УИД 16RS0042-03-2020-004240-43

Дело № 2-5593/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 июля 2020 года г. Набережные Челны РТ

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хафизовой Р.Р., 

при секретаре Зиганшиной Э.Р., 

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Набережные Челны» о признании частично недействительным договора, акта приема-передачи, акта взаиморасчетов, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, уменьшения цены, штрафа и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к «Специализированный застройщик «Талан-Набережные Челны» о признании частично недействительными пунктов 1.2, абзацев 3-5 пункта 2.7, последнего абзаца пункта 2.7 договора долевого участия, приложения № 1 к договору в части указания площади балкона, пунктов 2, 5, 6 акта приема-передачи квартиры, пунктов 1, 2, 3, 5 акта взаиморасчетов к договору, взыскании неосновательного обогащения в размере 100 657 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.11.2018 по 14.05.2020 в размере 10 362 рублей 97 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2020 и по день фактической уплаты неосновательного обогащения, соразмерного уменьшении цены договора на сумму 97 901 рубля, неустойки в размере 37 202 рублей 38 копеек за период с 07.04.2020 по 14.05.2020 за невыполнение требования об уменьшении цены договора, неустойки в размере 1%, подлежащей начислению с 15.05.2020 и по день фактической уплаты в счет уменьшения цены договора, штрафа и компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, указав в обоснование, что 02.11.2017 между ним и ответчиком был заключен договор № СЮ1/196 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ... в составе ЖК «Сердце города», согласно которому после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, ответчик обязался передать истцу квартиру № .... Стоимость квартиры составила 4 062 900 рублей, которые истцом были внесены в полном объеме. Квартира передана истцу по акту 16.01.2020. Площадь квартиры увеличилась на 0,37 кв.м, ответчик требует доплатить разницу в сумме 16 928 рублей 75 копеек. Из акта также следует, что общая площадь квартиры, с учетом площади балкона увеличилась и составила 89,17 кв.м. Считает, что площадь балкона должна была быть определена с понижающим коэффициентом 0,3 и сумма общей площади квартиры с учетом балкона с понижающим коэффициентом должна составлять 86,67 кв.м, в связи с чем, просит соразмерно уменьшить цену договора и взыскать разницу в требуемой сумме как неосновательное обогащение, признать недействительными договор, акт приема-передачи и акт взаиморасчетов в этой части. Кроме того, считает, что ему была предоставлена неверная информация относительно класса энергоэффективности жилого дома вместо «А» после ввода в эксплуатацию стало «В», что влияет на стоимость квартир. Согласно оценке, стоимость квартиры уменьшилась в связи со снижением класса на 97 901 рубль, который также просит взыскать. Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения.

Истец ФИО3 в суд по извещению не явился, его представитель ФИО1 в судебном заседании иск поддержал в полном объеме, указав в обоснование те же доводы. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В силу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Площадь квартиры определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации необходима для проведения государственной регистрации квартиры. 

Из пункта 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 01.07.2017, распространяющей действие в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018), 1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 5 указанного Закона предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно частям 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу пункта 1 статьи 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным 

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 26.07.2019) "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в настоящем Федеральном законе используются следующие основные понятия:

4) энергетическая эффективность - характеристики, отражающие отношение полезного эффекта от использования энергетических ресурсов к затратам энергетических ресурсов, произведенным в целях получения такого эффекта, применительно к продукции, технологическому процессу, юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю;

5) класс энергетической эффективности - характеристика продукции, отражающая ее энергетическую эффективность.

Согласно статье 11 указанного Закона, 1. Здания, строения, сооружения, за исключением указанных в части 5 настоящей статьи зданий, строений, сооружений, должны соответствовать требованиям энергетической эффективности, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в соответствии с правилами, утвержденными Правительством Российской Федерации. Правительство Российской Федерации вправе установить в указанных правилах первоочередные требования энергетической эффективности.

2. Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений должны включать в себя:

1) показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов в здании, строении, сооружении;

2) требования к влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений, сооружений архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям;

3) требования к отдельным элементам, конструкциям зданий, строений, сооружений и к их свойствам, к используемым в зданиях, строениях, сооружениях устройствам и технологиям, а также требования к включаемым в проектную документацию и применяемым при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений, сооружений технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов как в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, сооружений, так и в процессе их эксплуатации.

3. В составе требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений должны быть определены требования, которым здание, строение, сооружение должны соответствовать при вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации, с указанием лиц, обеспечивающих выполнение таких требований (застройщика, собственника здания, строения, сооружения), а также сроки, в течение которых выполнение таких требований должно быть обеспечено. При этом срок, в течение которого выполнение таких требований должно быть обеспечено застройщиком, должен составлять не менее чем пять лет с момента ввода в эксплуатацию здания, строения, сооружения.

4. Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений подлежат пересмотру не реже чем один раз в пять лет в целях повышения энергетической эффективности зданий, строений, сооружений.

7. Застройщики обязаны обеспечить соответствие зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов путем выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и их надлежащей реализации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта.

8. Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляется органом государственного строительного надзора при осуществлении государственного строительного надзора. В иных случаях контроль и подтверждение соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляются застройщиком.

10. В случае выявления факта несоответствия здания, строения, сооружения или их отдельных элементов, их конструкций требованиям энергетической эффективности и (или) требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, возникшего вследствие несоблюдения застройщиком данных требований, собственник здания, строения или сооружения, собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать по своему выбору от застройщика безвозмездного устранения в разумный срок выявленного несоответствия или возмещения произведенных ими расходов на устранение выявленного несоответствия. Такое требование может быть предъявлено застройщику в случае выявления указанного факта несоответствия в период, в течение которого согласно требованиям энергетической эффективности их соблюдение должно быть обеспечено при проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте здания, строения, сооружения.

Согласно статье 12 названного Закона, 1. Класс энергетической эффективности многоквартирного дома, построенного, реконструированного или прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию, а также подлежащего государственному строительному надзору, определяется органом государственного строительного надзора в соответствии с утвержденными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти правилами определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, требования к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации. Класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указывается в заключении органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, прошедшего капитальный ремонт многоквартирного дома также требованиям энергетической эффективности.

2. Застройщик обязан разместить на фасаде вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указатель класса его энергетической эффективности. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны обеспечивать надлежащее состояние указателя класса энергетической эффективности многоквартирного дома и при изменении класса энергетической эффективности многоквартирного дома обеспечивать замену этого указателя. Требования к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

3. При осуществлении государственного жилищного надзора за соответствием многоквартирного дома, которому при вводе в эксплуатацию присвоен класс энергетической эффективности, требованиям энергетической эффективности в процессе эксплуатации многоквартирного дома орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление указанного надзора при проведении проверки соблюдения правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, определяет класс энергетической эффективности многоквартирного дома исходя из текущих значений показателей, используемых для установления соответствия многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности, и иной информации о многоквартирном доме. Копия акта проверки соответствия многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности с указанием класса энергетической эффективности многоквартирного дома на момент составления этого акта должна быть направлена в орган местного самоуправления, осуществляющий ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, утвержденных Приказом Минстроя России от 06.06.2016 N 399/пр, класс энергетической эффективности многоквартирного дома определяется исходя из сравнения (определения величины отклонения) фактических или расчетных (для вновь построенных, реконструированных и прошедших капитальный ремонт многоквартирных домов) значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов, отражающего удельный расход энергетических ресурсов на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение, а также на электроснабжение в части расхода электрической энергии на общедомовые нужды (далее - общедомовые нужды), и базовых значений показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов в многоквартирном доме, при этом фактические (расчетные) значения должны быть приведены к расчетным условиям для сопоставимости с базовыми значениями, в том числе с климатическими условиями, условиями оснащения здания инженерным оборудованием и режимами его функционирования в порядке, указанном в настоящих Правилах.

3. Фактические значения показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов определяются на основании показаний общедомовых приборов учета энергетических ресурсов.

4. В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона N 261-ФЗ класс энергетической эффективности многоквартирного дома, построенного, реконструированного или прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию, а также подлежащего государственному строительному надзору, устанавливается органом государственного строительного надзора субъекта Российской Федерации (далее - орган стройнадзора) в соответствии с настоящими Правилами. Класс энергетической эффективности многоквартирного дома указывается в заключении органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, прошедшего капитальный ремонт многоквартирного дома также требованиям энергетической эффективности (далее - заключение о соответствии).

8. Класс энергетической эффективности многоквартирного дома в процессе эксплуатации подтверждается не позднее чем за 3 месяца до истечения 5 лет со дня выдачи акта о классе энергоэффективности многоквартирного дома. Класс энергетической эффективности многоквартирного дома подтверждается по решению собственников помещений многоквартирного дома или по инициативе лица, осуществляющего управление многоквартирным домом. Класс энергетической эффективности многоквартирного дома подтверждается не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 7 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 

В соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», понижающий коэффициент принимается равным для балконов- 0,3.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», 1. Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать:

наименование технического регламента или иное установленное законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение;

сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг), в отношении продуктов питания сведения о составе (в том числе наименование использованных в процессе изготовления продуктов питания пищевых добавок, биологически активных добавок, информация о наличии в продуктах питания компонентов, полученных с применением генно-инженерно-модифицированных организмов, в случае, если содержание указанных организмов в таком компоненте составляет более девяти десятых процента), пищевой ценности, назначении, об условиях применения и хранения продуктов питания, о способах изготовления готовых блюд, весе (объеме), дате и месте изготовления и упаковки (расфасовки) продуктов питания, а также сведения о противопоказаниях для их применения при отдельных заболеваниях. Перечень товаров (работ, услуг), информация о которых должна содержать противопоказания для их применения при отдельных заболеваниях, утверждается Правительством Российской Федерации;

цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при оплате товаров (работ, услуг) через определенное время после их передачи (выполнения, оказания) потребителю, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы;

информацию об энергетической эффективности товаров, в отношении которых требование о наличии такой информации определено в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности;

3. Информация, предусмотренная пунктом 2 настоящей статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг). Информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

По делу установлено:

02.11.2017 между ООО «Специализированный застройщик «Талан-Набережные Челны» и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве №СЮ1/196, по условиям которого застройщик ООО «Специализированный застройщик «Талан-Набережные Челны» обязался построить жилой дом и передать истцу в собственность трехкомнатную квартиру № ... по адресу: ...

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора, общая сумма, подлежащая уплате участником составляет 4 062 900 рублей, которые истцом оплачены в полном объеме.

16.01.2020 квартира передана истцу по акту приема-передачи (л.д. 74).

16.01.2020 между сторонами подписан акт взаиморасчетов, согласно которому отклонение фактических размеров суммы общей площади жилого помещения от проектной в большую сторону составило 0,37 кв.м на сумму 16 928 рублей 75 копеек, которые подлежат компенсации участником застройщику (л.д. 76-77).

В обоснование требований истец указывает, что площадь балкона должна была быть определена с понижающим коэффициентом 0,3 и сумма общей площади квартиры с учетом балкона с понижающим коэффициентом должна составлять 86,67 кв.м, в связи с чем, просит соразмерно уменьшить цену договора и взыскать разницу в требуемой сумме как неосновательное обогащение.

Оценив в совокупности все обстоятельства по делу, суд не находит оснований для удовлетворения этих требований истца исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Площадь квартиры определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная организациями технической инвентаризации, после ввода дома в эксплуатацию, и площадь балкона с применением понижающего коэффициента 0,3, с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 года № 37, определены для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей, что следует из пункта 3.34 Инструкции. 

ФИО3 добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе и по стоимости квартиры, принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий по площади квартиры и лоджии.

Более того, между сторонами подписан акт взаиморасчетов, с которым истец согласился.

Согласно пункту 1.2 договора долевого участия, общая проектная площадь квартиры 88,8 кв.м, площадь балкона указана без понижающего коэффициента 3,04.

Пунктом 2.7 договора, стороны определили, что не является основанием для заключения сторонами соглашения об изменении цены договора случаи, когда разница в размерах площадей связана с разными методами учета площадей балкона (применении понижающего коэффициента).

Пунктом 2.1 договора стороны определили стоимость объекта недвижимости в определенном размере, который рассчитан не исходя из квадратного метра квартиры.

Таким образом, стороны при определении характеристики объекта долевого строительства, договорились использовать сумму площади балкона и общей площади без понижающего коэффициента, что не противоречит закону.

Требования вышеуказанной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь балкона с учетом понижающего коэффициента 0,3, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит. 

Однако, истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве именно на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, об определении общей площади квартиры с учетом балкона без понижающего коэффициента, и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Согласно правовой позиции Коллегии Верховного Суда Российской Федерации по экономическим спорам, выраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 N 308-ЭС-1443, регулятивная функция частного права направлена на поддержание и охрану тех отношений, которые были установлены самоопределяющимися субъектами своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исходя из такого понимания нормативного смысла гражданского законодательства должно осуществляться и толкование составляющих его содержание правовых предписаний.

Тем самым, при толковании и применении нормы закона необходимо исходить из того, что добросовестный застройщик, вступая в обязательственные правоотношения с участниками долевого строительства, вправе получить то, на что был вправе рассчитывать на момент заключения договора и не должен нести какие-либо потери или иным образом поставлен в менее выгодное положение в зависимости от обстоятельств, от него независящих и не обусловленных его волей.

При заключении Договора об участии в долевом строительстве Участники были уведомлены о содержащемся в договорах условии об изменении цены договора и в полном объеме согласились с таким условием, не выразив каких-либо сомнений относительно его условий.

Протоколов разногласий к Договорам об участии в долевом строительстве участниками составлено не было, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, Застройщик, с одной стороны, и участник долевого строительства, с другой стороны, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в установлении прав и обязанностей на основе договора, действуя в рамках принципа свободы договора, согласовали условия договора об участии в долевом строительстве.

При заключении договора об участии в долевом строительстве и принятии участником долевого строительства условий Застройщика общие принципы гражданского законодательства, равенства сторон и свободы договора соблюдены.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Условиями договора не предусмотрен пересчет цены договора в зависимости от площади балкона с понижающим коэффициентом.

Ссылка представителя истца на статью 5 Закона об участии в долевом строительстве о том, что цена договора определяется с учетом понижающего коэффициента, судом не принимается, поскольку в данной норме, буквально ее толкуя, указано лишь на возможность определения сторонами такой цены договора. Однако, обязанности рассчитывать цену договора именно в таком порядке, не указано.

Следовательно, оснований признавать недействительными пункты 1.2, абзацы 3-5 пункта 2.7, последний абзац пункта 2.7 Договора участия в долевом строительстве и Приложение № 1 к указанному договору участия в долевом строительстве, касающихся указания площади квартиры и балкона без понижающего коэффициента, у суда не имеется.

Соответственно, у суда не имеется оснований для признания недействительными пунктов 2, 5 и 6 акта сдачи-приемки квартиры в части указания соответствия объекта условиям договора, наличии задолженности перед застройщиком в размере 16 928 рублей 75 копеек и указания об исполнении условий договора и отсутствии претензий к застройщику. Указанные акты истцом подписаны без каких-либо замечаний. Кроме того, акт сдачи-приемки не является сделкой, подлежащей оспариванию, а является результатом сдачи работ по договору.

Что касается требований истца в части признания недействительными пунктов 1,2,3 и 5 акта взаиморасчетов от 16.01.2020, то суд также не находит оснований для удовлетворения иска в этой части, поскольку данный акт не является сделкой, подписан истцом без каких-либо замечаний.

Разрешая заявленные исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения в размере 100 657 рублей 44 копеек, то суд не находит оснований для взыскания, поскольку площадь и стоимость квартиры определены сторонами в заключенном ими договоре долевого строительства. Условиями договора не предусмотрен пересчет цены договора в зависимости от площади балкона с понижающим коэффициентом. 

Согласно пункту 1.2 заключенного сторонами договора технические характеристики, местоположение и планировочное решение объекта долевого строительства приведены в соответствии с утвержденным проектом и указаны в приложении N 1 к договору. Доказательств того, что переданная истцу квартира не соответствует условиям договора, равно как и доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору суду не представлено, а в материалах дела отсутствуют. 

Соответственно, не подлежат удовлетворению требования истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.11.2018 и по день фактической уплаты, начисленных на сумму неосновательного обогащения, поскольку не законное пользование денежными средствами со стороны ответчика судом не установлено.

Что касается требований истца в части соразмерного уменьшения цены договора и взыскания денежных средств в размере 97 901 рубля, то суд исходит из следующего.

В обоснование данных требований истец указывает, что при заключении договора ответчиком предоставлена не верная информация относительно класса энергоэффективности дома «А», фактически истцу передан дом с классом энергоэффективности «В», считает данное обстоятельство нарушением условий договора.

Однако, суд не может согласиться с такими доводами истца, поскольку истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик при строительстве дома отступил от условий договора. Информация о классе энергоэффективности в проектную декларацию жилого дома внесена на основании проектной документации, на момент разработки которой класс энергоэффективности дома соответствовал классу «А». По завершению строительства дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию дому был присвоен класс энергоэффективности «В». При этом, заявленные в проектной документации оборудование, материалы, коммуникации остались неизменны. Дом построен в соответствии с проектной документацией. Обратное истцом не доказано.

Из энергетического паспорта объекта усматривается, что дом имеет класс «А++», величина отклонения значения фактического удельного годового расхода энергетических ресурсов от базового уровня составляет от -60 включительно и менее.

Суд также отмечает, что при проектировании многоквартирного дома класс энергоэффективности рассчитывается застройщиком в соответствии с положениями, установленными СНиП 23-02-2003, который не содержит правил определения класса энергетической эффективности, а включает правила в отношении класса энергосбережения, предусматривающего потребление энергии за целый год, и не только на отопление, но и вентиляцию, тогда как энергетическая эффективность относится только к отоплению и отопительному периоду. При вводе же объекта в эксплуатацию органом государственного строительного надзора определяется класс энергетической эффективности многоквартирного дома, требования к которому устанавливаются Правительством РФ. 

Таким образом, изменение класса связано с разным подходом к его расчету при проектировании и сдаче дома в эксплуатацию, что не является виной застройщика.

Соответственно, не могут быть удовлетворены требования истца в части уменьшения стоимости договора и взыскании переплаты в размере 97 901 рубля, поскольку такая переплата судом не установлена.

Отсюда, не подлежат удовлетворению требования истца в части взыскания неустойки за невыполнение требований о соразмерном уменьшении цены, поскольку оснований для уменьшения не имеется.

Требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа и расходов по оценке также не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от основного требования.

Другие доводы стороны истца суд не может положить в основу решения, так как, они либо голословны, не подтверждены документально и опровергаются доводами противной стороны, либо противоречат установленным судом обстоятельствам, либо заявлены в силу произвольного толкования норм, регулирующих спорные правоотношения, либо не имеют значения для дела.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Набережные Челны» о признании частично недействительным договора, акта приема-передачи, акта взаиморасчетов, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, уменьшения цены, штрафа и компенсации морального вреда отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

На момент публикации решение не вступило в законную силу. Копия верна. Судья Хафизова Р.Р.