Дело № 3а-124/2025 УИД 39OS0000-01-2025-000270-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2025 года город Калининград

Калининградский областной суд в составе: председательствующего судьи Мариной С.А. при секретаре Керимовой С.Д.к.

с участием представителя административного истца адвоката Томашевской А.Н., представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр независимой оценки и мониторинга недвижимости» по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску закрытого акционерного общества «Инмар» к государственному бюджетному учреждению Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

закрытое акционерное общество «Инмар» (далее ЗАО «Инмар») обратилось в государственное бюджетное учреждение Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» (далее ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 825 +/-35 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский муниципальный округ, 

<

...> равной рыночной стоимости в размере 5 334 000 рублей по состоянию на 28 апреля 2025 года.

В обоснование рыночной стоимости объекта административный истец представил отчет об оценке от 30 апреля 2025 года № 167/04-2025К, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «РЦ «Эксперт - Оценка» (далее отчет об оценке от 30 апреля 2025 года № 167/04-2025К).

Решением бюджетного учреждения от 10 июня 2025 года № ОРС- 39/2025/000175 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

ЗАО «Инмар» обратилось в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просит признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 10 июня 2025 года № ОРС-39/2025/000175 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 9 825 +/-35 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский муниципальный округ, 

<

...> равной рыночной стоимости в размере

334 000 рублей по состоянию на 28 апреля 2025 года.

В судебном заседании ФИО2, действующая в интересах административного истца на основании доверенности, административные исковые требования поддержала. С учетом заключения эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО3 от 25 августа 2025 года № 245-25 просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости равной 5 430 000 рублей.

Представитель административного ответчика ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» по доверенности ФИО1 возражала против удовлетворения административных исковых требований, по основаниям, изложенным в письменных отзывах, приобщенных к материалам дела. В разрешении вопроса

установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № полагалась на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежаще, не явились.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика - бюджетного учреждения, эксперта ФИО3, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее также Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237- ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В силу частей 7, 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, и подлежит рассмотрению бюджетным учреждением в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1);

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1).

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 01 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 01 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации:

применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.

Таким образом, если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов

недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01 января 2026 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 (далее Решение) установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 декабря 2021 года.

Следовательно, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно части 15 которой решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является самостоятельным и может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Как следует из материалов дела, административному истцу ЗАО «Инмар» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 9 825 +/-35 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский муниципальный округ, 

<

...>. Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно акту бюджетного учреждения от 06 февраля 2024 года № АОКС-39/2024/00007 по состоянию на 01 января 2022 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 12 209 920,5 рублей. Дата начала применения кадастровой стоимости - 22 января 2024 года.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

12 мая 2025 года ЗАО «Инмар» обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 апреля 2025 года, определенной отчетом об оценке от 30 апреля 2025 года№ 167/04-2025К.

Решением бюджетного учреждения от 10 июня 2025 года № ОРС- 39/2025/000175 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

С административным исковым заявлением об оспаривании вышеуказанного решения административный истец обратился 17 июня 2025 года, то есть в трехмесячный срок, установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверяя законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что оно принято компетентным органом, в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Согласно разделу V оспариваемого решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке, явились нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» относительно выявленных в отчете об оценке нарушений, определением суда от 11 июля 2025 года назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объекта при наличии в отчете нарушений, производство которой поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО3

Согласно заключению эксперта от 25 августа 2025 года № 245 - 25 в отчете об оценке от 30 апреля 2025 года № 167/04-2025К, выполненном ООО «РЦ «Эксперт-Оценка», имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. В частности, выявлены несоответствия отчета пункту 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200; пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В отчете выявлены нарушения, перечисленные в разделе V решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 10 июня 2025 года № ОРС-39/2025/000175 и которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости:

несоответствие отчета подпункту «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (некорректное применение корректировки на площадь); пункту 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденного Приказом

Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 (сопоставимость объекта оценки и объектов аналогов по ценообразующему фактору «асфальтирование подъездного пути к участку» не установлена, не проанализирован ценообразующий фактор «наличие свободного подъезда»).

В связи с несоответствием отчета обязательным требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, наличием в отчете нарушений, повлиявших на определение рыночной стоимости объекта оценки, судебным экспертом проведено исследование по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на заданную дату.

Согласно заключению эксперта АНО «ЭКСКО» от 25 августа 2025 года № 245-25 по состоянию на 28 апреля 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 430 000 рублей.

В судебном заседании эксперт ФИО3 выводы, изложенные в указанном выше заключении, поддержала.

Оценивая экспертное заключение в соответствии с пунктом 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы. Данное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Возражения представителя бюджетного учреждения относительно выводов, изложенных в заключении эксперта, суд полагает несостоятельными. Экспертом в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводов, которые могли явиться основанием для назначения повторной судебной экспертизы административным ответчиком (бюджетным учреждением) не приведено.

В силу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 10 июня 2025 года № ОРС-39/2025/000175 соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия, прав и законных интересов административного истца не нарушает, в связи с чем, административные исковые требования ЗАО «Инмар» в части признания незаконным указанного решения являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, суд полагает следующее.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-0, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указывалось выше, заключением эксперта АНО «ЭКСКО» от 25 августа 2025 года № 245-25 в отчете об оценке от 30 апреля 2025 года № 167/04-2025К выявлены нарушения, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки.

Проанализировав доказательства, представленные в подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка, с учетом того, что представителем административного истца уточнены требования в части рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 28 апреля 2025 года равной его рыночной стоимости 5 430 000 рублей, определенной заключением эксперта АНО «ЭКСКО» от 25 августа 2025 года № 245-25.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административный истец с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в бюджетное учреждение обратился 12 мая 2025 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Инмар» об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований закрытого акционерного общества «Инмар» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 10 июня 2025 года № ОРС-39/2025/000175 отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 825 +/-35 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский муниципальный округ, 

<

...> равной рыночной стоимости в размере 5 430 000 рублей по состоянию на 28 апреля 2025 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 мая 2025 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.