№ 2-498/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 марта 2021 года г.Астрахань

Кировский районный суд г.Астрахани в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.С.,

при секретаре Мартыновой А.И. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, с привлечением третьих лиц ФИО3, Управления Росреестра по Астраханской области, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, в его обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ФИО4 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости — 1/15 доли трехэтажного жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., и 1/15 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., кадастровый №№ расположенных по адресу: г.Астрахань, Кировский район, 

<

адрес> расположенное по ул.

<

адрес>26а). Стоимость объектов недвижимости составила 1 100 000 рублей, которые были переданы продавцу в полном объеме при подписании договора.

Решением Кировского районного суда от 07.06.2018г. и апелляционным определением Астраханского областного суда от 17.12.2018г. объект капитального строительства – трёхэтажный жилой дом по адресу: г.Астрахань, 

<

адрес> признан самовольной постройкой, на ответчиков, в том числе на ФИО1, возложена обязанность произвести снос указанного самовольного объекта за свой счёт.

Полагает, что договор купли-продажи от 07.11.2014г. является ничтожной сделкой как нарушающей требования закона, поскольку жилой дом, общей площадью 382,8 кв.м., по адресу: г.Астрахань, 

<

адрес> признан самовольной постройкой, которая не может являться объектом гражданского оборота.

Кроме того, приговором Кировского районного суда г.Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 и ФИО3 признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в том числе по факту мошеннических действий в отношении истца, которым установлено, что при заключении сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. истец как покупатель доли в праве общей долевой собственности был введен в заблуждение относительно предмета сделки, что также является основанием для признания договора от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи 1/15 доли земельного участка и 1/15 доли жилого дома недействительным, поскольку совершен под влиянием заблуждения.

Просил суд признать договор купли-продажи объекта недвижимости - 1/15 доли жилого дома и 1/15 доли земельного участка, расположенных по адресу: г.Астрахань, 

<

адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ФИО1, недействительным, применить последствия недействительности сделки: взыскать с ФИО5 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, в размере 1 100 000 рублей; указать, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО1 на 1/15 долю жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., кадастровый №№ и 1/15 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., кадастровый №№ расположенных по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул.5-я Зеленгинская, 26а.

Впоследствии истец от исковых требований в части взыскания в его пользу с ФИО5 денежных средств в размере 1 100 000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи, отказался, в связи с чем производство по делу в этой части было прекращено. 

Истец ФИО1 и его представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежаще, поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО7 в судебном заседании просили в иске отказать, в том числе, применив срок исковой давности. 

Третье лицо ФИО3 извещен надлежащим образом, желания принимать участия в судебном заседании посредством ВКС связи не изъявил. Ранее направлял отзыв на исковое заявление, просил отказать в иске, в том числе и в связи с попуском срока. 

Суд, выслушав явившиеся лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартир или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости — 1/15 доли трехэтажного жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., в виде помещения №9, и 1/15 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., расположенных по адресу: г.Астрахань, Кировский район, с/т 

<

адрес> Стоимость объектов недвижимости, согласно договору купли-продажи, дополнительному соглашению к нему и расписке ФИО8, составила 1 100 000 рублей.

Право собственности ФИО1 на 1/15 долю жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., и 1/15 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., расположенных по адресу: г.Астрахань, ул.5-я Зеленгинская, д.26а, подтверждается свидетельствами о госудаственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ

Также судом установлено, что на основании решения Кировского районного суда от 07.06.2018г. исковые требования Администрации муниципального образования «Город Астрахань» к ФИО1, ФИО29 ФИО30

ФИО31 ФИО32 ФИО33., ФИО34 ФИО35 ФИО36., ФИО37., ФИО38., ФИО39., ФИО40., ФИО41 ФИО42 ФИО43. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, понуждении снести за свой счет самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, были удовлетворены в полном объёме.

Апелляционным определением Астраханского областного суда от 17.12.2018г. решение Кировского районного суда от 07.06.2018г. отменено ввиду нарушений норм процессуального права, выразившихся в рассмотрении дела судом первой инстанции в отсутствие надлежащего извещения участников процесса, дело рассмотрено по правилам первой инстанции, исковые требования удовлетворены в полном объёме: объект капитального строительства – трёхэтажный жилой дом по адресу: г.

<

адрес>, признан самовольной постройкой, на ответчиков, в том числе на ФИО1, возложена обязанность произвести снос указанного самовольного объекта за свой счёт.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ч.2 ст.222 ГК РФ).

По смыслу закона самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота, в связи с чем, учитывая, что жилой дом по адресу: г.Астрахань, 

<

адрес> признан судом самовольной постройкой, указанное обстоятельство является основанием для признания договора купли-продажи от 07.11. 2014г. ничтожным.

Вместе с этим, ответчиком заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности для признания сделки недействительной по основанию ее ничтожности. Согласно ст.195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии с ч.2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. В силу ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса, согласно которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Статьей 197 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статьи 195, части 2 статьи 196 и статей 198-207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

Пунктом 1 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок исчисления срока исковой давности при применении последствий недействительности ничтожной сделки, который составляет три года.

В таком случае течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускает возможности исчисления срока исковой давности в зависимости от субъективного фактора - осведомленности истца о недействительной (ничтожной) сделке.

В рассматриваемом случае срок исковой давности по заявленным требованиям следует исчислять не со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а с момента исполнения сделки, которая оспаривается по основаниям ее ничтожности.

Оспариваемый договор купли-продажи заключен в письменной форме, прошел процедуру государственной регистрации, кроме того, в материалах дела имеется акт приема-передачи жилого помещения от 8.11.2014г., сторонами факт исполнения сделки не оспаривался, в связи с чем течение срока исковой давности следует исчислять с даты подписания акта приема-передачи, в данном случае – с 08 ноября 2014 года.

Руководствуясь названными положениями закона, суд приходит к выводу о том, что требования о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества по основанию ее ничтожности как нарушающей требования закона, совершенной в 2014 году, заявлены истцом по истечении срока исковой давности.

Однако суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи от 7 ноября 2014 года недействительным в силу части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Существенными условиями оборота земельного участка предназначенного для жилищного строительства является сама возможность капитального строительства на нем, с целью проживания в построенном объекте, использования созданного объекта в соответствии с нормами статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения гражданского дела по иску Администрации МО «Город Астрахань» о признании жилого дома самовольной постройкой и понуждении произвести его снос установлено, что первоначальным правообладателем трехэтажного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г.Астрахань, 

<

адрес>, являлась ФИО8, право собственности за которой на данное жилое строение зарегистрировано в декларативном порядке и которая в дальнейшем заключала сделки, направленные на отчуждение долей в праве общей долевой собственности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 17 декабря 2018 года также установлено, что на земельном участке, площадью 341 кв.м., вид разрешенного использования: для эксплуатации сада, кадастровый №№, расположенном по адресу: г.Астрахань, 

<

адрес>, ФИО8 без получения разрешения на строительство возведен трехэтажный жилой дом, общей площадью 382,8 кв.м. При этом, возведение многоквартирного жилого дома на земельном участке с видом разрешенного использования – для эксплуатации сада, не соответствует целевому использованию земельного участка, чем нарушено земельное законодательство.

29 июля 2016 года в отношении ФИО8, ФИО3 и неустановленных лиц СЧ СУ УМВД по Астраханской области возбуждено уголовное дело по признакам преступлений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Постановлением следователя СЧ СУ УМВД по Астраханской области от 29.11.2018г. ФИО1 признан потерпевшим по данному уголовному делу.

Приговором Кировского районного суда г.Астрахани от 29.10.2020г. ФИО5 и ФИО3 признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в том числе по эпизоду в отношении потерпевшего ФИО1

Как следует из приговора, при допросе потерпевший ФИО1 пояснил, что, приобретая долю жилого дома с долей земельного участка, рассчитывал, что в дальнейшем доля жилого помещения будет переоформлена в отдельную квартиру. Однако свои обязательства по переоформлению доли жилого дома в отдельную квартиру продавец не выполнила. В дальнейшем на основании решении суда дом признан самовольной постройкой и на жильцов возложена обязанность по его сносу. В связи с чем ФИО1 не может в полном объеме пользоваться и распоряжаться приобретенной долей жилого дома в виде жилого помещения №9. Указанными виновными действиями подсудимых ему причинен значительный материальный ущерб в сумме 1 100 000 рублей.

Приговор Кировского районного суда г.Астрахани от 29.10.2020г., с изменениями, внесенными апелляционным определением Астраханского областного суда от 25.01.2021г., вступил в законную силу 25 января 2021 года.

В силу ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 не было известно о том, что возведение трехэтажного жилого дома, а впоследствии его реконструкция, которая привела к созданию многоквартирного жилого дома, произведены ФИО8 и ФИО3 в отсутствие разрешительной документации, в силу чего жилое здание обладает признаками незаконной самовольной постройки, а земельный участок используется с нарушением целевого назначения.

Не предоставление информации о наличии указанных обстоятельств имеют существенное значение и должны были повлиять на решение ФИО1 о покупке долей спорного недвижимого имущества.

Как указал истец в исковом заявлении, если бы ФИО1 изначально было известно о том, что жилой 

<

адрес>.Астрахани является самовольной постройкой, возведен в отсутствие разрешения на строительства, с нарушением земельного законодательства, то договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не был бы им заключен. Совершая сделку купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, истец полагал, что приобретает долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, пригодное для проживания, выстроенное в соответствии с требованиями действующего земельного и градостроительного законодательства, а также участок для размещения жилого дома, о чем был введен в заблуждение продавцом недвижимости.

Таким образом, при заключении сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года покупатель доли в праве общей долевой собственности был введен в заблуждение относительно предмета сделки, учитывая, что объект сделки, как самовольная постройка, не может выступать объектом гражданских прав.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным признать договор купли-продажи 1/15 доли земельного участка и 1/15 доли жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ФИО1, недействительным, поскольку совершен под влиянием заблуждения в отношении предметов сделки.

Вопреки возражениям ответчика о применении срока исковой давности к заявленному истцом основанию признания сделки недействительной ввиду ее оспоримости, суд учитывает, что обстоятельства введения ФИО1 как покупателя доли в праве общей долевой собственности в заблуждение относительно предмета сделки и существенность такого заблуждения установлены приговором суда, вступившим в законную силу 25 января 2021 года, а в силу части 2 статьи 181 ГК РФ течение годового срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности начинается со дня, когда истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи 1/15 доли земельного участка и 1/15 доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО8 и истцом, недействительным по мотиву заблуждения.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судом, на основании приговора Кировского районного суда г.Астрахани от 29.10.2020г. с ФИО2 и ФИО3 в солидарном порядке в пользу ФИО1 взыскана в счет возмещения материального ущерба денежная сумма в размере 1 100 000 рублей, уплаченных им по оспариваемому договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах, на основании пункта 4 статьи 166, пунктов 1 и 2 статьи 167, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает необходимым применить к оспоренной сделке последствия ее недействительности в виде исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО1 на 1/15 долю жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., кадастровый №, и 1/15 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., кадастровый №№, расположенных по адресу: г.

<

адрес>. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, с привлечением третьих лиц ФИО3, Управления Росреестра по Астраханской области, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить. 

Признать договор купли-продажи объекта недвижимости - 1/15 доли жилого дома и 1/15 доли земельного участка, расположенных по адресу: г.

<

адрес>, заключенный 7 ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1, недействительным.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО1 на 1/15 долю жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., и 1/15 доли земельного участка, площадью 341 кв.м., расположенных по адресу: г.

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца. 

Судья: