РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2025 г. г. Новомосковск Тульской области

Новомосковский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Ивановой О.А. 

при помощнике судьи Зейналовой М.А.,

с участием представителя ТСЖ «Остров» ФИО1, представителя ФИО2 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-267/2025 по иску ТСЖ «Остров» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, пени,

установил:

истец ТСЖ «Остров» обратился в суд с указанным иском в котором, просил взыскать с ФИО2 задолженность, в том числе пени, по оплате за нежилые помещения, коммунальные услуги за период с 01.03.2022 по 31.03.2024 в размере 

<

данные изъяты> руб., расходы по уплате государственной пошлины в суд в размере 

<

данные изъяты> руб., ссылаясь на то, что ответчик, являясь собственником двух нежилых помещений, по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и площадью 

<

данные изъяты>1 кв. м, расположенных на территории жилого комплекса закрытого типа ТСЖ «Остров», не выполняет возложенные на него обязательства по оплате нежилых помещений, коммунальных услуг, в связи с чем образовалась задолженность.

Представитель ТСЖ «Остров» ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить. Указала, что расчет тарифа производится исходя из стоимости уже оказываемых услуг и предложений, которые поступают в товарищество. Собственнику двух нежилых помещений ФИО2 начислена плата в зависимости от перечня оказываемых ей услуг и выполняемых работ. Факт несения товариществом расходов на предоставляемые услуги подтвержден копиями договоров подряда с соответствующими организациями, трудовых договоров, договоров на оказание услуг, копиями платежных документов. 

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО2 - ФИО3 просил отказать в удовлетворении заявленных требований поскольку ФИО2 не является членом ТСЖ «Остров» с 15.06.2015, а договор между сторонами о содержании и ремонте общего имущества не заключался. Обоснования расчета тарифа истцом не представлено, способ указанного представителем ТСЖ «Остров» расчета не является прозрачным и по сути предположительный. ФИО2 заключены собственные договоры на оказание соответствующих услуг с АО «Мосводоканал» на предмет холодного водоснабжения и водоотведения, с ООО «ЧОО «Ермак-09» на предмет охранных услуг. Ответчиком не потребляются такие услуги, которые включены в расчет, как фонд оплаты труда, административные расходы, расходные материалы и инвентарь, уборка и обслуживание мест общего пользования, уборка и обслуживание придомовых территорий, зон отдыха и детских площадок, электроэнергия, затрачиваемая на освещение офиса ТСЖ, обеспечение безопасности. Полагал, что ответчик не обязана оплачивать взносы в резервный фонд, поскольку не является членом ТСЖ. Указал, что между ответчиком и ТСЖ не может быть заявленных истцом правоотношений, поскольку ФИО2 является собственником двух нежилых помещений, а не помещений в многоквартирном доме. В этой связи по мнению ответчика решениями общих собраний членов ТСЖ «Остров» не может быть установлена для ФИО2 плата за содержание и ремонт общего имущества собственников домов на соответствующие периоды. В связи с изложенным просил отказать в удовлетворении заявленных требований. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке заочного производства.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из ч. 1 ст. 291 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.

Из ч. 1 ст. 135 ЖК РФ следует, что товариществом собственников жилья (далее- ТСЖ) признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. 

Согласно ч. 4 ст. 136 ЖК РФ к ТСЖ, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

Согласно п. 2,3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку к ТСЖ, созданному в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, применяются требования, установленные применительно к ТСЖ, созданному в многоквартирном доме, то к спорным правоотношениям применимы по аналогии закона положения ЖК РФ. 

Статьей 153 ЖК РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

Как следует из части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива (ч.5 ст. 155 ЖК РФ)

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом ( ч.6 т. 155 ЖК РФ).

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч.11 ст.155 ЖК РФ).

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом, что ответчик ФИО2, является собственником нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв.м, и нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенных на территории жилого комплекса закрытого типа ТСЖ «Остров».

Указанные здания, исходя из представленной истцом проектной документации, введены в эксплуатацию как часть комплекса – спортивно-оздоровительного центра.

В ходе рассмотрения дела установлено, что принадлежащие ФИО2 нежилые здания расположены на земельном участке №, который размещен в границах особо охраняемой природной территории. Распоряжением префекта ЗАО г. Москвы от 14.09.2004 № 1900-РП законченный строительством дом физкультурника, входящего в состав спортивно-оздоровительного центра, спортивно-оздоровительной базы, спортивно-развлекательного комплекса с временным проживанием по адресу: 

<

адрес>, принят в эксплуатацию. 

06.04.2004 решением общего собрания собственников недвижимого имущества, состоящего из жилых и нежилых помещений, определена форма управления общим имуществом - Товарищество собственников жилья «Остров» (ТСЖ «Остров»).

Протоколом от 25.03.2018 г. общего собрания членов ТСЖ «Остров» утвержден Устав товарищества (в новой редакции) (далее - Устав).

Согласно п. 3.1. Устава Товарищество создано для обеспечения эксплуатации объектов, совместного владения, пользования и в установленных пределах распоряжения собственниками Общим имуществом, для текущего и капитального ремонта Объектов и Общего имущества, удержания инженерных систем, оборудования и технических сетей в надлежащем техническом стоянии, благоустройства придомовой Территории, для повышения эффективности управления Общим имуществом Товарищества, получения доходов от разрешенной хозяйственной деятельности и направления их на решение уставных задач Товарищества.

Исходя из пункта 3.1.1. Устава в перечень объектов, входящих в фонд комплекса закрытого типа ТСЖ «Остров» входит в том числе здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 10.1 Устава собственники объектов, не являющиеся членами товарищества осуществляют права и обязанности наравне с членами товарищества, за исключением права избираться и быть избранными в органы управления ТСЖ, а также голосовать на общих собраниях членов товарищества. 

В связи с указанным суд находит несостоятельным довод представителя ответчика о том, что отсутствие между ТСЖ «Остров» и ФИО2 какого-либо договора по управлению недвижимого имущества, исключает обязанность последней по внесению платы за предоставленные товариществом услуги. 

Отсутствие членства в ТСЖ не влечет для собственника дома утраты с ТСЖ иных правовых связей, кроме членства в товариществе, а отказ от вступления в члены ТСЖ не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома. 

Таким образом, поскольку ТСЖ «Остров» осуществляет свои функции в интересах всех собственников жилых и нежилых помещений, расположенных на его территории, то даже те собственники, которые не являются членами ТСЖ, должны нести расходы на оплату содержания ТСЖ, предусмотренные решениями его органов управления. 

В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Истцом представлены протоколы общих собраний членов ТСЖ «Остров»: от 17.05.2021 № 1, от 01.08.2022 № 1 от 26.06.2023 № 1 об утверждении размеров обязательных платежей и взносов за содержание и ремонт общего имущества для собственников зданий на периоды с 01.05.2021 по 30.04.2022, с 01.08.2022 по 30.04.2023 и с 01.05.2023 по 30.04.2024 соответственно за каждый квадратный метр общей площади нежилых помещений ежемесячно. 

Из представленных суду материалов дела следует, что ТСЖ «Остров» на основании договоров на представление услуг и техническое обслуживание выполняет работы и оказывает услуги, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания и нахождения граждан в жилом комплексе, надлежащим содержанием общего имущества, организацией доступа на территорию комплекса, организацией централизованного сбора и вывоза мусора, снега, обеспечение содержания и уборки мест общего пользования, видеонаблюдения, охраны, освещения, общей территории и др., за что несет соответствующие расходы.

Таким образом, истец осуществляет содержание, эксплуатацию и ремонт объектов жилого и нежилого фонда, обеспечивает коммунальными и прочими услугами собственников объектов на территории комплекса, исходя из целей, и предмета деятельности ТСЖ «Остров», заключает договоры с организациями, предоставляющими соответствующие коммунальные услуги, производя расчеты по таким договорам за счет средств, поступающих от собственников помещений на территории комплекса.

Материалами дела подтверждено, что ТСЖ «Остров» в юридически значимый период понесены расходы: на содержание имущества, административно-хозяйственные расходы и расходы на техническое обеспечение инженерных систем (включают содержание административного управленческого аппарата и инженерно-эксплуатационной службы товарищества, административные расходы, связанные с оплатой почтовых и прочих услуг, приобретение расходных материалов и инвентаря для офиса, обслуживание систем уличного освещения, слаботочных сетей, запирающих устройств и ограждающих конструкций (шлагбаумы, ворота, забор по всему периметру комплекса, аварийное обслуживание общих инженерных сетей организацию и обеспечение охраны (содержание диспетчерской, КПП, охраны комплекса), уборку и благоустройство прилегающих территорий (уборка и вывоз снега, уход за общей территорией комплекса, приобретение расходного материала и инвентаря).

Факт оказания истцом услуг по управлению, содержанию и эксплуатации комплекса полностью подтвержден материалами дела, в частности, представленными истцом, действующими в спорных период договорами, актами об оказании услуг, платежными документами.

Из представленных истцом протоколов общих собраний членов ТСЖ «Остров» следует, что для собственников объектов комплекса на территории ТСЖ предусмотрена дифференцированная ставка обязательных платежей и взносов в зависимости от перечня оказываемых услуг и выполняемых работ. Данный факт подтверждается представленными истцом протоколами общих собраний членов ТСЖ «Остров» об установлении размера обязательных платежей и взносов, из которых усматривается, что ФИО2 начисляется плата в иной сумме, в отличие от собственников жилых домов. В связи с указанным обоснованность включения в расчет стоимости услуг, определенных для конкретных нежилых зданий, принадлежащих ответчику, не вызывает сомнений.

Из представленных истцом актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности следует, что все коммуникации расположенные на территории комплекса находятся на обслуживании ТСЖ «Остров». Доказательств самостоятельного обслуживания ответчиком какого-либо участка инженерных сетей не представлено. Напротив, из имеющихся в материалах дела обращений ФИО2 к директору ТСЖ «Остров» следует, что подключение к сетям водоотведения, водоснабжения, ливневым стокам, электрическим сетям осуществлено на основании выданных товариществом технических условий. Каких либо актов разграничения балансовой принадлежности сетей между ТСЖ «Остров» и ФИО2 суду не представлено. 

Из имеющихся в материалах дела схем разграничения балансовой принадлежности сетей следует, что принадлежащие ФИО2 здания расположены на арендованном ответчицей земельном участке, расположенном внутри территории, обслуживаемой ТСЖ «Остров». Таким образом, проход и проезд к арендованному ФИО2 земельному участку возможен лишь через территорию общего пользования. Данное обстоятельство опровергает доводы представителя ответчика о том, что услуги, оказываемые ТСЖ «Остров» по уборке, благоустройству и охране мест общего пользования, не используются ФИО2

Доказательств заключения ФИО2 договоров на уборку, благоустройство, вывоз мусора, снега с указанной территории суду не представлено. Доводы представителя ответчика о том, что ФИО2 не нуждается в оказываемых ТСЖ «Остров» охранных услугах, поскольку имеет собственный договор на оказание услуг частной охранной организацией, суд находит несостоятельным по той причине, что ФИО2 фактически используется территория, находящаяся на обслуживании ТСЖ «Остров», которым обеспечена на нем система освещения, забор по периметру, шлагбаум, КПП, система видеонаблюдения. Доказательств несения расходов на осуществление охраны территории общего пользования, через которую только и возможен доступ к принадлежащим ФИО2 зданиям, суду не представлено. 

В связи с изложенным суд также опровергает довод представителя ответчика об отсутствии оснований для включения в общий тариф оплаты предоставляемых ТСЖ «Остров» услуг, сумм по оплате труда рабочих и административно-хозяйственных расходов, а также расходов на обеспечение деятельности ТСЖ «Остров», за счет сил и средств которых осуществляется обслуживание единых инженерных коммуникаций и общих элементов инфраструктуры. Поскольку взносы в резервный фонд исходя из пояснений истца отнесены на расходы по содержанию мест общего пользования и инженерных коммуникаций, которые не были спрогнозированы при составлении сметы, суд не находит обоснованным довод представителя ответчика об отсутствии правовых оснований для включения указанной платы в общий тариф. Иного, более разумного и распространенного в обороте способа расчета платы и ее экономического обоснования ответчиком суду не представлено. 

Суд полагает, что все заявленные ко взысканию расходы на содержание нежилых помещений, общего имущества, коммунальные и иные услуги подлежат взысканию с ФИО2 в пользу ТСЖ «Остров» поскольку являются обоснованными, документально подтвержденными, связанными с фактически оказываемыми ФИО2 услугами, в получении которых она имеет заинтересованность.

Доказательств обратного суду со стороны ответчика не представлено Подробный мотивированный расчет суммы задолженности и пени, представленный истцом, проверен судом, является правильным. Ответчиком указанный расчет не оспорен, собственный контррасчет не представлен. 

В соответствии с п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" пеня, установленная частью 14 статьи 155 ЖК РФ, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена по инициативе суда, разрешающего спор (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Принимая во внимание установленные обстоятельства дела, длительность срока формирования задолженности, суд приходит к выводу о том, что начисленный истцом размер пени является несоразмерным последствиям нарушения обязательства и считает необходимым снизить пени с 325 027,31 руб. до 150 000 руб.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежат взысканию задолженность в размере 1 402 665,67 руб., пени в размере 150 000 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ, государственная пошлина, уплаченная истцом при обращении в суд, подлежит взысканию с ответчика. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ТСЖ «Остров» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, гражданки РФ (паспорт №, выдан 

<

данные изъяты>) в пользу ТСЖ «Остров» (ОГРН 

<

***>) задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.03.2022 по 31.03.2024 в размере 1 402 665,67 руб., пени в размере 150 000 руб. а также расходы по уплате государственной пошлины в суд в размере 16 838 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Новомосковский районный суд Тульской области. 

Мотивированное решение изготовлено 10.01.2025.

Судья О.А. Иванова