Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г.Богородск ДД.ММ.ГГГГ

Богородский городской суд Нижегородской области в составе: 

председательствующего судьи Василькова С.А., 

при секретаре Балакиной Е.В., 

с участием ФИО1, представляющего интересы истца (ответчика по встречному иску) ФИО2,

ФИО3, представляющего интересы ответчика (истца по встречному иску) К.Ю.И.,

Ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 и ее представителя ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетнего К.И.С., К.Ю.И. о взыскании ущерба и взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетнего К.И.С., К.Ю.И. к ФИО2 о признании договоров аренды и субаренды и актов приема – передачи недействительными,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в Богородский городской суд с иском к К.Ю.И. и ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетнего К.И.С., требуя взыскать задолженность по договору аренды, а также ущерб, причиненный ему как собственнику арендованного имущества.

В обоснование иска указывает, что семья К. на протяжении нескольких лет арендовала у него дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ арендатор ФИО6 уведомил истца о досрочном расторжении договоров. При приемке имущества по окончанию договора аренды истец обнаружил, что имущество, переданное арендатору, находится в ненадлежащем состоянии. Истцом проведены экспертизы, согласно которым общий размер причиненного ущерба оценен истцом в 7154161 рубль. Кроме того, арендатором не оплачена переменная часть арендной платы, складывающаяся из платежей за газ, электроэнергию в местах общего пользования, членских взносов и электроэнергии по счетчику в сумме 131384,6 рубля.

В судебном заседании представитель истца требования в части взыскания переменной части арендной платы уточнил, просит взыскать 187263,33 рубля, в остальной части требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в иске. Указал дополнительно, что в связи со смертью арендатора и отсутствием наследников в арендованном доме, он был вынужден оформить акт осмотра без участия стороны арендатора, где зафиксировал все повреждения, причиненные его имуществу. Полагает, что независимо от наличия или отсутствия заключенного договора аренды, ответчики обязаны оплатить причиненный ущерб, так как имуществом пользовались именно ФИО6 и его семья, что не оспаривается ответчиками.

Ответчик ФИО4 и ее представитель ФИО5, с иском не согласны. Указывают, что представленный договор аренды за ДД.ММ.ГГГГ год не подписывался ФИО6, так как в указанную в договоре дату он находился за пределами РФ, подпись на договоре не его. Не оспаривают, что семья ФИО6 проживала в спорном доме и пользовалась им до весны ДД.ММ.ГГГГ года. После смерти ФИО6 домом не пользовались, в момент, когда из него уезжали, все имущество находилось в том же виде, что и при его принятии, за исключением естественного износа за период пользования. С требованиями о взыскании переменной суммы арендной платы согласны в той части, которая подтверждена документами.

Представитель ответчика К.Ю.И. и сам ответчик, присутствовавший в предыдущих судебных заседаниях, высказали позицию, аналогичную позиции ответчика ФИО4

Оба ответчика пояснили, что стоимости наследственного имущества, полученного каждым из наследников, достаточно для удовлетворения исковых требований ФИО2

Ответчиками заявлен встречный иск о признании договора аренды ? доли в праве собственности на дом и земельный участок и договора субаренды ? доли в праве собственности на указанный выше дом и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО2 и ФИО6 недействительными в связи с тем, что ФИО6 их не подписывал, подпись в договорах от его имени выполнена другим лицом (подделана).

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО7 и ООО «Скиф Спешиал Кемикалз» в судебное заседание не явились, уведомлены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель ООО «Скиф Спешиал Кемикалз» в письменном отзыве указал, что ООО производило оплату по договорам аренды за своего сотрудника – ФИО6 в связи с чем исковые требования просят удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Истец является собственником ? доли в праве на дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Собственником второй ? доли является несовершеннолетняя Г.Д.Д., являющаяся дочерью истца, не способная в силу возраста (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) выступать в качестве стороны по делу, в связи с чем не привлеченная судом к участию в деле (дело № л.д.31-32). При этом суд исходит из того, что ее интересы представляет ее законный представитель – отец ФИО2 

Между Г.Д.Д. и ФИО2 заключен договор аренды ? доли, принадлежащей Г.Д.Д., что следует из пояснений представителя истца и договоров, заключенных впоследствии ФИО2 и ФИО6, однако данный договор суду не представлен, несмотря на неоднократные предложения истцу предоставить для обозрения этот договор.

Между ФИО2 и ФИО6 заключены договоры аренды ? доли спорного дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также субаренды второй ? доли спорного дома и земельного участка от этой же даты.

С указанного момента и до ДД.ММ.ГГГГ года ФИО6, его гражданская жена ФИО4 и их сын К.И.С. постоянно проживали в спорном доме, пользовались им и земельным участком, а также имуществом, переданным с домом согласно актам приема-передачи.

Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами, подтверждаются предоставленными суду документами, в связи с чем суд считает их достоверно установленными.

Таким образом, между истцом и ФИО6, правопреемниками которого являются ответчики, сложились правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Ст.616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Аналогичные нормы применяются в отношении договора субаренды (абз.3 ч.2 ст.615 ГК РФ).

Согласно договорам аренды и субаренды, условия которых совпадают, арендодатель (истец) передает в пользование ФИО6 спорный жилой дом и имущество, находящееся в нем, а также земельный участок, на котором данный дом расположен, а ФИО6 обязуется оплачивать арендную плату в размере 85000 рублей по каждому из договоров.

Кроме того, по договору аренды (п.Х) ФИО6 обязуется оплачивать стоимость потребленной электроэнергии, воды, газа, включает также оплату интернета, телевидения, членских взносов, внеплановых эксплуатационных расходов и иных услуг личного потребления.

Истцом заявлены требования о взыскании переменной части арендной платы на сумму 187263,33 рубля, что подтверждается справкой ДПК о задолженности по членским взносам, актами сверок, расшифровкой начислений по газоснабжению, сведениями о перечислении денежных сумм в счет оплаты по договору.

Ответчиком доказательств оплаты требуемой истцом суммы свыше оплат, учтенных в расчете истца, не представлено, расчет ответчиками не опровергнут, судом проверен и признан достоверным.

При этом суд считает обоснованной позицию истца о том, что договор фактически не был расторгнут до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до даты, указанной ФИО6, как дата расторжения договора, поскольку ответчики не уведомили истца о фактическом расторжении договора в связи со смертью одной из сторон (ФИО6), доказательств того, что они не могли пользоваться арендуемым имуществом в период с апреля по ДД.ММ.ГГГГ по вине истца суду не представлено.

Таким образом, суд считает обоснованными требования истца о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по переменной части арендной платы в размере 187263,33 рубля.

Оценивая доводы истца о том, что в результате использования имущества по договору аренды и субаренды имуществу был причинен вред, суд исходит из следующего.

Согласно ст.1064 ГК РФ Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. 

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

В соответствии со ст.1082 ГК РФ удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).

Согласно п.п.1,2 ст.15 ГК РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При разрешении требований истца о возмещении убытков суд исходит из того, что лицо, арендовавшее имущество отвечает за сохранность данного имущества, должно пользоваться им разумно и добросовестно, что следует из вышеприведенных норм гл.34 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

ФИО6 не заявлял истцу о наличии в арендованном им имуществе недостатков, в связи с чем суд полагает, что данные недостатки возникли в период использования имущества семьей арендатора.

Вместе с тем, суд соглашается с доводами ответчиков о том, что использование имущества подразумевает его (имущества) естественный износ, ухудшение потребительских свойств, и как следствие, потерю стоимости.

При этом суд также исходит из принципа добросовестности сторон, что применительно к рассматриваемому спору подразумевает, что арендаторы не совершали умышленных действий, направленных на повреждение имущества истца, а последний не ухудшал данное имущества после того, как оно перешло в его владение, поскольку обратное сторонами не доказано, хотя они и ссылались на это в своих устных пояснениях.

Таким образом, к ущербу может быть отнесено не всякое повреждение имущества, выявленное истцом при принятии им имущества, а лишь такое повреждение, которое было вызвано явно небрежным отношением арендатора к имуществу либо его явно неосторожными действиями, повлекшими причинение вреда имуществу. При этом у ущербу не могут быть отнесены повреждения, которые хотя и возникли в период владения имуществом арендатором, но носят эксплуатационный либо естественный характер.

Судом на обсуждение сторон ставился вопрос о назначении экспертизы, которая установила бы с технической точки зрения, какие из зафиксированных истцом повреждений имеют эксплуатационный характер, а какие возникли в результате иных причин, однако, стороны отказались от проведения экспертизы, в связи с чем суд с целью разрешения спора по существу при отнесении повреждений, указанных в заключениях экспертов, представленных истцом, исходит из общеупотребительного понимания терминов и обстоятельств, используемых в указанных заключениях.

При этом суд руководствуется также односторонним актом, составленным истцом в отсутствие ответчика, в котором зафиксированы повреждения, поскольку иным образом зафиксировать их он не мог, при этом им были соблюдены права ответчиков на участие в осмотре путем направления им телеграмм.

Оценивая доводы истца о повреждении движимого имущества, суд приходит к выводу, что факт повреждения данного имущества помимо повреждений, вызванных естественным износом не доказан, что согласно ст.56 ГПК РФ влечет отказ в удовлетворении иска в данной части.

Так, из представленное истцом заключение специалиста № определяет рыночную стоимость бывшего в употреблении арендатора имущества.

Указанное заключение суд, соглашаясь с позицией ответчиков, оценивает как неотносимое к делу, поскольку из взаимосвязанных договоров аренды и субаренды в период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ год следует, что указанное имущество находилось в постоянном пользовании арендатора и, естественно, не может иметь стоимость нового имущества. Сущность договора аренды подразумевает использование арендатором арендуемого имущества, что может уменьшать стоимость предмета аренды, в связи с чем сам факт утраты стоимости имущества не свидетельствует о причинении арендодателю ущерба.

При этом рыночная стоимость бывшего в употреблении имущества никак не связана с установлением размера ущерба, причиненного этому имуществу.

Доказательств стоимости восстановления данного имущества истцом суду не представлено, хотя обязанность предоставления данных доказательств неоднократно разъяснялась его представителю.

Оценивая заключение специалиста №, суд находит его относимым и допустимым доказательством причинения вреда, учитывая при этом, что иных доказательств сторонами не представлено.

Давая оценку данному доказательству суд, руководствуясь ст.67 ГПК РФ и вышеуказанным принципом добросовестности действий сторон и учитывая естественный износ имущества в результате его эксплуатации относит к ущербу нижеперечисленные виды работ, указанные в заключении специалиста, поскольку данные виды работ направлены на устранение повреждений либо имеющих явно не эксплуатационный характер (пробитие ванны, сквозные трещины межкомнатных дверей, ), либо свидетельствующих о крайне небрежном отношении арендатора к арендованному имуществу (повреждение системы отопления в бане вследствие разморозки), либо о ненадлежащей эксплуатации данного имущества и необеспечении текущего ремонта и содержания (прочие недостатки, перечисленные ниже).

Прочие виды работ, направленные на устранение повреждений исключаются судом, как направленные на устранение эксплуатационных повреждений (потертости обоев, потеря эластичности уплотнителей пластиковых окон), либо повреждений, вызванных естественными причинами (выгорание входной двери на солнце, отгнивание опор светильников).

При этом судом принимается во внимание, что дом построен в ДД.ММ.ГГГГ году, то есть срок службы некоторых элементов (обои, потолки) мог истечь, на что указывали ответчики.

Наименование работ

Стоимость

Ремонтно-восстановительные работы по смете «Интегра-Инжиниринг» 

119700

ТО водоочистного оборудования по смете «Интегра-Инжиниринг»

7230

Ремонт замка входной двери

2457

Замена жалюзи на 2-х окнах

1840+4380

Демонтаж дверного блока одностворчатой двери (3 шт)

1000+1000+1000

Установка межкомнатной двери одностворчатой (3 шт)

22245+22245+30845

Установка дверных наличников (9,8+10,4+9,6 пог.м.)

3344+3276+3540

Смена смесителя раковины 

9690

Замена системы водоочистки питьевой воды

11950

Демонтаж душевой кабины

1000

Установка душевой кабины

29580

Установка фурнитуры душевой кабины

16200

Установка смесителя биде

2880

Смена смесителя раковины

9690

Ремонт фурнитуры унитаза

5650

Замена гидромассажной ванны

94300

Замена облицовки потолка вагонкой (47,6 кв.м.)

128339

Смена смесителя (2 шт)

9690+9690

Смена бойлера

12690

Замена радиаторов (2 шт)

12472

Частичное переустройство отопления

8073

Очистка брусчатки

57500

Прополка цветников

10850

Итого

654355

Ссылка стороны истца на акты приема-передачи имущества, в которых указывалось на нахождение имущества в отличном состоянии не может свидетельствовать о передаче имущества действительно в состоянии нового, поскольку сторонами передавалось одно и то же имущество и стороны понимая, что оно подвержено износу, указывали его состояние с учетом этого.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Взыскание следует произвести солидарно с обоих ответчиков в пределах унаследованного каждым из них имущества (ст.1175 ГК РФ).

Рассматривая встречный иск, суд не находит оснований для его удовлетворения.

Так, заключение эксперта о недостоверности подписей ФИО6 на спорных договорах и актах приема-передачи носит вероятностный характер.

В то же время стороны фактически подтвердили наличие правоотношений по договорам аренды и субаренды, вступив в пользование имуществом (предметом аренды) и продолжая им пользоваться значительное время.

Кроме того, суду представлено неоспоренное сторонами письмо от имени ФИО6, в котором он указывает на расторжение договора аренды именно от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает заключение договоров, на которые ссылается сторона истца.

Указанное в совокупности свидетельствует об обоснованности ссылки истца на ч.5 ст.166 ГК РФ, согласно которой сторона, чье последующее поведение свидетельствовало о действительности сделки, не в праве ссылаться на ее недействительность.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд приходит к выводу о необходимости взыскать с ответчиков в пользу истца согласно ст.98, 100 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя, которые суд находит разумными в сумме 35000 рублей, учитывая большую сложность дела, объем представленных доказательств, количество проведенных судебных заседание.

Прочие судебные расходы (услуги нотариуса, оплата заключения специалиста) подлежат взысканию в пользу истца пропорционально сумме удовлетворенных требований – расходы на оплату услуг нотариуса в размере 13335 рублей, расходы на оплату услуг эксперта в размере 5731,98 рубля.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетнего К.И.С., К.Ю.И. о взыскании ущерба и взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО2 с К.Ю.И. и ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетнего К.И.С., солидарно 654355 рублей в счет компенсации причиненного вреда.

Взыскать в пользу ФИО2 с К.Ю.И. и ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетнего К.И.С., солидарно 187263,33 рубля в счет задолженности по переменной части арендной платы.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетнего К.И.С., К.Ю.И. о взыскании компенсации причиненного вреда.

В удовлетворении встречного иска К.Ю.И. и ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетнего К.И.С., о признании недействительными договора субаренды ? жилого дома по адресу: 

<

адрес>), вместе с постройками и на земельном участке, заключенного между ФИО6 и ИП ФИО8, акта приема-передачи имущества по данному договору от ДД.ММ.ГГГГ, договора субаренды ? жилого дома по адресу: 

<

адрес>), вместе с постройками и на земельном участке, заключенного между ФИО6 и ИП ФИО8, акта приема-передачи имущества по данному договору от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Взыскать в пользу ФИО2 с К.Ю.И. и ФИО4, действующей в интересах несовершеннолетнего К.И.С., солидарно расходы на оплату услуг представителя в сумме 35000 рублей, расходы на оплату услуг нотариуса в размере 13335 рублей, расходы на оплату услуг эксперта в размере 5731,98 рубля. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Нижегородский областной суд через Богородский городской суд 

<

адрес>. 

Судья С.А.Васильков

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.А.Васильков