Копия

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 апреля 2020 года ....

Центральный районный суд .... края в составе: 

председательствующего Васильевой Г.М. 

при секретаре ФИО8, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора .... в интересах ФИО1, ФИО2, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, к комитету жилищно – коммунального хозяйства ...., администрации .... об изъятии жилого помещения, выплате выкупной цены,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор .... обратился в суд с иском к ответчикам в интересах ФИО1, ФИО2, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, об изъятии жилого помещения, выплате выкупной цены.

В обоснование требований указано, что ФИО1 и ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности (по ? доли каждому) .... площадью 46,8 кв.м. по адресу: ..... Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: ...., признан аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией .... было принято распоряжение №-р о признании аварийным жилого дома по адресу: ...., об установлении срока выполнения работ по сносу дома, отселении физических лиц в случае невыполнения работ по сносу. Администрацией .... ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление № «Об изъятии земельного участка и жилого дома по 2-я Строительная, 21а в ....», которым изъяты земельный участок под домом и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Ответчиками не приняты меры, направленные на заключение соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения за него, соглашение о выплате выкупной цены в адрес истца не направлено. 

На основании изложенного, прокурор .... просил изъять у ФИО1, ФИО2 путем выкупа принадлежащее на праве собственности жилое помещение по адресу: ....; установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1700000 руб.; обязать КЖКХ .... в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение ФИО1, ФИО2; прекратить право собственности на жилое помещение по адресу: ...., у ФИО1, ФИО2 после выплаты возмещения в полном объеме.

После проведения по делу судебной экспертизы, прокурором .... уточнены исковые требования в части установления размера возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 238 769 руб., в том числе 996 718 руб. – стоимость спорной квартиры с учетом аварийности дома, 209 061 руб. – размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома на 1995 год в ценах на 1 квартал 2020 года, 32 990 руб. стоимость услуг агентства по подбору жилого помещения

В судебное заседание материальные истцы ФИО1, ФИО2 действующие в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, представители ответчиков КЖКХ ...., администрации .... не явились, извещены, не возражали относительно рассмотрения дела в свое отсутствие в связи с карантинными мероприятиями, что подтверждается телефонограммами.

Ответчиками представлены возражения на исковое заявление, в котором указано, что они против удовлетворения иска возражают по доводам, изложенным в отзыве. КЖКК .... заявлено о рассмотрении дела по существу в их отсутствие. 

Суд полагает необходимым признать указную категорию дела безотлагательным и с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 и ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности (по ? доли каждому) .... площадью 46,8 кв.м. по адресу: .....

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: ...., признан аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией .... было принято распоряжение №-р о признании аварийным жилого дома по адресу: ...., об установлении срока выполнения работ по сносу дома, отселении физических лиц в случае невыполнения работ по сносу. 

В связи с тем, что снос дома собственниками не был осуществлен, на основании положений ст.32 ЖК РФ, администрацией .... ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление № «Об изъятии земельного участка и жилого дома по .... в ....», которым изъяты земельный участок под домом и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

На сегодняшний день выкуп жилого помещения у процессуальных истцов не произведен, проект соглашения об изъятии квартиры для муниципальных нужд не направлен. 

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно положениям п.1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Основания и порядок изъятия жилых помещений определены в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Согласно подпункту «и» п. 20 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных норм Жилищного кодекса РФ в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа (возмещения), либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно п. 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу указанного пункта 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ следует, что ограничения по сроку предъявления требований об изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд предусмотрены только для органа государственной власти или органа местного самоуправления. 

Приведенные выше обстоятельства дела свидетельствуют о том, что установленная законом процедура изъятия жилого помещения со стороны истцов соблюдена. 

Не подписание уполномоченным органом местного самоуправления истцам предложения о возмещении за жилое помещения не должно ограничивать их прав на получение указанного возмещения за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, по общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Согласно ст. 3 указанного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», который содержит следующие понятия и положения:

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (п. 5 Стандарта).

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 Стандарта).

Согласно п. 11 данного Стандарта основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12-13 Стандарта).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (п. 18-20 Стандарта).

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при разрешении вопроса об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ необходимо определение рыночной стоимости данного помещения в соответствии с положениями Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности», который предполагает определение стоимости объекта в том состоянии, в котором он находится на дату оценки, а также определение стоимости не проведенного капитального ремонта, в случае, если его не проведение привело к снижению уровня надежности здания, т.е. к ухудшению состояния как самого многоквартирного дома, так и подлежащего изъятию жилого помещения.

Из экспертного исследования, проведенного ФБУ «АЛСЭ Минюста РФ» №(2210)/6-2 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость ...., расположенной по адресу: ...., по состоянию на дату составления заключения составляет 1145673 руб. без учета аварийности дома, 996718 руб. с учётом аварийности дома. 

Указано, что техническое состояние конструктивных элементов жилого .... по состоянию на 1995 г. оценивается как удовлетворительное (29%), т.е. конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. На дату проведения исследования с учетом признания дома аварийным на 2017 год общий процент износа строительных конструкций и коммуникаций жилого дома составляет – 68%, техническое состояние дома аварийное, а ненесущих конструкций- весьма ветхое. Эксплуатация дома возможна лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов. Следовательно, не выполнение капитального ремонта в 1995 году повлияло на снижение уровня надежности здания, повлекшего признание дома аварийным.

Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого .... в .... в ценах ДД.ММ.ГГГГ с физическим износам на 1995 год в размере 29% составляет – 209061 руб.

Средне рыночная стоимость услуг агентства по подбору жилого помещения составляет 32990 руб. В связи с тем, что стоимость квартирного переезда зависит от затраченного времени на перевозку, какой объем вещей будет перевозиться (стоимость рассчитывается исходя из грузоподъемности авто, количества грузчиков), определить среднюю рыночную стоимость услуг по переезду собственника .... в ...., не представляется возможным.

Из положений частей 1-2 статьи 67 ГПК РФ следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Суд полагает, что вышеуказанное заключение эксперта представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные перед экспертом вопросы, неясностей и противоречий не содержит, исполнено экспертом, имеющим соответствующий стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ, оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем его результаты принимаются за основу.

Участниками процесса представленные доказательства оценки по каким-либо основаниям не оспаривались. 

При этом суд учитывает, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно сведениям КЖКХ .... в отношении спорного жилого дома, приватизация первого жилого помещения в доме состоялась в ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств проведения бывшим наймодателем капитального ремонта в многоквартирном доме до декабря 1995 не представлено.

С учетом положений вышеприведенных правовых норм и указанных обстоятельств, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт подлежит определению с учетом износа дома на дату первой приватизации (1995 год), исходя из фактически занимаемого помещения.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что общий размер возмещения за изымаемые у истцов доли в жилом помещении составляет 1205779 руб. (996718 руб. + 209061 руб.).

Данная сумма подлежит дополнительному увеличению на размер услуг агентства по подбору жилого помещения в сумме 32 990 руб.

Таким образом, общий размер возмещения за подлежащее изъятию у истцов жилое помещение составит 1238769 руб. руб., то есть по 619384,50 руб. каждому истцу. 

Как разъяснено в пп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Из указанного следует, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер денежной компенсации, подлежащий выплате муниципальным образованием собственнику жилого помещения.

Поскольку требования истца направлены на изъятие имущества, то суд полагает правильным прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, на жилое помещение по адресу: ...., после выплаты всей суммы возмещения, с признанием права муниципальной собственности муниципального образования городской округ .... на жилое помещение, поскольку аварийное жилое помещение подлежит изъятию у собственника для муниципальных нужд, соответственно при прекращении права собственности истца на данное жилое помещение права на него подлежат переходу к муниципальному образованию в целях реализации прав и обязанностей местного самоуправления в указанной части.

В соответствии с положениями ст.ст. 204,206 ГПК РФ в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

Суд полагает возможным установить срок на исполнение решения суда в течение 3 месяцев после вступления решения суда в законную силу, исходя из длительности нарушений прав истцов на изъятие принадлежащего жилого помещения, отсутствия доказательств объективной невозможности исполнения решения в течение указанного срока.

Оценивая доводы письменных возражений представителя ответчика относительно принятия краевой адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2019-2025 годы, суд их отклоняет как не имеющие отношения к рассматриваемому спору о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение. Истцы являются собственниками квартиры в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным, восстановление их нарушенного права, о котором заявлено в данном деле, возможно путем выплаты возмещения, а не переселения, о котором идет речь в названной программе. 

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В связи с чем доводы представителя ответчика КЖКХ .... о том, что на дату приватизации первого жилого помещения в спорном доме органы местного самоуправления не являлись наймодателем жилых помещений в доме, переход права собственности на спорное жилое помещение, освобождает нового собственника от возложенных обязанностей по проведению капитального ремонта, судом отклоняются, как несостоятельные.

Комитет жилищно-коммунального хозяйства ...., в чьей компетенции находится разрешение вопросов, связанных с выплатой возмещения за изымаемые жилые помещения в связи с их аварийностью, является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.

При установленных обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуюсь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить в части.

Изъять путем выкупа принадлежащее на праве собственности жилое помещение по адресу: ...., у ФИО1, ФИО2.

Установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 238 769 руб.

Обязать Комитет жилищно-коммунального хозяйства .... в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение ФИО1 в размере 619 384,50 руб.

Обязать Комитет жилищно-коммунального хозяйства .... в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение ФИО2 в размере 619 384,50 руб.

Прекратить право собственности на жилое помещение по адресу: ...., у ФИО1, ФИО2 после выплаты возмещения в полном объеме.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования городской округ .... на жилое помещение по адресу: ...., после выплаты возмещения в полном объеме.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам ....вого суда в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения через Центральный районный суд ..... 

Судья Г.М. Васильева

Копия верна

Судья ___________________ Г.М. Васильева 

Секретарь ___________________ ФИО8 

Решение не вступило в законную силу на ДД.ММ.ГГГГ года

УИД: 22RS0№-94

Подлинник документа находится в Центральном районном суде .... в деле № (2-5327/2019;)