Дело № 2-167/2020

УИД 74RS0038-01-2019-002015-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

С.Долгодеревенское 25 февраля 2020 года 

Сосновский районный суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Е.В. Боднарь, 

при секретаре Н.Г. Гайнановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации Сосновского муниципального района Челябинской области о прекращении права общедолевой собственности на земельные участки и здание, признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, признании частей жилого дома блокированной застройки блоками, признании прав собственности на блоки и земельные участки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились к администрации Сосновского муниципального района Челябинской области с иском, в котором (с учетом уточнений) просили:

- прекратить право общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми №, №, на здание с кадастровым номером №.

- признать жилой дом с кадастровым номером № жилым домом блокированной застройки,

- внести в ЕГРН изменения относительно площади жилого дома блокированной застройки с кадастровым № на 297,1 кв.м;

- признать блоком часть здания жилого дома блокированной застройки общей площадью 146,9 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 342 кв.м с кадастровым № по АДРЕС. 

- признать блоком часть здания жилого дома блокированной застройки общей площадью 150,2 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 368 кв.м с кадастровым № по АДРЕС

- признать за ФИО1 и ФИО2 право собственности (по ? доли в праве за каждым) на блок общей площадью 146,9 кв.м и земельный участок площадью 342 кв.м с кадастровым № по АДРЕС: АДРЕС.

- признать за ФИО3 право собственности на блок общей площадью 150,2 кв.м и земельный участок площадью 368 кв.м с кадастровым № по АДРЕС.

В обоснование исковых требований указали, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок площадью 710 кв.м с кадастровым № с категорией земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по АДРЕС а также жилой дом общей площадью 185,8 кв.м. В 2017 году они получили разрешение на реконструкцию указанного жилого дома с целью приведения его в двухквартирный, для чего получили в администрации Сосновского муниципального района градостроительные планы земельных участков, сменили вид разрешенного использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «блокированная жилая застройка», произвели раздел земельного участка на два: с кадастровым № площадью 342 кв.м и с кадастровым № площадью 368 кв.м.

Постановлением администрации Кременкульского сельского поселения от ДАТА установлен статус многоквартирного дома, последнему и квартирам в нем присвоены почтовые адреса:

- квартире площадью 93,2 кв.м и земельному участку с кадастровым № площадью 342 кв.м присвоен АДРЕС;

- квартире общей площадью 115,4 кв.м и земельному участку с кадастровым № площадью 368 кв.м присвоен АДРЕС.

В связи со сменой разрешенного использования земельного участка истцам пришлось поменять статус жилых помещений в доме, по их заказу были изготовлены технические паспорта. Постановлением администрации Кременкульского сельского поселения жилой дом признан жилым домом блокированной застройки, имеющим самостоятельные выходы, части здания признаны блоками жилого дома блокированной застройки, каждому блоку присвоен почтовый адрес. При этом администрация Сосновского муниципального района отказала истцам в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию блокированного жилого дома, поскольку не выдавалось разрешения на строительство блокированного жилого дома; при повторном обращении им отказано во внесении изменений в разрешение на строительство, поскольку изменения подобного характера не предусмотрены законодательством.

Реконструкция жилого дома произведена истцами за свой счет, в соответствии с требованиями технических норм и правил, споров с соседними землепользователями не имеется.

При этом ФИО1 и ФИО2 фактически проживают в блоке площадью 146,9 кв.м и пользуются земельным участком общей площадью 342 кв.м с кадастровым № по АДРЕС, а ФИО3 проживает в блоке площадью 150,2 кв.м и пользуется земельным участком с кадастровым № площадью 368 кв.м по АДРЕС.

В ином порядке, чем в судебном, истцы лишены возможности признать право собственности на реконструированные жилые дома. При этом Управлением Росреестра по Челябинской области приостановлена государственная регистрация права на земельные участки на том основании, что соглашение от ДАТА о перераспределении земельных участков не удостоверено нотариально, в то время как нотариус отказал истцам в удостоверении названного соглашения, поскольку обмен долей на земельные участки должен осуществляться одновременно с оформлением права собственности на блоки.

Истцы в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика администрации Сосновского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен, представлено заявление, в котором просят рассмотреть дело в свое отсутствие, а также сообщают, что в их адрес поступило уточненное исковое заявление, подготовленное с учетом позиции Управления, ранее направленной в Сосновский районный суд Челябинской области (мнение № от ДАТА).

В названном мнении указано, что в случае предоставления технического заключения о том, что здание с кадастровым № представляет собой совокупность двух зданий (блоков жилого дома блокированной застройки) и каждый блок такого здания соответствует признакам индивидуального жилого дома, то в судебном акте должны содержаться следующие сведения о виде объекта недвижимости – здание, назначении здания – жилой дом, наименовании – жилой дом блокированной застройки.

Также во мнении обращено внимание на то, что при разрешении вопроса о разделе здания необходимо одновременно установить, возможно, ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также как указанные действия повлияют на вид разрешенного использования такого участка. 

В случае признания здания с кадастровым № жилым домом блокированной застройки истцам необходимо уточнить заявленные требования: признать жилой дом с кадастровым № жилым домом блокированной застройки, прекратить право общей долевой собственности на здание с кадастровым №, признать право собственности за истцами на блоки в жилом доме блокированной застройки с указанием площади данных блоков. 

При удовлетворении названных требований жилой дом будет снят с кадастрового учета, на государственный кадастровый учет будут поставлены вновь образованные объекты – блоки в жилом доме блокированной застройки. Для постановки на государственный кадастровый учет образованных из жилого дома объектов недвижимого имущества в орган регистрации прав в порядке, предусмотренном Законом о регистрации, необходимо представить, в том числе технический план, подготовленный в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от ДАТА №.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с правовой позицией, изложенной п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № от ДАТА «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ, ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Положениями ст. 40 Земельного кодекса РФ также предусмотрено, что собственник имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В Градостроительном кодексе РФ приведено понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст. 1).

В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (действующей на момент начала истцами реконструкции принадлежащего дома) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Судом при рассмотрении спора установлено, что истцам на праве общей долевой собственности (ФИО1 – ? доли в праве, ФИО2 – ? доли в праве, ФИО3 – ? доли в праве) на основании соглашения об определении долей и договора купли-продажи от ДАТА принадлежит жилой дом с кадастровым №, площадью 185,8 кв.м, расположенный по АДРЕС АДРЕС.

Указанный жилой дом расположен на двух земельных участках с кадастровыми № и №, право общей долевой собственности зарегистрировано ДАТА, что подтверждается выписками из ЕГРН, копиями свидетельств о государственной регистрации права.

При этом названные земельные участки образованы путем раздела земельного участка с кадастровым №, имевшего категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства и принадлежавшего до его раздела истцам на праве общей долевой собственности в том же соотношении долей на основании соглашения об определении долей и договора купли-продажи от ДАТА, что подтверждается межевым планом от ДАТА, подготовленного кадастровым инженером Сосновского филиала ОГУП «О*» К.И.Ю. Право общей долевой собственности истцов на образованные в результате раздела земельные участки, поставленные на кадастровый учет ДАТА, было зарегистрировано ДАТА, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Вышеуказанный индивидуальный жилой дом был возведен на основании разрешения на строительство № от ДАТА, выданного ФИО1 администрацией Сосновского муниципального района для размещения индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по АДРЕС. Также тем же органом местного самоуправления для размещения индивидуального жилого дома ФИО1 выдавался градостроительный план земельного участка.

Почтовый адрес жилому дому и земельному участку с кадастровым № – АДРЕС, был присвоен постановлением администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района АДРЕС от ДАТА №.

ДАТА истцам как сособственникам жилого дома и земельного участка с кадастровым № администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области выдано разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома на срок 10 лет, при этом согласно разрешению планировалась реконструкция индивидуального жилого дома с увеличением его площади до 185,8 кв.м, количества этажей – 2.

При этом для целей реконструкции жилого дома по заказу истцов была разработана проектная документация ООО «2*».

В результате реконструкции жилого дома (пристроены веранды) (год завершения строительства – 2018) он стал представлять из себя жилой дом блокированной застройки общей площадью 297,1 кв.м, поскольку из него образовано 2 здания, имеющих одну общую стену, каждая из частей жилого дома блокированной застройки представляет собой блок: блок 1 общей площадью 146,9 кв.м (площадь по ЖК РФ – 93,2 кв.м.), блок 2 площадью 150,2 кв.м (площадь по ЖК РФ – 115,4 кв.м), что подтверждается техническим планом здания от ДАТА, подготовленным кадастровым инженером Сосновского филиала ОГУП «О*» К.И.Ю., техническими паспортами.

Постановлением администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района от ДАТА № жилой дом с кадастровым №, расположенный по АДРЕС признан многоквартирным жилым домом, а части жилого дома площадью 115,4 кв.м и 93,2 кв.м – квартирами; квартире площадью 93,2 кв.м. и земельному участку с кадастровым № присвоен почтовый АДРЕС, квартире площадью 115,4 кв.м и земельному участку с кадастровым № присвоен почтовый адрес: АДРЕС. Соответствующие изменения внесены в ЕГРН, что следует из выписок из ЕГРН на земельные участки.

Постановлением администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от ДАТА № установлено, что жилой дом с кадастровым №, расположенный по АДРЕС, является домом блокированной застройки, имеющим самостоятельные выходы; установлено, что часть здания (жилого дома блокированной застройки) площадью 93,2 кв.м и часть здания (жилого дома блокированной застройки) площадью 115,4 кв.м являются отдельными блоками жилого дома блокированной застройки; дому площадью 93,2 кв.м и земельному участку с кадастровым № присвоен почтовый АДРЕС; дому площадью 115,4 кв.м и земельному участку с кадастровым № присвоен почтовый АДРЕС. Соответствующие изменения в ЕГРН не вносились.

Письмом от 12.04.2019 г. № администрации Сосновского муниципального района истцам отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию блокированного жилого дома, состоящего из двух блоков, поскольку разрешение на строительство блокированного жилого дома не выдавалось.

Во внесении изменений в разрешение на строительство № от ДАТА администрацией Сосновского муниципального района истцам также отказано письмом от ДАТА №, поскольку разрешение выдавалось на реконструкцию индивидуального жилого дома, в то время как блокированный жилой дом имеет другое назначение, внесение изменений в разрешение такого рода законодательством не предусмотрено.

Таким образом, произведенная истцами реконструкция индивидуального жилого дома осуществлена без разрешительных документов, а потому является самовольной, в связи с чем при разрешении заявленных требований подлежат применению нормы ст. 222 ГК РФ.

По заявлению истцов в ЕГРН были внесены изменения в части вида разрешенного использования земельных участков с КН №, № с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «блокированная жилая застройка», о чем свидетельствуют данные в выписках из ЕГРН на данные земельные участки.

Согласно ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилые дома блокированной застройки – это жилые дома с количеством этажей на более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. 

Пунктом 2 части 2 ст. 49 ГрК РФ определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.

Согласно техническому заключению № от ДАТА, подготовленному ООО ПКБ «А*», жилой дом состоит из двух частей (блоков), изолированных друг от друга глухой стеной, каждая часть имеет свой изолированный вход, оборудована электроснабжением и инженерными коммуникациями с индивидуальной разводкой. На момент обследования основные несущие элементы жилого дома не разрушены, деформаций наружных стен, перегородок не выявлено, имеются жилые и вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием, и полностью отвечающие требованиям Постановления Правительства РФ от ДАТА № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением», что делает жилой дом, расположенный по АДРЕС пригодным для постоянного проживания.

Строение существующего жилого дома соответствует требованиям Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от ДАТА N 384-ФЗ, Федерального закона № 123-ФЗ от ДАТА «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», ГОСТ 34738-2018 «Конструкции ограждающие, светопрозрачные. Окна и двери», требованиям национальных стандартов РФ, требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм и правил, действующих на территории РФ.

Также в техническом заключении указано, что планировка жилого дома создает возможность функционирования двум отдельно изолированным друг от друга блокам с отдельным земельным участком, сформированным непосредственно для использования каждого блока. Конструктивная целостность жилого дома обеспечивает безопасную эксплуатацию, не создает угрозу жизни и здоровью людей, находящихся в нем, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Согласно градостроительным планам, утвержденным администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области по заявлениям ФИО1 от ДАТА, земельные участки с кадастровыми № расположены в территориальной зоне Ж1 – зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами, к основным видам разрешенного использования которой относится размещение блокированных жилых домов - жилых домов, не предназначенных для раздела на квартиры, имеющих одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами с размещением индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений (в соответствии с Правилами землепользования и застройки АДРЕС, утвержденных решением совета депутатов Кременкульского сельского поселения № от ДАТА).

При этом и в соответствии с Правилами землепользования и застройки АДРЕС, утвержденных решением совета депутатов Кременкульского сельского поселения № от ДАТА земельные участки с кадастровыми № № были расположены в территориальной зоне В1 – зоне усадебной и коттеджной застройки, блокированной застройки, к основным видам разрешенного использования которой также относилось размещение блокированных жилых домов.

Производя раздел реконструированного жилого дома между истцами в соответствии с принадлежащими им долями в праве собственности, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник общей долевой собственности вправе требовать выдала своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно чч. 1, 3 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от ДАТА № 218-ФЗ в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. При этом снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

Истцы как участники общей долевой собственности на жилой дом № и земельные участки с кадастровыми номерами №, № заключили соглашение о перераспределении земельных участков от ДАТА, в соответствии с которым ФИО1 и ФИО2 переходит в общую долевую собственность (по ? доли в праве каждому) земельный участок с кадастровым №, а ФИО3 – земельный участок с кадастровым №.

Названное соглашение сдано в Управление Росреестра по Челябинской области на государственную регистрацию перехода права собственности, однако действия по регистрации права собственности приостановлены, поскольку представленное соглашение в нарушение требований ч. 1 ст. 42 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не удостоверено нотариально.

Как следует из искового заявления, истцы обращались с заявлением о нотариальном удостоверении соглашения от ДАТА, в чем им было отказано по причине того, что в нем стороны в нарушение ст. 35 ЗК РФ оговорили только перераспределение долей в праве собственности на земельные участки, не определив судьбу долей в праве собственности на жилой дом. Вместе с тем, с учетом наличия признаков самовольной постройки у реконструированного жилого дома с кадастровым № истцы лишены возможности произвести его раздел в соответствии с принадлежащими им долями в праве собственности во внесудебном порядке.

Оценив в совокупности все представленные доказательства, учитывая, что земельные участки, на которых возведены блоки, принадлежат истцам на праве собственности, разрешенное использование участков допускает строительство на них данных объектов, строительство произведено в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, соответствует правилам землепользования и застройки, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения исковых требований истцов.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на земельные участки с кадастровыми №, №, на здание с кадастровым №.

Признать жилой дом с кадастровым № расположенный по АДРЕС, жилым домом блокированной застройки.

Признать блоком площадью 146,9 кв.м часть здания жилого дома блокированной застройки, расположенного на земельном участке площадью 342 кв.м с кадастровым № по адресу: АДРЕСА/1. 

Признать блоком площадью 150,2 кв.м часть здания жилого дома блокированной застройки, расположенного на земельном участке площадью 368 кв.м с кадастровым № по адресу: АДРЕСА/2.

Признать за ФИО1 и ФИО2 право общей долевой собственности (по ? доли в праве за каждым) на блок общей площадью 146,9 кв.м и земельный участок площадью 342 кв.м с кадастровым № по АДРЕС.

Признать за ФИО3 право собственности на блок общей площадью 150,2 кв.м и земельный участок площадью 368 кв.м с кадастровым № по АДРЕС.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий Е.В. Боднарь