Дело № 3а-359/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 апреля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

с участием прокурора Сидоровой Л.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 об оспаривании нормативного правового акта в части,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просят признать недействующими полностью абзац 2 п.п. 10 п. 2 приложения к Постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 26.03.2018г. № 118 «О внесении изменений в Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов»; п. 19 Порядка, утвержденного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», как не соответствующие законодательству Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что административные истцы являются субъектами отношений, регулируемых положениями оспариваемого нормативного правового акта, примененного к ним.

Так, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в городе Абинске по переулку 

<

Адрес...>; ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, в городе Абинске по 

<

Адрес...>; ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, в городе Абинске по 

<

Адрес...>.

В соответствии с договором купли-продажи ФИО1 приобрел у продавца ФИО4 объект незавершенного строительства по адресу: г. Абинск, пер. 

<

Адрес...>, который находился на земельном участке, ранее предоставленном ФИО4 в аренду, как победителю торгов с годовой арендной платой 2 102 800 руб.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: г. Абинск, 

<

Адрес...> 1, заключенный между администрацией Абинского городского поселения и ФИО4 № 0110100923 от 22.03.2021г., расторгнут по соглашению сторон до истечения срока договора аренды земельного участка (п. 7 договора срок аренды земельного участка установлен до 21.03.2041 г.)

ФИО1 заключил с администрацией Абинского городского поселения договор аренды от 27.04.2021г. № 0110100958 земельного участка на 3 года под объектом незавершенного строительства по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, 

<

Адрес...> кадастровый номер 

<

№...>, с годовой арендной платой 3 107 руб. 50 коп.

Однако, ФИО1 получил от администрации Абинского городского поселения уведомление от 04.04.2022г. № 2109 с требованием о перечислении арендной платы в течении 30 дней со дня получения настоящего уведомления арендной платы за период с 27.04.2021г. до 06.07.2021г. в размере 409 037 рублей 81 копейки. С которым административный истец не согласен.

В соответствии с договором купли-продажи ФИО2 приобрел у продавца ФИО4 объект незавершенного строительства по адресу: 

<

Адрес...>, который находился на земельном участке ранее предоставленном ФИО4 в аренду, как победителю торгов с годовой арендной платой 1 031 641 руб.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, заключенный между администрацией Абинского городского поселения и ФИО4 № 0110100925 от 22.03.2021г., расторгнут по соглашению сторон до истечения срока договора аренды земельного участка (п. 7 договора срок аренды земельного участка установлен до 21.03.2041 г.)

ФИО5 заключил с администрацией Абинского городского поселения договор аренды от 27.04.2021г. № 0110100955 земельного участка на 3 года под объектом незавершенного строительства по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровый номер 

<

№...>, с годовой арендной платой 1 186 руб. 10 коп.

Однако, ФИО2 получил от администрации Абинского городского поселения уведомление от 04.04.2022г. № 2105 с требованием о перечислении арендной платы в течении 30 дней со дня получения настоящего уведомления арендной платы за период с 27.04.2021г. до 15.02.2022г. в размере 830 965 рублей 63 копеек. С которым административный истец не согласен.

В соответствии с договором купли-продажи ФИО3 приобрела у продавца ФИО4 объект незавершенного строительства по адресу: 

<

Адрес...>, который находился на земельном участке ранее предоставленном ФИО4 в аренду, как победителю торгов с годовой арендной платой 2 023 000 руб.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по адресу: 

<

Адрес...>, заключенный между администрацией Абинского городского поселения и ФИО4 № 0110100922 от 22.03.2021г., расторгнут по соглашению сторон до истечения срока договора аренды земельного участка (п. 7 договора срок аренды земельного участка установлен до 21.03.2041 г.)

ФИО3 заключила с администрацией Абинского городского поселения договор аренды от 27.04.2021г. № 0110100956 земельного участка на 3 года под объектом незавершенного строительства по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровый номер 

<

№...>, с годовой арендной платой 3 106 руб. 00 коп.

Однако, ФИО3 получила от администрации Абинского городского поселения уведомление от 04.04.2022г. № 2103 с требованием о перечислении арендной платы в течении 30 дней со дня получения настоящего уведомления арендной платы за период с 27.04.2021г. до 29.07.2021г. в размере 520991 рубля 78 копеек. С которым административный истец не согласна.

В обоснование вышеуказанных уведомлений о перечислении арендной платы, администрация Абинского городского поселения исходила из: протеста прокуратуры Абинского района от 11 марта 2022 года № 07-01-2022; пункта 8 статьи 448 ГК РФ, в силу которого условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменения договора не повлияют на его условиях, имевшие существенное значение для определения цены на торгах; протоколов конкурсных комиссий; пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ «платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату» и статьи 65 ЗК РФ «Платность использования земли», указывая под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для практически безвозмездного пользования чужим земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком. При этом, указав, что сумма и условия внесения арендной платы, как существенные условия договора определены договором аренды. Изменения не допускаются действующим законодательством Российской Федерации. В соответствии с частью 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка;

Административные истцы считают, что абзац 2 п.п. 10 п. 2 приложения к Постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края «О внесении изменений в Постановление главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016г. № 121 «О порядке» от 26.03.2018г. № 118, принятый административным ответчиком, дополнившим порядок, утвержденный Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 121 от 21.03.2016г. пунктом 19, противоречащим:

- определенности понятий, изложенных в п.п. 31 п. 2 и п.п. 1 п. 4 статьи 39.6 земельного кодекса РФ;

- п. 1, п.п. 3 п. 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, как имеющей большую юридическую силу и определяющей принципы и условия установления арендной платы;

- Постановлению Правительства РФ № 582 от 16.07.2009г. «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»;

- Приказу Министерства экономического развития № 710 от 29.12.2017г. «Об утверждении методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582», которые имеют большую юридическую силу в части определения арендной платы за земельные участки государственная собственность, на которые не разграничена;

- п. 2 самого же Порядка, утвержденного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 (с изменениями).

Пунктом 19 Порядка утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 «О Порядке», закреплено «Если иное не установлено законодательством, арендная плата за земельный участок, ранее предоставленный по результатам торгов, в случае заключения нового договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 указанной статьи, устанавливается в размере, равном размеру арендной платы по ранее заключенному договору аренды земельного участка на дату прекращения его действия. При этом размер арендной платы не может быть установлен ниже размера арендной платы, определяемой в соответствии с Порядком». Однако, в соответствии с пунктом 3 данного Порядка «при предоставлении земельного участка в аренду без торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере, установленном в подпунктах 3.1 - 3.7 настоящего пункта», а подпункт 3.3. гласит, что арендная плата рассчитывается в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении следующих земельных участков, в том числе подпункт 3.3.1 «Земельного участка, предоставленного для целей жилищного строительства, в том числе для индивидуального жилищного строительства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 3.1.7 пункта 3 и подпунктом 6.2 пункта 6 Порядка».

Исходя из того, что, подпункт 3.3.1 Порядка конкретизирует вид разрешенного использования земельного участка - ИЖС, то можно утверждать, что для определения размера арендной платы для земельных участков с видом разрешенного использования — ИЖС применим исключительно данный пункт, а пункт 19 Порядка является общим ко всем видам разрешенного использования.

По мнению административных истцов, поскольку новый собственник не являлся участником торгов, то применение пункта 19 для определения размера арендной платы для земельных участков с видом разрешенного использования — ИЖС входит в противоречие с п.п. 3.3.1 Порядка и является неоднозначным и спорным.

Административные истцы полагают, что пункт 19 Порядка применим к участнику торгов, у которого истек (или истекает срок) договора аренды, при обращении его в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в целях его завершения.

Таким образом, п. 19 Порядка о сохранении арендной платы такой же, как и установлена на торгах, может применяться только к тому же арендатору, который до истечения срока договора аренды, указанного в п. 7.2 договора аренды, не обеспечил строительство индивидуального жилого дома (как указано в п. 4.1.1 договора) и с этим же арендатором подписан договор аренды без торгов на 3 года однократно для завершения строительства. Иное толкование данного пункта противоречит действующему законодательству РФ, как земельному, так и гражданскому, исходя из вышеизложенного.

В пункте 19 Порядка не определено лицо, с которым заключается договор аренды, так из него не ясно - это лицо, которое выиграло торги на право аренды земельного участка или это лицо, которое купило объект незавершённого строительства и зарегистрировало на него право собственности.

Также пунктом 2 Приложения к Постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016г. № 121 размер годовой арендной платы (далее - арендная плата) при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков;

- на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

- в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по, ее расчету, утвержденными для земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, п. 2 Порядка не предусматривает установление арендной платы за земельный участок в размере, равном размеру арендной платы по ранее заключенному на торгах договору аренды земельного участка на дату прекращения его действия, так как данная арендная плата зависит только от возможностей участников торгов.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40 Конституции РФ). Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечить условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2 ЖК РФ).

Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» исходит из принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.02.2017г. № 424-О, государственным органам надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Одним из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных указанным постановлением Правительства № 582, является принцип запрета необоснованных предпочтений, согласно которому порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Административные истцы считают, что пункт 19 Порядка постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 121, не соответствует названному выше принципу, а также не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку допускает применение различных пунктов при определении арендной платы за земельные участки одного и того же вида разрешенного использования в зависимости от истории земельного участка.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 11.05.2004г. № 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой в силу положений статьи 65 ЗК РФ, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка. Необходимо выявлять, проводились ли при принятии нормативного правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки платы за землю на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков).

Сопоставив оспариваемые положения с федеральными нормами, административные истцы полагают, что главой администрации (губернатором) Краснодарского края при осуществлении оспариваемого регулирования допущены нарушения указанного выше принципа, поскольку ничем не обосновано установление арендной платы за земельный участок, предоставленный в соответствии с п. 2 ст 39.6 Земельного кодекса РФ в зависимость от результатов торгов.

Также в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

В нашем случае, в соответствии с положениями п.п. 10 п. 2 статьи 39.6. Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Административные истцы считают, что они имеют первоочередное или внеочередное право приобретение земельных участков, как собственники объектов незавершенного строительства в соответствии с действующим законодательством, в том числе с пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ, и который применим к складывающимся правоотношениям по аналогии.

Также, административные истцы полагают, что оспариваемая норма не соответствует Конституционному принципу равенства всех перед законом и судом (часть 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации) запреты и иные установления, закрепляемые в законе, должны быть определенными, ясными, недвусмысленными.

В п.п. 31 п. 2, п.п. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ говорится:

- в п.п. 31 п. 2 - «заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка»;

- п.п. 1 п. 4 - «заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка».

Административные истцы полагают, что исходя из этих двух пунктов и учитывая, что более в Земельном кодексе РФ нигде термин «новый договор аренды» не применяется, можно прийти к выводу, что новый договор аренды - это договор аренды, заключенный с тем же лицом и на земельный участок, указанный в договоре аренды, срок которого истекает.

При этом, применяемое к административным истцам понятие в пункте 19 оспариваемого постановления Губернатора понятие «новый договор аренды», не имеет четкого определения в законодательстве РФ и позволяет его различное толкование, а именно: не определено лицо с которым заключается новый договор аренды, в связи с чем, административные истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями.

Представитель административных истцов ФИО6, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям.

В судебном заседании представитель административного ответчика – администрации Краснодарского края ФИО7, действующая на основании доверенности, административный иск не признала, просила отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица – департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала административный иск не подлежащим удовлетворению.

Прокурор Сидорова Л.Е. в судебном заседании в своем заключении указала, что административный иск является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска, возражений, исследовав материалы дела, принимая во внимание заключение прокурора, суд считает административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Руководствуясь частью 7 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства РФ, при рассмотрении настоящего административного дела, суд не связан с основаниями и доводами, содержащимися в административном иске и выясняет обстоятельства, указанные в части 8 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства РФ в полном объеме. 

Проверяя полномочия главы администрации (губернатора) Краснодарского края на принятие оспариваемого нормативного правового акта, соблюдение порядка его принятия и публикации, суд исходит из следующего.

21 марта 2016 года принято постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

26 марта 2018 года принято оспариваемое административными истцами постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 118 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с пунктами «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам (часть 5 статьи 76 конституции Российской Федерации).

В соответствии со ст. 2 Земельного кодекса РФ земельное законодательство состоит из данного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. На основании и во исполнение указанного кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Одним из основных принципов земельного законодательства в соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 6 статьи 4 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-K3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» к компетенции высшего исполнительного органа Краснодарского края отнесено установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, административный ответчик по делу - администрация Краснодарского края - является уполномоченным органом исполнительной власти, имеющим полномочия по принятию оспариваемого нормативного правового акта.

В соответствии с частью 3 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 г. № 7-КЗ «О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края» официальным опубликованием нормативного правового акта исполнительного органа Краснодарского края считается первая публикация его полного текста в газете «Кубанские новости» или первое размещение опубликование) на «Официальном интернет-портале правовой информации» www.pravo.gov.ru) или на официальном сайте администрации Краснодарского края в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://admkrai.krasnodar.ru).

Оспариваемое постановление опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 26 марта 2018 года.

Следовательно, административным ответчиком, в соответствии с требованиями части 9 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства РФ представлена совокупность письменных доказательств в подтверждение соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия главы администрации (губернатора) Краснодарского края на принятие оспариваемого постановления; форму и вид постановления; процедуру принятия этого постановления и введения его в действие, в том числе порядок опубликования, включая все стадии в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Проверяя доводы административных истцов о несоответствии постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 118 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, неопределенности содержания и неоднозначности понимания в процессе правоприменения, а также нарушении их прав, суд исходит из следующих обстоятельств.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Административные истцы, обосновывая свои требования, ссылаются на нарушение их прав и законных интересов оспариваемым положением нормативного правового акта, полагая, что пункт 19 постановления № 121 не применим к правоотношениям, возникшим в результате предоставления земельных участков в аренду для завершения объекта неоконченного строительства.

Однако, судом усматривается, что данные доводы являются несостоятельными, поскольку, согласно договорам аренды земельных участков, заключенным между административными истцами и администрацией Абинского городского поселения Абинского района срок действия договоров 3 года, при этом, существенным условием договора является обязанность арендатора завершить строительство и сдать расположенный на данном участке объект незавершенного строительства в эксплуатацию. 

Следовательно, земельные участки предоставлены в аренду административным истцам на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, исходя из доказательств, предоставленных в судебном заседании, административные истцы, являясь собственниками объектов незавершенного строительства, не относятся к лицам, указанным в пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемый пункт 19 постановления № 121 не нарушает и не затрагивает какие-либо права и законные интересы административных истцов.

При этом, положением пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрен перечень конкретных случаев, когда размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога за такой земельный участок. 

Так, согласно п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с данным Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу;

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 данного Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

Однако, вышеперечисленные случаи заключения договора аренды земельного участка на административных истцов не распространяются.

Следовательно, доводы административных истцов о противоречии оспариваемых положений пункта 19 постановления № 121 пункту 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ являются несостоятельными.

В остальных случаях право установления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и земельные участки, право собственности на которые не разграничено, предоставлено органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

При этом, федеральное законодательство ограничивает права субъектов Российской Федерации в данном вопросе только соблюдением основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством РФ от 16.07.2009г. № 582, не устанавливая каких-либо иных ограничений, и не содержит единой формулы и методики расчета арендной платы и ставок арендной платы для данной категории земель (см. Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 09.12.2015г. № 45-АПГ15-22).

На основании вышеизложенного, судом установлено, что оспариваемое постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края является нормативным правовым актом, принятым уполномоченным правотворческим органом в пределах полномочий, предоставленных субъекту Российской Федерации федеральным законодательством, не противоречит федеральным законам или нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, прав административных истцов не нарушает.

Также, при рассмотрении административного искового заявления ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации Краснодарского края об оспаривании нормативного правового акта в части, судом учитываются следующие положения процессуального законодательства.

В части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указано, что каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», оспаривание нормативного правового акта является самостоятельным способом защиты прав и свобод граждан и организаций и осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными главой 21 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Оспаривание нормативного правового акта производится посредством подачи административного иска о признании недействующим нормативного правового акта, как не соответствующего федеральному закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и в связи с этим не подлежащим применению для регулирования тех или иных общественных отношений.

В силу части 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Часть 8 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации устанавливает обязанность суда при рассмотрении спора об оспаривании нормативно-правового акта выяснять нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление.

Из представленных материалов дела судом усматривается, что административные истцы оспаривают, в том числе, порядок начисления и размер арендой платы за земельные участки.

При этом, характер спорных правоотношений возник из условий по оплате аренды, вытекающих из договора аренды земельного участка и не входит в предмет судебного контроля по настоящему административному делу, соответствующий спор может быть разрешен в ином установленном законом порядке.

Проверяя доводы административных истцов о неопределенности, неясности и двусмысленности толкования оспариваемых положений нормативного правового акта, на предмет их соответствия в данной части Конституционному принципу равенства всех перед законом и судом, закрепленного в ч. 1 ст. 19 Конституции РФ, суд исходит из следующего. 

Так, согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ) (Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2022 г. № 308-ЭС22-3699).

Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009г. № 8611/09).

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019).

В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 08.08.2022г. № 14-6768-ТГ/22 изложен аналогичный подход.

Как следует из п. 19 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016г. № 121 (ред. от 19.07.2022г.) «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» введенного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 26.03.2018г. № 118, если иное не установлено законодательством, арендная плата за земельный участок, ранее предоставленный по результатам торгов, в случае заключения нового договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 указанной статьи, устанавливается в размере, равном размеру арендной платы по ранее заключенному договору аренды земельного участка на дату прекращения его действия. При этом размер арендной платы не может быть установлен ниже размера арендной платы, определяемой в соответствии с Порядком.

В силу п. 2 ч. 2, ч. 3 ст. 215 Кодекса административного судопроизводства РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, если оспариваемый полностью или в части нормативный правовой акт признается соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Если при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд установит, что применение на практике оспариваемого нормативного правового акта или его отдельных положений не соответствует истолкованию данного нормативного правового акта или его отдельных положений, выявленному судом с учетом места данного акта в системе нормативных правовых актов, суд указывает на это в мотивировочной и резолютивной частях решения по административному делу об оспаривании нормативного правового акта.

Положением п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» разъяснено, что проверяя содержание оспариваемого акта или его части, необходимо также выяснять, является ли оно определенным. Если оспариваемый акт или его часть вызывают неоднозначное толкование, оспариваемый акт в такой редакции признается не действующим полностью или в части с указанием мотивов принятого решения.

Вместе с тем, нормативный правовой акт не может быть признан недействующим, если суд придет к выводу, что по своему содержанию оспариваемый акт или его часть не допускают придаваемое им при правоприменении толкование. Этот вывод должен быть обоснован в решении суда. При этом в решении суда указывается на надлежащее толкование.

С учетом вышеизложенного суд находит, что оспариваемые положения Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 26.03.2018г. № 118 «О внесении изменений в Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» по своему содержанию не допускают придаваемое им при правоприменении толкование, неопределенности, неясности и двусмысленности толкования оспариваемых положений нормативного правового акта, поскольку из содержания оспариваемого в данной части положения нормативного правового акта следует, что гражданин, заключающий новый договор аренды земельного участка после приобретения объекта, незавершенного строительством, в силу прямого указания закона приобретает те же условия арендной платы за земельный участок, которые были у продавца объекта незавершенного строительства.

При этом, суд находит, что применение на практике нормативного правового акта в оспариваемой части соответствует истолкованию данного нормативного правового акта или его отдельных положений.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации Краснодарского края об оспаривании нормативного правового акта в части.

Руководствуясь статьями 175-180, п. 2 ч. 2 ст. 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2, ФИО3 к главе администрации (губернатору) Краснодарского края о признании недействующими полностью абзаца 2 п.п. 10 п. 2 приложения к постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 26.03.2018г. № 118 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов»; п. 19 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 апреля 2023 года.

Судья Сидоров В.В.