Дело №2-2309/20

50RS0042-01-2020-001956-34

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июля 2020 года г. Сергиев Посад МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Миридоновой М.А., при секретаре судебного заседания Иргашевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» о расторжении договора, взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» (далее ООО «ЦНП «Градомиръ») о расторжении договора, взыскании денежных средств, судебных расходов.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Пояснил, что 07.11.2019 года между ООО «ЦНП «Градомиръ» и ФИО1 был заключен договор о намерениях, предметом которого являлись взаимоотношения сторон по внесению предварительной оплаты в качестве обеспечительного платежа в подтверждение намерений продавца и покупателя последующего заключения основного договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении земельного участка, расположенного на нем жилого дома и бани по адресу: 

<

адрес>. Цена объекта составляет 3 800 000 руб. Договор действует до ДД.ММ.ГГГГ, он может быть продлен или досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон. Все изменения и дополнения к договору производятся в письменной форме. Стороны, руководствуясь п.1 ст. 329 ГК РФ выбрали иной, чем предусмотрен законом способ обеспечения обязательства в виде обеспечительного платежа. При подписании данного договора покупатель обязался выплатить агентству – ответчику в качестве обеспечительного платежа 200 000 руб., которые входят в цену объекта. Пунктом 5.4 указанного договора предусмотрено, что в случае отказа покупателя в период действия договора от заключения сделки по своей инициативе и при условии надлежащего исполнения агентством и продавцом действий, направленных на заключение сделки с объектом, покупатель обязан выплатить Агентству в последний день действия договора неустойку (штраф) в размере внесенного обеспечительного платежа, путем зачета встречных однородных требований, при этом договор подлежит расторжению. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 исполнила свои обязательства и передала ООО «ЦНП «Градомиръ» в качестве обеспечительного платежа денежные средства в размере 200 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в ООО «ЦНП «Градомиръ» с заявлением о расторжении договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ в связи с выяснением новых обстоятельств в отношении, продаваемого объекта и о возврате обеспечительного платежа. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в возврате обеспечительного платежа в размере 200 000 руб. со ссылкой на п. 5.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ. Пояснил, что в действительности основанием для расторжения договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ явились, то что при ознакомлении с копиями правоустанавливающих документов на жилой дом, а также получении доступа на объект, его визуальном осмотре, были обнаружены недостатки: действительный год постройки жилого дома – 1920 г., тогда как ответчиком был заявлен год постройки - 2015г., скрыты имеющиеся технические дефекты и его фактическое состояние. Указал, что до настоящего времени основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен, ни одна сторона не обратилась с требованием о заключении основного договора.

Просил суд исковые требования удовлетворить, расторгнуть договор о намерениях от 07.11.2019г., заключенный между ФИО1 и ООО «ЦНП «Градомиръ», взыскать с ООО «ЦНП «Градомиръ» обеспечительный платеж в размере 200 000 руб., судебные расходы, состоящие из: расходов на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб., расходов по изготовлению судебной претензии в размере 6 000 руб., на оформление нотариальной доверенности в размере 1 8000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 5200 руб.

Представитель ответчика ООО «Центр недвижимости и права «Градомир» в судебное заседание не явился, извещался по месту регистрации организации по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. В адрес суда возвращена судебная корреспонденция с отметкой «истек срок хранения». 

Учитывая вышеизложенное, суд, руководствуясь ст. 165.1 ГК РФ, устанавливающей, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, считает ответчика ООО «ЦНП «Градомиръ» надлежащим образом извещенным о дате, месте и времени рассмотрения дела. 

Каких - либо доказательств свидетельствующих о наличии уважительных причин для неявки в судебное заседание ответчик ООО «ЦНП «Градомиръ» суду не представили, не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела либо о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем суд признает причины неявки ответчика в судебное заседание не уважительными и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, против чего представитель истца не возражал.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЦНП «Градомир» и ФИО1 был заключен договор о намерениях, предметом которого являются взаимоотношения сторон по внесению предварительной оплаты в качестве обеспечительного платежа в подтверждение намерений продавца и покупателя последующего заключения основного договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении земельного участка, расположенного на нем жилого дома и бани по адресу: 

<

адрес> (л.д. 16-18).

Цена объекта по условиям договора составляет 3 800 000 руб. (п. 2.1).

Пунктом 3.1 договора установлено, что договор действует до ДД.ММ.ГГГГ, при этом срок государственной регистрации перехода права собственности по сделке не входит в срок действия договора. Если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, договор будет считаться пролонгированным на один месяц на тех же условиях (п. 3.1).

Договор может быть продлен или досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон. Все изменения и дополнения к договору производятся в письменной форме (п. 3.2).

В соответствии с п. 5.2 договора стороны, руководствуясь п.1 ст. 329 ГК РФ выбрали иной, чем предусмотрен законом способ обеспечения обязательства в виде обеспечительного платежа. 

На основании п.5.3 расчет производится следующим образом: 

При подписании данного договора покупатель выплачивает агентству в качестве обеспечительного платежа 200 000 руб., сумма обеспечительного платежа входит в цену объекта. Покупатель дает согласие агентству не передачу суммы обеспечительного платежа продавцу (п. 5.3.1).

В день заключения договора купли-продажи объекта покупатель обязуется передать агентству вторую часть предварительной оплаты (довнесение обеспечительного платежа) в размере 100 000 руб. денежные средства выплачиваются в счет стоимости объекта, указанной в п. 2.1 договора (п.5.3.2).

Денежная сумма в размере 3 500 000 руб. передается покупателем продавцу с использованием номинального счета по согласованию сторон, и может быть получена продавцом в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект (п. 5.3.3).

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае отказа покупателя в период действия договора от заключения сделки по своей инициативе и при условии надлежащего исполнения агентством и продавцом действий, направленных на заключение сделки с объектом, покупатель обязан выплатить агентству в последний день действия договора неустойку (штраф) в размере внесенного обеспечительного платежа, путем зачета встречных однородных требований, при этом договор подлежит расторжению.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 переданы ООО «ЦНП «Градомиръ» в качестве обеспечительного платежа денежные средства в размере 200 000 руб. (л.д.19)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в ООО «ЦНП «Градомиръ» с заявлением о расторжении договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ в связи с выяснением новых обстоятельств в отношении, продаваемого объекта и о возврате обеспечительного платежа (л.д.20). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в возврате обеспечительного платежа в размере 200 000 руб. со ссылкой на п. 5.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-22).

Из ответа ООО «ЦНП «Градомиръ» на обращение ФИО1 усматривается, что предметом договора о намерениях являлось следующее недвижимое имущество: жилой 

<

адрес> года постройки с процентом износа – 5%, баня 2008 года постройки с процентом износа – 5%, указанные сведения приведены по данным БТИ (л.д. 21).

Отказ ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» в возврате обеспечительного платежа в размере 200 000 руб., явился основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском. 

В судебном заседании представитель истца пояснил, что причиной отказа истца от заключения основного договора явился факт предоставления истцу недостоверных сведений об объектах недвижимости подлежащих купле-продаже.

Так выпиской из ЕГРН установлено, что жилой дом площадью 121,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, завершен строительством в 1920 году (л.д. 25-26). 

Сведения о жилом доме, предоставленные ответчиком ООО «ЦНП «Градомиръ» покупателю опровергаются также выпиской из домовой книги, из которой следует, что лица проживавшие в указанном доме, были зарегистрированы по адресу места жительства в 1964 г. и 1966 г. (л.д. 23).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.3.1 договора о намерениях от 07.11.2019г. договор действует до 31.12.2019г., по условиям договора, его действие могло быть пролонгировано на один месяц, т.е до ДД.ММ.ГГГГ. Ни истец, ни ответчик не настаивали на заключении основного договора, с требованиями о заключении основного договора друг к другу не обращались, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, в настоящее время договор прекратил свое действие, а значит требования истца о расторжении договора о намерениях от 07.11.2019г. заключенный между ФИО1 и ООО «ЦНП «Градомиръ» удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании представитель истца просил суд взыскать с ООО «ЦНП «Градомиръ» обеспечительный платеж в размере 200 000 руб.

В силу положений статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В договоре о намерениях стороны предусмотрели, что покупатель в счет обеспечения исполнения своего обязательства заключить в будущем с продавцом договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дом и бани по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> за 3 800 000 руб. вносит обеспечительный платеж: при подписании соглашения – 200 000 руб., в день заключения договора купли-продажи земельного участка, жилого дома и бани - 100 000 руб. (предварительная оплата (обеспечительный платеж).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договора, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, в силу ст. 429 ГК РФ, из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство - обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор о намерениях содержит элементы предварительного договора, возлагающего на покупателя обязанность заключить с продавцом в будущем договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем жилого дома и бани. При таких обстоятельствах назначение обеспечительного платежа состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате земельного участка, расположенного на нем жилого дома и бани, иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что основной договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем жилого дома и бани заключен не был.

Поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании договора о намерениях, удержание ответчиком внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора истцом платежа в размере 200 000 руб. является неосновательным обогащением - указанные денежные средства подлежат возврату ответчиком в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.

То обстоятельство, что покупатель отказался от заключения договора купли-продажи, не свидетельствует о праве ответчика на удержание в соответствии с п. 5.4 договора обеспечительного платежа, поскольку положения ст. 429, 450 ГК РФ не предусматривают ответственности за расторжение договора в виде удержания штрафа (обеспечительного платежа). 

Положение п. 5.4 договора о намерениях применению не подлежит, т.к. условие об удержании обеспечительного платежа в счет несуществующего денежного обязательства противоречит гражданскому законодательству, которое не предусматривает взыскание штрафа за ненадлежащее исполнение предварительного договора, и является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожным.

Требования истца о возмещении судебных расходов состоящих из: расходов на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб., по изготовлению судебной претензии в размере 6 000 руб., на оформление нотариальной доверенности в размере 1 800 руб., по оплате государственной пошлины в размере 5200 руб. подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Статьей 88 (часть 1) ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы (статья 94 ГПК РФ).

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 названного Кодекса.

На основании ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В обоснование требований о возмещении расходов на представителя суду представлен договор на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость которых составляет 70 000 руб., содержащих сведений о полной оплате ФИО1 указанных средств. Также представлен договор на оказание услуг по составлению заявлений от 27.01.2020 года, стоимость услуг по которому составила 6000 руб., оплаченных ФИО1

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 17.07.2007 N 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплату услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

С учетом объема работы проделанной в рамках оказания услуг представителем истца, соотношение суммы расходов на оплату услуг представителя с объемом предоставленных услуг, сложность и категорию дела, суд полагает, что возмещение расходов по оплате услуг представителя в общей сумме 76 000 руб. не соответствует требованиям принципа разумности, справедливости и не соразмерно трудовым затратам исполнителя. Учитывая указанные выше критерии, суд считает возможным заявление ФИО1 о возмещении расходов на представителя удовлетворить частично, уменьшив их до 15 000 руб. 

В силу положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 5200 руб.

Судом установлено, что 17.06.2020 года ФИО1 оформлена доверенность на представление ее интересов ООО «Империум» во всех судебных, административных и правоохранительных органах, и иных правоохранительных органах. Доверенность выдана сроком на 3 года. В том числе в доверенности прописано право на представление интересов в службе судебных приставов, во всех без исключения компетентных органах, организациях, управляющих компаниях (л.д. 34). Стоимость услуг нотариуса по оформлению доверенности составила 1600 руб. (л.д. 34 оборот).

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21.01.2016г. №1 расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия в конкретном деле или в конкретном судебном заседании. 

Поскольку доверенность от 17.06.2020 года выдана ФИО1 на три года с правом представления интересов истца не только в данном конкретном деле, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1800 руб. не могут быть признаны необходимыми, понесенными в связи с рассмотрением настоящего дела в суде, и подлежат исключению из суммы взысканных судебных расходов.

В силу ч. 2 ст. 103 ГПК РФ при отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.

В удовлетворении требований иска о расторжении договора судом отказано, вместе с тем при обращении в суд с настоящим иском истцом оплачена государственная пошлина исходя из имущественных требований, требования неимущественного характера (о расторжении договора) оплачены не были, в связи с чем в доход местного бюджета с истца подлежит взысканию госпошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. 56, 98, 100, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» о расторжении договора, взыскании денежных средств, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» в пользу ФИО1 денежные средства уплаченные по договору о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 руб., на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., всего 220 200 (двести двадцать тысяч двести) руб.

В удовлетворении требований о расторжении договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в большем размере, на оплату расходов по нотариальному удостоверению доверенности – отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Сергиево-Посадского городского округа государственную пошлину в размере 300 (триста) руб.

Ответчик вправе подать в Сергиево-Посадский городской суд заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Сергиево-Посадский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Сергиево-Посадский городской суд Московской области в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья М.А. Миридонова