Дело № 3а-426/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

30 октября 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО2, 

представителя заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка площадью 9 477 кв.метров с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога. ФИО4 просит суд установить кадастровую стоимость названного объекта равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 544 000 рублей (согласно отчету об оценке) (том 1 л.д. 109-112).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Ростова-на-Дону, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель ФИО4 ФИО1 поддержала заявленные требования. Оспаривала заключение судебной оценочной экспертизы, полагая содержащиеся в заключении выводы о размере рыночной стоимости объекта необоснованными.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 и представитель Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО3 просили отказать в удовлетворении административного иска, поскольку в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка превышает оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, и административный истец в судебное заседание не явились.

ФИО4 о времени и месте рассмотрения дела извещен телеграммой, которая была доставлена по месту его жительства, указанному в административном исковом заявлении. Представитель административного истца в судебном заседании подтвердила информированность своего доверителя и отсутствие у него возражений относительно рассмотрения дела в его отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения слушания дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, что основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 477 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации базы отдыха, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ....

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 23 006 243,86 рублей. 

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью в случае, если последняя ниже утвержденной кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 29 ноября 2017 года № 05-10/0207/17-325, составленный оценщиком ООО «ЮгПрайсКонсалтинг» .... По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года составляла 7 544 000 рублей, что на 67% ниже кадастровой стоимости.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 24 сентября 2018 года № 590-Э/2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 24 233 000 рублей (исходя из стоимости 1 кв.метра земли 2 557 рублей), то есть на 5 % выше оспариваемой кадастровой стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Суд отмечает, что оценщиком в отчете от 29 ноября 2017 года анализ рынка земли в соответствующем сегменте произведен некорректно. В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки использованы 3 земельных участка, два из которых не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, поскольку находятся на Зеленом острове, цены на землю на котором несопоставимо ниже, чем на ул. Левобережной в г. Ростове-на-Дону, принимая во внимание существенные различия в степени развитости данных территорий, их инфраструктуры, возможность проезда на Зеленый остров только в летний период по временному мосту и активное круглогодичное использование земельных участков на ул. Левобережной для функционирования отелей, баз отдыха, ресторанов. При этом от применения корректировки на местоположение оценщик необоснованно отказался. В отношении участка, отобранного оценщиком в качестве аналога № 1, информация в объявлении о продаже ограничена указанием на нахождение его на Левом берегу и на размер участка, что недостаточно для сравнения по большинству ценообразующих факторов.

Заключение судебной экспертизы от 24 сентября 2018 года соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Все эти объекты находятся на одной улице с объектом оценки.

Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения по признакам объектов-аналогов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

По мнению суда, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте, индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, иных заслуживающих внимания обстоятельств и объективно отражают сложившийся уровень цен на земельные участки из анализируемого сегмента в соответствующей части города.

В обоснование возражений на заключение судебного эксперта административным истцом представлена рецензия (без даты и номера) на заключение, составленная оценщиком .... Автор рецензии указала, что заключение, по её мнению, составлено с методическими ошибками, с нарушением федеральных стандартов оценки и принципов проведения оценки, рыночная стоимость объекта определена неверно.

Названная рецензия оценена судом в совокупности с иными доказательствами по делу. Приведенные в ней доводы являются неубедительными и не содержат сведений о действительных нарушениях, которые позволили бы поставить под сомнение обоснованность и правильность выводов судебного эксперта.

Эксперт .... допрошена в судебном заседании. Кроме того, она представила подробные мотивированные письменные пояснения на каждое из замечаний рецензента и письменные пояснения по всем возникшим у представителя административного истца вопросам.

Нецелесообразность проведения визуального осмотра земельного участка, оцениваемого на ретроспективную дату более чем через 4 года после даты оценки, мотивирована экспертом в заключении (том 2 л.д. 14-15) и в письменных пояснениях. Непроведение осмотра при указанных условиях, вопреки утверждению рецензента, не противоречит пункту 5 ФСО № 3, пунктам 5, 20 ФСО № 7. Информация о местоположении объекта получена экспертом из материалов, представленных ему для исследования судом, из данных публичной кадастровой карты и иных открытых источников. О наличии у объекта каких-либо исключительных характеристик (например, связанных с особенностями рельефа, заболоченностью почвы и тому подобных), ограничивающих использование участка и существенно влияющих на его рыночную стоимость, которые могли бы быть выявлены только при осмотре участка, административный истец не сообщал и информации о таких характеристиках в материалах дела не имеется.

В рецензии необоснованно указано на то, что проведенный экспертом анализ рынка является недостаточно полным и содержательным, не учтены такие факторы как расположение объектов относительно красной линии и наличие или отсутствие непосредственного выхода на береговую линию реки Дон. Анализ рынка земельных участков к дате оценки изложен экспертом в заключении, там же приведен анализ местоположения объекта оценки и объектов-аналогов с учетом нахождения оцениваемого участка внутриквартально, на удалении от крупной автомагистрали, без непосредственного выхода к реке Дон (том 2 л.д. 36-45, 49-50). По результатам анализа экспертом по признаку местоположения к стоимости аналогов № 1 и № 2, имеющих непосредственных выход к реке, применена понижающая корректировка 16,67% (расчет приведен в заключении эксперта). Мнение рецензента о необходимости введения корректировки в размере от 20% до 200% по данному параметру не подтверждается рыночной информацией о разнице в ценах на участки, находящиеся на ул. Левобережной г. Ростова-на-Дону, на первой береговой линии и внутриквартально.

Корректировка на динамику цен на рынке (введена экспертом около 3% к цене аналогов) не оказывает существенного влияния на рыночную стоимость оцениваемого объекта. Размер корректировки рассчитан экспертом на основе информации, полученной из открытых источников и на основе собственного опыта оценочной деятельности эксперта, о чем указано в заключении с приведением расчетов и диаграмм (том 2, л.д. 37-38, 54). Указание на одном из использованных экспертом сайтов на неофициальный характер информации о динамике цен не препятствует использованию этой информации в экспертом анализе.

Корректировка на обеспеченность участка инженерными коммуникациями не введена экспертом в отношении аналогов № 2 и № 3, имеющих сходный с объектом оценки набор доступных коммуникаций, в отношении цены аналога № 1 применена понижающая корректировка – 5, 24%. Обоснование и расчет данной корректировки приведены экспертом согласно Справочнику оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 (том 2 л.д. 56-57). При этом экспертом учитывался именно факт обеспеченности объектов соответствующими коммуникациями, а не стоимость коммуникаций, в связи с чем возражения автора рецензии по данному вопросу нельзя признать состоятельными. Примененный экспертом подход к расчету данной корректировки не противоречит пункту 20 ФСО № 7. Дополнительное обоснование по указанному вопросу приведено экспертом .... в письменных пояснения на замечания рецензента.

В удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы судом отказано по основаниям, изложенным в определении от 30 октября 2018 года, оглашенном в судебном заседании.

Приведенный представителем административного истца довод о том, что экспертная организация ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ранее неоднократно предлагалась Правительством Ростовской области для проведения экспертиз в иных судебных делах, не свидетельствует о том, что указанные предложения были связаны не с деловой репутацией организации и квалификацией работающих в ней экспертов, а с какими-либо иными обстоятельствами. 

Более того, Правительство, реализуя свои процессуальные права стороны судебного спора на представление доказательств, в настоящем деле, как и в других делах об оспаривании кадастровой стоимости, при обсуждении вопроса о назначении оценочной экспертизы, предлагало несколько экспертных организаций. Представители административного истца в предварительное судебное заседание, в котором обсуждался вопрос об экспертизе, не явились и предложений по кандидатурам экспертов не представили. Выбор экспертной организации осуществлен судом исходя из поступивших от участников процесса предложений, справочных материалов, гарантийных писем экспертных организаций. 

Суд не располагает сведениями для обоснованных сомнений в отсутствии у экспертной организации или эксперта заинтересованности в исходе дела. 

С учетом изложенного суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы.

Учитывая, что этот размер выше оспариваемой кадастровой стоимости, оснований для пересмотра последней в судебном порядке не имеется.

Поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано, судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца (статья 111 КАС РФ). 

Информация о наличии льгот по возмещению издержек, связанных с рассмотрением административного дела, от ФИО4 не поступала.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Отказать в удовлетворении административных исковых требований ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 477 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации базы отдыха, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 7 544 000 рублей.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную оценочную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 6 ноября 2018 года

Судья О.А.Руднева