К делу № 2-1088/24

УИД 23RS0044-01-2024-000686-15

Вводная и резолютивная часть решения объявлена 09.04.2024 года

Полный текст решения изготовлен 09.04.2024 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2024 года ст. Северская Краснодарского края

председательствующего судьи Крючковой Н.Ю.,

при секретаре судебного заседания Дробот Е.И.,

с участием:

представителя истца по доверенности Б.Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО2 действующего в интересах несовершеннолетних Б.О.В., Б.А.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, третьи лица Управление по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования 

<

адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ГКУ КК «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка»,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 действующего в интересах несовершеннолетних Б.О.В., Б.А.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований истец указала о том, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и Б.А.В., Б.О.В., Б.А.В. был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым № расположенной по адресу: 

<

адрес> Стоимость квартиру по договору составила 

<

данные изъяты> руб. 

Условиями договора установлен порядок расчетов, согласно которому расчет за квартиру осуществляется за счет социальной выплаты, на основании выданного государственного жилищного сертификата на имя Б.А.В. от ДД.ММ.ГГГГ. № в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ. № «О реализации мероприятий по переселению жителей 

<

адрес> и части 

<

адрес>, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории», которым подтверждается право Б.А.В. на получение за счет средств бюджета Краснодарского края приобретение жилого помещения. 

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

Согласно условиям договора покупатели обязались в течение 3 календарных дней с момента получения права собственности на квартиру обратиться с заявлением в ГКУ КК «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» о перечислении социальной выплаты на приобретение жилого помещения на основании выданного государственного жилищного сертификата от ДД.ММ.ГГГГ. продавцу в счет оплаты стоимости квартиры.

Однако до настоящего времени денежные средства в счет оплаты квартиры на счет истца не поступили, что является существенным нарушением условий договора. ДД.ММ.ГГГГ. истец направила ответчикам уведомление об одностороннем отказе от договора купли-продажи с целью урегулирования спора. Однако уведомление ответчиками не получено, в досудебном порядке срок урегулирован не был. В период регистрационных действий истцу стало известно, что один из покупателей Б.А.В. умерла, известными истцу наследниками Б.А.В. являются ее несовершеннолетние дети – Б.О.В. и Б.А.В., сведениями о местонахождении детей истец не располагает, как и не располагает данными отца детей ФИО2. Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., расположенной по адресу: 

<

адрес> с кадастровым № заключенный между ФИО1 и Б.А.В., Б.О.В., Б.А.В.; указать, что решение суда является основанием для прекращения права собственности Б.А.В., Б.О.В., Б.А.В. и регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю право собственности за ФИО1 на указанный объект недвижимости.

Истец ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, его представитель Б.Р.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме их по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что денежные средства за приобретенное недвижимое имущество ответчиками до настоящего времени истцу не поступили.

Ответчик ФИО2, действующий в интересах несовершеннолетних детей Б.О.В., Б.А.В. в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах уважительной неявки не сообщил, рассмотреть дело в свое отсутствие не просил. При таких обстоятельствах в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика. 

Представители третьих лиц Управления по опеке и попечительству, вопросам семьи и детства администрации муниципального образования 

<

адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Суд, выслушав представителя истца Б.Р.В., исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ИП ФИО1 и Б.А.В., Б.О.В., Б.А.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, с кадастровым № расположенной по адресу: 

<

адрес>

Стоимость квартиру по договору составила 

<

данные изъяты> руб. 

Пунктом 2.1.2 договора предусмотрен порядок расчета между сторонами, согласно которому расчет за квартиру осуществляется за счет средств социальной выплаты на приобретение жилого помещения в размере 

<

данные изъяты> руб., на основании выданного государственного жилищного сертификата на имя Б.А.В. от ДД.ММ.ГГГГ. №, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ. № «О реализации мероприятий по переселению жителей 

<

адрес> и части 

<

адрес>, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории», выданного Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора 

<

адрес>, на счет продавца.

Согласно п.2.1.4 договора купли-продажи, предусмотрено, что государственная регистрация перехода права собственности осуществляется до перечисления средств социальной выплаты.

Переход права собственности на указанные в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ., установлена ипотека в силу закона в пользу продавца.

В соответствии с п.2.1.7 договора покупатели обязуются в течение 3 (трех) календарных дней с момента получения права собственности на квартиру обратиться в ГКУ КК «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» с заявлением о перечислении социальной выплаты на приобретение жилого помещения на основании выданного государственного жилищного сертификата от ДД.ММ.ГГГГ. № продавцу в счет оплаты стоимости квартиры.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора установлено, что договор является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателям без каких-либо актов и дополнительных документов.

Судом установлено, что до настоящего времени денежные средства в счет оплаты квартиры на счет истца не поступили.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 и п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как указано в ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неоплата переданного товара в силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ, является существенным нарушением условия договора и является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Оплата по договору купли-продажи объекта недвижимости- квартиры не была произведена, что не оспорено стороной ответчика, доказательств внесения денежных средств в счет оплаты приобретенного по договору от ДД.ММ.ГГГГ. объекта недвижимости суду не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 в связи с неисполнением ответчиками обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости направила ответчикам уведомление об одностороннем отказе от договора купли-продажи, однако уведомление ответчиками получено не было.

Заключая договор купли-продажи, ФИО1 была вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданного объекта недвижимости, неполучение которой является ущербом, причиненным ей ответчиками.

В результате длительного неисполнения покупателями обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества, ФИО1 в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Данное нарушение условий договора со стороны ответчиков является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договоров купли-продажи. 

В период проведения регистрационных действий истцу стало известно, что один из покупателей Б.А.В. ДД.ММ.ГГГГ. умерла.

По общему правилу в случае смерти стороны договора. Его обязанности переходят к наследникам.

Известными истцу наследниками после смерти Б.А.В. являются несовершеннолетние дети - Б.О.В. и Б.А.В., которые не могут самостоятельно участвовать в гражданских правоотношениях (ст.28 ГК РФ).

По смыслу ст.28 ГК РФ за несовершеннолетнего в возрасте от шести до четырнадцати лет сделки совершают его родители, действуя от его имени и в его интересах.

Защита прав и интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими, к числу которых относят опекунов, усыновителей), органами опеки и попечительства, прокурором и судом (ст.56 СК РФ).

Судом установлено, что истец не располагает сведениями о местонахождении детей, а также информацией о месте жительства или месте пребывания отца несовершеннолетних детей – ФИО2

Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие возражений ФИО2, действующего в интересах несовершеннолетних Б.О.В., Б.А.В. против расторжения договоров купли-продажи и отсутствие доказательств оплаты стоимости имущества, суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

В силу ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

В данном случае, вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ИП ФИО1 к ФИО2, действующего в интересах несовершеннолетних детей Б.О.В. и Б.А.В., о расторжении договора купли-продажи квартиры, третьи лица Управление по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования 

<

адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ГКУ КК «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. расположенной по адресу: 

<

адрес> с кадастровым №, заключенный между ФИО1 и Б.А.В., Б.О.В., Б.А.В..

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности за Б.А.В., Б.О.В., Б.А.В. и государственной регистрации права собственности за ФИО1 на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий