РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 

Дело № 2-721/17

13 апреля 2017 г.

г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Бабуриной И.Н., 

при секретаре Кушнир А.С.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» к ФИО2 Р.З. о расторжении договора займа, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику о расторжении договора займа, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

Просит расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ответчика сумму задолженности по договору займа в сумме 1 178 568 руб. 28 коп. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. 

Свои требования истец мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Ипотечная корпорация Сибирской области» и ФИО2 заключен договор займа № на следующих условиях: сумма займа – 1190000 руб.; срок пользования займом – 240 месяцев; размер процентной ставки за пользование займом – 13,7 % годовых; целевое использование – приобретение в собственность ответчика трехкомнатной квартиры, общей площадью 53,8 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Обеспечение исполнения обязательств по договору займа – ипотека приобретаемой квартиры. Права кредитора по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, владельцем которой в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1».

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной.

В адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, а также предложение в добровольном порядке расторгнуть договор.

Задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1178568 руб. 28 коп., в том числе: 1075990 руб. 97 коп. – задолженность по займа; 60580 руб. 12 коп. – начисленные проценты за пользование займом ; 28681 руб. 86 коп. – пени за несвоевременную уплату процентов за пользование займом; 13315 руб. 33 коп. – пени за пользование займом. 

До настоящего времени ответчиком требования истца не исполнено, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечено АО «АИЖК».

Представитель истца в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело их отсутствие, при этом заявленные требования уточнил и просил взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору займа на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1041925 руб. 90 коп., в том числе: 1033008 руб. 07 коп. – задолженность по основному долгу; 8917 руб. 83 коп. – задолженность по процентам, кроме того, расторгнуть договор и обратить взыскание на квартиру.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал, пояснил, что у ответчика отсутствует задолженность по погашению займа, оснований для обращения взыскания на имущество также не имеется.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 N 13 (ред. от 09.02.2012) «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований статей 167 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Необходимо отметить, что у ответчика возможность осуществлять свои процессуальные права через представителя имелась, он ею воспользовался.

Представитель третьего лица просил рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании изложенного, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам. 

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Ипотечная корпорация Сибирской области» и ФИО2 заключен договор займа № на следующих условиях: сумма займа – 1190000 руб.; срок пользования займом – 240 месяцев; размер процентной ставки за пользование займом – 13,7 % годовых; целевое использование – приобретение в собственность ответчика трехкомнатной квартиры, общей площадью 53,8 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Обеспечение исполнения обязательств по договору займа – ипотека приобретаемой квартиры. Права кредитора по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, владельцем которой в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1».

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, требования истца о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Требования истца о досрочном возвращении суммы займа, уплате процентов на нее, в случае неисполнения данных требований, договор, может быть, расторгнут, направлялись в адрес ответчика. Однако, до настоящего времени указанные требования не исполнены. 

Утверждение представителя ответчика о том, что ФИО2 требований не получал, поскольку зарегистрирован по другому адресу, а потому не подлежит расторжению договор займа, несостоятельно. Согласно договору займа заемщик обязан уведомлять займодавца, в том числе и об изменении места жительства, путем направления телеграммы или заказным письмом с уведомлением о вручении (п.ДД.ММ.ГГГГ договора). 

Сведений о том, что ответчик уведомлял истца о смене места регистрации, суду не представлено, в связи с чем, требования направлялось по адресу, указанному в договоре займа.

Ссылка представителя ответчика о том, что истец передал свои права по закладной иному лицу, без согласия ФИО2 противоречит договору займа. Согласно подпункту 4.4.6 заемщик имеет право передать свои права по закладной, указанной в п. 1.6 договора (право на получение исполнения по денежному обязательству), другому лицу в соответствии с требованиями законодательства России и передать саму закладную.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных названным Федеральным законом. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной); обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает лишь заключенных до или после возникновения ипотеки договоров найма или аренды жилого помещения.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3-х месяцев.

При рассмотрении настоящего гражданского дела условий, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, не установлено. Материалами дела подтверждается, что размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, сумма неисполненных заемщиком обязательств существенно превышает пять процентов от размера оценки предмета ипотеки, период просрочки со стороны заемщика превысил три месяца.

Как указано в статье 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (с последующими изменениями) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Данная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

В ходе судебного разбирательства по делу была проведена товароведческая экспертиза для определения стоимости квартиры.

Согласно заключению эксперта стоимость квартиры составляет 1738000 руб.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком ФИО2 доказательств отсутствия задолженности суду не представил.

Ссылка представителя ответчика о том, что расчет истцом не подписан, в связи с чем, является недопустимым доказательством, необоснованна, поскольку ответчик расчет истца в судебном заседании не оспорил, контррасчет не представил.

Довод представителя ответчика о том, что в выписке из ЕГРП о правах на объект отсутствует подпись должностного лица, несостоятелен. Выписка из ЕГРП о правах на объект от ДД.ММ.ГГГГ № распечатана с сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в связи с чем, и не может иметь подпись Государственного регистратора. 

Вместе с тем, при разрешении ходатайства ответчика о предоставлении отсрочки обращения взыскания на заложенное имущество сроком на 1 год суд исходит из следующего.

Согласно п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Таким образом, законом предусмотрено право суда и только при наличии уважительных причин отсрочить реализацию заложенного имущества. Данное требование закона обусловлено необходимостью соблюдения баланса интересов как должника, так и взыскателя, поскольку в противном случае длительное неисполнение судебного решения в части обращения взыскания на заложенное имущество приведет к нарушению права взыскателя на удовлетворение требований в той мере, в какой они были обеспечены предметом залога.

Кроме того, согласно абз. 4 п. 3 ст. 54 указанного Федерального закона, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Из правового смысла указанной нормы следует, что целью отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченного ипотекой, в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования.

Учитывая все обстоятельства по делу, суд считает возможным удовлетворить заявленное ходатайство и предоставить отсрочку ответчику в части реализации заложенного имущества. 

В соответствии со ст. 95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

Поскольку ответчиком не произведена оплата судебной экспертизы, с учетом всех обстоятельств дела, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу экспертного учреждения расходы по проведению экспертизы в размере 10000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 101 ГПК РФ в случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика.

В соответствии с абзацем 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.

Как указано в заявлении об уточнениях исковых требований, поданного банком в ходе судебного разбирательства, ответчик добровольно частично оплатил задолженность по кредитному договору, в связи с чем, банк просил расторгнуть договор займа, взыскать оставшуюся часть суммы, обратить взыскание на заложенное имущество и взыскать понесенные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчиков расходов, понесенных на оплату государственной пошлины, так же подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» задолженность по договору займа №С/В-2009 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1041925 руб. 90 коп.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации квартиры с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1390400 руб. 

Предоставить ФИО2 отсрочку в части реализации заложенного имущества сроком на один год.

Взыскать с ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» расходы по оплате государственной пошлины в размере 20092 руб. 84 коп.

Взыскать с ФИО2 в пользу экспертного учреждения ООО «Приоритет-оценка» расходы по проведению экспертизы в размере 10000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г. Саратова.

Председательствующий