Дело № 2-1165/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2018 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи: Лысых Е.Н.,

при секретаре: Сукач Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аметист», ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о признании права собственности на объект завершенного строительства,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Аметист» (далее – ООО «Аметист), ФИО1 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о признании за ними право общей долевой собственности на объект завершенного строительства – нежилое здание, расположенное по адресу: , общей площадью 500,8 кв.м. по 1/2 доли за каждым. В обоснование заявленных требований указывают, что ООО «Аметист» и ФИО1 на праве собственности принадлежит по 1/2 доли в праве на объект незавершенного строительства, кадастровый номер , расположенный по адресу: . Земельный участок, на котором расположен данный объект, с кадастровым номером: , принадлежит ООО «Аметист» на праве аренды по договору аренды земельного участка № ТО-21-20917 от 18.06.2015 г., заключенному между муниципальным образованием «Город Томск» и ООО «Аметист». По условиям договора данный участок предоставлен ООО «Аметист» с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: . Разрешение на строительство нежилого здания со строительным адресом: выдавалось за № 111 от 11.06.2003 г. ООО «Аметист» в течение 2017 года за свой счет и собственными силами завершило строительство объекта незавершенного строительства. По данным технического паспорта от 09.02.2018 г. нежилое здание по адресу: имеет два этажа площадью 500,8 кв.м. Спорный объект соответствует техническим и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, не оказывает негативного воздействия на окружающую среду, соответствует нормативным требованиям по пожарной безопасности и не создает угрозы здоровью и жизни граждан, а также не представляет опасности для жизни и здоровья людей при его эксплуатации. 09.08.2018 г. истец обратился в администрацию г. Томска о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако 17.04.2018 г. получил отказ. 

В судебное заседание представитель истца ООО «Аметист», истец ФИО1 не явились, не сообщив суду о причинах неявки.

Представитель администрации г. Томска ФИО2 представила письменный отзыв, в котором по основаниям в нем изложенным просит отказать в удовлетворении исковых требований. Как следует из отзыва, администрация г. Томска считает, что истцами не представлено доказательств соблюдения всех перечисленных в законе условий для признания права собственности на самовольную постройку. В частности, не представлены доказательства принятия истцами мер к легализации самовольной постройки, поскольку обращение в уполномоченный орган за получением разрешения и ввод в эксплуатацию после фактического проведения соответствующих работ не является такой надлежащей мерой, и свидетельствует о формальности попытки по легализации самовольной постройки. Истцами не доказан факт нахождения спорного строения в границах земельного участка по адресу: . В материалах дела отсутствуют доказательства того, что правовой режим территориальной зоны расположения реконструируемого объекта допускает осуществление реконструкции. Истцами не доказано наличие у них какого – либо права на земельный участок, на котором расположен спорный объект, поскольку срок действия договора аренды ТО-21-20917 от 18.06.2015 г. истек 21.04.2018 г. Документов о продлении действия договора не представлено. Имеющееся в материалах дела заключение строительно-технической экспертизы здания не соответствует требованиям действующего гражданского законодательства, поскольку в заключении не указан минимальный перечень национальных стандартов и сводов правил в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8, 35). 

Статьей 218 ГК РФ установлены основания приобретения права собственности. 

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Проектная документация на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей, должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора, после чего уполномоченный орган выдает разрешение на строительство - документ, дающий застройщику право осуществлять указанную деятельность.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в ред. от 23.06.2015 года)

Согласно абз. 3 п. 26 указанного Постановления, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ООО «Аметист» в лице его директора ФИО1 на праве аренды владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером общей площадью 2126 кв.м., расположенным по адресу: , что подтверждается договором аренды № ТО-21-20917 от 18.06.2015 г., заключенным между ООО «Аметист» и муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственность администрации г. Томска. По условиям договора земельный участок предоставлен арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Статья 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) устанавливает, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

За истцами ООО «Аметист» и ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 428,3 кв.м., кадастровый номер: , расположенный на арендованном земельном участке по адресу: , в равных долях, о чем в материалах дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 26.07.2013 г., а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 30.03.2018 г.

Согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 13.04.2018 г., направленному в адрес ООО «Аметист», на строительство нежилого здания – объекта капитального строительства, расположенного по адресу: (строительный адрес ) выдавалось разрешение № 111 от 11.06.2003 г.

Из представленного в материалах дела технического паспорта, составленного ООО «Азимут» по состоянию на 09.02.2018 г., ситуационного плана, поэтажного плана объекта и экспликации к нему усматривается, что на земельном участке по расположен объект капитального строительства, представляющий собой двухэтажное нежилое здание общей площадью 500,8 кв.м. Первый этаж данного здания состоит из: основных помещений площадью 250,7 кв.м., 54,1 кв.м., 57,3 кв.м. и лестничной клетки 13 кв.м. Второй этаж объекта из: основных помещений площадью 63,5 кв.м., 28,1 кв.м., 18,7 кв.м., лестничной клетки – 15,4 кв.м. 

Таким образом, на момент составления технического паспорта усматривается изменение параметров спорного объекта недвижимости, что говорит о его реконструкции, приведшей к увеличению его общей площади и изменению статуса данного объекта с незавершенного строительством на объект капитального строительства. 

Завершив работы по строительству объекта, 09.04.2018 г. ООО «Аметист» обратился в департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства по вышеуказанному адресу в эксплуатацию, однако, департаментом было отказано в предоставлении данной муниципальной услуги в связи с тем, что к заявке не были приложены документы, предусмотренные ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.

Указанное обращение ООО «Аметист» в департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска суд рассматривает, как попытку легализации самовольного объекта недвижимости в упрощенном порядке.

Из искового заявления следует, что завершение строительства спорного объекта было произведено ООО «Аметист» таким образом, чтоб не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Опасности для жизни и здоровья окружающих людей строение не представляет.

Согласно представленному истцами заключению строительно-технической экспертизы, выполненной ФГБОУ ВО «Томский государственный архитектурно-строительный университет», объект экспертизы – здание, расположенное по адресу: соответствует необходимым требованиям Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: механической и пожарной безопасности, безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании, безопасности для пользователей зданием, доступности для ММГН, энергетической безопасности, безопасного уровня воздействия на окружающую среду. При экспертизе дефекты и повреждения, снижающие несущую способность конструкций, не обнаружены. В целом физический износ несущих конструкций, вызванный снижением прочности характеристик материалов и несущей способности конструкций отсутствует. У несущих строительных конструкций отсутствуют визуальные признаки силовых повреждений, следовательно, они находятся в работоспособном состоянии. Несущие строительные и ограждающие конструкции выполнены без отклонений от действующий на момент экспертизы нормативных документов. Геометрические и прочностные параметры используемых строительных материалов соответствуют действующим нормативным документам. Препятствий для отказа в принятии здания в эксплуатацию не выявлено.

По результатам экспертизы технических решений по обеспечению пожарной безопасности, выполненной ЗАО Центр пропаганды и пожаротушения «Пирант-Т» от 22.03.2018 г. нежилое здание, расположенное по адресу: соответствует нормативным требованиям по пожарной безопасности и не создает угрозы здоровью и жизни граждан в случае возникновения пожара.

По заключению экологического аудита № 02, составленного Центром экологического аудита и менеджмента, от 16.03.2018 г. нежилое здание, расположенное по адресу: не эксплуатируется, негативное воздействие на окружающую среду отсутствует.

Представленные в материалах дела заключения специалистов суд находит полными, мотивированными, допустимыми и достаточными для установления юридически значимых обстоятельств. К заключениям приложены копии документов, свидетельствующих о компетентности лиц, их составлявших, приведены перечни нормативных документов и специальной литературы, которыми руководствовались при их производстве. Осмотр технического состояния строения проведен тщательно и сведения, отраженные в отчете, подкреплены фотографиями. Выводы специалистов изложены определенно, не допускают неоднозначного толкования, и понятны лицу, не обладающему специальными техническими познаниями.

Схема расположения объекта недвижимости на земельном участке по согласно справке МБУ «Архитектурно-планировочное управление» № 205 от 10.07.2018 г. свидетельствует о том, что спорное нежилое здание расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 

В силу пункта 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Деление земель по целевому назначению на категории (согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства) является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон как зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.

Решением Думы г. Томска от 27.11.2007 № 687 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск» (далее - Правила), в которых градостроительный регламент определяется как устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, если постройка возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка), то она считается действующим законодательством созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Как видно из дела, земельный участок, находящийся по адресу: с кадастровым номером общей площадью 2 126 кв.м., относится к землям населенных пунктов и расположен в зоне О-1 «Зона делового, общественного и коммерческого назначения».

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск» к основным видам разрешенного использования в зоне О-1 относится размещение административно – хозяйственных, деловых, общественных учреждений и организаций, в том числе многофункциональных деловых и обслуживающих зданий.

Таким образом, суд считает, что расположение на земельном участке, находящемся в зоне О-1, спорного нежилого помещения не противоречит виду разрешенного использования. По договору аренды земельного участка № ТО-21-20917 вид разрешенного использования обозначен в соответствии с кадастровым паспортом: для строительства автомобильной мойки. Доказательств изменения истцами по окончанию строительства назначения спорного объекта суду не предоставлено. Соответственно, суд приходит к выводу, что ответчиками не нарушен вид разрешенного использования земельного участка при размещении на нем коммерческого объекта недвижимости.

Как указано истцами в исковом заявлении, завершение строительства спорного объекта велось силами и за счет средств собственника ООО «Аметист», доказательств иного стороной ответчика суду не представлено.

О действующем на момент рассмотрения настоящего дела судом договоре аренды земельного участка № ТО-21-20917 от 18.06.2015 г. свидетельствуют находящиеся в материалах дела платежные поручения № 19238 от 24.05.2018 г. на сумму 199075 руб. и № 19265 от 10.07.2018 г. на сумму 2169,94 руб. об оплате ООО «Аметист» арендной платы и пени по указанному договору за 1 и 2 квартал 2018 года, а также расчетом арендной платы по состоянию на 02.07.2018 г., выполненному департаментом управления муниципальной собственности администрации г. Томска. Какого-либо соглашения сторон о расторжении данного договора аренды в соответствии с условиями договора аренды суду не представлялось. 

Таким образом, проанализировав представленные сторонами доказательства по делу в соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд считает установленным, что спорное строение - двухэтажное нежилое здание по в г. Томске общей площадью 500,8 кв.м. является объектом завершенного строительства, не имеющим разрешения на ввод в эксплуатацию. Завершение строительства данного объекта велось силами и за счет средств ООО «Аметист». Спорный объект расположен в пределах предоставленного ООО «Аметист» на законном основании земельного участка, который отнесен к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства автомобильной мойки. Истцами при рассмотрении дела также представлены доказательства, тому, что указанное строение выполнено без нарушений санитарно-эпидемиологических, противопожарных, технических, градостроительных норм и требований, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательств обратному представителем ответчика не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

С учетом обоюдного желания истцов их доли в праве общей долевой собственности на реконструированный объект недвижимого имущества должны быть признаны равными по 1/2 каждому.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Аметист», ФИО1 удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Аметист» право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект завершенного строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: общей площадью 500,8 кв.м.

Признать за ФИО1 право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект завершенного строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: , общей площадью 500,8 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий: Е.Н.Лысых