Дело № 3а-104/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

29 октября 2020 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почаевой А.Н.

с участием представителей:

административного истца ФИО3 – ФИО4,

заинтересованного лица АО «Мостотрест-Сервис» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером 69:46:0090261:1, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- здания (ангара) с кадастровым номером 69:46:0090261:38, расположенного по адресу: 

<

...>;

- административного здания с кадастровым номером 69:46:0090261:29, расположенного по адресу: 

<

...>; 

- гаражного бокса с пристройкой для складов с кадастровым номером 69:46:0090261:36, расположенного по адресу: 

<

...>;

- ремонтно-механической мастерской с кадастровым номером 69:46:0090261:66, расположенной по адресу: 

<

...>;

- гаража-склада с кадастровым номером 69:46:0090261:35, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представители административного истца ФИО4 и заинтересованного лица АО «Мостотрест-Сервис» ФИО5 поддержали заявленные требования.

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованного лица Администрации города Ржева, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в период с 01 апреля 2019 года по 27 мая 2019 года ФИО3 на праве собственности принадлежали объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 69:46:0090261:1, площадью 9872 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> относящегося к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для производственной деятельности. Государственная регистрация права произведена 01 апреля 2019 года. Предыдущим собственником данного земельного участка с 25 января 2012 года являлось ОАО «Дорожное эксплуатационное предприятие № 70». С 27 мая 2019 года по настоящее время собственником земельного участка является АО «МОСТОТРЕСТ-СЕРВИС»;

- здание (ангар) с кадастровым номером 69:46:0090261:38, площадью 510.7 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Государственная регистрация права произведена 01 апреля 2019 года. Предыдущими собственниками данного объекта недвижимого имущества являлись: с 03 декабря 2009 года – Российская Федерация, с 13 марта 2019 года - АО «Дорожное эксплуатационное предприятие № 70». С 27 мая 2019 года по настоящее время собственником земельного участка является АО «МОСТОТРЕСТ-СЕРВИС»;

- административное здание с кадастровым номером 69:46:0090261:29, площадью 281.1 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Государственная регистрация права произведена 01 апреля 2019 года. Предыдущими собственниками данного объекта недвижимого имущества являлись: с 03 декабря 2009 года – Российская Федерация, с 13 марта 2019 года - АО «Дорожное эксплуатационное предприятие № 70». С 27 мая 2019 года по настоящее время собственником земельного участка является АО «МОСТОТРЕСТ-СЕРВИС»; 

- гаражный бокс с пристройкой для складов с кадастровым номером 69:46:0090261:36, площадью 1216.4 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Государственная регистрация права произведена 01 апреля 2019 года. Предыдущими собственниками данного объекта недвижимого имущества являлись: с 02 декабря 2009 года – Российская Федерация, с 13 марта 2019 года - АО «Дорожное эксплуатационное предприятие № 70». С 27 мая 2019 года по настоящее время собственником земельного участка является АО «МОСТОТРЕСТ-СЕРВИС»;

- ремонтно-механическая мастерская с кадастровым номером 69:46:0090261:66, площадью 505 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Государственная регистрация права произведена 01 апреля 2019 года. Предыдущими собственниками данного объекта недвижимого имущества являлись: с 03 декабря 2009 года – Российская Федерация, с 13 марта 2019 года - АО «Дорожное эксплуатационное предприятие № 70». С 27 мая 2019 года по настоящее время собственником земельного участка является АО «МОСТОТРЕСТ-СЕРВИС»;

- гараж-склад с кадастровым номером 69:46:0090261:35, площадью 473.5 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Государственная регистрация права произведена 01 апреля 2019 года. Предыдущими собственниками данного объекта недвижимого имущества являлись: с 03 декабря 2009 года – Российская Федерация, с 13 марта 2019 года - АО «Дорожное эксплуатационное предприятие № 70». С 27 мая 2019 года по настоящее время собственником земельного участка является АО «МОСТОТРЕСТ-СЕРВИС». 

Являясь правообладателем объектов недвижимого имущества, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером 69:46:0090261:1 вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно выписке из ЕГРН от 22 апреля 2020 года его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 9540 300,8 рублей.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп. 

Административное здание с кадастровым номером 69:46:0090261:29 вошло в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно выписке из ЕГРН от 22 апреля 2020 года его кадастровая стоимость определена по состоянию на 02 июня 2011 года в размере 8667889.97 рублей.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 69:46:0090261:38, 69:46:0090261:36, 69:46:0090261:66, 69:46:0090261:35 была определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно выписке из ЕГРН от 22 апреля 2020 года их кадастровая стоимость составила:

- здания (ангара) с кадастровым номером 69:46:0090261:38 по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере 13321022.2 рублей;

- гаражного бокса с пристройкой для складов с кадастровым номером 69:46:0090261:36 по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере 31728395.14 рублей;

- ремонтно-механической мастерской с кадастровым номером 69:46:0090261:66 по состоянию на 13 февраля 2014 года в размере 13172344.25 рублей;

- гаража-склада с кадастровым номером 69:46:0090261:35 по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере 12350702.98 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества административным истцом представлены отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №, №, №, составленные оценщиком ОБЩЕСТВО ФИО1, согласно которым их рыночная стоимость составила:

- земельного участка с кадастровым номером 69:46:0090261:1 по состоянию на 01 января 2013 года в размере СУММА;

- здания (ангар) с кадастровым номером 69:46:0090261:38 по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере СУММА;

- административного здания с кадастровым номером 69:46:0090261:29 по состоянию на 02 июня 2011 года в размере СУММА;

- гаражного бокса с пристройкой для складов с кадастровым номером 69:46:0090261:36 по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере СУММА;

- ремонтно-механической мастерской с кадастровым номером 69:46:0090261:66 по состоянию на 13 февраля 2014 года в размере СУММА;

- гаража-склада с кадастровым номером 69:46:0090261:35 по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере СУММА.

Принимая во внимание возражения представителей административного ответчика и заинтересованного лица относительно представленных истцом отчетов, определением суда от 24 июля 2020 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества на дату определения их кадастровой стоимости и проверки отчетов об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ оценщика 

<

данные изъяты> ФИО2 рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимого имущества установлена:

- земельного участка с кадастровым номером 69:46:0090261:1 по состоянию на 01 января 2013 года в размере СУММА;

- здания (ангар) с кадастровым номером 69:46:0090261:38 по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере СУММА;

- административного здания с кадастровым номером 69:46:0090261:29 по состоянию на 02 июня 2011 года в размере СУММА;

- гаражного бокса с пристройкой для складов с кадастровым номером 69:46:0090261:36 по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере СУММА;

- ремонтно-механической мастерской с кадастровым номером 69:46:0090261:66 по состоянию на 13 февраля 2014 года в размере СУММА;

- гаража-склада с кадастровым номером 69:46:0090261:35 по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере СУММА.

Отвечая на вопрос о том, допущены ли при проведении досудебной оценки нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, эксперт указал, что в отчетах об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №, №, № выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, ФСО № 1, № 2, № 3, № 7, которые приведены на страницах 144-151 экспертного заключения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости Тверской области, в том числе относящихся к сегментам рынка, к которым относятся оцениваемые объекты, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Рыночная стоимость земельного участка определена на основе сравнительного подхода, в рамках которого эксперт обосновал и применил в отношении земельного участка метод количественных корректировок (сравнения продаж), а в отношении нежилых зданий - метод замещения в рамках доходного подхода.

Содержащаяся в экспертном заключении критика отчетов об оценке также является обоснованной. 

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Возражения представителя административного истца относительно выводов эксперта о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества о нарушениях, допущенных при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют, а содержащиеся в них доводы были полностью опровергнуты экспертом в ходе его допроса в судебном заседании. В связи с этим, в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом оставлено без удовлетворения ходатайство административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Как указал эксперт в составленном им заключении и в судебном заседании, выбор объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода им осуществлялся из имеющихся на рынке предложений исходя из наибольшей их сопоставимости с оцениваемым земельным участком по ценообразующим факторам.

Относительно времени размещения предложений эксперт пояснил, что даты принт-скринов соответствуют датам сохранения актуальных на тот момент объявлений в базе оценщика. Отсутствие года непосредственно в тексте объявления обусловлено дизайном сайта «Авито» и периодическим обновлением объявлений.

Экспертное заключение содержит принт-скрины со ссылкой на информационный сайт. При этом неактивность ссылки не является нарушением принципа обоснованности.

По вопросу размещения аналога № 3 на берегу озера Селигер с возможностью перепрофилирования под базу отдыха, эксперт пояснил в судебном заседании, что из объявления о продаже данного аналога (страница 79 экспертного заключения) видно, что вид разрешенного использования земельного участка – под промышленное строительство. На странице 88 заключения приведено обоснование отказа от введения корректировки на местоположение. Водные объекты, с учетом их вида и расстояния до оцениваемых участков, в данном случае на итоговую величину рыночной стоимости не влияют.

Применение корректировки на удаленность объекта оценки от красной линии (страницы 88, 90 экспертного заключения), которая проводилась на основании исследований для рынка Подмосковья, эксперт объяснил тем, что на дату оценки (2012 год) в Тверском регионе аналитические исследования в данном сегменте рынка и зависимости от ценообразующих факторов не проводились. При этом при данном исследовании статистической зависимости цены использованы Тверского региона.

Согласно показаниям эксперта, вопрос об обеспеченности земельных участков инженерными коммуникациями разрешался в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 исходя из содержания объявлений о продаже участков-аналогов №№ 1, 2, указывающих не на наличие коммуникаций на участках, а о возможности их подключения, а также их сопоставимости по данному ценообразующему фактору с объектами оценки.

Допущенная техническая ошибка в указании высоты объектов оценки на странице 36 экспертного заключения, не повлияла на правильность расчета.

Вопреки доводов административного истца, применение экспертом при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства метода замещения, в рамках доходного подхода, в экспертном заключении обосновано, мотивы отказа от использования затратного и сравнительного подходов экспертом приведены.

Применение экспертом для расчета физического износа объектов оценки «Методики определения физического износа гражданских зданий», утвержденной Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27.10.1970 №404, а также для расчета внешнего износа - аналитических исследований «Экспертная оценка индексов рынка Новосибирской области 4 квартал 2012 года», ООО «Информационно-Аналитическое Бюро» 2012 год, обосновано отсутствием технической документации и технического обследования объектов капитального строительства, а также тем, что иные методики на дату оценки отсутствовали.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик самостоятелен в выборе подходов, методологии расчетов и определения методов оценки, вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов.

Обязанности применять в рамках избранных оценщиком подходов и методов оценки конкретную методологию расчета применяемых корректировок и источники необходимой для этого информации действующие нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не устанавливают.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 69:46:0090261:1, 69:46:0090261:38, 69:46:0090261:29, 69:46:0090261:36, 69:46:0090261:66, 69:46:0090261:35 их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, а заключением судебной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер их рыночной стоимости по состоянию на дату оценки, именно в таком размере должна быть установлена их кадастровая стоимость.

Разрешая административное дело и учитывая разъяснения абзаца 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд пришел к выводу о наличии оснований для восстановления административному истцу пропущенного процессуального срока, установленного частью 3 статьи 245 

Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО3 № удовлетворить частично.

Восстановить ФИО3 № срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:46:0090261:1, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> по состоянию на 01 января 2013 года в размере СУММА.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (ангар) с кадастровым номером 69:46:0090261:38, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере СУММА.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (гаражный бокс с пристройкой для складов) с кадастровым номером 69:46:0090261:36, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере СУММА.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (гараж-склад) с кадастровым номером 69:46:0090261:35, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 24 ноября 2013 года в размере СУММА.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (ремонтно-механическая мастерская) с кадастровым номером 69:46:0090261:66, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 13 февраля 2014 года в размере СУММА.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (административное здание) с кадастровым номером 69:46:0090261:29, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 02 июня 2011 года в размере СУММА.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 14 мая 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение составлено 02 ноября 2020 года.

Председательствующий С.А. Гришина