Дело № 2-435/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июня 2018 года г.Челябинск 

Калининский районный суд г.Челябинска в составе : 

председательствующего Вардугиной М.Е.

при секретаре Гавриловой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту-АО «АИЖК») к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

АО «АИЖК» обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором с учетом уточненного расчета просило о взыскании задолженности по договору займа от 06.03.2012г. по состоянию на 28.05.2018 г. (л.д.5-6, 245-253) в размере 1 036 458,87 руб., обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: (адрес), с определением начальной продажной стоимостью 1 179 200 руб., взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 18 708,65 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 06.03.2012 г. между ФИО2 и ОАО «ЮУ КЖСИ» был заключен договор займа №М, в соответствии с которым ей был предоставлен кредит на сумму 1 474 353 руб., сроком на 180 месяцев, под 11,25 % годовых для приобретения в собственность двухкомнатной квартиры, общей площадью 48,4 кв.м., расположенной по адресу (адрес). На квартиру была оформлена закладная, владельцем которой в настоящее время является истец. Поскольку ответчик нарушает условия договора по возврату денежных средств, у нее перед истцом образовалась задолженность, которую он просит взыскать в свою пользу. 

Определением суда от 30.05.2018 г. (в протокольной форме) к участию в деле в качестве третьего лица привлечен УПФР в (адрес).

Представитель заявителя АО «АИЖК» о времени и месте судебного заседания извещен, в суд не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствии.

Ответчик ФИО2 о дате и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом (путем смс-уведомления), в суд не явилась.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании ордера, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица АО «ЮУ КЖСИ» о времени и месте судебного заседания извещен, в суд не явился.

Представитель третьего лица УПРФ в Калининском районе ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель третьего лица Калининского УСЗН Администрации г. Челябинска в суд не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу ст. 819 ГК по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (п.1).

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора (п.2).

В соответствии с общими положениями об обязательственном праве ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., при этом обязательства возникают из договора и иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Согласно ч. 1, 2 ст. 809 ГК РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ч. 3 ст. 810 ГК РФ сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

В судебном заседании установлено, что 06.03.2012 г. между ОАО «ЮУ КЖСИ» и ФИО2 был заключен договор займа № М по условиям которого, займодавец предоставил заем в сумме 1 474 353 руб., сроком на 180 месяцев, под 11,25 % годовых, для приобретения в личную собственность двухкомнатной (адрес) в (адрес). 

Права первоначального залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной.

Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «АИЖК», что подтверждается отметкой на закладной от 23.08.2012 г. 

В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Банка на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладной) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной.

В силу п.2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно условиям договора заемщики обязаны производить ежемесячные платежи по возврату долга и уплачивать начисленные проценты. Размер ежемесячного платежа составляет 12 473 руб.(п. 1.1.4).

Согласно представленных истцом доказательств, начиная с июня 2016 г. ответчиком нарушаются сроки по возврату суммы займа и процентов за пользование, а с 01.06.2017г. вообще не производятся платежи в счет погашения долга по договору займа.

По состоянию на 28.05.2018 г., задолженность ответчика по кредитному договору составляет 1 036 458,87 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 897 859,46 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 108 691,23 руб., пени – 29 908,18 руб. 

Факт наличия задолженности и ее размер ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспорен. 

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

При проверке представленного истцом расчета, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям ст. 319 ГК РФ. 

Так, при распределении платежей поступивших в период с 01.04.2012г. по 31.05.2017г. банком производились удержания пени только после погашения ответчиком суммы основного долга и процентов, в том числе просроченных платежей за предыдущие периоды, т.е. с сумм, оставшихся после погашения основной задолженности по договору займа, что соответствует положению ст. 319 ГК РФ и п. 3.2.9 договора займа.

Более того, сумма пени на просроченный основной долг и на просроченные проценты в размере 20 161, 51 рублей (29 778, 94 -9 617, 43) была отменена (прощена) истцом добровольно и не выставлялась им к возмещению, как это следует из его расчета.

С учетом изложенного, суд соглашается с расчетом задолженности, представленным истцом. При этом, суд также учитывает, что ответчиком указанный расчет задолженности не оспаривался в судебном заседании.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку по договору займа от 06.03.2012 г. по состоянию на 28.05.2018 г. в размере 29 908,18 руб.

Суд соглашается с расчетом суммы неустойки. Вместе с тем, согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 определения от 21.12.2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс интересов между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Учитывая компенсационный характер неустойки (пени), принцип ее соразмерности последствиям неисполнения ответчиком своих обязательств, размер долга по обязательству, уплаченную заемщиком сумму, суд считает, что сумма неустойки (пени) по договору займа от 06.03.2012 г. в размере – 29 908,18 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств. 

Судом не установлено негативных последствий для истца в связи с нарушением условий кредитного договора. При таких обстоятельствах, суд с учетом материального положения ответчика считает возможным уменьшить размер неустоек (штрафов) до 10 000 руб. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору займа от 06.03.2012 г., по состоянию на 28.05.2018 г. в размере 1 016 550,69 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 897 859,46 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 108 691, 23 руб., пени – 10 000 руб.

Исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов также подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Обеспечением исполнения заемщиками условий указанного выше кредитного договора является ипотека (залог) (адрес).

В силу ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно статье 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 10-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений по делу) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. При этом, сумма неисполненного обязательства ответчика перед Банком составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, что соответствует требованиям п.2 ст. 348 ГК РФ.

Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО2 Управлением Росреестра по (адрес) 11.03.2012 г., согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.11.2017 г.

Обращая взыскание на предмет залога- (адрес) в (адрес), принадлежащую истцу на праве собственности, суд считает, что начальную продажную стоимость квартиры следует установить исходя из представленного истцом отчета рыночной стоимости ***, составленном ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», равной восьмидесяти процентам от указанной в отчете рыночной стоимости заложенного имущества, что составит 1 179 200 руб. (1474000*80%)

Доказательств иной стоимости квартиры суду не представлена, от проведения судебной экспертизы ответчик отказалась. Рыночная стоимость предмета залога, определенная независимым оценщиком по заказу истца, ответчиком не была оспорена, своя оценка стоимости предмета залога ответчиком суду не предоставлялась.

Учитывая изложенное, а также то, что отчет рыночной стоимости квартиры № *** составленный ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» соответствует требованиям, предъявляемым к стандартам оценки недвижимого имущества, суд считает возможным принять ее за основу решения при определении начальной продажной стоимости квартиры.

Более того, установленная судом стоимость предмета залога для его реализации на торгах, в дальнейшем не препятствует ответчику при исполнении настоящего судебного акта обратиться в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения, в том числе путем изменения начальной продажной стоимости квартиры с учетом ее рыночной стоимости на момент реализации. 

При этом, суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика, о том, что обращение взыскания на заложенное имущество невозможно, т.к. период просрочки внесения платежей и сумма задолженности являются незначительными.

Так, в силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Эти же положения гражданского законодательства согласуются с нормами правами, установленными специальной нормой - ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2018).

Как следует из материалов дела, ответчиком с июня 2017 г. (т.е. более трех месяцев подряд) не вносятся периодические платежи в счет погашения задолженности по договору займа, а сумма неисполненного обязательства за указанный период составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества (т.е. более 73 700 рублей, при расчете:1 474 000*5%), при сумме невнесенных платежей за период с 01.06.2017г. по 28.05.2018г. более чем на 120 000 рублей. Кроме того, само неисполненное ответчиком денежное обязательство на сумму более 1 000 000 рублей нельзя признать незначительным.

Учитывая изложенное, суд находит требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество соответствующим требованиям действующего законодательства и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат возмещению понесенные им расходы на оплату госпошлины в полном объеме в размере 18 708,65 руб., из которой: 12 708, 65рублей - в счет оплаты требований имущественного характера о взыскании долга и 6 000 рублей- в счет оплаты требования неимущественного характера об обращении взыскания на предмет залога, поскольку сумма пени была начислена истцом правомерно, но в последующем уменьшена судом по правилам ст. 333 ГК РФ, что в силу п. 21 Постановления Пленума ВС РФ №1 от 21.01.2016, не является основанием для снижения размера госпошлины. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа № М от 06.03.2012 г., по состоянию на 28.05.2018 г. в размере 1 016 550 руб. 69 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 897 859 руб. 46 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 108 691 руб. 23 коп., пени – 10 000 руб.

Обратить взыскание путем проведения публичных торгов на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: (адрес), общей площадью 48,4 кв.м., кадастровый (или условный) №, принадлежащую на праве собственности ФИО1, определив начальную продажную цену в размере 1 179 200 рублей.

Денежные средства, вырученные от реализации предмета залога, направить на погашение задолженности ФИО1 перед акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по договору займа № М от (дата), оставшиеся после погашения задолженности по кредитному договору денежные средства, направить ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 708 руб. 65 коп.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд (адрес) в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: М.Е. Вардугина