственник, иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не наделены. Оспариваемым решением по вопросу № повестки дня собственники приняли решение, что если инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме будет являться, собственник 

<

адрес> или управляющая организация, то уведомление о проведении такого собрания они собрания они обязаны направить собственникам заказным письмом с описью вложений не менее, чем за 6 месяцев до проведения собрания, что противоречит приведенным требованиям законодательства. Кроме того, порядок уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен устанавливаться одинаковым для всех лиц, по инициативе которых созывается общее собрание, вне зависимости кто является инициатором общего собрания. Такой порядок установлен в вопросе № повестки дня путем размещения сообщений о проведении таких собраний на входных группах (информационных стендах) в подъездах многоквартирного дома. По вопросу № повестки дня: в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны из брать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Системный анализ указанных норм жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме может только председатель совета многоквартирного дома на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В спорном протоколе правом подписания актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме наделен совет многоквартирного дома в составе 2/3 от общего числа действующих членом совета дома и на основании простого большинства голосов от принявших участие в голосовании, что противоречит вышеприведенным требованиям закона. По вопросу № повестки дня: решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленное протоколом от 30.10.2023 №, в том числе по согласованию сторон утвержден договор управления в новой редакции.По общему правилу внесение в договор изменений возможно также по соглашению сторон. При этом с учетом свободы договора принуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ). Оспариваемом решением собственники помещений без согласования с истцом, в одностороннем порядке внесли изменения в действующий договор управления многоквартирным домом от 30.10.2023 исключив из условий договора п. 5.4 и п. 9.6. Учитывая, что ни гражданское ни жилищное законодательство не устанавливает обязанность управляющей организации заключить дополнительное соглашение к договору управления многоквартирным домом на тех условиях, которые без ее участия определены собственниками помещений многоквартирного дома; законом на управляющую компанию не возложена обязанность безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора управления, в том числе, внесение изменений и дополнений в договор путем заключения дополнительного соглашения исключение из условий договора управления пунктов 5.4. и 9.6 общим собранием собственников неправомерно. Порядок уведомления собственников помещений в многоквартирном доме путем размещения объявлений на информационных досках каждого подъезда установлен протоколом внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 21.10.2024 № (вопрос № повестки дня). По вопросу № повестки дня: на основании п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № (далее - Правила №) в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля)), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. Таким образом, Правила № содержат прямое указание, что при смене формы управления многоквартирным домом или управляющей организации, уполномоченное лицо в течение 5 рабочих дней, направляет уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в действующую управляющую организацию, которая на момент принятия решения осуществляла деятельность в данном многоквартирном доме. В нарушение установленных требований собственники приняли решение, что при смене формы управления многоквартирным домом или управляющей организации, копию протокола в адрес истца не направлять. Порядок уведомления собственников помещений в многоквартирном доме путем размещения объявлений на информационных досках каждого подъезда установлен протоколом внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 21.10.2024 № (вопрос № повестки дня).По вопросу № повестки дня: оспариваемым решением собственники помещений в многоквартирном доме принято решение о проведении технической экспертизы состояния элементов общего имущества многоквартирного дома (вводные подъездные распределительное шкафы, оборудование лифтовых помещений) и определена экспертная организация, истец уполномочен от имени и в интересах собственников заключить договор на проведение технической экспертизы. При этом, в решении общего собрания не отраженно в чем необходимость проведения такой экспертизы, учитывая, что данное оборудование работает в штатном режиме. Ни договором управления многоквартирным домом, ни действующим законодательством на АО «Арбековское» не возложена обязанность проводить технические экспертизы. В соответствии с положениями ч. 6 ст. 181.4 ГК РФ, лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Во исполнение указанного требования истцом на информационной доске каждого подъезда многоквартирного дома № 

<

адрес> было размещено уведомление о намерении обратиться в суд с иском о признании недействительным решений по вопросам № повестки дня, оформленные протоколом внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 21.10.2024 №.

Истец АО «Арбековское» просит признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного 

<

адрес> по вопросам 5,7,8,9,10,12 повестки дня, оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 21 октября 2024 года № недействительным.

Представитель истца АО «Арбековское» ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковое заявление, считает, что решение общего собрания в части пунктов 5,7,8,9,10,12 повестки дня следует признать недействительными, поскольку они противоречат закону, просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против доводов, изложенных представителем истца, просил отказать в удовлетворении иска, считает, что пункты 5,7,8,9,10,12 решения общего собрания не противоречат закону.

Представитель третьего лица Министерство ЖКХ и ГЗН Пензенской области в судебное заседание не направило своего представителя, извещено надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и другие представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч.4 ст 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

В п.3 ст. 47 ЖК РФ указано, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с частью 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Согласно статье 181.5 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений), если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

На основании п.2 ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Положениями ст.48 Жилищного кодекса РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и переданных инициатору собрания в ходе проведения данного собрания.

4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и переданных инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ходе проведения данного собрания в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (в случае проведения голосования опросным путем), либо в порядке, предусмотренном статьей 47.1 настоящего Кодекса (в случае проведения голосования с использованием системы).

5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом. 

Ответчик ФИО1 является собственником квартиры №

<

адрес>.

В судебном заседании установлено, что дом 

<

адрес> находится под управлением АО «Арбековское»., что подтверждается договором управления многоквартирным домом. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось и подтверждается материалами дела.

В судебном заседании установлено, что внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме №

<

адрес> проводилось по инициативе собственника помещения – квартиры №№ ФИО1 в период с 06 августа 2024 года по 20 октября 2024 год года в очно-заочной форме.

Очная часть общего собрания собственников проводилась 06 августа 2024 года во дворе дома по адресу: 

<

адрес>. Регистрация собственников и их представителей, принявших участие в очном обсуждении, проводилась по месту проведения общего собрания с 19 часов до 20 часов. Сбор решений собственников по вопросам повестки дня (бюллютеней) очно-заочного голосования – с ДД.ММ.ГГГГ с 20 часов до ДД.ММ.ГГГГ до 20 часов. Подсчет голосов собственников проведен 21 октября 2024 года счетной комиссией собрания, являющихся председателем и секретарем собрания. На момент окончания голосования по вопросам повестки дня было установлено: общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме составляет 19 441,8;общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 19441,8 кв.м, что соответствует 100% от общего числа голосов собственников помещений в доме; поступили решения от собственников, владеющих жилыми и нежилыми помещениями, общая площадь которых составляет 11570,9 кв.м, что составляет 59,51 % от общего числа голосов собственников помещений в доме, кворум имеется; в очной части собрания присутствовали собственники (представители собственников) согласно списка в Приложении № к настоящему протоколу. Голосование проводилось путем заполнения собственниками помещений бюллютеней с вопросами повестки дня общего собрания и их передачей инициатору собрания в почтовый ящик квартиры №№ или лично в руки.

На повестку дня общего собрания собственников многоквартирного дома были поставлены ряд вопросов, среди которых оспариваемые истцом: 5. Утверждение размера платы за содержание помещений в доме по адресу:

<

адрес>. 6.Принятие решения о том, что в случае проведения общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу:

<

адрес>,проводимого в любой допустимой жилищным кодексом форме, инициатором которого является управляющая компания, осуществляющая управление домом, или собственник квартиры № ФИО3,соответствующее уведомление о проведении данного собрания с вопросами повестки дня должно быть направлено всем собственникам дома заказным письмом с описью вложений не менее, чем за 6 месяцев до проведения собрания.Решения, принятые на общих собраниях собственников,очная часть которых не проводилась, будут являться ничтожными. 8. Принятие решения о наделении полномочиями принимать отчеты о работе управляющей компании и подписывать акты выполненных управляющей компанией работ только членов совета дома. При этом,акт выполненных работ считается подписанным,а отчеты принятыми только в случае, если их примет и подпишет не менее 2/3 от общего числа действующих членов совета дома.9. Принятие решения об отмене ранее принятого решения по вопросу №,закрепленного в Протоколе общего собрания от 25 июля 2022 года,а именно: «Об утверждении условий договора управления с АО «Арбековское» и о наделении полномочиями по подписанию договора управления многоквартирного дома с АО «Арбековское » от лица всех собственников собственника помещения № ФИО3 В случае принятия собственниками помещений решения об изменении способа управления многоквартирным домом или выборе иной управляющей организации,уведомление действующей управляющей организации о принятом решении направляется в ее адрес не менее чем за 6 месяцев до даты расторжения договора управления путем направления уведомления и протокола со всеми обязательными к нему приложениями заказным письмом с описью вложений по юридическому адресу управляющей компании». Принять решение об утверждении новой формы договора управления, исключающей п.5.4 и п.9.6 из действующего договора управления многоквартирного дома от 30 октября 2023 года. 10. Принять решение о том, что в случае принятия собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> решения об изменении способа управления домом или выборе иной управляющей компании, уведомление и протоколы со всеми обязательными к нему приложениями направляются только в адрес Министерства ЖКХ. В адрес управляющей компании, осуществляющей управление домом, направляются уведомление об изменении способа управления домом или выборе иной управляющей компании в течении 7 дней с момента оформления соответствующего протокола.11.Утверждение порядка уведомления собственников о проведении общих собраний и о принятых решениях. 12. Принятие решения о проведении технической экспертизы состояния элементов общего имущества дома (доступ к которому собственникам дома управляющей компании не предоставляется) ГАУ «Управление государственной экспертизы Пензенской области» или Пензенским государственным университетом архитектуры и строительства. Определить источник финансирования работ по проведению экспертизы-денежные средства, собираемые управляющей компанией по статье «содержание жилья» и средств, полученных от использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу:

<

адрес> Уполномочить управляющую компанию АО «Арбековское» от имени и в интересах всех собственников заключить договор на технической экспертизу состояния общего имущества дома в течении 10 дней с момента принятия данного решения. При этом сроки проведения экспертизы должны быть ограничены только технической возможностью организации, осуществляющей проведение экспертизы.

По результатам голосования были приняты следующие решения по оспариваемым вопросам.

По пятому вопросу повестки дня принято решение утвердить размер платы за содержание помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> в размере 16 рублей 72 копейки с 1 кв.м общей занимаемой собственником площади помещения в месяц, в том числе плата за управление многоквартирным домом 3 рубля 70 копеек (оставить без изменения).

По седьмому вопросу повестки дня принято решение, что надлежащим уведомлением собственников помещений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, в случаях, когда инициатором проведения общего собрания является действующая управляющая компания, осуществляющая управление домом, или собственник квартиры №№ ФИО3, является соответствующее уведомление о проведении данного общего собрания собственников помещений с вопросами повестки дня, направленное всем собственникам помещений многоквартирного дома заказными письмами с описью вложений не менее, чем за 6 месяцев до даты проведения общего собрания собственников помещений. Утвердить, что решения собственников помещений, принятые на общих собраниях собственников, очная часть которых не проводилась, будут являться ничтожными. 

По восьмому вопросу повестки дня решили принять решение о наделении полномочиями принимать отчеты о работе управляющей компании, осуществляющей управление многоквартирным домом и подписывать акты выполненных управляющей компанией работ только членов совета многоквартирного дома. При этом акт выполненных работ считается подписанным, а отчеты принятыми, только в случае, если их примет и подпишет не менее 2/3 общего числа действующих членов совета дома.

По девятому вопросу повестки дня принято решение об отмене ранее принятого решения по вопросу №, закрепленному в Протоколе общего собрания от 25 июля 2022 года,а именно: Решение «Об утверждении условий договора управления с АО «Арбековское» и о наделении полномочиями по подписанию договора управления многоквартирного дома с АО «Арбековское» от лица всех собственников собственника помещения №-ФИО3 В случае принятия собственниками помещений решений об изменении способа управления многоквартирным домом или выборе иной управляющей организации,уведомление действующей управляющей организации о принятом решении направляется в ее адрес не менее чем за 6 месяцев до даты расторжения договора управления путем направления уведомления и протокола со всеми обязательными к нему приложениями заказным письмом с описью вложений по юридическому адресу управляющей компании». Принять решение об утверждении новой формы договора управления, исключающей п.5.4 и п.9.6 из действующего договора управления МКД с АО «Арбековское» от 30 октября 2023 года (в редакции, утвержденной общим собранием собственников-протокол № от 30 октября 2023 года).

По десятому вопросу повестки дня принято решение о том, что в случае принятия собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>,решения об изменении способа управления домом или выборе иной управляющей компании, уведомление и протоколы со всеми обязательными к нему приложениями направляются только в адрес Министерства ЖКХ. В адрес управляющей организации, осуществляющей управление домом, направляются уведомления об изменении способа управления домом или выборе иной управляющей компании в течение 7 дней с момента оформления соответствующего протокола общего собрания. 

По вопросу двенадцатому повестки дня принято решение о проведении технической экспертизы состояния элементов общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> (вводные подъездные распределительные шкафы, оборудование лифтовых помещений) ГАУ «Управление государственной экспертизы Пензенской области» или, в случае невозможности проведения ГАУ такого вида экспертизы, другой независимой государственной экспертной организацией. Определить источник финансирования работ по проведению экспертизы-денежные средства, собираемые управляющей компанией по статье «содержание жилья» и средства, полученные от использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. Уполномочить управляющую компанию АО «Арбековское» от имени и в интересах всех собственников заключить договор на проведение технической экспертизы состояния указанного общего имущества многоквартирного дома в течение 10 дней с момента принятия данного решения. При этом сроки проведения экспертизы должны быть ограничены только технической возможностью организации, осуществляющей проведение экспертизы.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, считает, что вышеуказанные решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приняты с нарушением требований действующего законодательства, затрагивает права и законные интересы истца, являющейся управляющей компанией, на которую возлагается обязанность по содержанию и обслуживанию общего имущества в надлежащем состоянии, накладывает обязанности, не установленные законом.

Согласно протоколу № внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 21 октября 2024 года, расположенного по адресу: 

<

адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования, кворум на собрании присутствует. По всем вопросам повестки дня приняты положительные решения, в том числе по вопросам №5, №7,№8,№9,№10,№12,которые оспаривает истец.

Учитывая обстоятельства, что уведомление (сообщение) о проведении общего собрания было датировано 24 июля 2024 года, само собрание состоялось 06 августа 2024 года (очная часть), очно-заочное голосование состоялось до 20 октября 2024 года 20 часов, суд приходит к выводу о том, что порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленный ст.47 ЖК РФ, позволяющий провести такое собрание посредством очно-заочного голосования, не нарушен.

Из Министерства жилищно-коммунального хозяйства и гражданской защиты населения Пензенской области представлены подлинный протокол общего собрания с приложением решений собственников, листа регистрации участников общего собрания, присутствующих на собрании 06 августа 2024 года, решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ответу Министерства ЖКХ и ГЗН Пензенской области, подлинник протокола № общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес> в г.Пензе от 21 октября 2024 года принят на хранение Министерством в течение 3 лет. Согласно положениям жилищного законодательства, действующим в настоящее время, орган жилищного надзора осуществляет проверку решений собственников помещений в многоквартирном доме на наличие признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям,установленным гражданским законодательством РФ,при рассмотрении заявлений о внесении изменений в реестр лицензий субъектов Российской Федерации от 25 декабря 2015 года №938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации». Орган жилищного надзора уполномочен осуществлять проверку принятых решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных соответствующими протоколами, на наличие признаков ничтожности таких решений в рамках осуществления полномочий по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Представленный Протокол не подлежит проверке Министерством на наличие признаков ничтожности решений общего собрания.

Как следует из оспариваемого протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общая площадь дома составляет 19 441,8 кв.м, в собрании приняли участие собственники, владеющие площадью 11570,9 кв.м от общей площади жилых и нежилых помещений, что составило 59,51 %.

Обратившись с иском, истец просит признать ничтожными пункты №5,7,8,9,10,12 повестки дня, оформленные протоколом внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 21 октября 2024 года №3.

Рассматривая доводы истца по вопросу пятому повестки дня о его ничтожности, суд исходит из следующего.

В силу п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещения в многоквартирном доме включает в себя 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;2) взнос на капитальный ремонт;3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ч.1 ст.156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно ч.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П, собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в частности, в случае управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений), либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (например, в случае, когда такое решение принимается одновременно с решением о создании товарищества собственников жилья), следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Из пунктов 14,16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения,занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491 при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления.

На основании вышеизложенного следует, что бремя доказывания экономической необоснованности тарифа в настоящее время, нецелесообразность его применения в ранее установленном размере, возложена на управляющую компанию. 

Действительно, п. 5.2 договора управления многоквартирным домом от 30 октября 2023 года, заключенным между АО «Арбековское» и собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:

<

адрес> размер платы за содержание жилого помещения на период с 01 сентября 2023 года по 31 августа 2024 года определен в размере 16 рублей 72 копейки на 1 кв.м общей площади помещения собственника в месяц,в том числе плату за управление многоквартирным домом 3 рубля 70 копеек за 1 кв.м общей площади помещения собственника помещения в месяц включая НДС, не включая расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме утверждается на 1 год, при отсутствии по истечении одного года решения общего собрания собственников по вопросу установления (изменения) размера платы за содержание жилого помещения, плата определяется в соответствии с установленным на соответствующий период органом местного самоуправления размером платы за содержание жилого помещения.

Согласно постановлению администрации города Пензы от 28 апреля 2023 года № размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении платы за содержание жилого помещения и нанимателей жилых помещений проживающих на территории города Пензы составляют для многоэтажных домов (9-14 этажей ) со всеми видами благоустройства составляет 20,29 руб в месяц.

Однако, довод истца, что срок для установления тарифа истек 31 августа 2024 года, суд находит несостоятельным, поскольку в решении, оформленном протоколом общего собрания № от 30 октября 2023 года в п.4 указано, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме утверждается на один год, при отсутствие по истечении одного года решения общего собрания собственников по вопросу установления (изменения) размера платы за содержание жилого помещения, плата определяется в соответствии с установленным на соответствующий период органом местного самоуправления размером платы за содержание жилого помещения. Таким образом срок для установления тарифа истекает 30 октября 2024 года.

Однако при установлении нового тарифа необходимо учитывать обстоятельства экономической не целесообразности применения прежнего тарифа, при этом, как было упомянуто ранее, бремя доказывая распределяется на управляющую компанию.

В материалы дела представителем истца приобщено экономическое обоснование нецелесообразности применяемого ранее установленного тарифа, а именно разбивка тарифа на содержание и ремонт общего имущества, смета расходов по статье «содержание жилья», договоры, а также предварительная информация об исполнении договора управления дома с 01 января 2024 года по 31 декабря 2024 года, из содержания которых можно сделать вывод, что при прежнем тарифе денежных средств не достаточно, финансовый результат идет в минус, из информации об исполнении договора управления с 01 января 2023 года по 31 декабря 2023 года следует, что финансовый результат составил минус 374 786 рублей 32 копейки. Из представленных документов следует, что ранее установленный тариф является экономически нецелесообразным.

Кроме того, представитель истца пояснил, что плата за управление многоквартирным домом в размере 3 рубля 70 копеек включена в тариф, в связи с чем оспаривается пункт пятый полностью.

При таких обстоятельствах пункт пятый протокола общего собрания является ничтожным в силу закона.

Пункт седьмой протокола общего собрания суд признает также ничтожным, поскольку противоречит закону на основании следующего.

В силу части 4 статьи 45 ЖК РФ установлено, что собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Иного срока, кроме как за десять дней до даты проведения общего собрания собственником, законом не предусмотрено. 

Кроме того, решение о надлежащем уведомлении собственников помещений о проведении общих собраний собственников помещений, в случаях, когда инициатором проведения общего собрания является действующая управляющая компания, или собственник квартиры № ФИО3, к которой, как пояснил ответчик в судебном заседании, имеется недоверие, является уведомление, направленное всем собственникам дома заказными письмами с описью, что противоречит законодательству, так как порядок уведомления, как верно отметил истец, должен устанавливаться одинаковым для всех лиц. Более того, он определен в вопросе 11 повестки дня.

Пункт решения общего собрания о том, что решения собственников помещений, принятые на общих собраниях собственников помещений, очная часть которых не проводилась, будут являться ничтожными не основан на нормах законодательства, в частности противоречит ст.44.1 ЖК РФ, поскольку общее собрание может в силу закона проводиться в очно-заочной и заочной форме, в том числе.

На основании изложенного пункт седьмой решения общего собрания суд признает противоречащим закону, в связи с чем является ничтожным.

Пункт восьмой решения общего собрания суд признает ничтожным на основании следующего.

Принято решение о наделении полномочиями принимать отчеты о работе управляющей компании и подписывать акты выполненных управляющей компанией работ только членов совета дома. При этом акт выполненных работ считается подписанным, а отчеты принятыми только в случае, если их примет и подпишет не менее 2/3 от общего числа действующих членов совета дома, что противоречит требованиям закона. 

В силу п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании п.5 ст.161.1 ЖК РФ Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным многоквартирным домом и предоставлением коммунальных услуг. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочием по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном многоквартирном доме должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и содержать перечень споров, связанных с управлением данным многоквартирным домом и предоставлением коммунальных услуг, по которым председатель совета многоквартирного дома вправе выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном многоквартирном доме, а также перечень процессуальных действий, которые председатель совета многоквартирного дома вправе совершать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях реализации переданного ему полномочия по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном многоквартирном доме;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

Поскольку в силу п.4 ч.8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В компетенцию общего собрания многоквартирного дома не входит наделение совета многоквартирного дома правом подписания актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В данном случае право подписывать указанные акты может только председатель совета многоквартирного дома на основании доверенностей, выданных собственниками помещений или без доверенности, если он наделен такими полномочиями по решению общего собрания собственниками помещений. 

Анализируя пункт девятый протокола общего собрания, суд признает его ничтожным по следующим основаниям.

В силу п. 8.2 ст.162 ЖК РФ, из которого следует, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

В ходе судебного разбирательства ответчик не смог пояснить, связи с чем собственниками было принято решение об утверждении новой формы договора, исключающей п.5.4, чем нарушаются права собственников данным пунктом. В части исключения п.9.6. пояснил, что Жилищным кодексом предусмотрен порядок смены управляющей компании. Указал, что в случае, если собственники придут к решению сменить управляющую организацию, по условиям данного пункта договора они должны будут подождать 6 месяцев, принять решение, потом направить протокол со всеми приложениями в управляющую компанию, за этот срок управляющая компания его утеряет.

Судом не установлено, каким образом п.9.6 договора управления ущемляет права собственников помещений при смене управляющей организации. Более того, данный договор в судебном порядке недействительным не признавался.

В части принятия решения об отмене ранее принятого решения по вопросу 4, закрепленному в решении общего собрания от 25 июля 2022 года, представитель ответчика пояснил, что приняв решение исключить данный пункт, собственники предполагали, что даже если сменится когда-то Совет дома, председатель, не наберется кворум на выборы нового председателя многоквартирного дома, они в любом случае хотели бы снять полномочия с ФИО3, так как она продолжает активно «очернять» собственников, которые проголосовали за ее смену. Не оспаривал тот факт, что она ранее решением общего собрания была наделена правом подписи от всех собственников дома конкретного договора управления, считают, что на всякий случай необходимо этот пункт все равно исключить.

Суд считает, что в данном случае права собственников данным пунктом не нарушены, исключение его «на всякий случай» противоречит закону. 

Суд признает данный пункт решения общего собрания ничтожным.

Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом №, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года, п.18 предусмотрено, что в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля)), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. Такое уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.

По смыслу ст.46 ЖК РФ подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, также как и размещение в системе ГИС, в том случае, если решения и протокол общего собрания являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. 

То есть при смене формы управления многоквартирным домом или управляющей организации, уполномоченное лицо в течение 5 рабочих дней, направляет уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в действующую управляющую организацию, которая на момент принятия решения осуществляла деятельность в многоквартирном доме. (Правила №)

В связи с чем законодательство не содержит сведения о том, что копия протокола может не направляться в адрес управляющей компании. В связи с чем пункт 10 суд признает ничтожным в силу закона.

Пунктом 12 протокола № внеочередного общего собрания принято решение о проведении технической экспертизы состояния элементов общего имущества многоквартирного дома (вводные подъездные распределительные шкафы, оборудование лифтовых помещений). 

Из пояснений ответчика следует, что доступ в указанные помещения собственникам необходим для того, чтобы визуально проверить их состояние, так как добровольно управляющая компания отказывается открывать помещения для осмотра. Между тем, в ходе судебного разбирательства стороной истца представлены договоры с обслуживающими организациями, в том числе обслуживающие лифты и распределительные шкафы. Собственники не лишены возможности обратиться непосредственно в обслуживающие организации, услуги которых они оплачивают, потребовать отчеты о состоянии вышеназванных помещений, однако, как пояснил сам ответчик, не обращались. Более того, доступ в указанные помещения ограничен, о чем представлены соответствующие ответы ...» и ...». 

В материалы дела представлено сообщение от 18 февраля 2025 года ...», из которого следует, что внутридомовая система электроснабжения многоквартирного дома 

<

адрес>,в в том числе вводно-распределительное устройство,обслуживание ...» в рамках договора от 01.09.2022 года №,находится в удовлетворительном состоянии, работает в штатном режиме. Доступ третьих лиц в ВРУ ограничено. Обращений жителей о ненадлежащей работе электроснабжения или о доступе в ВРУ многоквартирного дома для осмотра в адрес ...» не поступало.

Из сообщения ...» следует,что лифтовое оборудование,в том числе машинное отделение, обслуживание ...» в рамках договора от 01.11.2022 №,находится в удовлетворительном состоянии,работает в штатном режиме. Доступ третьих лиц в машинное отделение лифтов ограничено. Обращений жителей о ненадлежащей работе лифтов или доступа в машинное отделение для осмотра в адрес ...» не поступало.

Помимо прочего, в данном пункте собственники определяют источник финансирования по статье «содержание жилья». Однако тариф, принятый собственниками, в то же время не позволит провести экспертизу состояния указанного имущества. Кроме того, при указанных обстоятельствах необходимость такой экспертизы не обоснована, в данном случае законодательством не предусмотрено понуждение управляющую компанию ее проводить. 

На основании изложенного пункт 12 протокола следует признать ничтожным.

Поскольку вышеуказанные пункты решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приняты с нарушением требований закона, пункты №,7,8,9,10,12 следует признать ничтожными, а исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании п. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца в возврат расходов по уплате государственной пошлины, подтвержденных платежным поручением №, подлежат взысканию в размере 20 000 руб. 

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования АО «Арбековское» к ФИО1 о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным удовлетворить.

Признать недействительным и отменить решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №

<

адрес> оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 21 января 2024 года №,в отношении вопросов, включенных в повестку дня данного собрания, а именно:

5. утверждение размера платы за содержание помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> в размере 16 рублей 72 копейки с 1 кв.м общей занимаемой собственником площади помещения в месяц, в том числе плата за управление многоквартирным домом 3 рубля 70 копеек (оставить без изменения);

7. принятие решения о том, что надлежащим уведомлением собственников помещений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, в случаях, когда инициатором проведения общего собрания является действующая управляющая компания, осуществляющая управление домом, или собственник квартиры №№ ФИО3, является соответствующее уведомление о проведении данного общего собрания собственников помещений с вопросами повестки дня, направленное всем собственникам помещений многоквартирного дома заказными письмами с описью вложений не менее, чем за 6 месяцев до даты проведения общего собрания собственников помещений. Утвердить, что решения собственников помещений, принятые на общих собраниях собственников, очная часть которых не проводилась, будут являться ничтожными;

8. принятие решения о наделении полномочиями принимать отчеты о работе управляющей компании, осуществляющей управление многоквартирным домом и подписывать акты выполненных управляющей компанией работ только членов совета многоквартирного дома. При этом акт выполненных работ считается подписанным, а отчеты принятыми, только в случае, если их примет и подпишет не менее 2/3 общего числа действующих членов совета дома;

9. принятие решения об отмене ранее принятого решения по вопросу №, закрепленному в Протоколе общего собрания от 25 июля 2022 года,а именно: Решение «Об утверждении условий договора управления с АО «Арбековское» и о наделении полномочиями по подписанию договора управления многоквартирного дома с АО «Арбековское» от лица всех собственников собственника помещения №-ФИО3 В случае принятия собственниками помещений решений об изменении способа управления многоквартирным домом или выборе иной управляющей организации,уведомление действующей управляющей организации о принятом решении направляется в ее адрес не менее чем за 6 месяцев до даты расторжения договора управления путем направления уведомления и протокола со всеми обязательными к нему приложениями заказным письмом с описью вложений по юридическому адресу управляющей компании». Принять решение об утверждении новой формы договора управления, исключающей п.5.4 и п.9.6 из действующего договора управления МКД с АО «Арбековское» от 30 октября 2023 года (в редакции, утвержденной общим собранием собственников-протокол № от 30 октября 2023 года);

10. принятие решения о том, что в случае принятия собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>,решения об изменении способа управления домом или выборе иной управляющей компании, уведомление и протоколы со всеми обязательными к нему приложениями направляются только в адрес Министерства ЖКХ. В адрес управляющей организации, осуществляющей управление домом, направляются уведомления об изменении способа управления домом или выборе иной управляющей компании в течение 7 дней с момента оформления соответствующего протокола общего собрания;

12. принятие решения о проведении технической экспертизы состояния элементов общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> (вводные подъездные распределительные шкафы, оборудование лифтовых помещений) ГАУ «Управление государственной экспертизы Пензенской области» или, в случае невозможности проведения ГАУ такого вида экспертизы, другой независимой государственной экспертной организацией. Определение источника финансирования работ по проведению экспертизы-денежные средства, собираемые управляющей компанией по статье «содержание жилья» и средства, полученные от использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. Уполномочить управляющую компанию АО «Арбековское» от имени и в интересах всех собственников заключить договор на проведение технической экспертизы состояния указанного общего имущества многоквартирного дома в течение 10 дней с момента принятия данного решения. При этом сроки проведения экспертизы должны быть ограничены только технической возможностью организации, осуществляющей проведение экспертизы.

Взыскать со ФИО1 в пользу АО «Арбековское» расходы по уплате госпошлины в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2025 года.

Судья: Е.Г.Тюрина