Верховный Суд Республики Северная Осетия–Алания

Судья Тотрова Е.Б. Дело № 33-471/2026

№ 2-2663/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Владикавказ 29 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия – Алания в составе:

председательствующего Климова И.А.,

судей Джиоева П.Г., Цалиевой З.Г.,

при секретаре Камболовой И.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...9 к АМС г. Владикавказа, Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа о признании действий незаконными и обязании заключить соглашение о выкупе земельных участков,

по апелляционным жалобам ...10, ООО «Триумф» на решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 01 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Климова И.А., выслушав представителей ...11. и ООО «Триумф» ...12. и ...13., просивших удовлетворить жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания,

установила:

...14. обратился в суд с уточненным исковым заявлением к АМС г. Владикавказа, УМИЗР г. Владикавказа, с участием третьего лица ООО «Триумф», в котором просил признать действия АМС г. Владикавказ по отказу в заключении соглашения о выкупе земельных участков, расположенных по адресу ... с кадастровыми номерами ... и ..., выраженному в письме от 11 июня 2024 года № 4585-2294, незаконными, обязать заключить соглашение о выкупе земельных участков, расположенных по адресу РСО-Алания 

<

...>/ФИО1 с кадастровым номером ... общей площадью 1505 кв.м. по цене 29 834 634 рубля и с кадастровым номером ... общей площадью 800 кв.м. по цене 17 358 182 рубля.

В обоснование иска истец указал, что 01 октября 2014 года между АМС г. Владикавказ и ООО «Триумф» заключен договор мены № 2, согласно которому ООО «Триумф» переданы в собственность земельные участки со следующими характеристиками: кадастровый номер ..., местонахождение: 

<

...>/ФИО1, площадь: 2305 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер ..., местонахождение: г. Владикавказ ...., категория земель: земли населенных пунктов. Государственная регистрация права ООО «Триумф» на указанные земельные участки произведена 17 октября 2014 года. Вид разрешенного использования земельных участков: для строительства торгово-развлекательного центра и предприятия общественного питания. В последующем земельный участок с кадастровым номером ... площадью 2305кв.м. был разделен ООО «Триумф» на два земельных участка с кадастровыми номерами ... площадью 1505 кв.м. и ... площадью 800кв.м. ООО «Триумф» и ФИО2 24 ноября 2014 года заключили договор купли-продажи, согласно пунктам 1, 1.1 и 1.2 которого земельные участка с КН ... и КН ..., расположенные по адресу РСО-Алания 

<

...>/ФИО1, перешли в собственность ФИО2 В целях использования указанных земельных участков по их назначению ФИО2 обратился в АМС г. Владикавказ с заявлением о выдаче градостроительных планов на земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... для строительства торгово-развлекательного центра и предприятия общественного питания, в связи с чем ответчиком были подготовлены градостроительные планы № RU-15-2-09-1-00-2023-0042 и № RU-15-2-09-1-00-2023-0043. Из содержания указанных градостроительных планов истцу стало известно, что принадлежащие ему земельные участки расположены в территориальной зоне Р-6 (зона природных ландшафтов). Поскольку градостроительный регламент зоны природных ландшафтов не предполагает использование земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... для вида разрешенного использования: строительство торгово-развлекательного центра и предприятия общественного питания и в целях восстановления законных прав ...15. обратился в АМС г. Владикавказ с заявлением о выкупе земельного участка от 23.05.2024 г., которое было зарегистрировано за № 4585 от 24.05.2024г. с кадастровым номером ... общей площадью 1505кв.м. по цене 11 000 000 рублей и с кадастровым номером ... общей площадью 800 кв.м. по цене 6 000 000 рублей. Письмом от 11.06.2024г. № 4585-2294 АМС г. Владикавказ отказала в заключении соглашения о выкупе у ФИО2 земельных участков, сославшись на отсутствие денежных средств в бюджете г. Владикавказ. С указанным ответом не согласился истец, обратился в суд с настоящим иском.

Решением Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 01 сентября 2025 года исковые требования ...16 оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным решением истцом, а также ООО «Триумф» поданы апелляционные жалобы, в которых апеллянты просят решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение, которым исковые требования ФИО2 удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалоб указано, что выводы районного суда относительно существования ограничений при использовании земельных участков, ввиду их отнесения по действующим на момент приобретения участков истцом к территориальной зоне особо охраняемых природных территорий (ООТ), являются ошибочными, поскольку ФИО2 руководствовался сведениями о виде разрешенного использования участков, зарегистрированных в ЕГРН. Ни орган местного самоуправления, ни регистрирующий орган при регистрации перехода права собственности на земельные участки, образовавшиеся при разделе первоначального участка, приобретенного по договору мены, как к ООО «Триумф», так и к ...17, не сообщили о несоответствии вида разрешенного использования участка градостроительной зоне, в которой они расположены. При этом принадлежность этих участков к заявленной зоне ООТ, ответчиками не подтверждена, поскольку указанные Правила землепользования и застройки г. Владикавказа в части карты границ территориальных зон городского округа надлежащим образом опубликованы не были, в связи с чем истец не мог знать о принадлежности участков к указанной градостроительной зоне.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ...18. и ООО «Триумф» ...19. и ...20., просили отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Иные лица, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, 327 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников по делу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей, судебная коллегия приходит к следующему.

Как указано в ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Письменными материалами дела подтверждается, что во исполнение постановления от 20 августа 2014 года № 2000 «О строительстве дороги по ул. Калинина (от ул. Московской до ул. Весенней) и распоряжения АМС г. Владикавказ от 25 сентября 2014 года № 298 «О заключении договора мены» между УМИЗРАГ АМС г. Владикавказ и ООО «Триумф» заключен договор мены № 2 от 1 октября 2014 года.

Согласно пунктам 1.2 и 1.3 ООО «Триумф» переданы в собственность земельные участки со следующими характеристиками: кадастровый номер ..., местонахождение: 

<

...> /ФИО1, площадь: 2305 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер ... местонахождение: г. Владикавказ ... площадь: 2211 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования земельных участков: для строительства торгово-развлекательного центра и предприятия общественного питания.

В последующем земельный участок с кадастровым номером ... площадью 2305 кв.м. был разделен ООО «Триумф» на два земельных участка с кадастровыми номерами ... площадью 1505кв.м. и ... площадью 800 кв.м. Назначение и вид разрешенного использования не изменились.

ООО «Триумф» и ...21. 24 ноября 2014 года заключили договор купли-продажи, согласно пунктам 1, 1.1 и 1.2 которого в собственность ...22 перешли:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра и предприятия общественного питания, общей площадью 1505 кв.м. с кадастровым номером ..., по адресу РСО-Алания 

<

...>/ФИО1;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного центра и предприятия общественного питания, общей площадью 800 кв.м. с кадастровым номером ..., по адресу РСО-Алания 

<

...>/ФИО1.

Переход права собственности к ...23 зарегистрирован 12 декабря 2014 года.

ФИО2 обратился в АМС г. Владикавказа с заявлением о выдаче градостроительных планов на земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... для строительства торгово-развлекательного центра и предприятия общественного питания.

На основании заявления ...24 УАиГ АМС г. Владикавказа подготовлены и выданы:

- градостроительный план RU-15-2-09-1-00-2023-0042 на земельный участок с кадастровым номером ...;

- градостроительный план RU-15-2-09-1-00-2023-0043 на земельный участок с кадастровым номером .... Согласно указанным градостроительным планам земельные участки расположены в территориальной зоне Р-6 (зона природных ландшафтов), установлен градостроительный регламент.Пунктом 2.1 градостроительного плана указаны реквизиты акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, содержащего градостроительный регламент либо реквизиты акта федерального органа государственной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иной организации, определяющего в соответствии с федеральными законами, порядок использования земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается: Решение Комитета по архитектуре и градостроительству РСО-Алания от 26.12.2019г. № 7; от 04.03.2020г. № 13; от 31.03.2021г. № 5; Решение Министерства строительства и архитектуры РСО-Алания № 5 от 13.05.2022г.; Решение Собрания представителей г. Владикавказ № 38/91 от 06.12.2022г.

В пункте 2.2 градостроительного плана RU-15-2-09-1-00-2023-0042 указана информация о видах разрешенного использования земельного участка в соответствие с градостроительным регламентом зоны природных ландшафтов.

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны в статьях 61 и 62 настоящих Правил.

Поскольку градостроительный регламент зоны природных ландшафтов не предполагает использование земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... под строительство торгово-развлекательного центра и предприятия общественного питания, ФИО2 24 мая 2024 года обратился в АМС г. Владикавказ с заявлением о выкупе земельных участков.

Письмом от 11 июня 2024 года за № 4585-2294 АМС г. Владикавказ отказала в заключении соглашения о выкупе у ...25 земельных участков, сославшись на отсутствие денежных средств в бюджете г. Владикавказ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Земельного Кодекса РФ, Правилами землепользования и застройки, действовавшими как на момент приобретения истцом земельных участков, так и действующими на момент разрешения спора, с учетом консультаций специалиста Управления Росреестра по РСО-Алания, а также специалиста УАиГ АМС г. Владикавказа, установил, что земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... с 2012 года располагались в зоне особо охраняемой территории, а с 2024 года – в зоне «Р» (зона природных ландшафтов), что в обоих случаях исключает возможность ведения на них строительства капитальных объектов. Данные выводы районного суда также основаны на анализе как текстовых, так и графических частей (карт-схем) Правил землепользования и застройки г. Владикавказа, утвержденных решением Собрания представителей г. Владикавказа в 2012 и 2014 гг. Кроме этого, судом первой инстанции указано на то, что ФИО2 не был лишен возможности при приобретении земельных участков выяснить градостроительные зоны их расположения, посредством получения в отношении них градостроительных планов. При этом надлежащим способом защиты права для истца явилось бы его обращение с иском к лицу, у которого им были приобретены земельные участки, а не к органу местного самоуправления.

Судебная коллегия соглашается с вводами суда первой инстанции, находя их основанными на верном толковании норм материального права.

Согласно п. 7 ст. 107 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина или юридического лица - собственника таких земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества указанные в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества.

При этом в силу прямого указания закона - подп. 2 п. 25 ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения пункта 7 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации распространяются также на случаи, если использование земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества в соответствии с их разрешенным использованием невозможно в связи с их нахождением в границах зоны с особыми условиями использования территории, указанной в части 27 настоящей статьи, или в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов), при соблюдении следующих условий: земельный участок приобретен или предоставлен и (или) иной объект недвижимого имущества создан до дня установления зоны с особыми условиями использования территории и ее границ или до дня ввода в эксплуатацию магистрального или промышленного трубопровода, в целях предупреждения негативного воздействия которого установлены минимальные расстояния до магистрального или промышленного трубопровода, либо после дня установления такой зоны или после дня ввода в эксплуатацию магистрального или промышленного трубопровода при условии, что в правоустанавливающих документах на указанные земельный участок и (или) иной объект недвижимого имущества отсутствовала информация об ограничениях, установленных в границах таких зоны, минимальных расстояний.

Таким образом, нахождение земельных участков с 2012 года в градостроительной зоне «ООТ», запрещавшей строительство на их территории капитальных строений, исключает применение к данным правоотношениям указанных положений ст. 107 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции указал, что истец при должной степени добросовестности должен был и имел возможность узнать о наличии соответствующих ограничений на момент приобретения земельного участка.

То обстоятельство, что между ФИО2 и ответчиками по настоящему делу отсутствуют какие-либо правоотношения, связанные с приобретением им спорных земельных участков, в том числе и на возмездной основе также исключает нарушение органом местного самоуправления прав и законных интересов истца

Районным судом также верно отмечено, что истец не лишен возможности предъявить требования к лицу, нарушившему его права отчуждением ему земельных участков, использование которых согласно установленному виду разрешенного использования, на который он рассчитывал при приобретении земельного участка, невозможно, то есть к ООО «Триумф».

Доводы апелляционных жалоб судебная коллегия находит необоснованными, поскольку они являлись предметом оценки суда первой инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы районного суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, судебная коллегия полагает обжалуемое решение законным, подлежащим оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=9E33FC512B87C7219387AC556B43A4BE326ABC1B5FBF5D161BAEC595197D4C0DE84D2A424F2Bo2M"329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания,

определила:

решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 01 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО2 и ООО «Триумф» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения, но может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса РФ, через районный суд, рассмотревший дело по первой инстанции.

Председательствующий Климов И.А.

Судьи Джиоев П.Г.

Цалиева З.Г.

Мотивированное определение изготовлено 30 января 2026 года.