УИД № 77RS0001-02-2025-007852-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2025 года г. Москва

Бабушкинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Невзоровой М.В., при секретаре Ильевой И.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1118/25 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Москве об оспаривании решения, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности,  

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения об отказе в государственнной регистрации прав от 16 апреля 2025 г. № КУВД-001/2025-509063/10, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером … и здание с кадастровым номером ….

Требования мотивированы тем, что 25 октября 2023 г. между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости общей стоимостью … руб. Покупатель ФИО2 надлежащим образом не исполнил свою обязанность по оплате, выплатив продавцу ФИО1 только … руб., в том числе … руб. за земельный участок и …. за здание, тем самым нарушив условия договора. Учитывая изложенное, стороны решили расторгнуть договор купли-продажи путем составления соглашения о расторжении от 21 ноября 2024 г., по которому каждая сторона возвращает другой стороне все полученное по договору. 10 января 2025 г. стороны обратились в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности административного истца на объекты недвижимости на основании соглашения о расторжении договора. Государственная регистрация прав была приостановлена в связи с неуказанием в соглашении о расторжении договора и акте приема-передачи (возврата) обременения в виде договора аренды и субаренды, невозможностью определить правильность уплаченной госпошлины, неуказанием на наличие или отсутствие ипотеки в силу закона. Во исполнение указанных нарушение административным истцом в регистрирующий орган представлены дополнительные соглашения к соглашению о расторжении договора купли-продажи, которыми были устранены все замечания государственного регистратора. Однако административным ответчиком принято решение об отказе в государственной регистрации прав с указанием в качестве причины отказа отсутствие в договоре купли-продажи условия о возможности его расторжения по соглашению сторон в случае частичной или неполной оплаты цены договора и судебный порядок расторжения договора.

Представитель аминистративного истца ФИО1 и заинтересованного лица ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика ФИО4 в судебном заседании административный иск не признал по доводам письменного отзыва на заявление.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

10 января 2025 г. в Управление Росреестра по Москве поступили заявления ФИО1 и ФИО2 о государственной регистрации перехода права (права собственности) в отношении объекта недвижимости - нежилого здания, расположенного по адресу: …, и земельного участка, расположенного но адресу: …

В качестве основания для проведения заявленных регистрационных действий в Управление представлено соглашение от 21 ноября 2024 г. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 октября 2023 г., заключенное между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель). С заявлениями о предоставлении дополнительных документов заявителями в Управление также были представлены Дополнительные соглашения к соглашению о расторжении договора, в которых стороны указали имеющиеся в ЕГРН обременения в отношении заявленных объектов недвижимого имущества (аренда, субаренда, зоны с особыми условиями использования территорий, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута), стоимость объектов по первоначальному договору купли-продажи.

Уведомлениями от 21 января 2025 г. N КУВД-001/2025-509064/1 и N КУВД-001/2025-509063/1 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прав на основании п.п. 5, 7, 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ и указало, что представленное соглашение о расторжении договора купли-продажи не содержит сведений об обременениях в отношении здания и земельного участка – аренде, сведений о том, что залог (ипотека) в пользу покупателя не возникает, из соглашения не представляется возможным определить правильность оплаченной госпошлины.

Уведомлениями от 12 марта 2025 г. и от 16 апреля 2025 г. Управление сообщило о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Уведомлениями от 16 апреля 2025 г. N КУВД-001/2025-509063/11 и N КУВД-001/2025-509064/10 Управление сообщило об отказе государственной регистрации прав в соответствии с положениями ч. 1 ст. 27 Закона о недвижимости в связи с не устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления. В Уведомлении со ссылкой на положения ст. 450 ГК РФ указано, что договор купли-продажи от 25 октября 2023 г. не содержит условий о его расторжении по соглашению сторон в случае частичной или не полной оплаты цены договора, и имеются основания для его расторжения в судебном порядке.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости), ГК РФ и иными нормативными правовыми актами.

Частью 1 статьи 14 Закона о недвижимости установлен заявительный характер государственной регистрации прав.

Записи в ЕГРН вносятся на основании представленного заявления и необходимых документов в соответствии с порядком ведения ЕГРН, который утверждает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Основными этапами государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются проведение правовой экспертизы документов, установление оснований для отказа или приостановления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав (п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости).

Согласно п.п. 5, 7, 17 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 27 Закона о недвижимости).

В силу п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п.п. 1, 6 ст. 131 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Оценив представленные доказательства, проанализировав вышеприведенные нормы действующего законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом суд исходит из того, что действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон, если обязательства по нему сторонами исполнены. Поскольку договор купли-продажи исполнен в полном объеме, государственная регистрация обратного перехода к продавцу права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом договора, может быть осуществлена на основании гражданско-правовой сделки об отчуждении этого имущества, совершенной между покупателем и продавцом.

Переход права собственности на недвижимое имущество на основании соглашения о расторжении договора или по причине отказа от договора на основании статьи 450.1 ГК РФ возможен только в случае, если одной из сторон договора свои обязательства не исполнены или исполнены не в полном объеме, в то же время обязательство, прекращенное надлежащим исполнением, не может быть повторно прекращено расторжением договора.

Согласно представленному договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 октября 2023 г. денежные средства по договору передаются покупателем продавцу наличными; продавец получает указанные денежные средства в течение одного рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости (п. 8); настоящий договор имеет силу передаточного акта (п. 5); договор считается заключенным с момента его подписания (п. 7).

Данные обстоятельства свидетельствуют о полном исполнении сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 октября 2023 г. на момент обращения в Управление – 21 января 2025 г. для регистрации перехода права собственности на это имущество на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Принимая во внимание, что из представленных доказательств следует, что договор купли-продажи сторонами был в полном объеме исполнен, обязательства по договору прекращены его исполнением, предусмотренные им обязательства не могут быть прекращены повторно путем расторжения договора.

С учетом изложенного соглашение о расторжения исполненного договора купли-продажи недвижимости не влечет правовых последствий в виде прекращения обязательств по этому договору и не может являться документом-основанием для регистрации перехода права на недвижимое имущество к продавцу.

Таким образом приостановление государственной регистрации прав на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи соответствует требованиям п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости, поскольку на государственную регистрацию представлены документы, форма и содержание которых не соответствуют требованиям законодательства РФ.

В силу ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

При разрешении такого административного искового заявления для удовлетворения заявленных требований необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушение этим решением, действиями (бездействием) прав либо свобод административного истца (ч. 2 ст. 227 КАС РФ).

Такая совокупность по делу не установлена.

Государственная регистрация прав была приостановлена по основаниям п.п. 5, 7 ч. 1 ст.26 Закона о недвижимости (непредставление документов-оснований для осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество; представление документов, форма и содержание которых не соответствуют требованиям законодательства РФ). Впоследствии приняты решения о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Поскольку заявителем в установленный срок не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в п.п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости, административным ответчиком принято решение об отказе государственной регистрации прав.  

Оспариваемые решения соответствуют требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приняты уполномоченным должностным лицом в соответствии с его компетенцией.  

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным решения административного ответчика об отказе государственной регистрации прав, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и здание на основании заявления от 10 января 2025 г. не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Москве об оспаривании решения, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 Решение суда в окончательной форме принято 5 сентября 2025 г.

Судья М.В. Невзорова