Дело № 2-2289/2025

УИД 59RS0005-01-2025-002217-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25.06.2025 г.Пермь 

Мотовилихинский районный суд г.Перми

под председательством судьи Няшиной Ю.С.,

при ведении протокола секретарем Поздеевой М.Е.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее – ФИО3, истец) обратился в суд с иском к ФИО4 (далее – ФИО4, ответчик) о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка и газопровода №, зарегистрированный Управлением Росреестра по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 договора купли-продажи ответчик обязался передать в собственность истца имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в следующем составе:

- нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (№ на поэтажном плане 1 - 95), назначение: нежилое, общей площадью 4358,2 кв.м. (лит. А), с тамбуром (лит. а), площадкой (лит. а1), крыльцом (лит. А3), кадастровый №;

- земельный участок под здание учебно-производственных мастерских (лит. А), общей площадью 9607 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: авторемонтные мастерские, автомойки (относящиеся к V классу вредности по санитарной классификации и при условии соблюдения нормативной санитарно-защитной зоны не более 50 метров);

- сооружения газохимического комплекса, кадастровый №, наименование: модернизация распределительных газовых сетей на объекте по адресу: 

<

адрес> (образование надземного, подземного газопровода среднего давления и внутреннего газопровода в районе точки врезки протяженностью 123,45 п.м., ГРПШ АЛЬФА-ТS-400М/2У1, газопровода низкого давления протяженностью 4 п.м. В составе: - Надземный, подземный газопровод среднего давления и внутренний газопровод в районе точки врезки - протяженностью 123,45 м.; - ГРПШ АЛЬФА- ТS-400М/2У1 - 1шт.; - Газопровод низкого давления - протяженностью 4 м.

Согласно пунктам 8, 9 договора купли-продажи стоимость сделки оценена сторонами в размере 180 000 000 руб. и истец обязался произвести оплату в следующем порядке: при заключении сделки передать ответчику денежные средства в размере 10 000 000 руб. (п. 9.1 договора) и в течение одного года, но не позднее 31.12.2024, выплатить оставшуюся сумму в размере 170 000 000 руб.

Фактически истец передал ответчику сумму в размере 10 000 000 руб. при подписании договора купли-продажи, что подтверждается распиской продавца ФИО4 от 16.11.2023 о получении денежных средств в указанном размере. Оставшаяся сумма оплачена не была.

В период владения объектом, истцом была проведена инвентаризация нежилых помещений здания, в ходе которой обнаружено несоответствие фактически переданного имущества и имущества, указанного в договоре купли-продажи, а также наличие возможного правопритязания на часть приобретенного покупателем ФИО3 объекта недвижимости третьими лицами.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Так, совершая сделку между истцом и ответчиком, ФИО3 полагал, что приобретает объект недвижимости как здание в целом, без исключения каких-либо помещений, так как фактически иных объектов недвижимости, кроме сооружения газопровода, на данном земельном участке не имеется.

Информация о наличии прав третьих лиц в составе данного объекта недвижимости на момент совершения сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовала.

Согласно договору купли-продажи истцом приобретены, в том числе помещения 1 этажа (№№ на поэтажном плане 1-95). Однако из экспликации Технического паспорта (по состоянию 14.07.2005) на нежилые помещения производственных мастерских, площадью 4 358,2 кв.м, следует, что в состав данной площади не вошли нежилые помещения под номерами 11, 12, 13, 52, что составляет общую площадь 227,6 кв.м.

В связи с выявленным несоответствием технической документации с правоустанавливающими документами истец вынужден был обратиться за квалифицированной помощью к кадастровому инженеру. На запрос истца от 21.02.2025 получено Заключение со следующими выводами по сложившейся ситуации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на здание, кадастровый номер объекта №, расположенное в кадастровом квартале № на листе № раздела № указано следующее:

Кадастровый номер помещения, обозначение (номер) помещения, машино-места на поэтажном плане, назначение помещения, вид разрешенного использования, площадь.

1. №, обозначение (номер) помещения 11-13, 18, 52, общей площадью 227,6 кв.м - право не зарегистрировано;

№, обозначение (номер) помещения 1-18, 1-95, общей площадью 4358,2 кв.м - право зарегистрировано за ФИО3

Из представленной копии технического паспорта нежилого помещения с инвентарным номером №, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлено:

1. Архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели: 

- назначения (Здание учебно-производственных мастерских);

- использование (по назначению);

- год постройки (1989);

- число этажей здания_1;

- строительный объем помещения 22335 куб.м;

- Площадь здания 4585,8 кв.м.

2. Благоустройство нежилого помещения;

3. Техническое описание здания или его основной перестройки;

4. Сведения о принадлежности;

5. Стоимость здания (строения);

6. Перечень документов, прилагаемых к техническому паспорту;

1. Экспликация нежилого помещения, расположенного в 

<

адрес>, далее табличный формат, в котором указано:

- литера по плану, этаж, номер помещения, общая площадь и т.д.

- в графе этаж указано ПОДВАЛ ДД.ММ.ГГГГ, далее номера помещений.

- в графе номера помещений, с 1-18 перечислены назначения помещений;

- в графе этаж стоит цифра - 1 (указана дата ДД.ММ.ГГГГ),

- в графе номера помещений с 1-95 с указанием назначения помещений.

При постановке на кадастровый учет помещения с кадастровым № были указаны все помещения, расположенные на 1 этаже Здания, а именно: помещения с 1-95, что подтверждается выпиской из ЕГРН (раздел 7 лист 4). Если бы ФИО3 приобрел по Договору часть здания (помещения), а не все Здание, в выписке ЕГРН и в Договоре были бы указаны помещения с 1-10, 14-17, 19-51, 53-95, как это указано в выписке ЕГРН (раздел 7 лист 4) - помещение с кадастровым №.

Обратившись в Управление Росреестра по Пермскому краю за предоставлением консультации по приведению в соответствие документов, установлено, что согласно сведений ЕГРН в отношении здания в 2007 г. собственником был произведен раздел здания на 2 помещения. При этом, право на помещение в настоящее время с кадастровым № было зарегистрировано, а регистрация права на второе помещение с кадастровым № прекращено по заявлению собственника. В последующем предметом сделки являлось помещение площадью 4 358,2 кв.м, а не все здание площадью 4 585,8 кв.м (то есть за вычетом помещений № на поэтажном плане первого этажа, которые соответствуют помещению с кадастровым №.

Таким образом, на сегодняшний день на помещения №, общей площадью 227,6 кв.м отсутствует регистрация права, однако, оно входит в состав здания и является его неотъемлемой частью.

Далее кадастровый инженер делает вывод, что регистрация права на помещение с кадастровым № возможна только при обращении с исковым заявлением в суд о признании права собственности с одновременной регистрации права на все здание в целом с кадастровым №.

Однако при таком обращении заявителю необходимо будет предоставить техническую и разрешительную документацию, подтверждающую соответствие состояния данных помещений требованиям строительных норм и отсутствием угрозы для жизни и здоровья людей при их эксплуатации, а также отсутствие правопритязаний на данные помещения третьего лица/лиц (то есть фактически того лица, который будучи собственником в 2007 г. заявил о регистрации прекращения права).

Также истец указывает, что учитывая историю перехода права собственности на данные объекты, становится ясно, что начиная с 2007 г. состав объекта недвижимости нельзя считать определенным, кроме того, за неким третьим лицом с 2007 г. формально сохраняется право на часть помещений, входящих в состав спорного объекта, при этом земельный участок, на котором расположено здание, никогда не делился (в том числе на доли участия по субъектному составу правообладателей) и всегда сохранял свою целостность правовладения (земля находилась во владении единственного собственника), что в свою очередь порождает правовую неопределенность владения земельным участком истцом, так как сделки по переходу права от одно собственника к другому совершались с «пороком» и данное обстоятельство нарушает права или охраняемые законом интересы ФИО3, как крайнего покупателя.

В случае признания судом сделки недействительной, в целях восстановления нарушенного права, истец считает необходимым применить последствия ее недействительности в виде возврата сторонам полученного по сделке, а именно: ФИО3 денежные средства в размере 10 000 000 руб., ФИО4 - объекты недвижимости: нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (№ на поэтажном плане 1 - 95), кадастровый номер объекта №; земельный участок с кадастровым №; сооружения газохимического комплекса с кадастровым №, а также внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о недействительности сделки.

На основании изложенного истец просит:

1) признать договор купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой и применить последствия ее недействительности в виде возврата сторонам полученного по сделке, а именно: ФИО3 - денежные средства в размере 10 000 000 руб., ФИО4 - объекты недвижимости: нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (№ на поэтажном плане 1 - 95), кадастровый номер объекта №; земельный участок с кадастровым №; сооружения газохимического комплекса с кадастровым №;

2) обязать Управление Росреестра по Пермскому краю погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие записи о регистрации права собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ:

- запись № от ДД.ММ.ГГГГ на объект: нежилые помещения учебно-производственных мастерских, общей площадью 4358,2 кв.м, кадастровый номер объекта №;

- запись № от ДД.ММ.ГГГГ на объект: земельный участок под здание учебно-производственных мастерских (лит.А), общей площадью 9 607 кв.м, кадастровый №;

- запись № от ДД.ММ.ГГГГ на объект: сооружения газохимического комплекса, кадастровый №.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, пояснив, что истец приобретал здание целиком, но фактически получилось так, что купил не все здание, одновременно со зданием он приобрел и участок. Как выяснилось, участок целиком приобретать он не должен был. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании просил принять заявление о признании иска, пояснив, что ответчик собственником стал в 2016 г., приобрел с торгов, особо не вникал в суть дела, его все устраивало, в 2023 г. заключена сделка с Юдиным, который приобрел все в том же виде у ФИО6, Юдин начал разбираться, увидел несоответствие с площадью, обратился в кадастровую палату. Была произведена предоплата 10 000 000 руб., остальная часть была в рассрочку, однако поскольку появились сомнения и стороны договорились отсрочить платеж, остальные деньги не были переведены ФИО6. После получения ответа от кадастрового инженера стало понятно, что сделка совершена с пороком, ответчик с этим согласен, согласен с таким способом защиты права истца.

Также в суд от ответчика представлено заявление от 20.06.2025, в котором указано, что исковые требования обоснованы, ответчик согласен с мнением кадастрового инженера, изложенным в заключении, которое поступило с ходатайством от 27.05.2025. Ответчик признает предъявленный иск в полном объеме, подтверждает и осознает все последствия признания иска, признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, просит удовлетворить требования истца в полном объеме.

Истец, ответчик и третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, третье лицо предоставило отзыв, в котором просит рассмотреть дело без участия представителя (л.д. 94).

Представители сторон не возражали против рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, определенное в настоящем договоре, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д. 12-14).

Согласно п. 2 договора недвижимое имущество состоит из следующих объектов:

- нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (№ на поэтажном плане 1-95), назначение: нежилое, общей площадью 4358,2 кв.м (лит. А), с тамбуром (лит. а), площадкой (лит. а1), крыльцом (лит. а3), условный номер объекта №, кадастровый №; 

- земельный участок под здание учебно-производственных мастерских (лит. А), общей площадью 9607 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: авторемонтные мастерские, автомойки (относящиеся к V классу вредности по санитарной классификации и при условии соблюдения нормативной санитарно-защитной зоны не более 50 метров);

- сооружения газохимического комплекса, кадастровый №, наименование: модернизация распределительных газовых сетей на объекте по адресу: 

<

адрес> (образование надземного, подземного газопровода среднего давления и внутреннего газопровода в районе точки врезки протяженностью 123,45 п.м., ГРПШ АЛЬФА-ТS-400М/2У1, газопровода низкого давления протяженностью 4 п.м. В составе: - Надземный, подземный газопровод среднего давления и внутренний газопровод в районе точки врезки - протяженностью 123,45 м; - ГРПШ АЛЬФА- ТS-400М/2У1 - 1шт.; - Газопровод низкого давления - протяженностью 4 м.

Согласно пунктам 8, 9 договора стоимость всех объектов, определенная сторонами, составляет 180 000 000 руб. Покупатель обязуется произвести оплату объектов в следующем порядке: при заключении настоящего договора покупатель оплачивает продавцу сумму 10 000 000 руб.; в течение одного года, но не позднее 31.12.2024, покупатель обязан выплатить продавцу оставшуюся сумму в размере 170 000 000 руб.

Истец передал ответчику сумму в размере 10 000 000 руб. при подписании договора купли-продажи, что подтверждается распиской продавца ФИО4 в тексте договора (л.д. 14).

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору, заключенному между истцом и ответчиком, стороны изменили п. 9.2 договора купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ, изложив в редакции, согласно которой оставшуюся сумму в размере 170 000 000 руб. покупатель обязан выплатить продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

Как следует из искового заявления, оставшаяся сумма оплачена не была. Ответчиком это не оспаривается. 

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 24.03.2025, 24.04.2025, 24.02.2025 следует, что:

- помещение с кадастровым № (дата постановки на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, условный номер объекта №) площадью 4358,2 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение учебно-производственных мастерских, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от 09.01.2025 к договору купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы (л.д. 17-24);

- земельный участок с кадастровым № (дата постановки на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ) площадью 9607 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: авторемонтные мастерские, автомойки (относящиеся к V классу вредности по санитарной классификации и при условии соблюдения нормативной санитарно-защитной зоны не более 50 метров), расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы (л.д. 25-28);

- сооружение с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес> а, год завершения строительства: 2022, назначение: 1.6 сооружения газохимического комплекса, наименование: модернизация распределительных газовых сетей на объекте по адресу: 

<

адрес> (образование надземного, подземного газопровода среднего давления и внутреннего газопровода в районе точки врезки протяженностью 123,45 п.м., ГРПШ АЛЬФА-ТS-400М/2У1, газопровода низкого давления протяженностью 4 п.м. В составе: - Надземный, подземный газопровод среднего давления и внутренний газопровод в районе точки врезки - протяженностью 123,45 м.; - ГРПШ АЛЬФА-ТS-400М/2У1 - 1 шт.; - Газопровод низкого давления - протяженностью 4 м), принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы (л.д. 29-33);

- здание с кадастровым № (поставлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный №) площадью 4585,8 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание учебно-производственных мастерских, расположенное по адресу: 

<

адрес>, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании: согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ - №, номер этажа: 1 (номера помещений 11-13, 18, 52, площадь 227,6 кв.м), №, номер этажа: -, 1 (номера помещений 1-18, 1-95, площадь 4358,2 кв.м), согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ - №, номер этажа: 1 (номера помещений 11-13, 18, 52, площадь 227,6 кв.м), №, номер этажа: -, 1 (номера помещений 1-18, 1-95, площадь 4358,2 кв.м), №, номер этажа: -, 1 (номера помещений 1-18, 1-95, площадь 4358,2 кв.м) (л.д. 55-57, 107-112); 

- помещение с кадастровым № (поставлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный №) площадью 227,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: учебно-производственные мастерские, расположенное по адресу: 

<

адрес>, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, статус объекта – актуальные, ранее учтенные (л.д. 58-59, 105-106).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО7 (л.д. 102-104), подготовленному в связи с обращением истца, перед кадастровым инженером поставлены следующие вопросы:

1. Какие помещения входят в приобретенный ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объект, указанный как: «нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (№ на поэтажном плане: 1-95), назначение: нежилое, общей площадью 4358,2 кв.м (лит.А), с тамбуром (лит. а), площадкой (лит. а1), крыльцом (лит. а3), условный номер объекта №, кадастровый номер объекта №?

2. Какие объекты недвижимости фактически расположены в пределах границ земельного участка, кадастровый №?

3. Возможна ли регистрация, и если возможна, то при каких условиях право собственности за ФИО3 на объект недвижимости, указанный в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как: «нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже ( на поэтажном плане: 1-95), назначение: нежилое, общей площадью 4358,2 кв.м (лит.А), с тамбуром (лит. а), площадкой (лит. а1), крыльцом (лит. а3), условный номер объекта №, кадастровый номер объекта № как на объект недвижимости, «нежилое здание учебно-производственных мастерских» с помещениями, не вошедшими в состав объекта?

4. При каких условиях возможно снять с кадастрового учета следующие объекты недвижимости: кадастровый № - здание площадью 4 585,8 кв.м, кадастровый № - нежилое помещение площадью 227,6 кв.м?

1. Объект исследования:

- нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на этаже (№ на поэтажном плане 1-95), назначение: нежилое, общей площадью 4358,2 кв.м (лит. А), с тамбуром (лит. а) площадкой (лит. а1), крыльцом (лит. а3), условный объекта № кадастровый номер объекта №;

- здание учебно-производственных мастерских, назначение: нежилое, общей площадью 4585.8 кв.м, кадастровый номер объекта №;

- нежилое помещение учебно-производственных мастерских, общей площадью 227,6 кв.м, кадастровый номер объекта №.

Из представленной копии технического паспорта нежилого помещения с инвентарным номером №, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установлено:

1. Сведения о принадлежности;

2. Архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели нежилого помещения: назначения (учебно-производственные мастерские); использование (но назначению); год постройки (1989); число этажей здания 1; строительный объем помещения 21156 куб.м; площадь помещения 4358,2 кв.м;

3. Благоустройство нежилого помещения;

4. Стоимость нежилого помещения; 

5. Экспликация нежилого помещении, расположенного в 

<

адрес>, далее табличный формат, в котором указано:

- литера по плану, этаж, номер помещения, общая площадь и т.д.

- в графе этаж, указано ПОДВАЛ ДД.ММ.ГГГГ, далее номера помещений,

- в графе номера помещений, с 1-18 перечислены назначения помещений;

- в графе этаж стоит цифра - 1 (указана дата ДД.ММ.ГГГГ);

- в графе номера помещений с 1-95, однако нумерация в назначении помещений расположена не по порядку. Отсутствует следующая нумерация (11, 12, 13, 18 и 52).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на здание, кадастровый номер объекта №, расположенное в кадастровом квартале № на листе № раздела № указано следующее: кадастровый номер помещения, обозначение (номер) помещения, машино-места на поэтажном плане, назначение помещения, вид разрешенного использования, площадь. 1) №, обозначение (номер) помещения 11-13, 18, 52, общей площадью 227,6 кв.м - право не зарегистрировано; 2) №, обозначение (номер) помещения 1-18, 1-95, общей площадью 4358,2 кв.м - право зарегистрировано за ФИО3

Из представленной копии технического паспорта нежилого помещения с инвентарным номером №, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установлено:

1. Архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели: назначения (здание учебно-производственных мастерских); использование (по назначению); год постройки (1989); число этажей здания 1; строительный объем помещения 22335 куб.м; площадь здания 4585,8 кв.м; 

2. Благоустройство нежилого помещения;

3. Техническое описание здания или его основной перестройки;

4. Сведения о принадлежности;

5. Стоимость здания (строения);

6. Перечень документов, прилагаемых к техническому паспорту;

6. Экспликация нежилого помещения, расположенного в г

<

адрес>, далее табличный формат, в котором указано:

- литера по плану, этаж, номер помещения, общая площадь и т.д.;

- в графе этаж указано ПОДВАЛ ДД.ММ.ГГГГ, далее номера помещений;

- в графе номера помещений, с 1-18 перечислены назначения помещений;

- в графе этаж стоит цифра - 1 (указана дата ДД.ММ.ГГГГ);

- в графе номера помещений с 1-95 с указанием назначения помещений.

При постановке на кадастровый учет помещения с кадастровым № были указаны все помещения, расположенные на 1 этаже Здания, а именно: помещения с 1-95, что подтверждается выпиской из ЕГРН (раздел 7 лист 4), Если бы ФИО3 приобрел по указанному выше договору часть здания (помещения), а не все Здание в выписке ЕГРН и в договоре были бы указаны помещения с 1-10, 14-17, 19-51, 53-95, как это указано в выписке ЕГРН (раздел 7 лист 4) - помещение с кадастровым №.

Обратившись в Управление Росреестра по Пермскому краю за предоставлением консультации по приведению в соответствие документов, установлено следующее: «Согласно сведений ЕГРН в отношении здания в 2007 г. собственником был произведен раздел здания на 2 помещения. При этом, право на помещение в настоящее время с кадастровым № было зарегистрировано, а регистрация права на второе помещение с кадастровым № прекращено по заявлению собственника. В последующем предметом сделки являлось помещение площадью 4 358,2 кв.м, а не все здание площадью 4585,8 кв.м (то есть за вычетом помещений № на поэтажном плане первого этажа, которые соответствуют помещению с кн №).

Принимая во внимание, что правоустанавливающий документ содержит противоречивые сведения (площадь указана 4 358,2 кв.м, номера на поэтажном плане в подвале № и на 1 этаже №)».

При таких обстоятельствах, ФИО3 фактически принадлежат все помещения с 1-95 в здании с кадастровым №.

2. Какие объекты недвижимости, фактически расположены в пределах границ земельного участка с кадастровым №?

ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым № общей площадью 9607 кв.м по адресу: 

<

адрес>.

При обследовании территории земельного участка, в границах которого расположено 1-этажное здание учебно-производственных мастерских с кадастровым № площадью 4585,8 кв.м Здание нежилое, в котором расположен:

- подвал общей площадью 495,2 кв.м, с помещениями в нем с 1-18;

- первый этаж, общей площадью 4090,6 кв.м с расположенными помещениями с 1-95. Однако право на здание не зарегистрировано.

В здании с кадастровым № расположены два помещения: с кадастровыми № площадью 4358,2 кв.м (право зарегистрировано за ФИО3), кадастровый № площадью 227,6 кв.м (право не зарегистрировано).

3. Возможна ли регистрация, и если возможна, то при каких условиях право собственности за ФИО3 на объект недвижимости, указанный в договоре купли-продажи от 16.11.2023 как «нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (на поэтажном плане: 1-95), назначение: нежилое, общей площадью 4358,2 кв.м (лит.А), с тамбуром (лит. а), площадкой (лит. а1), крыльцом (лит. а3), условный номер объекта №, кадастровый номер объекта № как на объект недвижимости, «нежилое здание учебно-производственных мастерских» с помещениями, не вошедшими в состав объекта?

Регистрация права па помещение с кадастровым № возможна только при обращении с исковым заявлением в суд о признании нрава собственности с одновременной регистрации права на все здание в целом с кадастровым номером №.

4. При каких условиях возможно снять с кадастрового учета следующие объекты недвижимости: кадастровый № - здание, площадью 4 585,8 кв.м; кадастровый № - нежилое помещение площадью 227,6 кв.м?

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 24.02.2025 на государственном кадастровом учете значатся объекты недвижимости: Здание с кадастровым №, площадью 4585,8 кв.м, помещение с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 227,6 кв.м, сведения о праве собственности отсутствуют.

После регистрации права собственности на здание с кадастровым № в соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ собственника от права собственности является основанием для прекращения права собственности на объект недвижимости.

Согласно п. 2.1 ч. 1 ст. 15 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ), снять с кадастрового учета, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица), или если правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка (не являющегося собственником), на котором они были расположены прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица), или если такие объекты недвижимости не имели собственника, может собственник земельного участка, на котором был расположен такой объект.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В пункте 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (на сегодняшний день ЕГРН).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» судебный акт, вступивший в законную силу, является основанием для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Из представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что здание с кадастровым № площадью 4585,8 кв.м разделено на два помещения с кадастровыми № площадью 4358,2 кв.м и № площадью 227,6 кв.м, каждое из которых состоит из нежилых помещений, имеющих определенную нумерацию. Предметом сделки между истцом и ответчиком согласно оспариваемому договору купли-продажи являлось помещение с кадастровым № площадью 4 358,2 кв.м, в состав которого по условиям договора входили нежилые помещения в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (№ на поэтажном плане 1-95), однако, как следует из представленных документов, в состав данного помещения с кадастровым № не входит помещение, которому присвоен кадастровый №, а именно: нежилые помещения на 1 этаже № площадь 227,6 кв.м, право собственности в отношении объекта к кадастровым № не зарегистрировано. 

Таким образом, учитывая сведения ЕГРН, технического паспорта, заключение кадастрового инженера, истец фактически приобрел по договору не все здание площадью 4585,8 кв.м, а только помещение площадью 4 358,2 кв.м (то есть за вычетом помещений № на поэтажном плане первого этажа, которые соответствуют помещению с кадастровым №, право собственности на которое не зарегистрировано), в то время как согласно условиям договора продавец (ответчик) передает покупателю (истцу) как помещения в подвале (№ на поэтажном плане 1-18), так и помещения на 1 этаже (№ на поэтажном плане 1-95), в том числе помещения №.

Учитывая вышеизложенное, принцип земельного законодательства, выражающийся в единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также принимая во внимание отсутствие на момент совершения сделки по отчуждению объектов недвижимости права собственности у продавца ФИО4 на помещения № объекта недвижимости с кадастровым №, что не могло порождать у ответчика прав и обязанностей в отношении указанных помещений, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4, следует признать недействительным, применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО3 на объекты недвижимости: помещение с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, - нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (№ на поэтажном плане: 1 - 95), общей площадью 4358,2 кв.м (лит. А), с тамбуром (лит. а), площадкой (лит. а1), крыльцом (лит. а3); земельный участок общей площадью 9607 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; сооружение - сооружения газохимического комплекса с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; признать право собственности ФИО4 на указанные объекты; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 10 000 000 руб., уплаченные ответчику истцом ФИО3 в качестве оплаты части стоимости переданных по указанному договору объектов недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, земельного участка и газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: помещения с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - нежилых помещений учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (№ на поэтажном плане: 1 - 95), общей площадью 4358,2 кв.м (лит. А), с тамбуром (лит. а), площадкой (лит. а1), крыльцом (лит. а3); земельного участка общей площадью 9607 кв.м с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; сооружения - сооружений газохимического комплекса с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №.

Применить последствия недействительности сделки:

- прекратить право собственности ФИО3 на объекты недвижимости: помещение с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, - нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (№ на поэтажном плане: 1 - 95), общей площадью 4358,2 кв.м (лит. А), с тамбуром (лит. а), площадкой (лит. а1), крыльцом (лит. а3); земельный участок общей площадью 9607 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; сооружение - сооружения газохимического комплекса с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

- признать право собственности ФИО4 на объекты недвижимости: помещение с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, - нежилые помещения учебно-производственных мастерских, в подвале (№ на поэтажном плане 1-18) и на 1 этаже (№ на поэтажном плане: 1 - 95), общей площадью 4358,2 кв.м (лит. А), с тамбуром (лит. а), площадкой (лит. а1), крыльцом (лит. а3); земельный участок общей площадью 9607 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; сооружение - сооружения газохимического комплекса с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, денежные средства в размере 10 000 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Мотовилихинский районный суд г. Перми.

Судья: подпись

Копия верна: судья Ю.С. Няшина 

Мотивированное решение изготовлено 14.07.2025.