Дело № 2-58/2020

УИД-26RS0021-01-2020-000014-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«03» марта 2020 г. г. Лермонтов

Лермонтовский городской суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Рогозина К.В.

при секретаре Джемакуловой Б.Х.,

с участием: истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» о признании акта приема-передачи квартиры и договора участия в долевом строительстве недействительными в части, взыскании неустойки, штрафа, и компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» о признании пунктов 4 и 7 акта приема-передачи квартиры от 31.08.2018 г. недействительными, признании пункта 12.3. Договора участия в долевом строительстве от 24.07.2017 г. № недействительным, взыскании неустойки за просрочку срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.03.2018 г. по 31.08.2018 г. в размере 159 279,60 руб., компенсации морального вреда в размере 75 000 руб., штрафа за отказ в удовлетворении в добровольном порядке требований истца в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что между Четвертной Н.В., ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» (до 17.08.2018 г. – ООО «СПЕЦСТРОЙКУБАНЬ»), в лице генерального директора ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № от 24.07.2017 г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №). Договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (пункт 2.1 Договора). Объектом долевого строительства по Договору являлась квартира № 220 (строительный номер по проекту), расположенная в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями по ул. им. Невкипелого, 24/2, в Карасунском округе г. Краснодара (в составе многоэтажных жилых домов литер 1, 2, 3 со встроенными помещениями) (пункт 3,2 Договора).

Согласно п. 3.5 Договора, срок передачи застройщиком квартиры участникам долевого строительства - не позднее, чем до 28.02.2018 г. Согласно п. 5.2.2. Договора, участники долевого строительства при надлежащем выполнении своих обязательств по Договору получают право требования на передачу квартиры от застройщика.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ и п. 6.2. Договора ответчик обязан был направить участникам долевого строительства сообщение о готовности квартиры к передаче не менее чем за месяц до исчисления, установленного п. 3.5. Договора срока, однако, ответчиком этого сделано не было, сообщений не поступало.

В соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ ответчик обязан был сообщить о переносе сроков передачи квартиры: за два месяца до срока, указанного в Договоре, однако этого сделано не было, сообщений не поступало. Уведомлений о невозможности исполнения обязательств по Договору ответчиком, предусмотренных пунктом 10.2 Договора, также не поступало. 

При этом со стороны участников долевого строительства все условия по настоящему Договору исполнены полностью, в срок и надлежащим образом. Согласно п. 4.2 Договора и приложения № 3 к Договору «График платежей» оплачена стоимость квартиры в размере 1 791 000 руб., что подтверждается чеком- ордером 01.08.2017 г. по операции 5006.

Участниками долевого строительства 29.08.2018 г. была оформлена претензия к ответчику по факту неисполнения сроков Договора, которая вручена ответчику 31.08.2018 г. (вх.6531). На указанную претензию от ответчика поступил ответ (исх. № 1099 от 01.10.2018 г.) в котором ответчиком подтвержден факт просрочки передачи квартиры и предложено заключить соглашение о выплате неустойки за нарушение срока в размере 10 000 руб. Участники долевого строительства с данным предложением не согласились, соглашение не заключалось по причине его противоречия требованиям действующего законодательства.

31.08.2018 г. после осмотра квартиры, в офисе ответчика участникам долевого строительства был предложен для подписания акт приема-передачи квартиры, при этом, заявление о несогласии с содержанием пунктов 4 и 7 (об отсутствии взаимных претензий) и требование исключить данные пункты, ответчиком проигнорированы.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таким случаем является прекращение долга. Согласно п. 2 ст. 415 ГК РФ обязательство считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прекращении долга. Так как между участниками долевого строительства и ответчиком отсутствует соглашение об отказе от неустойки за просрочку сроков передачи квартиры с указанием конкретных денежных сумм, то право требовать эти выплаты не прекращено. Более того, согласно п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Таким образом, полагает, что вышеуказанные пункты Акта являются недействительными, поскольку они ущемляют право участников долевого строительства, как потребителей требовать от ответчика выплаты неустойки.

Согласно п. 12.3. Договора в случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров стороны могут обратиться в Советский районный суд города Краснодара. Согласно п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту жительства или пребывания истца. Таким образом, вышеуказанный пункт Договора считает недействительным, так как он ущемляет право участников долевого строительства, как потребителей на выбор суда.

Указывает, что ответчиком грубо нарушены условия Договора, нарушен срок передачи объекта долевого строительства, что является существенным нарушением условий договорных обязательств. Просрочка исполнения обязательств по договору на 31.08.2018 составила 184 календарных дня. В связи с чем, в соответствии со ст.ст. 6, 10 Закона № 214-ФЗ, пункта 9.1 Договора ответчик обязан уплатить неустойку (пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

12.12.2019 г. между Четвертной Н.В. (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) был заключен договор б/н уступки права требования неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве № от 24.07.2017, согласно которому, истец принял право требования неустойки (пени), предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере доли неустойки Четвертной Н.В. - 79 639,80 рублей и штрафной санкции, предусмотренной п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Уведомление о проведенной уступке права требования Цедентом направлены ответчику 14.12.2019 (почтовое отправление 35006540044302).

Так же указывает, что не получив вовремя приобретенную квартиру, на которую были истрачены практически все денежные средства, истец испытывал сильный стресс, который выражался в том, что в течение длительного времени испытывал сильные негативные эмоции и переживания. Таким образом, полагает, что действиями ответчика истцу был причинен моральный вред, компенсацию которого он оценивает в размере 75 000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске и просил их удовлетворить. Полагает, что оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения неустойки не имеется. 

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» по доверенности ФИО8 в судебное заседание не явилась, представив отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что согласно договору участия в долевом строительстве Застройщик обязался передать объект 28.02.2018 г., однако разрешение на ввод получено 31.08.2018 г. Период неустойки составил с 01.03.2018 по 28.28.2018 г. Таким образом, максимальная сумма требуемой неустойки составляет 157 548,30 руб. Вместе с тем, просит суд при удовлетворении искового требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства по Договору применить пункт 1 статьи 333 ГК РФ и снизить данное исковое требование до суммы, не превышающей 10 000 руб. Поскольку требование истца о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя является производным от требования о взыскании неустойки, полагает, что заявленный штраф в размере 50% является неосновательным обогащением со стороны истца. Просит суд обратить внимание, что стоимость завершенной строительством квартиры на рынке недвижимости растет соразмерно уровню инфляции, разнице курсов валют и процентным ставкам по кредитам, что исключает наличие убытков со стороны истца в части внесенной суммы. Полагает, что сумма неустойки, с учетом суммы штрафа, морального вреда и штраф в размере 50 %, и понесенные убытки явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. Истец просит взыскать с ответчика в его пользу компенсацию морального вреда в размере 75 000 руб., предусмотренную ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей», однако к своему исковому заявлению не прикладывает каких-либо документов, подтверждающих понесённые им физические или нравственные страдания вследствие нарушения ответчиком договорного обязательства. Считает заявленную истцом к взысканию сумму компенсации морального вреда необоснованной, и с учетом всех обстоятельств и индивидуальных особенностей истца, а также с учетом принципов разумности и соразмерности, просит суд удовлетворить данное исковое требование в размере, не превышающем 1 000 руб.

Истец просит признать пункты договора недействительными, однако, в силу ч. 2 ст. 181 ГК, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, истец узнал о нарушении своего права 31.08.2018 г., однако в течение года после этого данные условия договора в судебном порядке не оспорил.

На основании изложенного, просит суд требования истца о взыскании неустойки удовлетворить в части, в размере, не превышающем 10 000 руб., соответственно снизить сумму штрафа, требование о компенсации морального вреда удовлетворить на сумму не более 1 000 руб., в удовлетворении остальной части иска отказать.

Суд, выслушав истца, принимая во внимание возражения представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 2 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно п. 2 ст. 6 этого же Федерального закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Согласно материалам дела, 24.07.2017 г. между ООО «СпецСтройКубань», именуемым в дальнейшем «Застройщик», ФИО1 и Четвертной Н.Н., именуемые в дальнейшем «Участники долевого строительства», заключен договор участия в долевом строительстве № - квартиры с условным номером 220, проектной площадью с учетом балкона и лоджий 39,8 кв.м., расположенной на 5-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (в составе многоэтажных жилых домов литер 1, 2, 3 со встроенными помещениями), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №.

В соответствии с п. 4.1 Договора и графиком платежей, являющимся Приложением № 3 к договору участия в долевом строительстве № цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства составляет 1 791 000 руб., которая подлежит оплате в следующем порядке: 1-й взнос в размере 359 000 руб. вносится в течение 5-ти банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора за счет собственных средств; 2-й взнос в размере 1432000 руб. - в течение 5-ти банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно чеку-ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 произведено перечисление денежных средств в сумме 1 791 000 руб. в пользу получателя ООО «СпецСтройКубань» по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом истец исполнил обязательства по оплате стоимости квартиры в полном объеме.

В соответствии с п. 3.5 названного договора, застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок, не позднее, чем до 28.02.2018 г. 

Согласно акту приема-передачи квартиры от 31.08.2018 г., по договору участия в долевом строительстве № от 24.07.2017 г., ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» передало 31.08.2018 г. в общую совместную собственность Четвертной Н.Н. и ФИО1 1-комнатную квартиру № (строительный/условный №), общей площадью 38,9 кв.м., находящуюся во 2-м подъезде, на 5 этаже, по адресу: 

<

адрес>.

Из п. 4 указанного Акта приема-передачи квартиры следует, что обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Стороны считают взаимные обязательства по договору участия в долевом строительстве исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий. 

Согласно п. 7 данного Акта приема-передачи квартиры, на момент подписания настоящего документа стороны финансовых и имущественных претензий друг к другу не имеют.

В связи с нарушение срока передачи квартиры Четвертной Н.Н., ФИО1 в адрес ООО «СпецСтройКубань» направлена претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 157 548,30 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., которая получена ответчиком 31.08.2018 г.

В ответ на претензию ООО «СпецСтройКубань» направил письмо исх. 1099 от 01.10.2018 г. с предложением заключить соглашение о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 10 000 руб. 

Указанные обстоятельства подтверждаются исследованными в судебном заседании письменными доказательствами. 

12.12.2019 г. между Четвертной Н.В. (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) был заключен договор б/н уступки права требования неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, истец принял право требования неустойки (пени), предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере доли неустойки Четвертной Н.В. - 79 639,80 рублей и штрафной санкции, предусмотренной п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Уведомление о проведенной уступке права требования Цедентом направлены ответчику 14.12.2019 г.

Не согласившись с указанными условиями в акте приема-передачи от 31.08.2018 г., ссылаясь на положения Закона РФ «О защите прав потребителей», истец ФИО1 обратился в суд. 

Согласно положениям ст. 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которого оно отнесено законом.

По общему правилу территориальной подсудности дел, установленному ст. 28 ГПК РФ, иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

В соответствии с п. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту исполнения договора.

На основании ч. 10 ст. 29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.

В силу ст. 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить подсудность данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27, 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем. Суды не вправе возвратить исковое заявление со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., к отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Согласно положениям ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Таким образом, принимая во внимание, что требования о взыскании денежных средств основаны на договоре об участии в долевом строительстве, сложившиеся между сторонами спорные правоотношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», вследствие чего, положения пункта 12.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, определяющего договорную подсудность разрешения споров в Советском районном суде г. Краснодара, ущемляют права истца, как потребителя, по сравнению с правилами, установленными законом РФ в области защиты прав потребителей.

При таких обстоятельствах п. 12.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, а исковые требования ФИО1 в указанной части подлежат удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как достоверно установлено в судебном заседании, ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» передало Четвертной Н.Н. и ФИО1 в собственность квартиру по договору участия в долевом строительстве 31.08.2018 г., то есть с нарушением срока, установленного в договоре, а именно: не позднее, чем до 28.02.2018 г., соответственно, обязательство ответчика по передаче квартиры в срок, установленный в договоре, не исполнено, что влечет за собой предусмотренные законом правовые последствия. 

Доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, освобождающих ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» от ответственности за нарушение срока исполнения договорных обязательств по передаче квартиры в установленный срок, ответчиком суду не представлено, и в судебном заседании не установлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 ч. 4 ст. 4 названного Закона установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 6 названного Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В силу ч. 3 ст. 6 указанного Федерального закона, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Из приведенных положений Закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства возможно только при условии изменения соответствующего условия договора в предусмотренном ГК РФ порядке.

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом, в силу императивных положений ст. 4 названного Федерального закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

Условиями заключенного сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определен установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков: срока окончания строительства, которое в силу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и которое по условиям договора должно быть получено во 2 полугодии 2017 г., а также срока, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства - не позднее, чем до 28.02.2018 г.

Толкование условий договора участия в долевом строительстве, направленное на исключение из срока передачи объекта долевого строительства периода с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установленного договором, до фактического получения участником долевого строительства квартиры (после устранения недостатков в квартире), противоречит приведенным выше взаимосвязанным положениям Закона.

При этом, подписанный сторонами акт приема-передачи квартиры от 31.08.2018 г., с указанием на отсутствие финансовых претензий между сторонами, а именно его пункты 4 и 7, противоречат условиям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, и лишают участника долевого строительства своего права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, пункты 4 и 7 Акта приема-передачи квартиры от 31.08.2018 г. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными.

В соответствие с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Сторонами в договоре участия в долевом строительстве от 24.07.2017 г. установлен срок передачи «Застройщиком» квартиры «Участнику» не позднее, чем до 28.02.2018 г., при этом, в предусмотренный договором срок квартира истцу не передана, при том, что дополнительного соглашения к договору, в части продления срока передачи объекта долевого строительства, между сторонами в установленной законом форме не заключалось. Фактически квартира передана ответчиком истцу 31.08.2018 г.

Истцом ФИО1 заявлено требование о взыскании неустойки, за период с 01.03.2018 г. по 31.08.2019 г., в размере 159 279,60 руб. Произведенный истцом расчет неустойки ответчиком в условиях состязательности процесса не оспорен. В связи с чем, с ответчика подлежит взысканию неустойка за указанный истцом период за просрочку установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.

Представителем ответчика ООО «СпецСтройКубань» в письменных возражениях заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В соответствие с правовой позицией Конституционного Суда РФ, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования ст. 333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 г. № 263-О).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст.333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в случае, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения обязательства должником, направлена на восстановление прав кредитора, но при этом не должна служить средством его обогащения, будучи соразмерной, последствиям нарушения.

С учетом положений ст. 333 ГК РФ необходимо учесть количество дней просрочки страхового возмещения, а также то, что неустойка носит компенсационный характер, в связи с чем, размер заявленной истцом неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. 

При таких обстоятельствах, суд считает возможным снизить размер неустойки со 159 279,60 руб. до 45 000 руб., полагая, что такой размер неустойки в полной мере будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствие со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствие с п. 2 ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Учитывая степень и продолжительность нравственных страданий истца, исходя из принципа разумности и справедливости, с учетом установленных обстоятельств дела, а также возражений ответчика о чрезмерном завышении размера компенсации морального вреда, суд полагает возможным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., отказав в остальной части заявленного требования в размере 70 000 руб., так как полагает, что требуемая истцом компенсация морального вреда необоснованно завышена.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, данным в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлено ли такое требование суду.

Таким образом, указанный штраф фактически представляет собой неустойку как способ обеспечения обязательства по исполнению законных требований потребителя (ст. 330 ГК РФ).

Исходя из положений приведенной нормы Закона и указанных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ, основанием для взыскания штрафа является неисполнение законных требований потребителя в добровольном порядке, то есть во внесудебном порядке.

Применение статьи 333 ГК РФ возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащий уплате штраф явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, по заявлению ответчика с указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера штрафа является допустимым.

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что при оценке последствий нарушения обязательств судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 г. №263-0).

В данном случае штраф, являясь разновидностью неустойки, имеет назначение стимулировать ответчика на добросовестное исполнение своих обязательств, однако не должен приводить к неосновательному обогащению одной из сторон правоотношения.

Само по себе наличие судебного спора о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта указывает на несоблюдение изготовителем добровольного порядка удовлетворения требований потребителя. Подтверждение судом законности требований потребителя о выплате ему требуемой суммы свидетельствует о том, что изначально, до судебного разбирательства, требования потребителя в добровольном порядке изготовителем не были исполнены. 

При таких обстоятельствах штраф, установленный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», составляет 25 000 руб., из расчета: 45 000 руб. (сумма присужденной судом в пользу истца неустойки) + 5 000 (сумма присужденной судом в пользу истца компенсации морального вреда) : 50%.

При этом оснований для уменьшения размера штрафа, с учётом снижения заявленных истцом размеров неустойки и компенсации морального вреда, суд не усматривает, так как не усматривает его несоразмерности последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, поэтому полагает необходимым взыскать с ответчика штраф в размере 25 000 руб. 

Представитель ответчика в отзыве ссылается на пропуск годичного срока исковой давности по предъявленным требованиям о признании пунктов договора участия в долевом строительстве от 24.07.2017 г. и акта приема-передачи от 31.08.2018 г. Суд, давая оценку доводам ответчика, считает, что срок исковой давности не пропущен, по следующим основаниям.

Ответчик ошибочно ссылается на положения ч. 2 ст. 181 ГК РФ, определяющей годичный срок исковой давности для оспоримых сделок, в то время как п. 12.3 договора и п.п. 4, 7 акта приема-передачи квартиры являются ничтожными в силу нарушения установленного законом запрета.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Поскольку в силу прямого указания ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» заключенная сторонами сделка признается недействительной, в соответствии с положениями п. 1 ст. 166 ГК РФ не требуется признания указанной сделки недействительной судом, она является ничтожной.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствие с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Поскольку истец при подаче в суд искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п.п. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ, а исковые требования судом удовлетворены частично, согласно ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, п.п. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» подлежит взысканию в бюджет муниципального образования г. Лермонтов государственная пошлина в размере 2 450 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» о признании акта приема-передачи квартиры и договора участия в долевом строительстве недействительными в части, взыскании неустойки, штрафа, и компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Признать недействительными: 

- пункты 4 и 7 акта приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между застройщиком ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» с одной стороны и участниками долевого строительства ФИО1 и Четвертной Н.В. с другой;

- пункт 12.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» с одной стороны и ФИО1 Четвертной Н.В. с другой, определяющий договорную подсудность разрешения споров в Советском районном суде г. Краснодара.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» в пользу ФИО1: 

- неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес>, за период с 01.03.2018 г. по 31.08.2018 г., в размере 45 000 руб.;

- компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей;

- штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 25 000 рублей, а всего взыскать 75 000 рублей

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес>, за период с 01.03.2018 г. по 31.08.2018 г., в сумме 114 279,60 рублей, компенсации морального вреда в размере 70 000 рублей – отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКубань» в бюджет муниципального образования г.Лермонтов государственную пошлину в размере 2 450 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Лермонтовский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 06.03.2020 г.

Председательствующий судья К.В. Рогозин