Дело № 2-1841/2023

УИД 39RS0002-01-2023-000576-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 августа 2023 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Милько Г.В.,

при секретаре Соловьеве А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ПАО «Сбербанк» о прекращении обременения в виде ипотеки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ПАО «Сбербанк», в котором просит прекратить обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного за номером №, по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 

<

 Дата > в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

 адрес >; прекратить обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное за номером №, по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 

<

 Дата > в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

 адрес >.

В обоснование указала, что на основании решения Центрального районного суда г. Калининграда расторгнут заключенный между истцом и ФИО2 договор купли-продажи дома и земельного участка от 

<

 Дата >, которые в свою очередь, являются предметом залога по договору ФИО3 с Банком, право собственности на дом и земельный участок вновь зарегистрировано за ФИО1 (продавцом), при этом ФИО1 не является должником перед ПАО «Сбербанк», какие-либо обязательства в связи с получением ФИО2 кредита Ильницкой также не брала, в том числе и не выступала залогодателем вышеуказанного недвижимого имущества, учитывая отсутствия у истца возможности отказаться от приобретения этого имущества, переданного в ее собственность по решению суда, основания для сохранение имеющегося залога отсутствуют, поскольку в данном случае универсальное правопреемство не наступило, а зарегистрированное право залога подлежит прекращению в силу подп. 10 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Представитель истца по доверенности ФИО4. завяленные требования поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представителя для участия в деле не направила.

Ответчик ПАО «Сбербанк» о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направил, согласно представленным возражениям, по состоянию на 

<

 Дата > задолженность Ответчика по кредитному договору № от 

<

 Дата > составляет 544 052,33 руб., в том числе: просроченные проценты - 36 178,60 руб., просроченный основной долг - 507 873,73 руб. Поскольку ипотека не прекращается при расторжении договора купли-продажи, основания для удовлетворения искового заявления ФИО1 отсутствуют. Согласно разъяснениям ВАС РФ в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ). Из материалов дела следует, что земельный участок и жилой дом были приобретены с использованием кредита, на основании чего в ЕГРН была внесена запись об ипотеке, впоследствии договор купли-продажи был расторгнут, право собственности было возвращено продавцу. При этом поскольку в данном случае имущество было возвращено продавцу в связи с расторжением договора купли-продажи, а не в связи с истребованием имущества из чужого незаконного владения, основания для применения ст. 42 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствуют. ПАО Сбербанк является добросовестным залогодержателем, ипотека, установленная в пользу ПАО Сбербанк, не подлежит прекращению. 

Выслушав объяснения стороны истца, исследовав доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПКРФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 

<

 Дата > между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

 адрес >.

По условиям договора сумма сделки составила 1600 000 руб., из которых: 140 000 руб. - цена земельного участка, 1460 000 руб. - стоимость жилого дома. 

Часть переданных по договору денежных средств в размере 550000 руб. являлись заемными по кредитному договору №, заключенному покупателем ФИО3 с ПАО «Сбербанк». 

Судом установлено, что 

<

 Дата > между ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» в соответствии с «Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов» был заключен договор потребительского кредита № на сумму 550000 руб., по продукту «Загородная недвижимость». Срок возврата кредита – по истечении 180 месяцев с даты его фактического предоставления, процентная ставка – 10,8 % годовых. 

В пункте 11 Кредитного договора указаны цели использования заемщиком потребительского кредита – приобретение объектов недвижимости: жилого дома (КН № и земельного участка (КН №), расположенных по адресу: 

<

 адрес >, на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 

<

 Дата >. Реквизиты для перечисления денежных средств по целевому назначению на основании поручения заемщика на указанный в договоре счет ФИО1, открытый в Калининградском отделении № ПАО «Сбербанк».

Согласно п. 10 договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору до выдачи кредита залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п. 11, залоговая стоимость устанавливается в размере 90% от стоимости объекта недвижимости в соответствии с отчетом об оценке.

После совершения сделки 

<

 Дата > за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельный участок.

<

 Дата > ФИО2 обратилась в Центральный районный суд г. Калининграда с иском к ФИО1 о расторжении данного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, ссылаясь на наличие значительных и критических дефектов, препятствующих безопасному использованию дома по назначению. 

В ходе разбирательства по данному была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой, объем и качество выполненных строительно-монтажных работ и использованных строительных материалов при строительстве указанного выше жилого дома строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам не соответствует. В целом техническое состояние этого дома недопустимое, он не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям для постоянного проживания.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 3006.2021 исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворены. Решение вступило в законную силу

<

 Дата >. 

Указанным решением суда договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был расторгнут; с ФИО5 в пользу ФИО6 взыскано 1600 000 руб., расходы по госпошлине в сумме 2 000 руб.; установлено, что решение суда является основанием для регистрации за ФИО1 права собственности на данные жилой дом и земельный участок. 

Указание на прекращение ипотеки в резолютивной части решения отсутствует.

На основании указанного решения суда 

<

 Дата > в ЕГРН внесены сведения о регистрации за ФИО1 права собственности на жилой дом КН № и земельный участок с КН № с сохранением регистрационной записи об ипотеке в отношении указанного имущества в пользу ПАО «Сбербанк России». 

<

 Дата > в ОСП Центрального района г. Калининграда возбуждено исполнительное производство №-ИП по взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2 присужденной суммы.

До настоящего времени исполнительное производство не окончено, долг не возвращен, что не оспаривается сторонами, на основании постановления судебного пристава – исполнителя на дом и земельный участок наложен арест. 

Кроме того, на основании решения Центрального районного суда г. Калининграда от 

<

 Дата >, вступившего в законную силу, ФИО2 признана утратившей право пользования жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу: 

<

 адрес >, выселена из данного жилого помещения, снята с регистрационного учета по указанному адресу. 

Также по иску Костина решением суд от 

<

 Дата > с ФИО1 взысканы убытки в виде процентов по кредитному договору №, а также убытки в виде оплаты страховых взносов, проценты за пользование чужими денежными средствами до даты фактического исполнения обязательств. 

Кроме того, ПАО «Сбербанк» в лице Северо-Западного банка ПАО Сбербанк обратился с иском к ФИО2, ФИО1 о расторжении кредитного договора№, заключенный 

<

 Дата >, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением суда от 

<

 Дата >, исковые требования удовлетворены частично, расторгнут кредитный договор №, заключенный 

<

 Дата > между ПАО «Сбербанк» и ФИО2. С ФИО3 взыскана задолженность по кредитному договору № от 

<

 Дата > в размере 544 052,33 рублей, из которых: просроченный основной долг – 507 873,73 рублей, просроченные проценты – 36 178,60 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 640,52 рублей, а всего 558 692 (пятьсот пятьдесят восемь тысяч шестьсот девяносто два) рубля 85 копеек.

Вместе с тем, в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога отказано.

Как следует из апелляционного определения от 

<

 Дата >, которым приведенное выше решение суда отставлено без изменения, давая оценку обоснованности требований банка об обращении взыскания на заложенное имущество, суд пришел к правильному выводу о том, что эти требования не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В силу пункта 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда этим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Пунктом 1 статьи 64.1 и пунктом 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что жилое помещение и земельный участок, приобретенные с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости и права собственности заемщика на этот земельный участок.

Как указывалось выше, исполнение обязательств заемщика ФИО2, вытекающих из заключенного ею с банком кредитного договора, обеспечивалось залогом, в том числе в силу закона, жилого дома, приобретенных ФИО2 у ФИО1 за счет полученных от банка заемных средств по договору купли-продажи от 

<

 Дата >. 

По смыслу вышеуказанных норм права и условий заключенного банком с ФИО2 кредитного договора залогодателем в данных правоотношениях выступает ФИО2 с момента приобретения ею права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

Вместе с тем установлено, что вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Калининграда от 

<

 Дата > договор купли-продажи, заключенный 

<

 Дата > между ФИО1 и ФИО2, расторгнут ввиду наличия в доме существенных строительных недостатков; с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в сумме 1 600 000 руб. На основании указанного решения суда 

<

 Дата > в ЕГРН внесены сведения о регистрации за ФИО1 права собственностис сохранением регистрационной записи об ипотеке в отношении указанного имущества в пользу ПАО «Сбербанк».

В соответствии с требованиями пунктов 2 и 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Расторжение заключенного ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи, в отличие от признания сделки недействительной, предполагает обратный переход права собственности на являвшееся предметом этого договора недвижимое имущество от покупателя ФИО2 к продавцу ФИО1

Согласно же пункту 1 статьи 353 ГК РФ залог сохраняется лишь в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства.

При этом по смыслу данной правовой нормы и других положений гражданского законодательства, регулирующих порядок отчуждения имущества, под возмездным или безвозмездным отчуждением следует понимать добровольное и осознанное совершение лицом соответствующих сделок, направленных на отчуждение принадлежащего ему имущества, предполагающее возможность другой стороны – приобретателя этого имущества (в случае его наличия) при соблюдении им должной заботливости и осмотрительности получить достаточную для принятия решения о приобретении такого имущества информацию, в том числе о возможном нахождении этого имущества в залоге.

В свою очередь универсальное правопреемство в силу прямого указания в пункте 1 статьи 129 ГК РФ имеет место только при наследовании и реорганизации юридического лица.

С учетом того, что в данном случае универсальное правопреемство не наступило, а также того, что заключенный ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 

<

 Дата > расторгнут на основании решения суда, что ФИО2 не совершалась какая-либо сделка, направленная на отчуждение этого имущества, что ФИО1 не является должником перед банком, не брала на себя никаких обязательств в связи с получением ФИО2 кредита, в том числе не выступала залогодателем вышеуказанного недвижимого имущества, и лишена возможности отказаться от приобретения этого имущества, переданного в ее собственность по решению суда, оснований для вывода о том, что при переходе к ней права собственности на это имущество сохраняется установленный на него залог в пользу банка, не имеется.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что в сложившихся по настоящему делу спорных правоотношениях усматривается наличие иного случая прекращения залога, предусмотренного подпунктом 10 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел верным отказ в удовлетворении заявленных ПАО «Сбербанк» исковых требований к ФИО3 и ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, апелляционным определением от 

<

 Дата > установлено прекращение залога в отношении спорного имущества на основании пп. 10 п. 1 статьи 352 ГК РФ, и как следствие невозможность удовлетворения требований Банка за счет имущества, являвшегося предметом залога, что, в свою очередь, имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора 

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение его стабильности и общеобязательности, на исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 30-П. В случае если суд, вынося решение, не учел ранее вынесенное судебное постановление, принятое по спору между теми же лицами, это является основанием для отмены вынесенного судебного решения (Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2016 N 18-КГ16-126).

Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты, либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

ФИО1 , согласно сведениям из ЕГРН являясь собственником спорного имущества, в отношении которого сохранены обременения в виде ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательств иного лица – ФИО3 перед Банком, полагает свои права нарушенными, просит о прекращении обременения в отношении принадлежащего ей имущества.

При изложенный выше обстоятельствах, суд находит заявленные требований подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт 

<

 паспортные данные >) к ФИО2, (паспорт 

<

паспортные данные> о прекращении обременения в виде ипотеки удовлетворить.

Прекратить обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного за номером №, по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 

<

 Дата > в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

 адрес >; 

прекратить обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное номером №, по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 

<

 Дата > в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

 адрес >

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный райсуд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Г.В. Милько

Мотивированное решение изготовлено 11.08.2023.

Судья: Г.В. Милько