Дело №2-1-2/2025 (2-2-36/2024)

УИД 69RS0002-02-2022-000263-47

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2025 года г.Весьегонск

Бежецкий межрайонный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Шишовой Е.А.,

при секретаре Гоностаревой Е.В.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 и ее представителя ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО2, Администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области о признании незаконной перепланировки, реконструкции жилого помещения, обязать привести помещение в жилое и в соответствие техническому паспорту, освободить и привести в исходное состояние территорию примыкающую к жилому дому, признании недействительным решения собрания от 22.05.2022, признании недействительными и отмене Постановления о переводе из жилого помещения в жилое №265 от 06.07.2022 и Акта о завершении переустройства, внесении изменений в ЕГРН, установлении неустойки и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, Администрации Весьегонского муниципального округа, Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, ГКУ «Центр управления земельным ресурсами» Тверской области о сохранении в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4, администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области о признании незаконными перепланировки, реконструкции жилого помещения, решения общего собрания собственников МКД, возложении обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние с истребованием земельного участка как общего имущества МКД.

В обоснование исковых требований ФИО1 указал о том, что он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Ответчики ФИО2 и ФИО4, являясь собственниками квартиры № в указанном выше многоквартирном доме в июне 2022 начали работы по изменению характеристик объекта капитального строительства, а именно: сделали отдельный вход, разобрав подоконный участок наружной стены, являющейся внешней ограждающей конструкцией и входящей в состав общего имущества многоквартирного дома, произвели замену несущих конструкций, установили дверь и пристроили крыльцо на общем земельном участке.

02.06.2022 года истец в адрес ответчиков направил уведомление с возражением о переустройстве (перепланировке) данной квартиры, однако работы продолжались, о проведении общего собрания его не извещали. После этого 22.06.2022 истец направлял заявления о незаконной реконструкции помещения в многоквартирном доме в администрацию Весьегонского муниципального округа, в прокуратуру Весьегонского муниципального округа, в управляющую компанию «Айтек», в ГУ «Государственная жилищная инспекция Тверской области», в Главное Управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области.

Из ответа администрации Весьегонского муниципального округа от 05.07.2022 года он узнал о том, что ответчики подали документы о переводе жилого помещения в нежилое, который был согласован. О том, что 22.05.2022 года состоялось собрание собственников жилья многоквартирного дома по вопросу перевода его никто не уведомил. При этом в ответе от 05.08.2022 из Главного Управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области было указано что разрешительная документация на реконструкцию дома в котором размещена спорное помещение, не выдавалась.

Истец считает незаконными действия ответчиков, поскольку уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). В данном случае при наличии возражений одного из собственников помещений в многоквартирном доме произведены работы, в результате которых изменен внешний вид фасада дома, его архитектурный облик, уменьшено общее имущество МКД, в том числе, и общий земельный участок.

Истец с учетом уточнений и увеличений требований от 18.07.2024 (том 7 л.д.19) просит:

признать незаконной перепланировку, реконструкцию жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, обязать собственников привести помещение в жилое и в состояние, соответствующее техническому паспорту от 21.06.2004 года, восстановить конструкцию пола в помещении путем выполнения восстановительно-ремонтных работ, восстановить вентиляционные шахты и дымоходы, привести общее имущество собственников многоквартирного дома в первоначальное состояние путем демонтажа дверного проема, восстановления оконного проема в первоначальном виде, демонтажа конструкции крыльца и навеса над крыльцом, демонтажа пешеходной дорожки, привести в исходное состояние внутренние несущие стены заложив кирпичом вновь организованные дверные проемы, привести внешний вид фасада в первоначальное состояние удалив декоративную штукатурку восстановив единый цвет фасада многоквартирного дома. Провести данные работы в течении тридцати дней после вступления решения суда в законную силу. Освободить и привести в исходное состояние территорию, примыкающую к жилому дому по адресу: 

<

адрес> занятую входной группой и пешеходной дорожкой. Признать решения собрания по вопросам, указанным в протоколе от 22.05.2022 года, недействительными. Признать недействительным и отменить Постановление о переводе из жилого помещения в нежилое № 265 от 06.07.2022 года, а также Акт о завершении переустройства, выданный администрацией Весьегонского МО относительно указанного помещения. Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта недвижимости в части назначения помещения с «нежилое» на «жилое». Просит установить судебную неустойку на случай неисполнения ответчиками судебного решения в размере 3000 рублей в день до момента исполнения решения.

Так же истец первоначально просил истребовать из незаконного владения земельный участок, расположенный под входной группой, пристроенной к нежилому помещению № № с фасада дома, от данных требований в установленном порядке не отказывался.

Определением суда от 01 ноября 2022 года (занесенным в протокол судебного заседания) прекращено процессуальное положение ГУ «Государственная жилищная инспекция» Тверской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора на стороне истца, и данное лицо в порядке ст.47 ГПК РФ привлечено к участию в дело в качестве государственного органа для дачи заключения.

Определением суда от 14 ноября 2022 года (занесенным в протокол судебного заседания) к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечены ЗАО «Бизнес проект», компания обслуживающая общее имущество МКД, а так же собственники жилых помещений и нежилого помещения МКД: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, этим же определением прекращен процессуальный статус третьего лица УК «Айтек».

Определением суда от 13 марта 2023 года к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечены ФИО14 и ФИО15

Определением суда от 30 марта 2023 года (занесенным в протокол судебного заседания) к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Правительство Тверской области, третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на стороне истца привлечена ФИО16

Определением судьи от 10 апреля 2023 года к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами».

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением (том 6 л.д.52-59) к ФИО1 о сохранении в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии нежилого помещения, мотивируя свои требования тем, что при рассмотрении дела Вторым кассационным судом общей юрисдикции 19.12.2023 при отмене решения Бежецкого межрайонного суда Тверской области от 10.05.2023 и апелляционного определения Тверского областного суда от 15.08.2025, суд кассационной инстанции указал о том, что заключение эксперта ООО «Граффити» содержит вводы о том, что работы по демонтажу ограждающей стены подоконного блока, устройству дверного проема и входной группы, обустройству двух проемов в несущих стенах внутри жилого помещения не изменяют размеры общего имущества в МКД. Вместе с тем из того же заключения следует, что при ответе на вопрос о возможности приведения спорного помещения в прежнее состояние эксперт приходит к выводу, что в результате работ будут затронуты несущие конструкции. При этом судом указано что данные несущие конструкции в силу положений ст. 36 ЖК РФ отнесены к общему имуществу МКД, а уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. При этом суд кассационной инстанции не подверг сомнению и не нашел никаких противоречий в выводах эксперта относительно соответствия приведенных строительных работ всем требованиям, не создающим угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушающим права и охраняемые законом интересы других лиц и невозможности приведения помещения в первоначальное состояние, поэтому в этой части заключение эксперта может быть использовано для подтверждения юридически значимых обстоятельств по делу. Истец по встречному иску указала что она с ФИО4 с 17.05.2025 являются в равных долях собственниками 

<

адрес> в 

<

адрес>. 22.06.2022 они обратились в администрацию Весьегонского МО с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, предоставив все необходимые документы (проект по переустройству и перепланировке ООО «Арктар-Проект» в том числе по демонтажу оконного блока и подоконного пространства; протокол общего собрания от 22.05.2022 содержащий решение о согласии собственником МКД на перевод жилого помещения в нежилое под аптеку, о передаче части земельного участка под строительство крыльца, об изменении общего имущества путем демонтажа стены дома для устройства дверного проема, положительно проголосовали 83,38% собственников помещений, в том числе согласие каждого собственника всех помещений, примыкающие к переводимому помещению на перевод его в нежилое). Постановлением администрации от 06.07.2022 разрешен перевод жилого помещения в нежилое с изменением его функционального назначения – аптечный пункт, с проведением работ в соответствии с проектной документацией. Постановлением администрации от 15.09.2022 создана комиссия по приемке работ и согласно Акту от 03.10.2022 комиссия произвела осмотр объекта и признала работы выполненными в соответствии с требованиями нормативных документов, данный акт являлся основанием для проведения инвентаризационных обмеров и внесения изменений в поэтажные планы и экспликации, атак же подтверждением окончания перевода жилого помещения и использования переведенного помещения в качестве нежилого. Все работы по переводу помещения в нежилое были проведены собственниками квартиры №8 в соответствии с действующим законодательством указанном в ст. 22, 23 ЖК РФ, спорное нежилое помещение введено в эксплуатацию. Право собственности на нежилое помещение с учетом изменений характеристик помещения согласно проектной документации и Акта от 03.10.2022 зарегистрировано в ЕГРН и для защиты прав собственников достаточно сохранить нежилое помещение в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии без предъявления требований о признании права собственности на объект. Истец так же ссылается при заявлении встречных требований на положения законодательства о самовольной постройке, в частности п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. №10/22, о том что положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Так же истец указывает во встречном иске п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2023 г. №44, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку принимало надлежащие меры. В данном случае ФИО2 и ФИО4 предприняли все необходимые меры к получению необходимых согласований и разрешений. О необходимости получения согласия всех собственников помещений ни ФИО2 ни ФИО4 не было известно, они ничего не скрывали и провели все работы по проекту, администрация все согласовала, в противном случае они не занимались бы переводом квартиры в нежилое помещение, все работы они начали после получения уведомления о переводе от 06.07.2022, то есть их действия являлись абсолютно добросовестными и ими приняты все меры для получения необходимых согласований и разрешений. Согласно заключению эксперта перепланировка допустима, соответствует функциональному назначению, улучшает потребительские качества и техническое состояние помещения, отвечает требованиям безопасности и соответствует строительным нормам, в помещении и в здании в целом отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, помещение и здание в целом пригодно для нормальной и безопасной эксплуатации. Так же в заключении эксперта указано, что работы по приведению помещения в прежнее состояние невозможны, так как будут затронуты несущие конструкции, может возникнуть гроза жизни и и здоровью граждан и помещение и знание в целом будет опасно для нормальной и безопасной эксплуатации. Истец ФИО2 просит сохранить в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии жилое помещение кадастровый номер № расположенное по адресу: 

<

адрес> согласно проекту ООО «АРКТАР-ПРОЕКТ», постановлению Администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области от 06.07.2022 №265 и Акта о завершении переустройства и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме от 03.10.2022.

Определением суда от 16.04.2024 (занесенным в протокол судебного заседания) к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Фемида», ИП ФИО18, поскольку они осуществляют предпринимательскую деятельность в спорном помещении, так же в качестве третьего лица не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области. 

Определением суда от 03.05.2024 (занесенным в протокол судебного заседания) администрация Весьегонского муниципального округа Тверской области исключена из числа третьих лиц и привлечена к участию в дело в качестве соответчика.

Определением суда от 23.05.2024 (занесенным в протокол судебного заседания) к участию в дело в качестве соответчика привлечено Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области с исключением из числа третьих лиц.

Определением судьи от 27.08.2024 на спорный объект жилое помещение кадастровый номер № расположенное по адресу: 

<

адрес> наложен запрет на отчуждение недвижимого имущества, поскольку ФИО4 продал свою долю ФИО2 

Определением суда от 12.09.2024 (занесенным в протокол судебного заседания) к участию в дело в качестве соответчика привлечено ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами».

Учитывая что третье лицо ФИО14 умерла 15.11.2023, определением суда от 24.09.2025 привлечена ее правопреемник наследник по завещанию ФИО20

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании свои требования с учетом увеличений от 18.07.2024 поддержал в полном объеме, подтвердил доводы изложенные в иске, встречные исковые требования не признал в полном объеме. Пояснил, что действиями ответчиков нарушены его права как собственника помещения в доме, а именно без его согласия уменьшено общее имущество многоквартирного дома, вместо окна обустроена входная дверь, построено бетонное крыльцо вплотную к несущей стене дома, что лишает доступа кого-либо к этой части несущей конструкции. Так же ответчиками по его иску, изменены внутри помещения несущие стены, путем расширения проемов, система отопления у входа в помещение уходит под пол, что лишает возможности провести какие либо ремонтные работы в случае поломки. Принадлежащее ему помещение в этом доме он приобрел в 2006 году как квартиру, а затем перевел его в нежилое помещение, предоставив все необходимые документы, при этом указывал на проведение реконструкции, однако требований о предоставлении решения общего собрания жильцов и их согласие в то время по закону не требовалось. Затем он его продавал и в 2017 году снова стал владельцем, и действительно истец по встречному иску ранее с ФИО4 арендовали у него данное нежилое помещение, договор аренды был расторгнут в установленном порядке, но это не указывает что он злоупотребляет своим правом. О проведении общего собрания собственников помещений дома его никто в известность не ставил.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, являющаяся так же представителем третьего лица ООО «Фемида» и ее представитель ФИО3, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали, поддержали доводы встречного иска и просили их удовлетворить. Представили возражения с дополнениями на исковое заявление ФИО1, указав что проведенные работы относятся к перепланировке и переустройству, которые проводятся в соответствии со ст.25, 26 ЖК РФ, требования которых о согласовании с органом местного самоуправления были соблюдены. Проемы внутри помещения в несущих стенах фактически не являются ограждающими конструкциями, обслуживают исключительно потребности одного помещения, при условии, что один проем был заложен, а другой обустроен, что свидетельствует, что ни уменьшения общего имущества, ни присоединения общего имущества не произошло. С требованием приведения в исходное состояние территории примыкающей к жилому дому вправе обратиться только собственник земельного участка, который ФИО1 на предъявление иска в этой части не уполномочивал. Действия истца могут быть расценены как злоупотребление правом, что влечен отказ в удовлетворении требований. Ранее ФИО2 арендовала помещение у ФИО1 под аптеку, но позднее договор аренды был расторгнут и она приобрела помещение в другом подъезде. ФИО1 при переводе своего помещения в нежилое не имел согласия всех собственников, протокол общего собрания он не предъявлял. Фактически обращение ФИО1 с данным иском в суд направлено на формальное использование судебной защиты в целях, не связанных с реальным обеспечением его прав, как собственника общего имущества. Не смотря на выполнение всей процедуры по переводу жилого помещения в нежилое, поведение истца не согласуется с требованиями разумности и добросовестности. Техническое состояние объекта не нарушает права и законные интересы граждан. Избранный истцом ФИО1 способ защиты права не соответствует (не пропорционален) оспариваемому истцом праву, учитывая что доля истца в спорной части общего имущества (подоконная часть) незначительна, хотя другие собственники дали согласие на проведение конкретных работ по переводу помещения в нежилое. Внутри помещения произведена перепланировка согласие 2/3 собственников получено. Истцом не названа величина в цифрах, которая приходится на оспариваемую часть общего имущества, на которую, по его мнению уменьшилось общее имущество МКД. В случае удовлетворения требований месячный срок для исполнения работ неразумен и должен составлять не менее 6 месяцев. При определении неустойки необходимо учитывать принцип справедливости и соразмерности, не допускающие обогащение и извлечение прибыли, что влечет снижение неустойки. Так же истец ФИО1 пропустил срок исковой давности по требованиям о признании недействительными и отмене решения собрания по вопросам, указанным в протоколе от 22.05.2022 года, Постановление о переводе из жилого помещения в нежилое № 265 от 06.07.2022 года, Акт о завершении переустройства, выданный администрацией Весьегонского МО относительно указанного помещения.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в заявлении (том 6 л.д. 237) просил отказать в удовлетворении требований ФИО1 и удовлетворить встречные требования ФИО2

Ответчик администрация Весьегонского муниципального округа Тверской области извещена надлежащим образом, своего представителя в суд не направила, в заявлении просили рассматривать дело без представителя, с исковыми требованиями ФИО1 не согласны. Поддерживают исковые требования ФИО2 В заявлении от 21.05.2024 (том 7 л.д. 52) представитель администрации указывает, что признает требования ФИО2 и просит принять признание иска и удовлетворить встречные требования в полном объеме. В возражениях на исковое заявление ФИО1 указали, что 22 июня 2022 года в Администрацию Весьегонского муниципального округа от ФИО2 и ФИО4, являющихся собственниками жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: 

<

адрес>, поступило заявление о переводе указанного жилого помещения в нежилое и комплект необходимых документов. Согласно представленному проекту, разработанному ООО «АРКТАР-ПРОЕКТ», при переводе помещения предусматривалось проведение работ по переустройству и перепланировке, в том числе, по демонтажу оконного блока и подоконного пространства для организации отдельного входа. Оснований полагать что произведенные работы являются реконструкцией хоты бы в части, не имелось. Согласно проекту при проведении работ по переустройству (перепланировке) указанного помещения границы помещения не изменяются, общее имущество многоквартирного дома к нему не присоединяется. Площадь помещения увеличивается на 5 кв.м. только за счет разборки внутренних ненесущих перегородок, печей, ранее существовавших в квартире.

Представитель ответчика Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области в заявлении просили рассматривать дело без их участия. В письменных пояснениях от 09.10.2024 (том 8 л.д.183) указали что несущие конструкции в силу положений ст.36 ЖК РФ отнесены к общему имуществу МКД, а уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Заявление о выдаче разрешения на реконструкцию в Главное управление не поступало. Заявлений о выдаче ГПЗУ на земельный участок по адресу: 

<

адрес> от правообладателей не поступало и ГПЗУ не выдавался. (том 8 л.д.194).

Ответчик ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» извещен надлежащим образом, в отзыве от 30.09.2024 (том 8 л.д.112-115) указал, что в судебном споре не прослеживается нарушение прав и законных интересов Учреждения как органа, осуществляющего предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, равно как и нарушения прав и законных интересов истца со стороны Учреждения, тем самым является ненадлежащим ответчиком и просит исключить из числа ответчиков, решение по делу оставляют на усмотрение суда. Так же указали что законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. Экспертное заключение подтверждает что перепланировка и переустройство соответствует строительным санитарным правилам и нормам, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и людей. 

Представитель Главного управления «Государственная жилищная инспекция» Тверской области в своем заключении указала что демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, следовательно возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из протокола общего собрания собственников дома от 22.05.2022 усматривается что решение о демонтаже стены дома для устройства дверного проема дано не всеми собственниками дома. Из Проекта перевода жилого помещения в нежилое, выполненного ООО «Арктар-Проект» вход в помещение размещается в пределах оконного проема с демонтажем оконного блока и подоконного пространства в пределах устанавливаемого дверного блока в наружной стене. Таким образом речь идет о реконструкции, ведущей к уменьшению размера общего имущества МКД, что требует согласия 100% собственников помещений указанного дома.

Третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, извещено надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило, в заявлении просили рассмотреть дело без их участия.

Представитель третьего лица Правительства Тверской области, о дате и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом в судебное заседание не явился, не ходатайствовал об отложении судебного заседания.

Представители третьих лиц Управления Россрестра по Тверской области, ЗАО «Бизнес проект», ИП ФИО18 о дате и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом в судебное заседание не явились, не ходатайствовали об отложении судебного заседания.

Третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО21, ФИО20, ФИО15, ФИО16 о дате и месте судебного заседания уведомлялись надлежащим образом, в судебное заседание не явились. В заявлениях представленных ФИО5, ФИО22, ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12, они просили суд отказать в удовлетворении исковых требованиях ФИО1, они согласны на перевод жилого помещения в нежилое, хотят, чтобы в их доме была аптека. (т. 2 л.д. 68-74). ФИО16 в заявлении от 13.11.2025 указала, что не согласна с требованиями ФИО1 просит в их удовлетворении отказать, оставив аптеку в бывшей квартире №, претензий по организации дверного проема и строительства крыльца не имеет. Ранее при проведении общего собрания 22.05.2022 она давала свое согласие на перевод квартиры в нежилое помещение под аптечный пункт. Считает, что в данном помещении нужна аптека, так как она располагается в их доме уже более пять лет, она и ее мать являются постоянными клиентами аптечного пункта.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, в том числе протоколы судебных заседаний, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

На основании п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права пользования, владения и распоряжения имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

Согласно части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Как установлено в ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 1).

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренныхст. 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения) (ч.2).

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (часть 2 ст.25 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 19.12.2023 N 608-ФЗ).

В силу ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса (решения органа местного самоуправления о согласовании), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса.

По общему правилу, установленному в ч. 2 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. Так, по общему правилу ч. 2 ст. 51 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, а реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 6.2 ч. 7 ст. 51).

Действующее законодательство устанавливает императивное правило о необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества в таком доме, в связи с чем на лицо, имеющее намерение произвести изменения, результатом которой станет уменьшение размера общего имущества в доме, возлагается обязанность по надлежащему оформлению данного действия путем получения согласия всех собственников помещений в доме.

При этом отношения, связанные с самовольной реконструкцией регулируются положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Кроме того, из положений ч.ч. 1-3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества либо присоединение общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм закона строительные работы, выполненные собственником в отношении помещения, расположенного в многоквартирном доме, могут обладать различными признаками, его изменяющими: являться перепланировкой, переоборудованием либо реконструкцией в зависимости от характера этих работ. Соответственно, правовой режим легализации подобных самовольных изменений является различным, что и учитывается при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что истец по первоначальному иску ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>

ФИО2 и ФИО4 с 17.05.2022 г. являлись в равных долях собственниками квартиры № по тому же адресу.

Согласно выписки из ЕГРН от 19.07.2024 правообладателем спорного нежилого помещения №8 с 23.05.2024 полностью является ФИО2 (том 7 л.д.203-205). Из пояснений ответчика ФИО2 следует, что ФИО4 продал ей свою ? долю в праве собственности на спорное помещение 23.05.2024. 

22 июня 2022 года ФИО2 и ФИО4 обратились в Администрацию Весьегонского муниципального округа с заявлением о переводе принадлежащего им жилого помещения в нежилое, представив все необходимые документы: проект, разработанный ООО «АРКТАР –ПРОЕКТ», которым предусматривалось проведение работ по переустройству и перепланировке, в том числе, по демонтажу оконного блока и подоконного пространства для организации отдельного входа. Также был предоставлен протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме от 22 мая 2022 года, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое под аптеку, а также согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Согласно протоколу за перевод проголосовало 83,38% собственников помещений многоквартирного дома.

Постановлением администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области от 06.07.2022 № 265 собственникам жилого помещения ФИО2 и ФИО4 разрешен перевод жилого помещения (квартиры) №, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес> нежилое помещение с изменением его функционального назначения – аптечный пункт, с проведением работ по переустройству и перепланировке в соответствии с проектной документацией.

Из представленной суду проектной документации по переводу помещений из жилого в нежилое на основании вышеуказанного постановления администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области №265 следует, что при переводе жилого помещения в нежилое произошло размещение на части земельного участка примыкающего к дому, предназначенном для эксплуатации МКД, входной группы и демонтаж подоконных частей окна для организации дверного проема, а также крепление на фасаде дома декоративных элементов. Так же проведение работ внутри помещения.

Постановлением администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области от 15.09.2022 № 369 создана комиссия по приемке завершенных работ по переустройству и перепланировке жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На основании акта приемочной комиссии от 03.10.2022 г. предъявленное к приемке нежилое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, после выполненной перепланировки и переустройства принято в эксплуатацию. Среди выполненных работ перечислены работы по демонтажу оконного блока и подоконного пространства в объеме устанавливаемого дверного блока, установка дверного блока, устройство крыльца.

Постановлением участкового уполномоченного полиции ФИО23 МО МВД России «Краснохолмский» от 21.04.2023 в возбуждении уголовно дела по ч.1, 3 ст. 327 УК РФ в отношении ФИО2 и ФИО4 отказано за отсутствием состава преступления, фактов подделки протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Тверская область, г..Весьегонск ул.Карла Маркса, д.141 объективно ничем не подтвержден. 

Из представленных истцом по встречному иску ФИО2 следует, что в спорном помещении №8 осуществляется фармацевтическая деятельность ООО «Фемида» на основании лицензии, выданной Министерством здравоохранения Тверской области. 

Как следует из протокола судебного заседания от 06.12.2022 (том 3 л.д.60.) представитель ГЖИ по Тверской области государственный инспектор ФИО17 указал, что демонтаж оконного блока и подоконного пространства представляет собой реконструкцию, ведущую к уменьшению размера общего имущества многоквартирного дома, а именно стены, соответственно, для перевода помещения из жилого в нежилое необходимо было получить согласие всех собственников. Голосование производится не квартирами, а квадратными метрами. Разрешение на реконструкцию орган местного самоуправления не выдает. Для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое требуется согласие всех собственников смежных помещений, а при уменьшении общего имущества необходимо согласие всех собственников. 

Аналогичную позицию высказал и привлеченный судом в качестве специалиста ФИО24, который так же указал что с 01.01.2021 все разрешительные документы на реконструкцию уполномочено выдавать ГУ архитектуры и градостроительства Тверской области. (том 3 л.д. 50 оборот-52).

Из письменной информации ГУ ГЖИ Тверской области от 18.09.2024 №11955-ЕЖ (том 8 л.д. 76-78) следует, что любые стены и иные ограждающие конструкции как несущие, так и не несущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями входят в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренный проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества. Исходя из определения п.14 ст.1 ГрК РФ демонтаж любой ограждающей конструкции (стены перегородки и т.п.) входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией. Демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, а следовательно возможет только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном жоме. Согласно протоколу общего собрания собственников помещения в доме №141 по 

<

адрес>, разрешение на демонтаж стены дома для устройства дверного проема принято не всеми собственниками. В п.4 Общих указаний Проекта выполненного ООО «Арктар-Проект» указано что вход в помещение размещается в пределах оконного проема с демонтажем оконного блока и подоконного пространства в пределах устанавливаемого дверного блока в наружной стене, что представляет собой реконструкцию, ведущую к уменьшению размера общего имущества многоквартирного дома. По мнению Главного управления в данном случае имеет место уменьшение размера общего имущества, что требует 100 процентного согласия собственников помещений в доме.

Свидетель ФИО12 в судебном заседании 14.11.2022 года, пояснила, что при проведении собрания 22 мая 2022 года в нем участвовали 6 человек. О месте и дате заседания уведомляли лично всех, при встрече. Объявление не вывешивали. ФИО1 не уведомляли, у него не жилое помещение. Инициатором собрания были ФИО2 и ФИО4. На повестке дня было три вопроса как указано в протоколе собрания, а именно решения вопроса о разрешении ФИО2 и ФИО4 перевести жилое помещение в нежилое, о передаче в пользование части земельного участка для строительства входного крыльца к нежилому помещению, изменение общего имущества собственников в многоквартирном доме путем демонтажа стены дома и устройства дверного проема. Вшестером поговорили и решили дать разрешение, о чем она подписала протокол и письменные согласия. 

Свидетель ФИО7 в ходе судебного заседания 14.11.2022 года показала, она является собственником 

<

адрес> в 

<

адрес>, но проживает по другому адресу. В мае в начале июня 2022 года ей позвонили и позвали участвовать в собрании собственников жилья, звонила ФИО2. Она приехала к дому где ее встретил ФИО4 и муж ФИО2. Они сказали, что она опоздала и дали подписать две бумаги, как пояснили ее, согласие на открытие ими в доме аптеки. Она не возражала против открытия аптеки и подписала, когда именно это было утвердительно сказать не может.

При рассмотрении дела до отмены решения суда судебной коллегией по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, судом первой инстанции по делу назначалась строительно-техническая экспертиза, с поручением ее проведения ООО «Граффити». Согласно заключения эксперта №1 от 17 января 2023 года, эксперт пришла к выводам, что произведенные работы нежилого помещения не изменяют параметры объекта капитального строительства - общей площади и строительного объема помещения и здания, не изменяют внешние границы (контур) помещения в ограждающих конструкциях этого помещения, а также здания в целом, работы по демонтажу ограждающей стены подоконного блока, устройству дверного проема и входной группы (состоящей из крыльца и навеса на фасаде), обустройству двух проемов в несущих стенах внутри нежилого помещения относятся к перепланировке и не являются реконструкцией. Перепланировка помещения допустима, соответствует функциональному назначению, улучшают потребительские качества и техническое состояние помещения, отвечают требованиям безопасности и соответствует строительным нормам, требованиям противопожарной безопасности, санитарных норм и иным нормам. В результате перепланировки несущие конструкции не затронуты, сохраняют достаточную несущую способность на действующие нагрузки; в помещении и в здании в целом отсутствует угроза жизни и здоровью граждан; помещение и здание в целом пригодно для нормальной и безопасной эксплуатации. Работы не изменяют размера общего имущества в многоквартирном доме (не уменьшают и не увеличивают размера общего имущества в многоквартирном доме, включая ФИО1). Приведение нежилого помещения в прежнее состояние невозможно, будут затронуты несущие конструкции, их сохранность достаточной несущей способности на действующие нагрузки; в помещении и в здании в целом может возникнуть угроза жизни и здоровью граждан; помещение и здание в целом будет опасно для нормальной и безопасной эксплуатации. Выполненные работы по демонтажу ограждающей стены подоконного блока, устройства дверного проема и входной группы (состоящей из крыльца и навеса на фасаде), обустройства двух проемов в несущей стене внутри нежилого помещения не привели к увеличению помещения ответчиков за счет общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Вместе с тем, заключение ООО " Граффити " не может быть принято судом в качестве достоверного доказательства по делу, поскольку как видно из заключения, эксперт не выходил на место, непосредственно в спорном помещении не присутствовал и его не осматривал, кроме того, выводы эксперта имеют противоречия, а именно указывая что выполненные работы относятся к перепланировке, при этом отвечая на третий вопрос относительно возможного приведения спорного помещения в прежнее состояние, эксперт приходит к выводу, что в результате работ будут затронуты несущие конструкции, которые в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации отнесены к общему имуществу. 

При повторном рассмотрении дела, после отмены решения суда судебной коллегией по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, судом, с учетом встречных требований о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии, в соответствии со ст. 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р ( в редакции от 31.10.2023 N 3041-р) по ходатайствам обеих сторон суд назначил судебную комплексную землеустроительную и строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено экспертам ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ», с правом привлечения необходимых специалистов для ее проведения, имеющих образование в данной области, в том числе частного эксперта ФИО19

Согласно экспертному заключению ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» от 18.07.2025 №523-2-16.1 на основании данных осмотра и предоставленных сведений установлено, что нежилое помещение КН №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, образованное в результате проведения работ по проекту ООО «Арктар-Проект», соответствует действующим на момент предъявления в суд встречного иска (02.04.2024) и обязательным к применению требованиям градостроительных норм и правил, сводам правил, СанПиН, правил пожарной безопасности. Несоответствия действующих и обязательных к применению градостроительных норм и правил, СНИП, САНПИН, правил пожарной безопасности, не установлены. Проведение строительных работ не требуется. В нежилом помещении кадастровый номер № и в здании в целом в результате проведения работ по проекту ООО «Арктар-Проект» отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, они пригодны для нормальной и безопасной эксплуатации. 

К работам, выполненным согласно проекту ООО «Арктар-Проект», относятся, в том числе: демонтаж оконного блока и средней части участка подоконного пространства под ним с последующей установкой конструкции из ПВХ со стеклопакетами, состоящей из двух окон, расположенных в существующем ранее проёме без его изменения и входной двери между ними, а так же организация проемов в несущих стенах внутри помещения кадастровый номер № с заменой отдельных участков несущих конструкций стен на несущие конструктивные элементы балочного типа – перемычки, установленные над проёмами. Произведенные работы не привели к изменению параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки или расширению помещений в нем в контурах капитальных стен, являются заменой отдельных элементов несущих и ограждающих конструкций без изменения границы помещения кадастровый номер № и местоположения внутренних и наружных несущих стен. Произведенные работы не относятся к реконструкции многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, являются перепланировкой помещения.

Фасадная стена двухэтажного жилого дома с входными группами в помещения общественного назначения, расположенными на первом этаже, является ограждающей несущей конструкцией. При этом вход в нежилое помещение кадастровый номер №, сгруппированный по бокам с двумя оконными блоками в единую конструкцию, расположен в пределах сохранённого без изменений проёма ранее существующего оконного блока и на средней части участка стены подоконного пространства, воспринимающим вертикальные нагрузки только от собственного веса (так же см. т.2, л.д.137). При устройстве входной группы выполнена замена ограждающих наружных конструкций, устройство крыльца с навесом над ним. Произведенные работы не привели к надстройке, перестройке здания или расширению помещений в нем в контурах капитальных стен. Площадь помещений вследствие работ по устройству входа не изменилась. Площадь земельного участка кадастровый номер №, на котором расположен жилой дом кадастровый номер №, не занята конструкциями входной группы. Помещения дома, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме или удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, не затронуты. Границы помещения кадастровый номер №, границы других помещений не изменены. Отсутствуют изменение границ и размера общего имущества и присоединение к помещению кадастровый номер № части общего имущества, связанные с изменением границ помещений в многоквартирном доме. При устройстве входной группы уменьшения общего имущества жилого дома не произошло.

При устройстве крыльца общее имущество не используется. При устройстве навеса используется общее имущество – наружная стена, для крепления к ней двух вертикальных несущих профилей. Остальные несущие столбы входной группы связи с общим имуществом многоквартирного дома не имеют. При устройстве навеса над крыльцом прочность и устойчивость здания не нарушаются, ослабление несущей многоквартирного дома отсутствует.

Работы, выполненные в нежилом помещении кадастровый номер №, соответствуют работам, указанным в проектной документации. Выполнение работ по переустройству инженерного оборудования, влияющих на общее имущество многоквартирного дома, не установлено.

Дымовые и вентиляционные каналы проходят в стенах здания, их изменение не установлено. Стеновые каналы, существующие по сведениям на 1989 год, содержащимся в техническом паспорте (т.8, л.д. 165-167), сохранены.

В связи с отсутствием в техническом паспорте по состоянию от 21.06.2004 (т.1, л.д.92-93; т.8, л.д. 223-225, 236-240) сведений о конструктивных элементах исследуемого объекта, существовавших в 2004 году, ответить на поставленный перед экспертом вопрос (имеется ли техническая возможность для приведения спорного помещения из нежилого в жилое до первоначального вида (соответствующее техническому паспорту от 21.06.2004), не представляется возможным. Дополнительно установлена техническая возможность приведения спорного помещения из нежилого в жилое, до состояния, соответствующего состоянию перед проведением работ по проекту ООО «Арктар-Проект», для чего необходимо выполнение следующих работ: демонтаж инженерно-технических систем и оборудования (электроснабжения, водоснабжения, канализации, пожарной сигнализации); демонтаж потолочной системы «Армстронг»; демонтаж ненесущих перегородок; демонтаж бетонных полов и основания под полом до существующей ранее отметки; демонтаж конструкции из ПВХ со стеклопакетами, состоящей из двух окон и входной двери между ними; демонтаж навеса над крыльцом; демонтаж крыльца; отбивка штукатурки фасада; устройство кирпичной кладки под оконным проёмом; - установка оконного блока; благоустройство территории под разобранными конструкциями; восстановление печи между помещениями №2 и №3; заделка проёмов в кирпичных стенах; устройство деревянных полов по кирпичным столбикам; устройство облегчённых каркасно-обшивных перегородок с восстановлением существующей ранее планировки; установка внутренних дверных блоков между помещениями; - восстановление газоснабжения от индивидуальной баллонной установки, установка газовой плиты; прокладка внутренних инженерных коммуникаций – электропроводки с приборами, трубопроводов водоснабжения и канализации с установкой санитарных приборов; выполнение отделочных работ внутренних поверхностей потолков, стен, полов и наружных поверхностей цоколя, откосов, зачистка наружной стены, по необходимости восстановление участков кирпичной кладки. Кроме того, указанные выше работы по демонтажу, перепланировке и переоборудованию, переводу помещения из нежилого в жилое, следует выполнять в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и технически нормативными документами с предварительной проектной подготовкой. Для предотвращения частичного разрушения несущих конструктивных элементов здания либо их ослабления, проектной документацией должен быть разработан состав работ, учитывающий при необходимости проведение охранных (укрепительных) работ по усилению конструкций здания в части, где расположены демонтируемые конструкции, требования, предъявляемые к демонтажным и строительно-монтажным работам. Проведение проектных работ не входит в компетенцию эксперта-строителя. Дополнительно отмечается, что собственник помещения вправе распоряжаться своим имуществом в соответствии с его назначением и установленными нормативно-правовыми актами пределами использования (ЖК РФ ст.30, ч.1; ГК РФ ст.209, ч.2), в том числе внутренней планировкой помещения, инженерным оборудованием и конструктивными элементами, при проведении необходимых согласований. В связи с этим, выбор состава конструктивных элементов (конструкции и материала пола, инженерных коммуникации и оборудования, планировка помещений, установка внутренних дверных блоков, восстановление печи между помещениями №2 и №3 при выполненной ранее в жилом доме замене печного отопления на централизованное водяное, вид варочного устройства (газовая или электроплита)), относятся к праву собственника помещения. При этом жилое помещение должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к такому роду помещениям.

Нормой ч. 3 ст. 86 ГПК РФ установлено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Как следует из ч. 1 - 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оценивая заключение судебной комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы выполненной ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ», суд приходит к выводу, что оно в целом соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистами, квалификация которых сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, его выводы представляются ясными и понятными, оснований не доверять заключению экспертов не имеется. При этом суд полагает, что привлечение учреждением Министерства Юстиции к проведению экспертизы ФИО19 не противоречит нормам действующего законодательства. 

Вместе с тем с учетом положений сложившейся судебной практики в аналогичных спорных правоотношениях, суд частично не соглашается с выводом эксперта о том, что при устройстве входной группы уменьшения общего имущества жилого дома не произошло это не относится к реконструкции, вместе с тем эксперт указывает что фасадная стена двухэтажного жилого дома с входными группами в помещения общественного назначения, расположенными на первом этаже, является ограждающей несущей конструкцией. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

Тем самым суд не принимает вывод экспертов в части того, что оборудование отдельного входа не является реконструкцией, поскольку очевидным является тот факт, что путем разборки подоконной части для установки двери, произошло уменьшение части внешней стены, а именно ее объем. 

Из всего объема выполненных ФИО2 и ФИО4 строительных работ в спорном помещении, признаками работ, приведших к уменьшению общего имущества, а, следовательно, требующих получения согласия всех собственников жилого дома, обладают, как установлено судом, только работы по реконструкции фасадной части дома (демонтаж кирпичной кладки фасада под окном помещения, устройство входной двери), при этом оснований признания остальных видов работ реконструкцией, у суда не имеется и они подлежат сохранению в перепланированном виде, при проведении внутренних работ в квартире № уменьшение общего имущества МКД не произошло. Тем самым требования истца ФИО1 и истца по встречному иску ФИО2 подлежат удовлетворению частично. По требованиям ФИО1 в части приведения общего имущества собственников многоквартирного дома в первоначальное состояние до выполнения работ согласно проекту перепланировки и переустройства нежилого помещения, составленному ООО «Арктар-Проект, выполнив работы по демонтажу входного проема и восстановлению оконного проема с осуществлением кирпичной кладки под оконным проемом, данные работы необходимо проводить с предварительной проектной подготовкой, поскольку для предотвращения частичного разрушения несущих конструктивных элементов здания либо их ослабления, проектной документацией должен быть разработан состав работ, учитывающий при необходимости проведение охранных (укрепительных) работ по усилению конструкций здания в части, где расположены демонтируемые конструкции, требования, предъявляемые к демонтажным и строительно-монтажным работам. При этом суд полагает необходимым в соответствии со ст. 206 ГПК РФ с учетом объема работ установить срок для выполнения данных требований 3 месяца со дня вступления решения в законную силу. 

В этой связи, учитывая выводы экспертов, о том что остальные работы проведенные в помещении относятся к перепланировке, а так же с учетом изменений внесенных в ст.25 ЖК РФ о работах относящихся к перепланировке, оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании незаконной перепланировку, реконструкцию жилого помещения и обязании собственников привести помещение в жилое и в состояние, соответствующее техническому паспорту от 21.06.2004 года, восстановить конструкцию пола в помещении путем выполнения восстановительно-ремонтных работ, восстановить вентиляционные шахты и дымоходы, демонтажа конструкции крыльца и навеса над крыльцом, демонтажа пешеходной дорожки, привести в исходное состояние внутренние несущие стены заложив кирпичом вновь организованные дверные проемы, привести внешний вид фасада в первоначальное состояние удалив декоративную штукатурку восстановив единый цвет фасада многоквартирного дома, у суда не имеется.

Принимая во внимание, что выполненные работы в остальной части кроме демонтажа кирпичной кладки фасада под окном помещения, устройство входной двери, не обладают признаками работ, приведших к уменьшению общего имущества, а, следовательно, требующих получения согласия всех собственников жилого дома, жизни и здоровью граждан не угрожают, указанные работы к реконструкции не относятся, являются правомерными, нежилое помещение в части указанных работ подлежит сохранению в перепланированном состоянии, тем самым встречные требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению. 

При частичном удовлетворении требований ФИО1 и встречных требований ФИО2 суд руководствовался следующим.

Поскольку произведенные строительные работы в части организации входной двери в помещение с фасада дома являются реконструкцией, затрагивающей общее имущество в многоквартирном доме, то получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на осуществление указанных строительных работ (реконструкции) является обязательным. 

Между тем, материалы дела не содержат сведений о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, на совершенные ответчиками указанные строительные работы. Кроме того согласие владельца 1/2 доли квартиры № ФИО16, которая вступила в наследство после смерти своего отца, но не оформила своих наследственных прав, но в силу действующего законодательства являющаяся владельцем доли в квартире, на момент предоставления документов в администрацию Весьегонского муниципального округа своего согласия на реконструкцию, перепланировку, переустройство в 2022 году не давала (отсутствовало письменное согласие), соответствующее согласие представлено суду в 2025 году при рассмотрении дела в суде.

Кроме того, согласование работ, относящихся к проведению реконструкции осуществляется не органом местного самоуправления. При этом администрация муниципального образования согласовала представленный истцом по встречному иску проект в том числе в части устройства входной двери на месте оконного проема в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, что в данном случае являлось не правильным, в связи с чем в части согласования работ по обустройству входа в помещение аптеки путем демонтажа оконного блока с заменой его на дверь отраженные в Постановлении о переводе жилого в нежилое помещение № от 06.07.202022 г. и акте о завершении переустройства Администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области, не отвечают требованиям закона и подлежат в данной части отмене.

Однако суд полагает возможным не отменять указанные выше акты органа местного самоуправления, в полном объеме, поскольку остальные виды работ как установлено судом относятся к работам по перепланировке не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют всем градостроительным нормам и правилам, СНИПам, САНПИНам, правилам пожарной безопасности. Все необходимые документы предусмотренные нормами ЖК РФ в части перепланировки собственниками 

<

адрес> были представлены в администрацию, требования ст.23 ЖК РФ (перевод помещения из жилого в нежилое) о необходимом количестве согласия собственников в том числе всех смежных помещений, выполнена.

Вместе с тем выводы экспертов что все работы выполненные ответчиками по переводу жилого помещения в нежилое не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют всем градостроительным нормам и правилам, СНИПам, САНПИНам, правилам пожарной безопасности, не могут являться основанием для удовлетворения встречных требований о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном, реконструированном) в части работ относящихся к реконструкции, а именно монтажа конструкции из ПВХ со стеклопакетами, состоящей из двух окон и входной двери между ними с разборкой кирпичной кладки под оконным проемом, поскольку как разъяснялось истцу по встречному иску относительно обстоятельств подлежащих доказыванию, не выполнены все условия для сохранения данного помещения полностью, в частности не представлено согласие всех собственников помещений в МКД и нет заключения о соответствии конкретным правилам, выданное уполномоченным для работы именно в этой сфере деятельности организации, в частности отсутствие разрешительной документации выданной органом в соответствии с нормами градостроительного законодательства на реконструкцию помещения, а именно Главным Управлением градостроительства и архитектуры, куда истец по встречному иску не обращалась, доказательств обратного суду не представлено.

Поскольку истцом по встречному иску представлено доказательство соблюдения лишь одного из трех условий сохранения помещения в реконструированном виде, а именно отсутствие в помещении угрозы жизни и здоровью граждан, соответствие всем градостроительным нормам и правилам, СНИПам, САНПИНам, правилам пожарной безопасности, а при этом отсутствует заключение компетентного органа, либо доказательства принятия мер к обращению за получение данного заключения, а так же согласие всех собственников помещений в доме, довод истца по встречному иску о злоупотреблении истцом по первоначальному иску своих прав на данном этапе суд считает преждевременным. При этом суд отмечает что истец по встречному иску не лишен права обратиться со своими требованиями после обращения за получением необходимых разрешений в компетентный орган дающий заключение о возможности реконструкции.

Учитывая что истец по встречному иску на данный момент не лишен права обратиться с надлежащими документами в компетентный орган для согласования работ по реконструкции помещения в части оборудования входной двери с учетом требований ст. 22 ЖК РФ, куда он до настоящего времени не обращался, однако все работы были согласованы органом местного самоуправления, что не зависело от ФИО2 и не может быть расценено как ненадлежащие меры истца по встречному иску, данные об изменении характеристик помещения в настоящее время внесены в ЕГРН и поэтому суд не находит оснований для удовлетворения требований истца по первоначальному иску о внесении изменения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта недвижимости в части назначения помещения с «нежилое» на «жилое».

Суд, давая оценку представленной стороной истца рецензии эксперта ООО Проектное бюро «Ротонда», на заключение эксперта №523-2-16.1 от 18.07.2025, приходит к следующему. Гражданско-процессуальным законодательством не предусмотрено процессуальное действие по получению и выполнению рецензии на заключение судебной экспертизы. Только суд наделен процессуальным правовом, давать оценку экспертизы. Проведенная по инициативе истца проверка судебной экспертизы, назначенной и проведенной в соответствии с нормами ГПК РФ, суд не как не может отнести к судебной экспертизе (дополнительной или повторной). Ходатайство истца ФИО1 о проведении дополнительной или повторной экспертизы было оставлено без удовлетворения, поскольку конкретные вопросы не представлены и не выполнены требования ст. 79, 96 ГПК РФ. О проведении исследования стороны не уведомлялись, предупреждение эксперта об уголовной ответственности не производилось по поручению суда. Так же рецензент-эксперт материалы гражданского дела не исследовал, по месту нахождения спорного объекта не выходил. Расценивая данную рецензию как письменное доказательство, суд признает его не состоятельным и не опровергающим выводы судебной строительно-технической экспертизы. 

Стороной ответчиков (истцов по встречному иску) заявлено ходатайство в части исковых требований о признании Постановления муниципального органа незаконным и подлежащим отмены, применения сроков исковой давности суд считает, что срок обращения в суд истцом не был пропущен.

В соответствии с частью 1, частью 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации, решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно п. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

С учетом представленных в материалы дела ответов, суд полагает, что истцу стало известно о вынесенном постановлении Администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области №265 – 05.08.2022 (т.1 л.д.20) с исковым заявление в суд он обратился 07.10.2022 года, то есть в установленный ст. 219 КАС РФ срок.

Доводы истца ФИО1 в том, что по проекту крыльцо металлическое, а ответчиками сделано бетонное, не может служить основаниями для признания незаконным и отмене вышеуказанного Акта.

В части требований истца ФИО1 о признании решений собрания собственников МКД по вопросам указанным в протоколе от 22.05.2022г. в суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 3) очно-заочного голосования. Согласно ст. 45 ЖК РФ (п. 2, 3, 4, 5) проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Как видно из представленного протокола ФИО4 и ФИО2 проводили собрания как собственники жилого помещения №.

Стороной ответчиков (истцов по встречному иску) так же заявлено о применении срок исковой давности по оспариванию решения собрания, оформленного протоколом №1 от 22.05.2022 года, так как шестимесячный срок на его обжалование истек, истец знал о проведенном собрании и принятом решении в августе 2022 года и о принятом решении, так как его информировали ФИО2 и ФИО4, что будут переводить жилое помещение в нежилое и спрашивали его согласие, на что до проведенного собрания истце категорически был против. Так же пояснила, что в протоколе оформленном по итогам собрания не было указано на 100% голосов собственников при голосовании и голос истца не как не мог повлиять на решение принятое на собрании.

Статья 45 Конституции РФ закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (ч. 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (ч. 2).

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а суд в силу ст. 11 ГК РФ осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В силу п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 4 ЖК РФ к числу отношений, регулируемых жилищным законодательством, относятся, в том числе, и вопросы пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и общим имуществом собственников помещений; содержания и ремонта жилых помещений; управления многоквартирными домами и т.д.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования. Согласно ч. 2, 3 ст. 45 ЖК РФ, проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

На основании ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Пунктом 2 статьи 181.5 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно, в том числе, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Как видно из материалов дела, истец является собственником помещения № в многоквартирном доме. Инициатором оспариваемого собрания были собственники квартиры № ФИО2 и ФИО4.

На повестках данного собрания рассматривались помимо вышеуказанного, вопрос №: согласие собственников МКД на строительство крыльца к нежилому помещению № за которое проголосовало 11 собственников, воздержался 1; по вопросу демонтажа стены дома для обустройство входного проема, проголосовали за 11 собственников воздержался 1.

Истец подтвердил в судебном заседании, что имеется один довод по оспариванию решений собраний, что собрание не проводилось, его не кто не ставил в известность о нем, о самом решении он узнал при ознакомлении с материалами дела в ноябре 2022 г.

В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Все собственники помещений и жилых помещений были привлечены к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора на стороне истца, возражений относительно проведенного собрания не заявляли, подтвердили участие в нем и согласие на поставленные вопросы относительно перевода спорной квартиры № в нежилое помещение под аптеку. Таким образом, поддержали те решения принятые на собрании.

По основному вопросу о переводе жилого помещения в нежилое, участие истца ФИО1 не было обязательным, так как у него помещение находится в другом подъезде и не смежное.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского Кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого ст. 200 настоящего Кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 197 Гражданского Кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности. В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского Кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Глава 9.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяет специальные правила в отношении недействительности решений собраний, а также специальный срок исковой давности для оспаривания таких решений. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение шести месяцев со дня, когда лицо, право которого нарушено, должно было узнать о принятом решении, но не позднее чем в течение двух лет, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. При этом законодательством не предусмотрено такого способа защиты прав как применение последствий недействительного (ничтожного) решение общего собрания участников с распространением на него общего срока исковой давности. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что по данному спору истец мог обратиться в суд в шестимесячный срок с того времени, когда он узнал или должен был узнать о предполагаемом нарушении своих прав. Заявление о применении срока исковой давности по требованиям о признании недействительном решений общих собраний собственников помещений подлежит удовлетворению.

На собрании, решение которого оформлено протоколом №1 от 22.06.2022 истец не принимал участия, до собрания в телефонном разговоре высказал свою позицию, что он категорически против перевода ФИО2 и ФИО4 жилого помещения в нежилое, подтвердив позже в письменном уведомлении от 02.06.2022 (т.1 л.д.14).

Раннее истцом был осуществлен самим перевод жилого помещение в нежилой в этом же МКД, и как он сам подтвердил в ходе судебного заседания он знает процедуру перевода жилого помещения в нежилое какие необходимы документы, а именно согласие собственников МКД, которое может быть получено только на общем собрании собственников помещений МКД.

О том, что ФИО2 и ФИО4 получили одобрение на перевод жилого помещения в нежилое, а именно Администрацией вынесено постановление 06.07.2022 года о переводе помещения в нежилое истцу ФИО1 стало известно 13.07.2022 года из ответа ГУ «ГЖИ» Тверской области, полученное по средствам электронной почты, о чем истец подтвердил в ходе судебного заседания.

Таким образом, с данной даты суд считает исчислять срок исковой давности на обжалование решения общего собрания собственников помещения МКД, который истек 07 января 2023 года. С исковыми требованиями в данной части истец обратился 10 марта 2023 года.

Доводы истца ФИО1 о том, что сам протокол общего собрания он только смог увидеть и ознакомится с решением его в ходе судебного разбирательства (приобщены в дело 25.10.2022) в не состоятельны. Так как, зная, что ответчики получили разрешение на перевод жилого помещение в не жилое, должен был знать о состоявшемся собрании и решении собственников МКД.

В связи с чем, суд отказывает в удовлетворении и требований истца так же и в связи с пропуском срока исковой давности обращения в суд с требование о признании решения собрания собственников МКД по вопросам в протоколе от 22.05.2022 г.

Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из указанных правовых норм, в совокупности с положениями части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ, следует, что в случае, если перевод жилого помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части наружной стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущем изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящемся к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция, переустройство и (или) перепланировка допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21.12.2011 № 1830-О-О, приведенные выше нормы гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

На основании статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (п. 45).

В части требований истца об истребовании из незаконного владения ответчиков ФИО2 и ФИО4 земельного участка, расположенной под входной группой, пристроенной к нежилому помещению №, от которых истец не отказывался суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом, и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ст. ст. 301 и 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из положений ст. 60, ч. 2 ст. 62 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с абз. 4 ст. 134 ГПК РФ доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца прилагаются к исковому заявлению.

В соответствии с абз. 4 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если заявление подписано или подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание или предъявление иска.

Согласно ч. 2 ст. 48 ГПК РФ дела организаций ведут в суде их органы, действующие в пределах полномочий, предоставленных им федеральным законом, иными правовыми актами или учредительными документами, либо представители.

Полномочия органов, ведущих дела организаций, подтверждаются документами, удостоверяющими служебное положение их представителей, а при необходимости учредительными документами.

На основании ч.ч. 1, 3 ст. 53 ГПК РФ полномочия представителя должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом.

Доверенность от имени организации выдается за подписью ее руководителя или иного уполномоченного на это ее учредительными документами лица, скрепленной печатью этой организации (при наличии печати).

Согласно ч. 1 ст. 54 ГПК РФ, право представителя на подписание искового заявления, предъявление его в суд должно быть специально оговорено в доверенности, выданной представляемым лицом.

Полномочия представителя должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом, представленной в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

В ходе судебного заседания установлено, что крыльцо целиком расположено на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, площадью 13 687 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для общественно-деловой деятельности. Права на данный земельный участок не за кем не зарегистрировано. Таким образом, с иском об истребовании части занятого земельного участка может обратиться только Администрация Весьегонского муниципального округа Тверской области либо ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» или прокурор Весьегонского района Тверской области в защиту интересов РФ. Истец ФИО1 не правомочен и не уполномочивался данными органами на обращение в суд с данными исковыми требованиями, в то же время им не представлено доказательств, что его права каким либо образом нарушаются нахождением крыльца на указанном земельном участке. В связи с чем суд не находит основания для удовлетворения данных требований и требований освободить и привести в исходное состояние территорию, примыкающую к жилому дому по адресу: 

<

адрес> занятую входной группой и пешеходной дорожкой.

Доводы истца, что крыльцо примыкает к стене МКД площадь примыкания 0,9 кв. и мешает ему пользоваться данным участком общего имущества МКД, суд признает не состоятельными, так как в данном случае крыльцо, как установлено в ходе судебного заседания не вошло в площадь дома и не располагается на придомовом земельном участке. В связи с чем, не может каким-то образом нарушить права истца. В то же время истец является собственником помещения в МКД, не проживает в нем, а занимается, как установлено в ходе судебного заседания, сдачей помещения в аренду. В то же время, суд отмечает что с ответчиками ФИО2 и ФИО4 у истца возникли неприязненные отношения в связи с противоречиями при аренде его помещения. 

Заявленные истцом ФИО1 требования о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок 3 месяца с даты вступления решения суда в законную силу, с учетом положений ч. 3 ст. 206 ГПК РФ, суд полагает возможным удовлетворить частично, учитывая возражения ответчика о несоразмерности и взыскать с ответчика ФИО2 судебную неустойку за каждый день просрочки исполнения судебного решения в размере 300 руб., который находит соответствующим принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая, что на момент вынесения решения суда собственником спорого нежилого помещения является единолично ФИО2, в удовлетворении требований к ФИО4 надлежит отказать. 

Так же в удовлетворении требований как первоначального иска так и встречного иска к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, ГКУ «Центр управления земельным ресурсами» Тверской области, надлежит отказать, поскольку какие либо права истцов данными организациями не нарушались. 

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, Администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области о признании незаконной перепланировки, реконструкции жилого помещения, обязать привести помещение в жилое и в соответствие техническому паспорту, освободить и привести в исходное состояние территорию примыкающую к жилому дому, признании недействительным решения собрания от 22.05.2022, признании недействительными и отмене Постановления о переводе из жилого помещения в жилое №265 от 06.07.2022 и Акта о завершении переустройства, внесении изменений в ЕГРН, установлении неустойки, удовлетворить частично. 

Признать незаконной реконструкцию помещения с кадастровым номером №, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в части монтажа конструкции из ПВХ со стеклопакетами, состоящей из двух окон и входной двери между ними с разборкой кирпичной кладки под оконным проемом.

Обязать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу, привести помещение в прежнее состояние частично, а именно привести общее имущество собственников многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес> первоначальное состояние до выполнения работ согласно проекту перепланировки и переустройства нежилого помещения, составленному ООО «Арктар-Проект», выполнив работы по демонтажу входного проема и восстановлению оконного проема с осуществлением кирпичной кладки под оконным проемом, с предварительной проектной подготовкой. 

Признать частично недействительными и отменить Постановление о переводе из жилого помещения в нежилое №265 от 06.07.2022 и Акт о завершении переустройства выданные администрацией Весьегонского муниципального округа Тверской области от 03.10.2022 в части согласования работ в соответствие с проектной документацией работ по демонтажу оконного блока и подоконного пространства в пределах устанавливаемого дверного блока 

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) неустойку за неисполнение решения суда 300 рублей в день со дня истечения срока исполнения решения суда до момента фактического исполнения решения суда. 

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 к ФИО2, Администрации Весьегонского муниципального округа, отказать.

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО4, отказать. 

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1, Администрации Весьегонского муниципального округа, о сохранении в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии нежилое помещение, удовлетворить частично.

Сохранить нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в перепланированном (переустроенном) состоянии согласно проекту перепланировки и переустройства нежилого помещения, выполненному ООО «Арктар-Проект», постановлению администрации Весьегонского муниципального округа Тверской области №265 от 06.07.2022 и Акта о завершении переустройства и (или) перепланировке от 03.10.2022 частично, за исключением проведенных работ по демонтажу оконного блока и подоконного пространства в пределах устанавливаемого дверного блока для входа в помещение.

В удовлетворении остальной части требований ФИО2 к ФИО1, Администрации Весьегонского муниципального округа, отказать.

В удовлетворении требований ФИО2 к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, ГКУ «Центр управления земельным ресурсами» Тверской области, отказать. 

Обеспечительные меры по определению суда от 27 августа 2024 года в виде запрета на отчуждение недвижимого имущества: нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, отменить после исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Тверской областной суд с подачей жалобы через Бежецкий межрайонный суд Тверской области (постоянное судебное присутствие в г.Весьегонске).

Судья Е.А.Шишова

Решение в окончательной форме принято 03.12.2025.

Судья Е.А.Шишова