Гражданское дело № 2-5280/2019 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 19.12.2019

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2019 года Октябрьский районный суд города Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Кайгородовой И.В.,

при секретаре Валякиной Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды. В обоснование требований истец указал, что 28 сентября 2009 года между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» заключен договор аренды земельного участка № 1-1173, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> - Стачек, общей площадью 12 337 кв.м., кадастровый номер 66:41:0108126:58. Земельный участок предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиниц и пристроенного паркинга на 180 машино-мест. В период с 29.12.2012 по 03.02.2014 ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» завершило строительство и ввело в эксплуатацию 3 здания (пусковых комплекса) гостиниц со встроено-пристроенными помещениями. Общая площадь зданий, расположенных на земельном участке, составила 32446,4 кв.м. Согласно информации БТИ на земельном участке расположено три здания с назначением гостиница, при этом 1-2 этажи зданий имеют офисное назначение, 3-17 имеют назначение апартаменты. 02.12.2014 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, - нежилое помещение площадью 55 кв.м., расположенное на указанном участке. После приобретения ФИО1 нежилого помещения, права и обязанности по договору аренды части земельного участка, в том числе по оплате за пользование частью земельного участка перешли к ФИО1, который с 02.12.2014 по сентябрь 2019 года арендную плату не вносил, что привело к образованию задолженности в размере 42 690 рублей 20 копеек. В связи с изложенным, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 02.12.2014 по сентябрь 2019 в сумме 42 690 рублей 20 копеек, а также пени за неисполнение обязательства в сумме 24 696 рублей 45 копеек. 

В судебное заседание представитель истца Администрации г. Екатеринбурга ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, против рассмотрения дела в порядке заочного производства возражений не заявила.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, представителя не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещался судом повесткой, направленной заказным письмом, с уведомлением, возвращенным от ответчика в связи с истечением срока хранения. Кроме того, в соответствии со ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судом в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела была заблаговременно размещена на интернет-сайте Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга. При указанных обстоятельствах, суд считает неявку в судебное заседание заблаговременно извещенного ответчика свидетельствующей об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, и находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика, в порядке заочного судопроизводства.

Суд, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с п.7 ст.1 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. 

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п.3).

В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 28 сентября 2009 года между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» заключен договор аренды земельного участка № 1-1173, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> - Стачек, общей площадью 12 337 кв.м., кадастровый номер 66:41:0108126:58. Земельный участок предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиниц и пристроенного паркинга на 180 машино-мест.

В период с 29.12.2012 по 03.02.2014 ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» завершило строительство и ввело в эксплуатацию 3 здания (3 пусковых комплекса) гостиниц со встроено-пристроенными помещениями. Общая площадь зданий, расположенных на земельном участке составила 32 446,4 кв.м. Согласно информации БТИ на земельном участке расположено три здания с назначением гостиница, при этом, 1-2 этажи зданий имеют офисное назначение, 3-17 имеют назначение апартаменты.

02.12.2014 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, - нежилое помещение площадью 55 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0108126:3226, расположенное на указанном участке.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало прежнему владельцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года № 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из изложенного следует, что приобретатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к приобретателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю, а также к иному приобретателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на объект недвижимости ФИО1 приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектом и необходимыми для его использования, на праве аренды.

Из изложенного следует, что к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по рассматриваемому договору аренды. Таким образом, отсутствие надлежащим образом оформленного договора аренды между истцом и ответчиком при расчете суммы задолженности по аренде самостоятельного правового значения не имеет.

При этом, суд отмечает, что переход к приобретателю объектов недвижимости права аренды не исключает согласно ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, арендатором земельного участка, занятого приобретенным им объектом и необходимого для его использования, стал ответчик, иными словами к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.09.2009 № 1-1173.

Основание возникновения права собственности (в данном случае – на основании сделки) не влияет на обязанность ответчика осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок внесения арендной платы определен п. 2.2.4 договора аренды земельного участка от 28.09.2009 № 1-1173, арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с 02.12.2014 по 30.09.2019, которая, согласно расчетам истца, составила 42 690 рублей 20 копеек.

Кроме того, п. 3.1 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется неустойка в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки. 

Истец просит взыскать с ответчика пени (неустойку) за неисполнение обязательств в сумме 24 696 рублей 45 копеек.

По правилам ч.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнении обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Учитывая сравнительно невысокий размер неустойки для подобного рода договоров, продолжительность ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, в отсутствие ходатайства ответчика о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, суд находит заявленную истцом сумму пеней соразмерной нарушению ответчиком обязательств по договору аренды.

При таких обстоятельствах, учитывая переход к ответчику прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.09.2009 № 1-1173, суд считает необходимым взыскать неустойку (пени) в сумме, определенной договором аренды. Правильность расчета пени судом проверена и сомнений не вызывает, в связи с чем, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в полном объеме.

Также, в соответствии со ст.103 Гражданского кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, с ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 2221 рубль 60 копеек. 

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка удовлетворить. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате в сумме 42 690 рублей 20 копеек, пени в сумме 24 696 рублей 45 копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину в сумме 2221 рубль 60 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Кайгородова И.В.