Дело №2- 382 Е/20 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ. Коломенский городской суд Московской области в составе: судьи Коротковой М.Е., при секретаре судебного заседания Соболевой И.А., с участием адвоката ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО2 о разделе нежилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о разделе нежилого помещения.

В обоснование иска указывает, что ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения КН №, общей площадью 289,9 кв.м., этаж 1, инв. №, адрес объекта: 

<

адрес> (бывшее №). Право собственности зарегистрировано.

Другим совладельцем в размере 1/2 доли в праве общей долевой собственности названного нежилого помещения вляется ФИО2

Порядок пользования помещением не сложился. ИП ФИО1 часть спорного помещения сдает в аренду, ФИО2 помещениями не пользуется.

Истец просит произвести раздел нежилого помещения КН №, общей площадью 289,9 кв.м., этаж 1, инв. №, адрес объекта: 

<

адрес>, 

<

адрес> (бывшее №).

Выделить в собственность ИП ФИО1 помещения: 1 этаж: торговый зал пом. № площадью 62,4 кв.м, кабинет пом. № площадью 23,8 кв.м, левую часть основного пом. № площадью 53,7 кв.м, а всего 139,9 кв.м.

Выделить в собственность ФИО2 помещения: 1 этаж: комната быта пом. № площадью 20,7 кв.м, умывальная пом. № площадью 1,5 кв.м, туалет пом. №, площадью 1,7 кв.м, основное помещение пом. № площадью 11,5 кв.м, кабинет пом. № площадью 18,7 кв.м, кабинет пом. № площадью 10 кв.м, подвал площадью 85,9 кв.м, а всего 179,8 кв.м.

Прекратить право общей долевой собственности на нежилое помещение КН №, общей площадью 289,9 кв.м, этаж 1, инв. №, адрес объекта: 

<

адрес> (бывшее №).

Установить бессрочный сервитут на выделяемые помещения ИП ФИО1 в нежилом помещении № по адресу: 

<

адрес> на помещения первого этажа для прохода ФИО2 в выделенное ей помещение №: от входной группы на право шириной 2 м 10 см на расстоянии 6 м вдоль наружной стены в помещение № (торговый зал) площадью 12,6 кв.м, шириной 2 м 10 см на расстоянии 8 метра вдоль наружной стены в помещение № (основное) площадью 16,8 кв.м, а всего площадью 29,4 кв.м без взимания платы.

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 денежную компенсацию в сумме 471 754 руб. за превышение доли в денежном выражении при разделе спорного имущества.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и наравне с вышеназванным вариантом раздела нежилого помещения просит суд рассмотреть вариант № раздела спорного помещения, изложенного в заключении судебной экспертизы, согласно которого просит прекратить право общей долевой собственности на нежилое помещение № по адресу: 

<

адрес> КН №. 

Произвести раздел нежилого помещения № по адресу: 

<

адрес> 

Выделить в собственность ИП ФИО1 помещения: 1 этаж: торговый зал пом. 1 площадью 62,4 кв.м, кабинет пом.2 площадью 23,8 кв.м левой части основного пом. 9 площадью 23,9 кв.м. 

Выделить ФИО2 в собственность нежилое помещение: 1 этаж: комната быта пом.3 площадью 20,7 кв.м, умывальная пом. 4 площадью 1,5 кв.м, туалет пом.5 площадью 1,7 кв.м, основное пом.6 площадью 11,5 кв.м, кабинет пом.№ площадью 18,7 кв.м, кабинет пом. 8 площадью 10 кв.м, правую часть основного помещения 9 шириной 4,40м площадью 29,8 кв.м, подвал площадью 85,9 кв.м. 

Установить бессрочный сервитут на выделяемые помещения ИП ФИО1 в нежилом помещении № по адресу: 

<

адрес> на помещения первого этажа для прохода ФИО2 в выделенную ей правую часть помещения №, а именно: от входной группы на право, шириной 2 м 10 см на расстоянии 6 м вдоль наружной стены в помещении № (торговый зал) площадью 12,6 кв.м, шириной 2 м 10 см на расстоянии 4 м вдоль наружной стены в помещении № (основное), площадью 8,4 кв.м. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную компенсацию в сумме 

<

данные изъяты>. за превышение доли в денежном выражении при разделе спорного имущества (уточненное исковое заявление л.д. №, дополнительные требования л.д. №

Истец ИП ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО6 (л.д.№ по ордеру (л.д. №) ФИО7 исковые требования поддержали. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом (л.д. №

Представители ответчика по доверенности (л.д.№) ФИО9, ФИО11 с иском не согласны.

Представитель ответчика по доверенности (л.д.№) ФИО10 судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д. № 

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, направив суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.№

Суд, проверив материалы дела, исследовав представленные доказательства, не находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение КН №, общей площадью 289,9 кв.м, этаж 1, инв. №, адрес объекта: 

<

адрес> (бывшее №) на основании решения Коломенского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.№).

Право собственности зарегистрировано в ЕГРН (л.д.№

Исходя из сведений, содержащихся в техническом паспорте на спорное нежилое помещение ГБУ МО «Московское областное бюро технической инвентаризации» Юго-Восточный филиал по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. нежилое помещение №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, состоит из следующих помещений: подвала площадью 85,9 кв.м и помещений первого этажа площадью 204,0 кв.м, в том числе: торгового зала (помещение №) площадью 62,4 кв.м, кабинета (помещения №) площадью 23,8 кв.м, комнаты быта (помещения №) площадью 20,7 кв.м, умывальной (помещения №) площадью 1,5 кв.м, туалета (помещения №) площадью 1,7 кв.м, основного (помещения №) площадью 11,5 кв.м, кабинета (помещения №) площадью 18,7 кв.м, кабинета (помещения №) площадью 10,0 кв.м, всего общая площадь нежилого помещения (подвала и помещений первого этажа) составляет (

<

данные изъяты>

На поэтажных планах указан один наружный вход с фасадной стороны дома. 

Указанное нежилое помещение располагается на первом этаже и в подвале 4-х этажного многоквартирного жилого дома. Первый отапливаемый этаж всегда использовался в качестве магазина непродовольственных товаров, 

неотапливаемый подвал раньше использовался в качестве вспомогательного помещения магазина (л.д.№).

Рыночная стоимость объекта права общей долевой собственности - нежилого помещения КН №, общей площадью 289,9 кв.м, этаж 1, инв. №, адрес объекта: 

<

адрес> (бывшее №) определена в представленном на л.д. № заключении специалиста ФИО8 о рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 

<

данные изъяты>. 

Порядок пользования помещением не сложился. 

ИП ФИО1 часть названного помещения на 1 этаже сдает в аренду, ФИО2 помещениями не пользуется.

Соглашение о разделе общего имущества между долевыми собственниками не достигнуто.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. 

При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании данной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Истец просит суд произвести раздел нежилого помещения КН №, общей площадью 289,9 кв.м., этаж 1, инв. №, адрес объекта: 

<

адрес> (бывшее №).

Для разрешения спора по существу, определением суда по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Экспертом в ходе проведения экспертизы установлено, что в нежилом помещении имеется один наружный вход в помещения первого этажа, с фасадной стороны дома, указанный на поэтажных планах БТИ ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. №

В торговом зале № площадью 62,4 кв.м установлены несогласованные перегородки, не указанные на поэтажных планах БТИ, обозначенные на планах раздела пунктиром, выгораживающие коридор при входе в нежилое помещение, шириной 2,10 м, площадью 13,1 кв.м. Незаконное переоборудование не учитывается при разделе.

В помещениях первого этажа – центральное отопление, водопровод, канализация, электричество, общие с коммуникациями многоквартирного дома. 

Подвал не используется, завален мусором, транспортер демонтирован, грузовой лифт в нерабочем состоянии, электропроводка неисправна, подвал не освещается (фото №). 

Подвал площадью 85,9 кв.м расположен частично под помещениями № нежилого помещения, принадлежащего ФИО3, и частично под смежными помещениями первого этажа других собственников; спуск в подвал осуществляется через люк в полу помещения № (11,5 кв.м), по приставной лестнице (фото №). В подвале имеются: 

- заделанные проемы в подвальные помещения других собственников, слева и справа от подвала М-вых (фото №, № 

- заделанный оконный проем в передней стене подвала, в котором раньше располагался транспортер для разгрузки товара (фото №),

- дверь для входа в подвал из второго подъезда многоквартирного дома, закрытая со стороны подвала (фото №,№

Все эти заделанные проемы не указаны на поэтажных планах техпаспорта БТИ ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения, принадлежащего ФИО3 (л.д.№

В подвале нежилого помещения КН №, общей площадью 289,9 кв.м, этаж 1, инв. №, адрес объекта: 

<

адрес> (бывшее №), принадлежащего ФИО3, расположены коммуникации (водопровода и канализации), являющиеся общим имуществом многоквартирного дома (фото № Доступ к этим коммуникациям, для их обслуживания и ремонта, возможен через люк в полу в основном помещении № (11,5 кв.м) нежилого помещения, по приставной лестнице, а также через дверь из второго подъезда многоквартирного дома, закрытую со стороны подвала (фото №), не указанную на поэтажных планах БТИ ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводам эксперта, возможны следующие варианты раздела нежилого помещения, технически возможных при согласовании дополнительного входа в часть нежилого помещения второго собственника, или при установлении сервитута для прохода второго собственника в выделяемые ему помещения первого этажа.

По плану № производится раздел нежилого помещения КН №, общей площадью 289,9 кв.м, этаж 1, инв. №, адрес объекта: МО, 

<

адрес> (бывшее №), выделяется в собственность: 

- 1 собственника 1/2 доли часть нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, пом. 45 (бывшее №), общей площадью 139,9 кв.м, розовый цвет на плане, согласно техническому паспорту ГУП МО «МОБТИ» инв. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., состоящую из: 1 этаж: торгового зала (помещения №) площадью 62,4 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 23,8 кв.м; основного (помещения №) площадью 53,7 кв.м, (недостает 5,05 кв.м от 289,9 кв.м общей площади нежилого помещения, в том числе: излишек 37,9 кв.м от 204,0 кв.м площади первого этажа, недостает 42,95 кв.м от 85,9 кв.м площади подвала);

- 2 собственника 1/2 доли часть нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. 45 (бывшее №), общей площадью 150,0 кв.м, синий цвет на плане, согласно техническому паспорту ГУП МО «МОБТИ» инв. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., состоящую из: 1 этаж: комнаты быта (помещения №) площадью 20,7 кв.м; умывальной (помещения №) площадью 1,5 кв.м; туалета (помещения №) площадью 1,7 кв.м; основного (помещения №) площадью 11,5 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 18,7 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 10,0 кв.м; подвала площадью 85,9 кв.м, (излишек 5,05 кв.м от 289,9 кв.м общей площади нежилого помещения, в том числе:недостает 37,9 кв.м от 204,0 кв.м площади первого этажа, излишек 42,95 кв.м от 85,9 кв.м площади подвала).

По плану № производится раздел нежилого помещения КН №, общей площадью 289,9 кв.м, этаж 1, инв. №, адрес объекта: МО, 

<

адрес>, 

<

адрес> (бывшее №), выделяется в собственность:

- 1 собственника 1/2 доли часть нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> (бывшее №), общей площадью 144,95 кв.м, розовый цвет на плане, согласно техническому паспорту ГУП МО «МОБТИ» инв. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., состоящую из: 1 этаж: торгового зала (помещения №) площадью 62,4 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 23,8 кв.м, части подвала площадью 58,75кв.м; (в соответствии с 1/2 долей от 289,9 кв.м общей площади нежилого помещения, в том числе: недостает 15,8 кв.м от 204,0 кв.м площади первого этажа, излишек 15,8кв.м от 85,9 кв.м площади подвала);

- 2 собственника 1/2 доли часть нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, пом. 45 (бывшее №), общей площадью 144,95 кв.м, синий цвет на плане, согласно техническому паспорту ГУП МО «МОБТИ» инв. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., состоящую из: 1 этаж: комнаты быта (помещения №) площадью 20,7 кв.м; умывальной (помещения №) площадью 1,5 кв.м; туалета (помещения №) площадью 1,7 кв.м; основного (помещения №) площадью 11,5 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 18,7 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 10,0 кв.м; основного (помещения №) площадью 53,7 кв.м, части подвала площадью 27,15кв.м, шириной 2,75м, (в соответствии с 1/2 долей от 289,9 кв.м общей площади нежилого помещения, в том числе: излишек 15,8 кв.м от 204,0 кв.м площади первого этажа, недостает 15,8кв.м от 85,9 кв.м площади подвала).

По плану № производится раздел нежилого помещения КН №, общей площадью 289,9 кв.м, этаж 1, инв. №, адрес объекта: МО, 

<

адрес> (бывшее №), выделяется в собственность:

- 1 собственника 1/2 доли часть нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (бывшее №), общей площадью 110,1 кв.м, розовый цвет на плане, согласно техническому паспорту ГУП МО «МОБТИ» инв. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., состоящую из: 1 этаж: торгового зала (помещения №) площадью 62,4 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 23,8 кв.м; левой части основного (помещения №) площадью 23,9 кв.м, (недостает 34,85 кв.м от 289,9 кв.м общей площади нежилого помещения, в том числе: излишек 8,1 кв.м от 204,0 кв.м площади первого этажа, недостает 42,95 кв.м от 85,9 кв.м площади подвала);

- 2 собственника 1/2 доли часть нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> (бывшее №), общей площадью 179,8 кв.м, синий цвет на плане, согласно техническому паспорту ГУП МО «МОБТИ» инв. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ состоящую из: 1 этаж: комнаты быта (помещения №) площадью 20,7 кв.м; умывальной (помещения №) площадью 1,5 кв.м; туалета (помещения №) площадью 1,7 кв.м; основного (помещения №) площадью 11,5 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 18,7 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 10,0 кв.м; правой части основного (помещения №) шириной 4,40м, площадью 29,8 кв.м, подвала площадью 85,9 кв.м, (излишек 34,85 кв.м от 289,9 кв.м общей площади нежилого помещения, в том числе: недостает 8,1 кв.м от 204,0 кв.м площади первого этажа, излишек 42,95 кв.м от 85,9 кв.м площади подвала).

По плану № производится раздел нежилого помещения КН №, общей площадью 289,9 кв.м, этаж 1, инв. №, адрес объекта: МО, 

<

адрес>, пом. 45 (бывшее №), выделяется в собственность:

- 1 собственника 1/2 доли часть нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> (бывшее №), общей площадью 86,2 кв.м, розовый цвет на плане, согласно техническому паспорту ГУП МО «МОБТИ» инв. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., состоящую из: 1 этаж: торгового зала (помещения №) площадью 62,4 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 23,8 кв.м; (недостает 58,75 кв.м от 289,9 кв.м общей площади нежилого помещения, в том числе: недостает 15,8 кв.м от 204,0 кв.м площади первого этажа, недостает 42,95 кв.м от 85,9 кв.м площади подвала);

- 2 собственника 1/2 доли часть нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> (бывшее №), общей площадью 203,7 кв.м, синий цвет на плане, согласно техническому паспорту ГУП МО «МОБТИ» инв. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., состоящую из: 1 этаж: комнаты быта (помещения №) площадью 20,7 кв.м; умывальной (помещения №) площадью 1,5 кв.м; туалета (помещения №) площадью 1,7 кв.м; основного (помещения №) площадью 11,5 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 18,7 кв.м; кабинета (помещения №) площадью 10,0 кв.м; основного (помещения №) площадью 53,7 кв.м, подвала площадью 85,9 кв.м, (излишек 58,75 кв.м от 289,9 кв.м общей площади нежилого помещения, в том числе: излишек 15,8 кв.м от 204,0 кв.м площади первого этажа, излишек 42,95 кв.м от 85,9 кв.м площади подвала). 

Варианты раздела имеют недостатки.

План №– раздел, с выделением 1 собственнику основных помещений первого этажа, в которых расположены торговые залы магазинов и часть подсобных помещений, с выделением 2 собственнику подсобных помещений первого этажа и помещение неотапливаемого подвала, которые не могут быть использованы для размещения торговых площадей, что делает невозможным использование выделяемой части нежилого помещения по функциональному назначению (в качестве магазина).

План № – раздел в соответствии с долями, с выделением 1 и 2 собственнику торговых и вспомогательных площадей и частей подвала, с минимальным отклонением по стоимости.

План № – раздел с выделением 1 собственнику большей части торговой площади и части подсобных помещений первого этажа, с выделением 2 собственнику небольшой части торговой площади и части подсобной площади первого этажа и всего подвала.

План № – раздел с выделением 1 собственнику левой части первого этажа, включая торговый зал и подсобные помещения, 2 собственнику – правой части первого этажа, включая торговый зал, подсобные помещения и весь подвал, с наибольшим отклонением по стоимости.

При разделе по планам №- №, первому собственнику выделяется часть нежилого помещения с существующим наружным входом в выделяемые ему помещения первого этажа.

При устройстве отдельного наружного входа в часть нежилого помещения на первом этаже, выделяемую второму собственнику, будет затронута внешняя фасадная стена многоквартирного дома, которая в силу п. 1 ст.36Жилищного кодекса РФ и пп. "г" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ ДД.ММ.ГГГГ №, относится к общему имуществу всех собственников помещений, поскольку обслуживает более одного жилого помещения как ограждающая весь жилой дом. В результате проведения работ по переустройству и перепланировке, с устройством второй входной группы в нежилое помещение второго собственника, произойдет изменение облика фасада здания. На свободном от застройки земельном участке со стороны Окского проспекта необходимо будет устройство крыльца с лестницей. Оборудование крыльца приведет к использованию части придомовой территории. Таким образом, производство этих работ приведет к изменению объекта и к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями. Для изменения режима использования общего имущества, в соответствии с требованиями ст.40Жилищного кодекса РФ, необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме. 

Проход в часть нежилого помещения второго собственника, на первом этаже многоквартирного дома, возможен только через помещения первого собственника. 

Возможность обеспечить доступ в часть нежилого помещения второго собственника, расположенную на первом этаже многоквартирного дома, без наложения сервитута, не установлена.

При разделе по планам №- № сохраняется возможность прохода в подвал через люк в полу в основном помещении № (11,5 кв.м) нежилого помещения, по приставной лестнице, а также через дверь из второго подъезда многоквартирного дома, закрытую со стороны подвала (фото №), не указанную на поэтажных планах БТИ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ - содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта оценивается судом в порядке ст. 67 ГПК РФ и принимается в качестве доказательства по делу (ст. 55 ГПК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижения материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет), неудобство в пользовании и т.п.

В соответствии с п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Исследовав в судебном заседании варианты раздела спорного нежилого помещения, предложенные истцом и экспертом, изучив техническое заключение эксперта, суд приходит к следующему.

Порядок пользования спорным помещением между истцом и ответчиком не сложился. Согласно данных технического паспорта на строение, помещения: кабинет (помещение №) площадью 23,8 кв.м, комната быта (помещение №) площадью 20,7 кв.м, умывальная (помещение №) площадью 1,5 кв.м, туалет (помещение №) площадью 1,7 кв.м, кабинет (помещение №) площадью 18,7 кв.м, кабинет (помещение №) площадью 10,0 кв.м, относятся к общему имуществу сторон настоящего дела, поскольку данные помещения предназначены для обслуживания торговых площадей (помещений коммерческого использования).

Подвал – не отапливаемое помещение и не может быть использовано для коммерческой деятельности. Спуск в подвал осуществляется по приставной лестницы через люк в полу помещения №, т.е. отсутствует стационарная лестница. В подвале расположены коммуникации (водопровода и канализации), являющиеся общим имуществом многоквартирного дома; доступ к этим коммуникациям, для их обслуживания и ремонта, возможен только через люк в полу в помещении №.

В спорном помещении имеется только один наружный вход. Проход в часть нежилого помещения ответчика возможен только через помещения истца.

Доказательств возможности использования помещения ответчика без использования помещений истца и технической возможности организации отдельного входа, истцом не представлено. Организация отдельного входа для ответчика в помещение требует реконструкции помещения, с составлением проекта и согласования со всеми собственниками многоквартирного дома.

В нарушении требований ст.26 ЖК РФ в торговом зале № имеется перепланировка, которая не согласована с органом местного самоуправления, отсутствует разрешение на перепланировку, отсутствуют заключения соответствия перепланировки пожарным, санитарно-техническим, строительным нормам и правилам.

Таким образом, техническая возможность раздела спорного нежилого помещения на нежилые помещения с устройством отдельного выхода отсутствует, поскольку при выделе доли в натуре, выделяющийся собственник утрачивает право на долю в общем имуществе, а спорная площадь не может быть выделена в натуре таким образом, чтобы образовать отдельный независимый выход ответчика из выделяемого ей помещения.

Истцом заявлены требования об установлении бессрочного сервитута на выделяемые помещения ИП ФИО1 в нежилом помещении № по адресу: 

<

адрес> на помещения первого этажа для прохода ФИО2 в выделяемую ей правую часть помещения.

Согласно пункту 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Иного режима пользования общим имуществом нежилого здания, отличного от многоквартирных домов, действующим законодательством не установлено.

В силу ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу ст. 277 Гражданского кодекса РФ применительно к правилам, предусмотренным ст. ст. 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Таким, образом, владелец помещения, заинтересованный в использовании помещения, принадлежащего другому лицу для эксплуатации принадлежащего ему жилого помещения, вправе в силу ст.277 ГК РФ установить сервитут в отношении нежилых помещений, принадлежащим иным лицам.

Из системного толкования приведенных норм следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и его условий, суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать наличие такой необходимости, обосновать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления права ограниченного пользования принадлежащим ему имущества. Согласно правовой позиции, изложенной постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (от ДД.ММ.ГГГГ N 2509/10, от ДД.ММ.ГГГГ N 11248/11) проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права. В пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) разъяснено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

В настоящем споре истец требует установление сервитута, при этом он не является собственником конкретных помещений.

Поскольку сервитут является исключительным вещным правом, его установление возможно в исключительных случаях, когда отсутствует иная разумная, справедливая и целесообразная возможность обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости истца, сервитут по своей правовой природе является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему имущества при наличии препятствий для его использования в полной мере, при этом, установление сервитута должно быть наименее обременительным для имущества собственника, в отношении которого он установлен, суд приходит к выводу о том, что раздел в натуре спорного жилого помещения при отсутствии согласия ответчика на устройство сервитута нарушает баланс интересов сторон.

Суд отмечает, что истцом не исчерпаны все способы для реализации права по разделу спорного нежилого помещения.

Так, согласно заключения эксперта, спорное помещение имеет один наружный вход в помещения первого этажа с фасадной стороны дома. Возможно устройство отдельного наружного входа в часть нежилого помещения на первом этаже выделяемому второму собственнику, вход в подвал для второго собственника возможен через люк в полу в основном помещении, а также через заделанную дверь второго подъезда многоквартирного дома, закрытую со стороны подвала, не указанную на поэтажных планах БТИ, но при этом произойдет изменение объекта, уменьшение общего имущества собственников многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями (л.д. №

Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями ст. 40 ч.2 ЖК РФ необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме (ст. 44 ч.2 ЖК РФ). Также требуется разработка проекта, согласование с уполномоченными органами (ст. 14, п.2 ст. 51 ГрК РФ).

Доказательств того, что отсутствует предусмотренная законом возможность устройства отдельного наружного входа в часть нежилого помещения второго собственника на первом этаже многоквартирного дома, истцом суду не представлено, в связи с чем, требования об установлении сервитута и по этим основаниям не подлежат удовлетворению.

При указанных обстоятельствах, суд в иске ИП ФИО1 отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ИП ФИО1 к ФИО2 о разделе нежилого помещения КН №, общей площадью 289,9 кв.м, этаж 1, инв.№, адрес объекта: 

<

адрес>- отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: