Дело № 2-1112/2020 03 февраля 2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Аносовой Е.А.,

при секретаре Туркине Н.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «ЛП» о признании права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском, в котором просили признать за ФИО1, ФИО2 право совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>. 

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что 25.04.2018 года между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, по условиям которого покупатели и продавец обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения, по которому ответчик обязуется передать истцам квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, а истцы обязуются купить указанную квартиру в общую совместную собственность. Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи жилого помещения, стоимость квартиры составляет 5 953 046 рублей.

Истцы исполнили свое обязательство по предварительному договору купли-продажи, оплатив стоимость квартиры, указанной в п. 5 договора, что подтверждается платежными поручениями.

07.06.2018 года истцами были получены ключи от квартиры, однако, в нарушение п. 4 договора, до настоящего времени ответчик своих обязательств по оформлению квартиры и заключению основного договора с истцами не исполнил, несмотря на то, что квартира истцам передана по акту приема-передачи 07.06.2018 года.

01.07.2019 года истцами в адрес ответчика направлена претензия, которая до настоящего времени оставлена без удовлетворения.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, на удовлетворении заявленных требований настаивала.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайство об отложении слушания дела в связи с наличием уважительных причин неявки в судебное заседание не представлял.

Представитель третьего лица – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения заявленных требований не возражала, просила признать за третьим лицом право залога на спорное жилое помещение, так как в настоящее время кредитные обязательства истцов перед банком, обеспеченные залогом, не погашены.

Суд, исследовав материалы дела, изучив представленные документы, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, приходит к следующему.

Согласно п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие с иными правовыми позициями высших судебных инстанций, в том числе с разъяснением, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. №17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Таким образом, к правоотношениям сторон применимы положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна была поступить в собственность продавца в будущем.

Согласно ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1 Закона).

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей этого же Федерального закона Российской Федерации предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу ст.ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства.

Из материалов дела следует, что 25.04.2018 года между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, по условиям которого покупатель и продавец обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения, по которому ответчик обязуется передать истцам квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, а истцы обязуются купить указанную квартиру в общую совместную собственность (л.д. 12-16). Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи жилого помещения, стоимость квартиры составляет 5 953 046 рублей.

Согласно п. 4 договора стороны обязуются в период с IV квартала 2018 года по II квартал 2019 года, но не ранее 60 дней со дня наступления такого обстоятельства, как государственная регистрация права собственности продавца на квартиру, заключить основной договор. В силу п. 6 договора продавец может предоставить покупателю право безвозмездного пользования квартирой до момента заключения основного договора с правом текущего ремонта, но без права произведения перепланировки. 

Обязательства по оплате договора купли-продажи исполнены истцами в полном объеме, что подтверждается платежными документами и не оспаривается ответчиком (л.д. 39-40).

07.06.2018 года квартира передана в пользование истцов по передаточному акту (л.д. 62).

Представитель третьего лица не возражал против удовлетворения заявленных требований, однако в представленном отзыве ссылался на то, что 25.04.2018 года между истцами и ПАО Банк «Возрождение» был заключен кредитный договор № на сумму 2 800 000 рублей, под 9,4 % годовых, сроком на 240 месяцев. Данный кредит предоставлен истцам для целевого использования, а именно приобретения квартиры, путем заключения договора купли-продажи. 

25.04.2018 года между банком и заемщиками был заключен договор о залоге прав требования №, согласно п. 1.1 которого заемщики передали банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору принадлежащие им права требования заключения договора купли-продажи квартиры, в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре, и право требования возврата суммы обеспечения в случае не заключения основного договора в указанный срок.

Поскольку дом, в котором была приобретена квартира истцами введен в эксплуатацию, квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости учтена в качестве самостоятельного объекта, с учетом вышеизложенных обстоятельств, отсутствия в материалах дела доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ препятствующих принятию решения о признании права собственности, суд находит требование истцов о признании за ними права собственности на указанную квартиру подлежащим удовлетворению.

Также суд полагает подлежащим удовлетворению ходатайство третьего лица ПАО Банк «Возрождение» о признании за ПАО Банк «Возрождение» права залога (ипотеки) в силу закона на спорный объект недвижимости – квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Материалами дела установлено, что 25.04.2018 г. между истцами и ПАО Банк «Возрождение» был заключен кредитный договор, по условиям которого кредитор предоставил заемщику кредит для приобретения в собственность заемщика спорной квартиры (л.д.22-36).

25.04.2018 года г. между ПАО Банк «Возрождение» и истцами был заключен договор о залоге прав требования №, согласно которому предметом залога является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, у ФИО1, ФИО2 в силу договора залога есть обязанность оформить и зарегистрировать Закладную, которая тоже передается в регистрирующий орган в момент регистрации права собственности в силу закона. Задолженность по указанному кредитному договору не погашена, доказательств иного суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, суд полагает ходатайство третьего лица ПАО Банк «Возрождение» подлежащим удовлетворению – надлежит признать за ПАО Банк «Возрождение» право залога в силу закона в отношении спорной квартиры.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, право собственности на 1/2 долю квартиры по адресу: 

<

адрес>, площадью 61,20 кв.м.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, зарегистрированным по адресу: 

<

адрес>, право собственности на 1/2 долю квартиры по адресу: 

<

адрес>, площадью 61,20 кв.м.

Признать за ПАО Банк «Возрождение» право залога в силу закона на квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 61,20 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение изготовлено в окончательной форме 10 февраля 2020 года