№ 3а-68/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации 

16 мая 2018 г. г.Петрозаводск

Верховный Суд Республики Карелия в составе 

председательствующего судьи Соляникова Р.В.

при секретаре Макаршиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДВМСтрой» к Правительству Республики Карелия и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО «ДВМСтрой» обратилось в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (...) в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на (.....) и равной (...)

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка. Кадастровая стоимость участка в размере (...) существенно превышает размер его рыночной стоимости, влияет на сумму земельного налога и тем самым затрагивает права истца.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Карелия ФИО2 разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Административный ответчик Правительство Республики Карелия и заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация Сортавальского городского поселения представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте рассмотрения дела, направили в суд письменные объяснения об отсутствии возражений по существу иска.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка, расположенного в (.....).

В силу ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 388 НК РФ, ст. 390 НК РФ кадастровая стоимость земельного участка имеет значение для административного истца, поскольку обозначенный показатель является налоговой базой по земельному налогу.

Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов проводились в Республике Карелия в (...) годах на основании государственного контракта от (...) заключенного между Росреестром и (...) По результатам проведения работ составлен отчет от (...). Результаты оценки утверждены постановлением Правительства Республики Карелия от 15.05.2013 №158-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов».

Государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен (...)

Кадастровая стоимость земельного участка определена по итогам проведения массовой государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, результаты которой утверждены названным постановлением Правительства Республики Карелия, и по состоянию на (.....) составляет (...) На момент рассмотрения дела судом данная кадастровая стоимость является актуальной.

Согласно ст. 2418 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно ст. 12 названного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет индивидуального предпринимателя (.....) от (.....) (.....), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на (.....) составляет (...)

(.....) ООО «ДВМСтрой» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая решением от (.....) отклонила заявление по мотивам несоответствия представленного отчета об оценке рыночной стоимости участка требованиям п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 (использование при сравнительном подходе объектов-аналогов, относящихся к отличному от объекта оценки сегменту рынка).

Согласно п. 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пп.«а»); в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (пп. «б»).

В ходе мониторинга рынка земельных участков на территории (.....) оценщиком не было выявлено предложений о продаже и сделках с участками, предназначенными для размещения многоквартирных домов в период, предшествующий дате оценки. По этой причине оценщиком были проанализированы предложения о продаже и сделки в иных районах Республики Карелия, в том числе в г.Петрозаводске. В ходе мониторинга рынка таких объектов на территории Республики Карелия был выявлен один объект – земельный участок с кадастровым номером (...). Ввиду ограниченности рыночных данных на дату оценки оценщик выполнил мониторинг рынка земельных участков для осуществления коммерческой деятельности на территории (.....) и Республики Карелия в целом. Для выявления различия в ценообразовании земельных участков под многоквартирную застройку и коммерческого назначения на территории (.....) оценщиком был произведен экспертный опрос агентств недвижимости, согласно ответам которых в период, предшествующий дате оценки, цены на земельные участки для размещения многоквартирных домов на территории (.....) были сопоставимы с ценами на земельные участки коммерческого назначения.

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

По причине ограниченности рыночных данных в период, предшествующий дате оценки, оценщиком для подтверждения тенденций рынка был произведен анализ публикаций в сети Интернет после даты оценки. Согласно электронному справочнику оценщика среднее значение корректировки на вид разрешенного использования в начале 2014 г. составило 2,48 (на уровне допустимой погрешности). Также для подтверждения косвенной тенденции сопоставимости данных сегментов оценщик, проанализировав уровень доходности вложенных инвестиций в строительство объектов коммерческого назначения и многоэтажной жилой недвижимости, пришел к выводу, что разница в доходности составляет 1 процент. Изложенное позволило оценщику заключить, что сегменты рынка «под многоквартирную застройку» и «коммерческое назначение» являлись сопоставимыми на дату оценки, зависимость ценообразования от такого фактора отсутствует, расчета корректировок по данному фактору не требуется.

Таким образом, в отчете оценщик привел объективные данные, мотивировал применение методов исследований, принятые за основу стандарты оценки. В отчете содержится информация, необходимая для достоверного определения стоимости объекта оценки. Источники информации указаны.

Оценщиком в порядке п. 11 ФСО № 1 обоснован выбор использованного сравнительного подхода методом сравнения продаж.

(.....) оценщиком произведен осмотр оцениваемого участка. 

Анализ отчета в совокупности с показаниями допрошенного судом оценщика (.....) позволяет прийти к выводу о достоверности изложенных в нем сведений.

Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц сомнений в правильности выводов оценщика не приведено, ходатайств о проведении по делу экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 2420 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия – (.....)

На основании ст. 17 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и ст. 2420 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление судом кадастровой стоимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление удовлетворить.

Установить по состоянию на (.....) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка, расположенного в (.....), в размере его рыночной стоимости, равной (...) на период с (.....) и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать (...)

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.В.Соляников 

Мотивированное решение изготовлено 

в порядке ч. 2 ст. 177 КАС РФ 22 мая 2018 г.