Дело № 2а-781/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2017 года город Омск

Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Кирилюк З.Л., при секретаре судебного заседания Хоренко О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконными действий государственного органа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с названным административным иском, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЗАО «

<

данные изъяты>» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № на основании протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № (публичное предложение №) от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ им в электронном виде в Управление Росреестра по Омской области направлены документы на государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ в регистрации права собственности Управлением Ростреестра по Омской области ему отказано в связи с тем, что по сведениям ЕГРП в отношении указанного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона, которой обременено право собственности ЗАО «

<

данные изъяты>», участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, договор купли-продажи не содержит от ДД.ММ.ГГГГ не содержит соответствующих записей о наличии зарегистрированных обременений на указанный земельный участок: по сведениям ЕГРП строительство указанного жилого дома, осуществлялось на двух земельных участках: кадастровый № и №.

Считает данный отказ незаконным, поскольку нормы Закона о банкротстве содержат специальные правила и условия реализации имущества банкрота, предусматривающие, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога, имеют приоритетный характер перед положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем земельный участок с кадастровым номером № не обременен ипотекой и является свободным от прав третьих лиц. Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу 

<

адрес>, степенью готовности 

<

данные изъяты>%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, передан ЖСК «

<

данные изъяты>», следовательно, подтвержден факт расположения указанного дома именно на земельном участке с кадастровым номером №.

Просит признать незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию за ним права на указанный земельный участок; взыскать с административного ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб.

ФИО1 в судебном заседании доводы административного иска поддержал.

Представитель Управления Росреестра по Омской области ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, поддержала доводы, изложенные в отзыве на административное исковое заявление. Указала, что в данном случае была нарушена процедура банкротства ЗАО «

<

данные изъяты>», поскольку оценка земельного участка с кадастровым номером № производилась без учета имеющихся ограничений в виде ипотеки, участок был включен в состав объектов недвижимости, подлежащих реализации с торгов путем проведения аукциона в виде самостоятельного лота. Конкурсный управляющий должен был обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи об ипотеке, такое заявление могло быть подано одновременно с заявлением ФИО1 о регистрации права собственности. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС Российской Федерации граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) урегулирован порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также определены правовая основа, обязанность государственной регистрации прав, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и полномочия данных органов, права и обязанности лиц при осуществлении такой регистрации и т.д.

В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу статьи 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).

В ходе государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных для регистрации документов и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности (абз.3 п.1 ст.13 Закона о регистрации прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Основания для отказа в государственной регистрации предусмотрены в статье 20 Закона о регистрации.

В соответствии с положениями абзацев HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=2C6DDF648ED3E26F26DC1ED32281D63768E0FBA39EB8CDFE559990411BF99668AF33069B80A6329BoCR1J" 7,10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абзац 7); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «

<

данные изъяты>» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на арбитражного управляющего ФИО3, впоследствии срок конкурсного производства был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Определением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ), оставленным без изменения определением Восьмого арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ, конкурсное производство в отношении ЗАО «

<

данные изъяты>» завершено.

Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в официальном печатном издании – газете «Коммерсантъ» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ЗАО «

<

данные изъяты>» утверждена ФИО4

Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ применены при банкротстве ЗАО «

<

данные изъяты>» правила параграфа 7 Главы IX Закона о банкротстве о банкротстве застройщиков.

Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление конкурсного управляющего ЗАО «

<

данные изъяты>» о передаче прав застройщика на объекты незавершённого строительства: жилищно-строительному кооперативу «

<

данные изъяты>» переданы права застройщика на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу 

<

адрес>, степенью готовности 

<

данные изъяты>%, кадастровый №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, и права аренды данного земельного участка; жилищно-строительному кооперативу «

<

данные изъяты>» переданы права застройщика на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу 

<

адрес>, степенью готовности 

<

данные изъяты>%, кадастровый №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, и права аренды данного земельного участка.

ЗАО «

<

данные изъяты>» на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

По результатам торгов заключен договор купли-продажи указанного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 (л.д. 5-7).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок передан от продавца покупателю (л.д. 62).

ДД.ММ.ГГГГ на основании заключенного договора ЗАО «

<

данные изъяты>», в лице конкурсного управляющего Гладкой У.В., и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок.

К заявлению приложен пакет документов, в том числе, договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема передачи. Впоследствии административным истцом дополнительно были предоставлены следующие документы: объявление о проведении первых торгов, объявление о проведении повторных торгов, сообщение о результатах первых торгов, протокол об определении участников торгов, определение Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, письмо, в котором ФИО1 просил снять обременение с земельного участка, копия паспорта.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Омской области приостановлена государственная регистрация сделки по переходу права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 54).

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило то обстоятельство, что в ЕГРП в отношении данного земельного участка имеется актуальная запись о регистрации ипотеки в силу закона, которой обременено право собственности ЗАО «

<

данные изъяты>» участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит соответствующих записей о наличии зарегистрированных обременений на указанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в государственной регистрации права собственности на основании абз.7, 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации со ссылкой на те же обстоятельства, что и при приостановлении государственной регистрации, также указано, что по сведениями ЕГРП строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, осуществлялось на двух земельных участках - кадастровый № и №. Оценка земельного участка с кадастровым номером № произведена без учета указанных ограничений и была включена в состав объектов недвижимости, подлежащих реализации с торгов путем проведения аукциона в виде самостоятельного лота (л.д. 49-51).

Оценивая обоснованность отказа в государственной регистрации, суд исходит из следующего.

В рамках данного судебного разбирательства проверяется законность действий регистрирующего органа, не наделенного правом толкования сложившихся между сторонами правоотношений.

Судом в рамках рассматриваемого дела исследуется полнота и достаточность представленных истцом на государственную регистрацию документов, а также правомерность действий государственного регистратора в рамках их правовой экспертизы. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закон об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 29 Закона о регистрации и статьей 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту- Закон об ипотеке). 

В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке. Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Вместе с тем, Федеральным закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве) предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности. Нормы указанного Закона носят по отношению к положениям Закона о государственной регистрации прав и Закона об ипотеке специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК Российской Федерации залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Согласно п. 2 ст. 352 ГК Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Поскольку состоявшиеся торги по продаже земельного участка с кадастровым номером №, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, продажа заложенного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве, повлекла прекращение права залога в отношении спорного имущества а, значит, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились.

Ссылки регистрирующего органа на необходимость в данном случае подачи конкурсным управляющим заявления о погашении ипотеки, не могут быть приняты во внимание, поскольку в данном случае ипотека прекращается в силу закона, в связи с чем для погашения регистрационной записи об ипотеке каких-либо заявлений или иных документов не требуется. 

В компетенцию регистрирующего органа, определенную с учетом положений статей 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации, входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок, соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от такого признания ее судом. Торги и решение собрания кредиторов до признания их в судебном порядке недействительными следует считать имеющими юридическую силу, поскольку последствия отступлений от требований законодательства, если они были допущены при проведении торгов или принятии кредиторами решения, могут быть определены только судом.

Кроме этого, в силу ст. 19 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации права по иным основаниям, не указанным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, не допускается. 

На основании изложенного, доводы Управления Росреестра по Омской области о том, что по сведениям ЕГРП, в том числе, на спорном земельном участке осуществлялось строительство многоэтажного жилого дома по адресу 

<

адрес>, а также о нарушении процедуры банкротства подлежат отклонению.

Учитывая совокупность обстоятельств по настоящему делу, характер отношений, возникающих при продаже имущества должника в порядке, установленном Законом о банкротстве, отказ Управления Росреестра по Омской области в регистрации права ФИО1 на указанный земельный участок применительно к рассматриваемой ситуации на законе не основан.

При таких обстоятельствах требования, заявленные ФИО1 подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 111 КАС Российской Федерации, с административного ответчика в пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы, поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Из материалов дела следует, что административным истцом была уплачена госпошлина при подаче иска в размере 

<

данные изъяты> руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 2).

Учитывая, что административное исковое заявление удовлетворено в полном объеме, в пользу административного истца, в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 111 КАС РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с административного ответчика взысканию подлежит государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> руб..

Руководствуясь ст. ст. 174-180, 186, 290, 298 КАС Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации за ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья подпись З.Л. Кирилюк

Апелляционным определением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определено:

«Решение Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ отменить, в удовлетворении иска ФИО5 отказать». Решение суда вступило в законную силу 07.06.2017