Дело № 3а-76/2023 (№ 3а-166/2022)

73OS0000-01-2022-000135-27                                                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 июля 2023 года                                 г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Мытаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Ульяновскнефтепродукт» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области  о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

АО «Ульяновскнефтепродукт» (далее также общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании незаконным решения  ОГБУ  «ЦГКО»  № *** от  10 декабря  2021  года; установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года 1 402 372 руб. 14 коп. 

Требования мотивировало тем, что общество является собственником указанного земельного участка, соответственно, плательщиком земельного налога.

Кадастровая стоимость  земельного участка с кадастровым номером установлена в размере 2 513 969 руб. 37 коп.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную рыночную стоимость, определенную  в отчете об оценке земельного участка № *** от 28 октября 2021 года, выполненном ООО «Многопрофильный деловой центр».   

В связи с этим общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако  решением  ОГБУ  «Центр  государственной  кадастровой  оценки»   № *** от  10  декабря  2021  года было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика были привлечены Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, в качестве  заинтересованных лиц - Управление Росреестра по Ульяновской области, администрация МО «Базарносызганский район».

Определением Ульяновского областного суда от 6 апреля 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником  публично-правовой компанией «Роскадастр».

Представитель АО «Ульяновскнефтепродукт» ФИО1 в судебном  заседании настаивал на удовлетворении  административного иска, указал, что выводы заключения эксперта  Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» административным истцом не оспариваются. 

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В отношении расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года  указала следующее:

1)  в состав объекта-аналога № 2 включены земельные участки с кадастровыми номерами ***, площадью 6202 кв.м, ***, площадью 2850 кв.м, их общая площадь составляет 9052 кв.м, тогда как в заключении эксперта применяется площадь 8852 кв.м,

2) допущена арифметическая ошибка при расчете суммы обратного коэффициента аналогов.  Указанный показатель  получается путем сложения  всех обратных коэффициентов аналогов (0,80736 + 0,80736 + 0,72046 + 0,70038 + 0,70038 + 0,70038 + 0,70038 + 0,80736= 5,24368). В заключении эксперта указано 4,43632,

3) коэффициент вариации до введения корректировок составляет 58,88%, а после введения корректировок составляет 59,37%, что указывает на неоднородность  выбора объектов-аналогов.

Требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.  

Представители Министерства  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,  Управления Росреестра по Ульяновской области, ООО «Многопрофильный деловой центр», администрации МО «Базарносызганский район», ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка  также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной  деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что АО «Ульяновскнефтепродукт» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5131 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующей АЗС,  расположенного  по  адресу:  ***. 

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2 513 969 руб. 37 коп.

Согласно отчету об оценке земельного участка № *** от 28 октября 2021 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года составила 1 402 372 руб. 14 коп. 

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки  всех учтенных в ЕГРН земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в размере 1 428 684 руб. 88 коп.

Таким образом, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2 513 969 руб. 37 коп. является архивной. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку  исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 01 января 2020 года, рассчитывался земельный налог   за 2021 год  и подлежит расчета земельный налог за период с 1 января по 31 декабря 2022 года, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной  стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года затрагивает права административного истца, как налогоплательщика. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

Материалами дела подтверждено, что 12 ноября  2021 года АО «Ульяновскнефтепродукт»  обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 28 октября 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля  2021 года составила  1 402 372 руб. 14 коп.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от                10 декабря 2021 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления АО «Ульяновскнефтепродукт» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере  его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года – 1 402 372 руб. 14 коп.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  именно:

1.На стр. 41 отчета об оценке оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных  участков земель населенных пунктов под недвижимость коммерческого назначения.  При проведении анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов, расположенных в Ульяновской области, среди ценообразующих факторов оценщиком так же указаны (и в дальнейшем приняты при расчете стоимости) такие факторы как: тип трассы и линия расположения относительно автотрассы (на стр. 57 отчета об оценке оценщиком указано, что «инвестиционная привлекательность земельных участков под придорожный сервис отличается по статусу населенного пункта, типу автотрассы и линии расположения относительно автотрассы»). Обоснование отнесения земельного участка к земельным участкам сегмента «под придорожный сервис» в отчете об оценке отсутствует.  Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, использованы нетипичные элементы сравнения.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п.п. «е» п. 22 ФСО№ 7.

2. На стр. 48 отчета об оценке оценщиком указано, что на дату оценки и в нормальный срок экспозиции, в Ульяновской области на рынке продаж имелось 7 предложений по продаже земельных участков коммерческого назначения для торговли и сервиса, наиболее сопоставимых с объектом оценки:  застроенность участка -  незастроенные земельные участки и/или  земельные участки с располагающимися на них  ветхими зданиями и сооружениями, которые не несут экономической ценности. Застроенные участки, на которых располагаются капитальные здания, пригодные для эксплуатации, в выборку не вносились. Согласно тексту объявления и данных  публичной  кадастровой  карты https://pkk.rosreestr.ru предложение № 6 – земельный участок является застроенным, на нем располагается объект незавершенного строительства – магазин, кадастровый номер – ***, площадь застройки – 80 кв.м.

Интервал значений цен указан оценщиком на стр. 52 отчета об оценке с учетом предложения № 6.

Нарушены  требования п. 5 ФСО №3.

3. Требования п.п. «г» п.11 ФСО № 7 предусматривают проведение анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В нарушение вышеуказанного пункта ФСО факторы (элементы сравнения): «Наличие и качество подъездных путей» стр. 63 отчета об оценке, не содержат сведений об интервале значений для данных факторов.

Нарушены требования п.п. «г» п. 11 ФСО № 7.

4. Оценщиком при расчете стоимости земельного участка сравнительным подходом введены корректировки. Значения корректировок для таких факторов как: «условия продажи», «Тип трассы», «Линия относительно автотрассы» приняты оценщиком для сегмента «Придорожный сервис» согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки ФИО4 Ранее оценщиком был сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок  относится к сегменту  рынка земельных участков земель населенных пунктов под недвижимость  коммерческого назначения.

Нарушены  требования п. 5 ФСО№ 3.

5. В отчете об оценке отсутствует обоснование применения верхней границы значения корректирующего коэффициента на снос ветхих зданий, строений и сооружений для аналога № 2.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке земельного участка № *** от 28 октября 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО3,  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам заключения эксперта № *** от 13 июня 2023 года, выполненного экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, анализ  соответствия отчета об оценке № ***  от 28 октября 2021 года, выполненного оценщиком ФИО3, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности показал, что отчет об оценке № ***  от 28 октября 2021 года не соответствует  требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности.

Выявлены нарушения:

1.Оценщик при определении сегмента рынка сильно «сужает» его, добавляя такие ценообразующие факторы, как местоположение, площадь, коммуникации. Кроме того, оценщик объединяет два сегмента рынка, каждый из которых имеет свой набор ценообразующих факторов. Это сегмент рынка коммерческого торгово-офисного назначения и сегмент рынка под придорожный сервис.  Как следствие вышеуказанных факторов в расчетах оценщик применяет (смешивает) ценообразующие факторы, характерные для разных сегментов рынка.  Это является нарушением п. 5 ФСО № 3. Данное нарушение влияет на величину итоговой стоимости объекта оценки.

2.Оценщик необоснованно отказывается от земельных участков под объекты придорожного сервиса, но относящиеся к землям промышленности. Это является нарушением п. 5 ФСО № 3, п. 22 в ФСО № 7. Данное нарушение влияет на величину итоговой стоимости объекта оценки.

3.Оценщик при анализе ценообразующего фактора наличие и качестве подъездных путей не указывает интервалы значений данного фактора. Это является нарушением п. 11 г ФСО № 7. Данное нарушение не влияет на величину итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта № *** от 13 июня 2023 года, выполненному экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, с учетом скорректированного им в ходе судебного разбирательства в соответствии с замечаниями ОГБУ «БТИГКО» расчета, рыночная стоимость земельного участка с  кадастровым номером ***, расположенного по адресу:   ***,  по  состоянию  на 1 июля 2021 года составляет в размере 1 611 134 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,  утвержденного  приказом  Минэкономразвития  России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды  стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298,  Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 13 июня 2023 года, подготовлено экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт *** предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: категория земель – земли населенных пунктов и земли промышленности; расположение  - в  *** (за исключением *** и ***), площадь более 3000 кв.м;  земельные участки коммерческого назначения с разрешенным использованием под объекты придорожного сервиса, либо с иным  разрешенным видом использования, но в территориальных зонах, в которых в соответствии с Правилами землепользования и застройки  придорожный сервис (размещение заправок транспортных средств) относится к основным или вспомогательным разрешенным видам использования; без строений.

Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  ФСО  № 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировок на торг, на интенсивность транспортного потока, на красную линию, на площадь, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы с учетом скорректированного расчета рыночной стоимости земельного участка, суду представлено не было.

Представителем административного истца   указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Указание представителя ОГБУ «БТИГКО» на превышение коэффициента вариации, указывающее на неоднородность  выбора объектов-аналогов, не   является основанием для вывода о неправильности заключения эксперта по вопросу определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку нормативно обязательность учета коэффициента вариации не закреплена.   Как следует из пояснений эксперта, превышение коэффициента вариации обусловлено  неактивностью рынка недвижимости,  ограниченностью количества предложений, сопоставимых объектам-аналогам на дату оценки, которые им были применены.

Кроме того, превышение коэффициента вариации не свидетельствует о допущении ошибок при расчете рыночной стоимости, поскольку коэффициент вариации не является показателем точности определения оценки, действующие стандарты оценки соответствующего предписания не содержат.

Поскольку  в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение выявленные  ОГБУ «ЦГКО» нарушения в отчете  об оценке земельного участка № *** от 28 октября 2021 года, выполненном оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО3,  и эти нарушения  повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки,  а также иные нарушения, исправление которых приведет к изменению величины рыночной стоимости объекта оценки, установленные  в результате проведения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО»  № *** от  10 декабря  2021  года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание скорректированный расчет, проведенный экспертом ***, и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 5131 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере  1 611 134 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года  по 31 декабря 2022 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Ульяновскнефтепродукт к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,  в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 10 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 5131 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере  1 611 134 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года  по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                     О.Е.Кинчарова