Судья Щетинкина Е.Ю. дело № 33-12740/2025

24RS0041-01-2023-005683-80

2.194

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2026 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Русанова Р.А.,

судей Левицкой Ю.В., Полянской Е.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Голомазовой А.А.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Левицкой Ю.В. гражданское дело по иску ООО «Лекс» к ФИО1 о взыскании суммы, встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «Лекс» о признании дополнительного соглашения незаключенным,

по апелляционной жалобе ФИО1,

на решение Октябрьского районного суда г.Красноярска от 31 марта 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования ООО «Лекс» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, 

<

данные изъяты> в пользу ООО «Лекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате за период с августа 2020 года по 31.07.2021 года в размере 15 770 315 рублей 86 копеек, задолженность по пени в размере 1 600 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО «Лекс» о признании дополнительного соглашения №4 от 31 июля 2018 года к договору аренды нежилого помещения № К 2 -11/14 от 01 февраля 2014 года незаключенным, отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Лекс» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды. Требования мотивированы тем, что 01.02.2014 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договора аренды нежилого помещения №, расположенного на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес>. По состоянию на 16.08.2023 образовалась задолженность в размере 15 770 315 рублей 86 копеек по арендной плате с августа 2020 года по 31 июля 2021 года. Договором аренды оговорена неустойка в размере 0,5 % от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом за каждый день просрочки. Просили с учетом изменения исковых требований, изложенных в заявлении от 28.11.2023 (том 1, л.д. 223), взыскать задолженность по арендной плате в размере 15 770 315 рублей 86 копеек, неустойку в размере 1 600 000 рублей.

ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании дополнительного соглашения №4 от 31.07.2018 к договору аренды нежилого помещения №№ незаключенным. Требования мотивировала тем, что дополнительное соглашение №4 от 31.07.2018 к договору аренду не зарегистрировано в органах Росреестра в установленном порядке. Кроме того, представитель ответчика в суде ссылался на то, что после марта 2020 года торговый центр закрылся в связи с пандемией, последний договор аренды ответчик заключала в 2018 году, от заключения дополнительного договора по истечению основного ответчик отказалась. Представленная на ознакомление сторонам копия дополнительного соглашения имеет признаки подделки.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, удовлетворить требования частично. Не оспаривая факт заключения договора и его условия, ссылается на то, что в силу Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №439, в связи с принятыми ограничительными мерами в целях противодействия распространению короновирусной инфекции в отношении заключенного договора аренды должна была быть предоставлена отсрочка и снижение уплаты арендной платы, что не учтено судом.

Представителем истца ФИО2 поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит решение суда оставить без изменения.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения ФИО1, ее представителя ФИО3, представителя ООО «Лекс» ФИО2, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.02.2014 между ООО «Лекс» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № № нежилого помещения в здании торгово-развлекательного комплекса по адресу: 

<

адрес>, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 20.05.2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись № №.

Согласно акту приема-передачи помещения от 12.02.2014, ООО «Лекс» передало ИП ФИО1 в аренду помещение общей площадью 104,4 кв.м. на втором этаже в здании, расположенном по адресу: г№.

31.07.2018 между ФИО1 и ООО «Лекс» заключено соглашение № 4 к договору аренды 

<

адрес> нежилого помещения от 01.02.2014, согласно которому срок аренды согласован сторонами до 31.07.2021.

Пунктом 1.1.1 сторонами согласован размер арендной платы.

ФИО1 приняла условия дополнительного соглашения от 31.07.2018 № 4 к договору аренды 

<

адрес> нежилого помещения в здании торгово-развлекательного комплекса по адресу: Красноярский край, №, что подтверждается ее подписью в договоре.

Согласно выводам почерковедческой судебной экспертизы 

<

адрес> от 25.11.2024, подписи в дополнительном соглашении № 4 от 31.07.2018 к договору аренды выполнены самой ФИО1

Из п. 1 ст. 1 договора следует, что арендуемая площадь – это площадь помещения, переданного в аренду, определенная по методике, указанной в приложении №2 к договору аренды (том 1, л.д. 54).

В приложении №2 к договору аренды №№ от 01.02.2014, установлена методика определения арендуемой площади (том 1, л.д. 74). Размер арендуемой площади в целях определения предмета договора аренды по данным БТИ составляет 104,4 кв.м. Размер арендуемой площади в целях определения размера арендной платы и иных платежей определяется посередине стены, образующей периметр арендуемого помещения без учета внутренних перегородок и стен и составляет 110 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата состоит из постоянной, переменной, дополнительной и оборотной составляющих частей арендной платы (том 1, л.д. 58).

В силу п. 4.9 договора, размер платежей, установленных договором в условных единицах (у.е.) определяется, а оплата осуществляется арендатором в рублях по курсу, рассчитываемому по следующей формуле: официальный курс доллара США по отношению к рублю (установленный Банком России на первый рабочий день календарного месяца, предшествующего оплачиваемому) суммируется с официальным курсом евро по отношению к рублю (установленным Банком России на первый рабочий день календарного месяца, предшествующего оплачиваемому), после чего полученная сумма делится на два.

Согласно договору аренды, приложению №4 к нему, а также, с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением №4 от 31.07.2018 к договору аренды № от 01.02.2014, размер арендной платы определяется следующим образом:

на основании п. 1.9. дополнительного соглашения №4 от 31.07.2018, постоянная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение базовой арендной платы за 1 кв.м. в год без НДС на арендуемую площадь, определенную посередине стены, образующей периметр арендуемого помещения без учета внутренних перегородок и стен;

с 12.02.2020 по 11.02.2020 размер базовой арендной платы составляет 1098, 36 у.е. за 1 кв.м. арендуемой площади в год без НДС. Постоянная составляющая арендной платы составляет 120 819, 60 руб. в год без НДС;

с 12.02.2021 размер базовой арендной платы составляет 1208, 20 у.е. за 1 кв.м. арендуемой площади в год без НДС. Постоянная составляющая арендной платы составляет 132902 руб. в год без НДС (том 1, л.д. 40);

на основании п. 1.10 дополнительного соглашения №4 от 31.07.2018, переменная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение эксплуатационных расходов за 1 кв.м. в год без НДС на арендуемую площадь, определенную посередине стены, образующей периметр арендуемого помещения без учета внутренних стен и перегородок;

с 01.03.2019 эксплуатационные расходы составляют 225, 41 у.е. за 1 кв.м. арендуемой площади в год без НДС; с 01.03.2020 и далее автоматически увеличиваются с учетом п. 4.3 договора аренды. Согласно п. 4.3. договора аренды, с изменениями внесенными дополнительным соглашением от 31.07.2018 (том 1, л.д. 38), размер эксплуатационных расходов увеличивается с 01 марта каждого года не менее чем на 10%. Указанное свидетельствует о том, что с 01.03.2020 размер эксплуатационных расходов составлял 247, 95 у.е. (225, 41 х 10%), а с 01.03.2021 – 272, 74 у.е. (247,95 х 10%);

пунктом 1.3. приложения №4 к договору аренды, установлено, что дополнительная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение ставки дополнительной составляющей арендной платы за 1 кв.м. в год без НДС на арендуемую площадь, определенную посередине стены, образующей периметр арендуемого помещения без учета внутренних перегородок и стен и составляет 4 950 у.е. в год без НДС, при этом ставка дополнительной составляющей арендной платы составляет 45 у.е. за 1 кв.м.

Согласно п. 4.11 договора аренды от 01.02.2014, за несвоевременное внесение арендной платы за помещение, арендатор оплачивает арендодателю пеню в размере 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки.

27.02.2023 истец направил ответчику претензию о задолженности по внесению арендной платы.

Согласно расчетам истца по состоянию на 16.08.2023, уточненным в суде апелляционной инстанции по требованию судебной коллегии, поскольку судом первой инстанции фактически расчет задолженности, представленный истцом, не проверялся, задолженность по договору аренды за период с августа 2020 года по 31.07.2025 составляет 15 318 355, 72 руб., сумма неустойки за период с учетом уменьшения исковых требований составляет 1 600 000 рублей.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Лекс» и отказывая во встречном иске ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что условия внесения и размер арендной платы и неустойки согласованы сторонами, договор аренды от 01.02.2014 и дополнительное соглашение к нему от 31.07.2018 подписаны ими и являются обязательными; свои обязательства по договору аренды ФИО1 исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность по арендным платежам, представленный истцом расчет является верным, соответствующим условиям договора.

Оснований для снижения размера арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств, на основании ст. 451 ГК РФ, суд первой инстанции не усмотрел, указав на то, что ответчиком не представлено доказательств невозможности использовать арендуемое помещение и не представлено доказательств уведомления арендодателя об отсрочке платежей и о расторжении договора аренды.

Принимая во внимание, что решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска ФИО1 не оспаривается, судебная коллегия считает возможным согласиться с выводами суда о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Лекс» задолженности по арендной плате, однако полагает, что размер задолженности и неустойки определен судом первой инстанции неверно.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, ООО «Лекс» в своих расчетах утверждало, что размер ежемесячных платежей ФИО1 составлял ежемесячно более одного миллиона рублей.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ФИО1 настаивала, что она оплачивала не более 307 000 руб. ежемесячно, утверждала, что с марта 2020 года, с момента введения ковидных ограничений, не использовала арендуемое помещение, вывезла все вещи и оборудование, больше помещением не пользовалась.

Какие-либо платежные документы, счета, выставляемые арендатором за период, предшествующий спорному, ни одна из сторон нив суд первой, нив суд апелляционной инстанции не представила.

Между тем, расчеты истца не соответствуют изложенным выше условиям договора, имеющийся в таблицах расчет не представляется возможным проверить. Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции сообщал противоречивые сведения о площади арендуемого помещения (в расчете том 1, л.д. 8 указана площадь 70,59 кв.м., в расчете, представленном в суд апелляционной инстанции – 110 кв.м.), пояснить механизм расчетов, изложенный в таблицах, не смог.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия произвела собственный расчет, согласно которому размер задолженности по арендной плате согласно условиям договора и, исходя из курса у.е. рассчитанного истцом на первый рабочий день расчетного периода, составляет 12 877 588, 3 руб. на основании следующих расчетов:

Август 2020 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412,5 х 74,7171 = 30 820,80

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 247,95 х 110 кв.м / 12 мес = 2 272, 87 у.е.; 2 272, 87 х 74,7171 = 169 822, 62

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы 1098,36 х 110 кв.м / 12 мес = 10 068,3 у.е.; 10 068,3 х 74,7171 = 752 274, 178. Как следует из расчета истца, представленного в суд апелляционной инстанции, в августе 2020 ответчику была предоставлена скидка и размер постоянной составляющей арендной платы составил 451 960, 15 руб.

Таким образом, размер арендной платы за август 2020 года составил 657 250, 79 руб. (30 820,80 + 169 822, 62 + 451 960, 15);

Сентябрь 2020 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412,5 х 80,3575 = 33 147, 4688

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 247,95 х 110 кв.м / 12 мес = 2 272, 87 у.е.; 2 272, 87 х 80,3575 = 182 642, 15

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы 1098,36 х 110 кв.м / 12 мес = 10 068,3 у.е.; 10 868,3 х 80,3575 = 809 063, 41

Таким образом, размер арендной платы за сентябрь 2020 года составил 1 024 853, 04 руб. (33 147, 46 + 182 642, 15 + 809 063, 41);

Октябрь 2020 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412,5 х 80,8153 = 33 336, 3112

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 247,95 х 110 кв.м / 12 мес = 2 272, 87 у.е.; 2 2272, 87 х 80,8153 = 183 682, 671

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы 1098,36 х 110 кв.м / 12 мес = 10 068,3 у.е.; 10 068,3 х 80,8153 = 813 672, 685

Таким образом, размер арендной платы за октябрь 2020 года составил 1 030 691, 67 руб. (33 336, 31 + 183 682, 67 + 813 672, 68);

Ноябрь 2020 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412,5 х 85,6075 = 35 313,0938

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 247,95 х 110 кв.м / 12 мес = 2 272, 87 у.е.; 2 272, 87 х 85, 6075 = 194 574, 719

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы 1098,36 х 110 кв.м / 12 мес = 10 068,3 у.е.; 10 068, 3 х 85, 6075 = 861 921, 992

Таким образом, размер арендной платы за ноябрь 2020 года составил 1 091 809, 81 руб. (35 313, 09 + 194 574, 71 + 861 921, 99);

Декабрь 2020 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412,5 х 85, 9804 = 35 466, 915

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 247,95 х 110 кв.м / 12 мес = 2 272, 87 у.е.; 2 272, 87 х 85, 9804 = 195 422, 272

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы 1098,36 х 110 кв.м / 12 мес = 10 068,3; 10 068,3 х 85, 9804 = 865 676, 461

Таким образом, размер арендной платы за декабрь 2020 года составил 1 096 565, 65 (35 466, 92 + 195 422, 27 + 865 676, 46);

Январь 2021 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412,5 х 83,7018 = 34 526,9925

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 247,95 х 110 кв.м / 12 мес = 2 272, 87 у.е.; 2 272, 87 х 83,7018 = 190 243, 31

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы 1098,36 х 110 кв.м / 12 мес = 10 068,3 у.е.; 10 068,3 х 83,7018 = 842 734, 833

Таким образом, размер арендной платы за январь 2021 года составил 1 067 505, 14 руб. (34 526,99 + 190 243, 31 + 842 734, 83);

Февраль 2021 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412,5 х 82, 3345 = 33 962, 9812

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 247,95 х 110 кв.м / 12 мес = 2 272, 87 у.е.; 2 272,87 х 82, 3345 = 187 135, 615

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы изменился с февраля 2021 и составил 1208,2 х 110 кв.м / 12 мес = 11 075, 1667 у.е.; 11 0875, 1667 х 82, 3345 = 911 868, 313

Таким образом, размер арендной платы за февраль 2021 года составил 1 132 966, 91 руб. (33 962, 98 + 187 135, 615 + 911 868, 313);

Март 2021 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412,5 х 84,2745 = 34 763, 2312

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы с марта 2021 изменились и составили 272,75 х 110 кв.м / 12 мес = 2 500,20 у.е.; 2 500,20 х 84,2745 = 210 703, 105

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы 1208,2 х 110 кв.м / 12 мес = 11 075,16 у.е.; 11 075, 16 х 84,2745 = 933 353, 571

Таким образом, размер арендной платы за март 2021 года составил 1 178 819, 91 (34 763, 23 + 210 703, 11 + 933 353, 57);

Апрель 2021 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412,5 х 82, 4058 = 33 992, 3925

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 272,75 х 110 кв.м / 12 мес = 2 500,20 у.е.; 2500,20 х 82,4058 = 206 030, 981

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы 1208,2 х 110 кв.м / 12 мес = 11 075,16 у.е.; 11 075, 16 х 82, 4058 = 912 657, 42

Таким образом, размер арендной платы за апрель 2021 года составил 1 152 680, 79 руб. (33 992, 39 + 206 030, 98 + 912 657, 42);

Май 2021 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412,5 у.е. х 82,1913 = 33903,9112

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 272,75 х 110 кв.м / 12 мес = 2 500,20 у.е.; 2 500, 20 х 82,1913 = 205478,25

постоянная составляющая арендной платы:размер базовой арендной платы 1208,2 х 110 кв.м / 12 мес = 11 075,16 у.е.; 11 075, 16 х 82,1913 = 910 281, 798

Таким образом, размер арендной платы за май 2021 года составил 1 149 663,96 руб. (33903,91 + 205 478, 25 + 9109281,79);

Июнь 2021 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412, 5 х 82, 7151 = 34 119, 9788

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 272,75 х 110 кв.м / 12 мес = 2 500,20 у.е.; 2 500, 20 х 82, 7151 = 206 804, 293

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы 1208,2 х 110 кв.м / 12 мес = 11 075,16 у.е.; 11 075, 16 х 82, 7151 = 916 082,967

Таким образом, размер арендной платы за июнь 2021 года составил 1 157 007, 24 руб. (34 119, 98 + 206 804, 29 + 916 082,96);

Июль 2021 года:

дополнительная составляющая арендной платы:

ставка дополнительной составляющей 45 х 110 кв.м / 12 мес = 412,5 у.е.; 412, 5 х 81, 3372 = 33 551, 595

переменная составляющая арендной платы:

эксплуатационные расходы 272,75 х 110 кв.м / 12 мес = 2 500,20 у.е.; 2500, 20 х 81, 3372 = 203 359, 267

постоянная составляющая арендной платы:

размер базовой арендной платы 1208,2 х 110 кв.м / 12 мес = 11 075,16 у.е.; 11 075, 16 х 81, 3372 = 900 822, 504

Таким образом, размер арендной платы за июнь 2021 года составил 1 137 733, 37 руб. (33 551, 595 + 203 359, 27 + 900 822, 50).

Всего за 12 месяцев размер арендной платы составляет 12 877 588,3 руб. (657 250, 79 + 1 024 853, 04 + 1 030 691, 67 + 1 091 809, 81 + 1 096 565, 65 + 1 067 505, 14 + 1 132 966, 91 + 1 178 819, 91 + 1 152 680, 79 + 1 149 663, 96 + 1 157 007, 24 + 1 137 733, 37)

Оценив доводы ответчика о том, что размер арендной платы подлежит снижению, судебная коллегия приходит к следующему.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату.

В пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Меры поддержки в отношении арендаторов недвижимого имущества в связи с введением ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), предусмотрены статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее также - Закон N 98-ФЗ).

Так, частью 3 этой статьи предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции этого закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор судебной практики N 2 от 30.04.2020), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению.

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Следовательно, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы за период 2020 года в случае, если введение указанного режима привело к невозможности использования соответствующих помещений по изначально согласованному назначению.

Таким образом, уменьшение арендной платы за период введенных ограничений не зависит от того, достигнута ли между арендодателем и арендатором договоренность об условиях снижения размера арендной платы путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды (в данном случае такая договоренность не достигнута), а обусловлено тем, имелась ли у арендатора возможность использовать арендуемое имущество в указанный период в соответствии с условиями заключенного договора и для определенных в нем целей.

Указом Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 N 71-уг "О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCOV на территории Красноярского края" (с учетом изменений, внесенных Указом Губернатора Красноярского края от 09.07.2020 N 181-уг) на территории Красноярского края введены ограничительные меры, направленные на предупреждение распространения коронавирусной инфекции COVID-19.

Как следует из материалов дела, заявляя о наличии оснований для освобождения от внесения арендной платы, ответчик в ходе рассмотрения дела ссылалась на то, что в связи с введением на территории Красноярского края ограничительных мер с марта 2020 года арендатор не имела возможности использовать арендуемое помещение по изначально согласованному в договоре назначению. В Торгово-развлекательном центре «Июнь» в г. Красноярске в указанный период были закрыты объекты розничной торговли, в том числе объект ответчика.

Согласно условиям договора аренды № от 01.02.2014 и приложению №3 к нему, спорное помещение было предоставлено в аренду для осуществления коммерческой деятельности: розничная торговля женской, мужской обувью, аксессуарами.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель истца не опроверг факт того, что в спорный период арендатор не имел возможности использовать арендуемое помещение по изначально согласованному в договоре назначению.

Действующим законодательством предусмотрены такие меры поддержки в отношении арендаторов недвижимого имущества как предоставление отсрочки уплаты арендной платы (часть 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ) и уменьшение размера арендной платы (части 3 и 4 этой статьи). В свою очередь уменьшение размера арендной платы может быть обусловлено либо невозможностью использования имущества в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19), либо отнесением арендатора к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и осуществлением им деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (часть 4 статьи 19).

При этом часть 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, предусматривающая право арендатора требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года, не предполагает в качестве условия для своего применения невозможность использования таким арендатором арендованного имущества, а исходит лишь из отнесения арендатора к соответствующей категории хозяйствующих субъектов, пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и осуществления им соответствующей деятельности в арендованном помещении.

В данном случае, как следует из материалов дела, ответчик ФИО1 относилась к субъектам малого предпринимательства, при этом согласно открытым сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц, основными видами ее экономической деятельности, которые она осуществляла в арендованном помещении, являлась торговля розничной спортивной одеждой в специализированных магазинах (код ОКВЭД 47.71.5), торговля розничная изделиями из кожи и дорожными принадлежностями в специализированных магазинах (код ОКВЭД 47.72.1) и торговля розничная изделиями из кожи и дорожными принадлежностями в специализированных магазинах код (ОКВЭД 47.72.2).

Таким образом, осуществляемая ответчиком деятельность относилась к наиболее пострадавшим отраслям, поскольку в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 №434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" включен в наиболее пострадавшие от коронавирусной инфекции отрасли экономики весь подкласс 47.7, включающий ОКВЭД 47.71.5, ОКВЭД 47.72.1 и ОКВЭД 47.72.2 деятельности ответчика.

В абзаце 3 ответа на вопрос 5 Обзора судебной практики N 2 от 30.04.2020 сформулирована правовая позиция, согласно которой арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы и в таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

То обстоятельство, что ответчик не обращалась к арендодателю с требованиями о предоставлении отсрочки, о снижении арендной платы, о расторжении договора аренды, не является основанием для неприменения в данном случае нормы части 3 статьи 19 и части 4 этой же статьи Закона N 98-ФЗ и разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос 5 Обзора судебной практики N 2 от 30.04.2020.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды недвижимого имущества, заключенного до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, несмотря на тот факт, что ответчик не обращался к истцу с требованием или просьбой предоставить ему отсрочку по арендным платежам или уменьшить арендную плату на период действия ограничительных мер, по смыслу указанных выше норм законодательства, с учетом приведенных разъяснений по вопросам их применения, арендатор недвижимого имущества имеет право требовать уменьшения размера арендной платы по договору.

Вопреки выводам суда первой инстанции, изменение обстановки, вызванное введением ограничительных мер и учитывая, что деятельность ответчика относится к наиболее пострадавшим отраслям, может являться основанием для изменения условия об арендной плате назависимо от даты обращения арендатора с требованием о таком уменьшении.

При проверке доводов апелляционной жалобы в суде второй инстанции, истец не ссылался и не представлял доказательств того, что ответчик не пострадала в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, а ее ходатайство о снижении размера арендной платы является проявлением заведомо недобросовестного поведения.

Таким образом, с учетом изложенного, а также с учетом сохранения баланса интересов сторон, принимая во внимание, что в период с августа 2020 г. по июль 2021 г. ответчик не использовала помещение для осуществления предпринимательской деятельности, не получала доход, ее деятельность относится к наиболее пострадавшим отраслям, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости уменьшения размера арендной платы за указанный период до 30%.

Таким образом, размер долга необходимо определить в сумме 3 863 276, 49 руб. (12 877 588, 3 х 30%).

С учетом признанной обоснованной судом апелляционной инстанции суммы долга в размере 3 863 276, 49 руб., размер пени по ставке 0,5% составит 18 292 614, 18 руб.

Ответчик в суде первой инстанции заявила о снижении размера неустойки в силу явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом разъяснений, данных в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 73 Постановления установлено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Из материалов дела следует, что в договоре аренды сторонами согласована неустойка в размере 0,5%. Учитывая изложенное, принимая во внимание позицию истца, самостоятельно снизившего размер неустойки, ходатайство ответчика о снижении размера неустойки подлежит удовлетворению судом.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности и принцип соразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, а также длительность просрочки по внесению арендной платы со стороны ответчика, суд апелляционной инстанции считает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки до 1 000 000 руб.

Таким образом, по результатам рассмотрения спора с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 3 863 276, 49 руб. задолженности и 1 000 000 руб. неустойки.

Судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание расчеты ответчика, произведенные на основании заключения № ООО «КрасОценка», поскольку как следует из представленного ответчиком заключения, определение стоимости объекта оценки – величины арендной платы в месяц нежилого помещения площадью 104,4 кв.м. произведена по состоянию на дату 01.09.2020, а не за весь спорный период. Кроме того, назначение оценки указано как «для предоставления в суд для уплаты государственной собственности», с ограничением в виде невозможности использования для иных целей.

Не могут быть приняты во внимание представленные истцом отчеты арендаторов об обороте, поскольку проверить их подлинность не представляется возможным, в отчетах отсутствуют наименования арендаторов, данные отчеты преимущественно представлены за период с апреля по июнь 2020 г., который предшествует спорному периоду задолженности ФИО1

Ссылки истца на судебную практику, в частности на определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2024 №, которым подтверждается факт работы торгово-развлекательного центра, в котором осуществлялась деятельность ФИО1, не опровергает факт того, что конкретный арендатор – ответчик ФИО1 осуществляла деятельность, которая относилась к наиболее пострадавшим отраслям, поскольку в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 №434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" включен в наиболее пострадавшие от коронавирусной инфекции отрасли экономики весь подкласс 47.7, включающий ОКВЭД 47.71.5, ОКВЭД 47.72.1 и ОКВЭД 47.72.2 деятельности ответчика.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 31 марта 2025 года в части размера задолженности по арендной плате и неустойки, взысканной с ФИО1 в пользу ООО «Лекс», изменить.

Определить ко взысканию с ФИО1 (

<

данные изъяты>) в пользу ООО «Лекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 3 863 276 руб. 49 коп., неустойку в сумме 1 000 000 руб.

В остальной части указанное решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий Р.А. Русанов

Судьи Е.Н. Полянская

Ю.В. Левицкая

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.02.2026