В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело № 33-1311/2026

Строка № 2.219г

УИД 36RS0005-01-2025-000817-22

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Воронеж 17 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Копылова В.В.,

судей: Ваулина А.Б., Зелепукина А.В.,

при секретаре: Побокиной М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В. гражданское дело № 2-2235/2025 Советского районного суда г. Воронежа по иску ФИО1 к ФИО2 об установлении сервитута на нежилое помещение

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 на решение Советского районного суда г. Воронежа от 05.12.2025

(судья Зеленина В.В.),

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ссылаясь на то, что является собственником нежилого помещения V в лит. п/А, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. V, площадью 279,7 кв.м., кадастровый номер №, что подтверждается записью в ЕГРН. Доступ к данному объекту недвижимости невозможен без прохода через нежилое помещение V в лит. А, принадлежащее ответчику, расположенное по адресу: 

<

адрес>,

<

адрес>, пом.5/1, площадью 360,5 кв.м., кадастровый номер № (помещений №, 4). Такая ситуация возникла по причине того, что данные объекты недвижимости ранее являлись и эксплуатировались как одно помещение. 16.08.2024 она обратилась к ответчику с предложением заключить соглашение об установлении сервитута, которое осталось без ответа.

С учетом изложенного просила суд для пользования нежилым помещением V в лит. п/А, расположенным по адресу: Воронеж, 

<

адрес>, пом. V, площадью

279,7 кв.м., кадастровый №, принадлежащим ей, установить бессрочный сервитут в отношении принадлежащих ответчику помещений №, 4, расположенных в нежилом помещении V в лит. А, принадлежащее ответчику, кадастровый номер №, с целью доступа в принадлежащее истцу пом. V в лит. п/А, площадью 279,7 кв.м., кадастровый номер № по адресу: 

<

адрес>,

<

адрес>, на условиях и в порядке, предложенных истцом, бессрочно.

Обязать ответчика заключить с истцом соглашение об установлении частного сервитута в отношении принадлежащих ответчику помещений N 3, 4, расположенных в нежилом помещении V в лит. А, принадлежащее ответчику, в форме, на условиях и в порядке, предложенных истцом, бессрочно.

После проведения по делу судебной экспертизы истец уточнила исковые требования и просила суд:

- установить сервитут в отношении принадлежащих ФИО2 помещений - № площадью 4,0 кв.м., № площадью 4,0 кв.м., № площадью 2,1 кв.м., расположенных в нежилом помещении V в лит. А, кадастровый номер №, с целью обеспечения доступа в принадлежащие ФИО1 пом. V в лит. п/А, площадью 279,7 кв.м., кадастровый номер № по адресу: 

<

адрес>;

- установить размер платы за сервитут по предложенному варианту в размере

2 455,00 рублей в месяц;

- обязать ФИО2 восстановить ранее существующий дверной проем для входа с улицы в помещение №;

- обязать ФИО2 заключить с ФИО1 соглашение об установлении частного сервитута в отношении принадлежащих ответчику помещений N 4, 6, 9, расположенных в нежилом помещении V в лит. А, расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, принадлежащему ФИО2, в форме на условиях и в порядке, предложенных ФИО1.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 05.12.2025 исковые требования удовлетворены частично:

- установлен частный сервитут на право ограниченного пользования ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...>, частью нежилого помещения V в лит. А, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, принадлежащего ФИО2, а именно право прохода через помещения: № площадью 4,0 кв.м. (комната для приема пищи), № площадью 4,0 кв.м. (коридор), № площадью 2,1 кв.м. (коридор), в принадлежащее ФИО1 на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 279,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес> пом. V в лит. п/А;

- установлена для ФИО1 плата за сервитут в размере

2 455 (двух тысяч четырехсот пятидесяти пяти) рублей 00 коп. ежемесячно, которая подлежит уплате ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу 

<

адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано

(л.д. 225, 226-228, т. 3).

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 просил отменить решение Советского районного суда г. Воронежа от 16.10.2025 вынести по делу новое решение, об удовлетворении его исковых требований.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель третьего лиц ООО «Агроторг» по доверенности ФИО7 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО8 просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда не явились, о месте и времени слушания дела в апелляционной инстанции были извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое встроенное помещение V в лит. п/А, назначение: нежилое, общая площадь 279,7 кв.м., этаж: подвал, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> (т. 1, л.д. 10-11).

Ответчик ФИО2 является собственником нежилого встроенного помещения V в лит. А, назначение: нежилое, общая площадь 360,5 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

(т. 1, л.д. 42-44).

Указанное нежилое помещение находится в аренде у ООО «Агроторг» на основании договора аренды № 18 от 04.12.2013, дополнительных соглашений к нему, договора перенайма жилого помещения от 04.07.2016 (т. 1, л.д. 42 оборот).

Согласно техническому паспорту, принадлежащее истцу помещение V в лит. п/А располагается в подвале многоквартирного дома, в него имеется вход из нежилого помещения V в лит. А, находящегося в собственности ответчика.

16.08.2024 истцом в адрес ответчика направлено заявление с предложением в течение 14 дней с момента его получения заключить соглашение об установлении права ограниченного пользования (сервитута) помещениями № 3, 4 расположенными в нежилом встроенном помещении V в лит. А по адресу 

<

адрес> (т. 1, л.д. 17-18), однако соглашение заключено не было.

Обращаясь в суд с данным иском, ФИО1 ссылается на то, что проход в принадлежащее ей нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного 

<

адрес>, возможен только через часть нежилого помещения, принадлежащего ответчику, оборудовать иной вход в данное помещение возможным не представляется.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству сторон по делу определением от 25.06.2025 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ ВРЦСЭ Минюста России (т. 3, л.д. 114-115).

Согласно заключению эксперта ФБУ ВРЦСЭ Минюста России № от 29.10.2025, при проведении экспертного осмотра установлено, что отдельный доступ к нежилому помещению V в лит. п/А, расположенному по адресу: 

<

адрес>,

<

адрес>, площадью 279,7 кв.м., кадастровый номер №, отсутствует.

На рассмотрение суда экспертом предложен единственно возможный вариант установления сервитута для организации прохода к нежилому помещению V в лит. п/А, расположенному по адресу: 

<

адрес>, площадью 279,7 кв.м., кадастровый номер № через помещения: № площадью 4,0 кв.м. (комната для приема пищи), № площадью 4,0 кв.м. (коридор), № площадью 2,1 кв.м. (коридор) (см. п. 2 исследовательской части заключения).

Ежемесячный размер платы за сервитут в части нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 360,5 кв.м., расположенного по адресу:

<

адрес> пом. V в лит. А, для доступа в помещение с кадастровым номером № составляет 2 455 рублей.

Исходя из проведенных исследований установлено, что со стороны дворовой части жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, организация входа в подвальное помещение с кадастровым номером № (пом. V в лит. п/А) запрещена.

Со стороны фасада устройство входа в подвальное помещение технически не представляется возможным, т.к. стена подвала расположена в уровень со стеной жилого дома, а помещение V в лит. А является встроенно-пристроенным, т.е. стена данного помещения выступает за контур стен жилого дома.

Единственным вариантом организации изолированного доступа в помещение V в лит. п/А является устройство входа со стороны торцевой части здания. Однако, техническая возможность оборудования входа в подвальное помещение V в лит. п/А, возможность устройства лестницы со стороны торцевой части здания, ее конфигурация и расположение должны определяться при разработке проекта с учетом конструктивных характеристик, высотных отметок нежилого помещения и уровня поверхности земли с учетом нормативных требований. Разработка проектов не входит в компетенцию эксперта.

В случае технической возможности устройства изолированного входа в подвальное помещение V в лит. п/А потребуются согласования и получения разрешений, в соответствии с требованиями законодательства.

Возможность доступа в помещение с кадастровым номером №, площадью 279,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес> пом. V в лит. п/А. без использования части нежилого помещения, расположенного по адресу:

<

адрес>, помещение 5/1, отсутствует.

При этом проход в помещение с кадастровым номером № через помещение №, являющееся погрузочно-разгрузочной зоной, не представляется возможным. Вариант установления сервитута в части помещения с кадастровым номером № для организации доступа (прохода) в помещение с кадастровым номером № указан в п. 2 исследовательской части заключения.

Площадь сервитута, необходимая для доступа (прохода) к помещению с кадастровым номером №, составляет 10,1 кв.м.

Возможность установления сервитута с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм и иных обязательных требований имеется.

Вопрос о нарушении прав и интересов ответчика и третьих лиц не входит в компетенцию эксперта (т. 3, л.д. 120-150).

Также в судебном заседании по ходатайству третьего лица ООО «Агроторг» допрошена эксперт ФИО9, составившая заключение эксперта № от 29.10.2025, которая свое заключение подтвердила, а также пояснила, что расчёт платы за сервитут проводился ею по методике Минюста России по аналогии с расчетом арендной платы, применялся сборник рыночных корректировок по Воронежской области с использованием сведений об аналогах помещений 1 этажа. Часть подвального помещения истца выходит за пределы основной конструкции дома, оборудовать вход снаружи в него невозможно, только если сделать подкоп, однако возникает опасность разрушения дома. С фасада и с торца дома в подвал невозможно зайти, чтобы оборудовать в него вход, необходимо разработать проект. В настоящее время проход в подвал возможен только через уже существующий коридор. Вопрос о ширине данного коридора не рассматривался, поскольку он был указан в технической документации. Расширить его нельзя, поскольку рядом находится санузел. Комнату для приема пищи можно устроить в иной комнате. Чтобы пройти в подвал, нужно пройти три помещения. Исходя из технической документации, ранее в помещении 9 был дверной проем, но сейчас он обшит и его не видно. Тут должен быть разработан проект. Использовать помещение 7 сложно, поскольку там стоит оборудование. Единственный вариант попасть в помещение - сервитут. Иных способов нет.

Суд первой инстанции принял в качестве надлежащего и допустимого доказательства заключение эксперта 3811/6-2-25 от 29.10.2025 ФБУ ВРЦСЭ Минюста России, поскольку оноотвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, является ясным, объективным, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и ответы на поставленные судом вопросы, эксперт имеет соответствующую квалификацию, длительный стаж работы, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы не представлено.

Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

В соответствии со ст. 277 ГК РФ сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. в случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

При этом, исходя из смысла положений ст. 274 ГК РФ основанием для установления сервитута является отсутствие у истца иной законной и разумной возможности обеспечения своих потребностей, как собственника помещений каким-либо другим способом, чем способом обременения помещений ответчика.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11, по смыслу указанных правовых норм условием установления сервитута в судебном порядке является установленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом. Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего имущества. Данная правовая позиция подтверждена определением Верховного Суда РФ от 13.11.2014 № 307-ЭС14-4382 по делу № А56-67487/2012 и др.

С учетом установленных выше обстоятельств, приведенного правового регулирования суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что иного прохода, кроме как через принадлежащие ответчику помещения № 4, 6, 9 в помещении V в лит А, не имеется.

Кроме того, как правильно указал в решении суд первой инстанции, при установлении сервитута задачей суда является соблюдение баланса интересов сторон - ограниченное вещное право, поэтому обеспечивая необходимые нужды истца, не должно создавать существенных неудобств для ответчика; суд первой инстанции признал предложенный экспертом вариант отвечающим данному требованию, поскольку два помещения, в отношении которых истец просит установить сервитут, являются коридорами, которые использовались ранее и продолжают использоваться для прохода.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, установив ФИО1 сервитут на часть нежилого встроенного помещения V в лит. А, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего ФИО2, а именно право прохода через помещения № площадью 4,0 кв.м. (комната для приема пищи), № площадью 4,0 кв.м. (коридор), № площадью 2,1 кв.м. (коридор).

В силу п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно заключению эксперта ФБУ ВРЦСЭ Минюста России № от 29.10.2025 размер платы за сервитут в части нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 360,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> пом. V в лит. А, по состоянию на момент производства экспертизы составляет 2 455,00 руб. в месяц.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно установил плату за сервитут в размере 2 455,00 руб., которую ФИО1 обязана ежемесячно уплачивать

ФИО2

Обжалуя решение Советского районного суда г. Воронежа от 05.12.2025, представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 сослалась на то, что суд первой инстанции не принял во внимание заключение судебной экспертизы, согласно которому единственным вариантом организации изолированного доступа в помещение V в лит. п/А является устройство входа со стороны торцевой части здания. Однако, техническая возможность оборудования входа в подвальное помещение V в лит. п/А, возможность устройства лестницы со стороны торцевой части здания, ее конфигурация и расположение должны определяться при разработке проекта с учетом конструктивных характеристик, высотных отметок нежилого помещения и уровня поверхности земли с учетом нормативных требований. Разработка проектов не входит в компетенцию эксперта. В случае технической возможности устройства изолированного входа в подвальное помещение V в лит. п/А потребуются согласования и получения разрешений, в соответствии с требованиями законодательства.

Указанные доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку, как указал сам эксперт, техническая возможность обустройства входа в подвальное помещение V в лит. п/А, возможность устройства лестницы со стороны торцевой части здания должны определяться при разработке проекта и в случае наличия такой технической возможности потребуются согласования и получения разрешений, в соответствии с требованиями законодательства.

Однако в настоящее время истица лишена возможности попасть в принадлежащее ей нежилое помещение, минуя помещения первого этажа, принадлежащие ответчику.

Кроме того, судебной коллегией также учитывается, что ранее помещения первого этажа, принадлежащие ответчика по делу, и помещения подвального этажа, принадлежащие истцу по делу, принадлежали единому собственнику, в связи с чем проход в подвал всегда осуществлялся через помещения первого этажа, поскольку отдельного изолированного входа в подвал не имелось.

При этом сервитут установлен только для истца по делу ФИО1 и не предусматривает использование помещений первого этажа другими лицами.

Пунктом 1 ст. 274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Для проведения работ ФИО1, связанных с определением технической возможности обустройства входа в подвальное помещение V в лит. п/А со стороны торцевой части здания с разработкой проекта, последней также необходимо иметь возможность прохода в принадлежащее ей подвальное нежилое помещение, что обеспечивается установленным сервитутом в соответствии с требованиями

п. 1 ст. 274 ГК РФ.

Согласно ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Таким образом, ответчик не лишен в будущем прекратить сервитут в случае отпадения оснований для его установления, либо в случае невозможности использования принадлежащего ему помещения соответствии с целевым назначением.

При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, по существу принятого при правильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Нарушения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных законом для отмены или изменения решения.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Советского районного суда г. Воронежа от 05.12.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме составлено 18.02.2026.

Председательствующий:

Судьи коллегии: