Дело № 2-388/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Ломоносов 11 февраля 2019 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Смирнова А.С.,

при секретаре Копаниной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «РосОблСтрой» о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к АО «РосОблСтрой», указывая, что между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № долевого участия в строительстве, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать по акту приема-передачи однокомнатную квартиру проектный №, общей площадью (проектная) - 

<

данные изъяты> кв.м, этаж №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> (проектный). На данный момент жилому помещению присвоен адрес: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Цена квартиры по условиям договора составляет 2 377 495 рублей 00 копеек. Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры истцом исполнена своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежными документами.

Однако ответчик не исполнил свои обязательства и не передал истцу квартиру по акту приема-передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо письменных уведомлений от ответчика в адрес истца относительно переноса срока передачи квартиры ФИО1 не получала. До настоящего времени обязательства ответчика по передаче квартиры не исполнены.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предпринята попытка досудебного решения вопроса по вышеуказанному договору, ответчику направлено претензионное письмо, в котором в течение 10 дней от даты получения претензионного письма, было предложено погасить сумму образовавшейся неустойки по договору, либо получить в свой адрес конструктивные предложения по разрешению сложившейся ситуации. Однако ответчиком в установленный срок требования истца по претензионному письму не были исполнены.

ФИО1 в иске указывает, что просрочка исполнения обязательств по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи иска в суд) составила 291 календарный день. Размер неустойки (пени) составляет - 340 655 рублей 41 копейка.

ФИО1 после увеличения исковых требований в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.37,38-39) просит суд взыскать с АО «РосОблСтрой» неустойку за просрочку сдачи квартиры по акту приема-передачи в размере 413 684 рублей 13 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей (л.д.32). 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, была извещена о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, направила в суд своего представителя. 

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 

<

данные изъяты>, в судебном заседании поддержала заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям, не возражала против рассмотрения дела в отсутствие истца.

Представитель ответчика АО «РосОблСтрой» ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 

<

данные изъяты>, в судебном заседании возражал против исковых требований по доводам, изложенным в письменном виде (л.д.41-42), не возражал против рассмотрения дела в отсутствие истца.

В силу положений ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца и представителя ответчика, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе назначить исполнителю новый срок, а также отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков по правилам п. 5 указанной статьи исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

Статьей 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором). 

По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона об участии в долевом строительстве застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора (ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующий на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного сроком передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Частью 1 статьи 314 Гражданского кодекса РФ установлено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого конца.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (дольщик) и АО «РосОблСтрой» (застройщик) был заключен договор № долевого участия в строительстве (далее - Договор), в соответствии с условиями которого застройщик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать по акту приема-передачи однокомнатную квартиру (далее – Объект, квартира) проектный №, общей площадью (проектная) - 

<

данные изъяты> кв.м, этаж № 2, расположенную по адресу: 

<

адрес> (проектный) (л.д.5-11). 

На данный момент жилому помещению присвоен адрес: 

<

адрес>

Согласно пунктам 1.1.3. и 2.1. Договора застройщик установил срок передачи квартиры участнику долевого строительства по акту приема-передачи – до ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту после ввода Объекта в эксплуатацию.

Цена договора, согласно п. 3.1. составила 2 377 495 рублей (исходя из размера в 52 939,10 руб. за 1 кв.м.), которую истец выплатила в полном объеме, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1000 000 рублей (л.д.12) и справки ПАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ о погашении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 377 495,00 рублей (л.д.13-15).

В пункте 2.2 стороны Договора условились, что в случае увеличения или уменьшения фактической площади квартиры, определенной по результатам обмеров БТИ более чем на 0,5 кв.м, то стороны производят взаиморасчеты исходя из данных БТИ по стоимости 1 кв.м., указанного в пункте 3.1 настоящего договора.

Согласно пункту 3.5 Договора квартира передается дольщику по акту приема-передачи только при условии оплаты в полном объеме, предусмотренной в п. 3.1., с учетом взаиморасчетов, указанных в пункте 2.2. Договора.

Ответчик предоставил суду Разрешение на ввод Объекта (жилого дома) в эксплуатацию, датированное ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46-54).

В материалы дела ответчиком также были предоставлены доказательства переписки застройщика с истцом.

Так письмом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.43) истец была уведомлена об увеличении площади квартиры по результатам обмера и необходимости доплаты 47 116 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, ответным письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подтверждает, что ознакомилась с информацией об увеличении площади и необходимости доплатить (л.д.44).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № АО «РосОблСтрой» ответило ФИО1 на поставленные в ее письме от ДД.ММ.ГГГГ вопросы (л.д.45).

Письмом АО «РосОблСтрой» № от ДД.ММ.ГГГГ истцу было направлено уведомление о приемке квартиры с напоминанием о необходимости произвести доплату по договору, без которой приемка квартиры осуществлена быть не может (л.д.55).

Письмом АО «РосОблСтрой» № от ДД.ММ.ГГГГ истцу было еще раз разъяснено о необходимости произвести доплату (л.д.56).

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ АО «РосОблСтрой» еще раз сообщил истцу об его уклонении от приемки, необходимости приемки квартиры и доплаты за квартиры (л.д.57).

Таким образом, возражения ответчика по иску сводятся к тому, что квартира не могла быть передана истцу до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истец к данному сроку не исполнила обязательств по оплате квартиры, в связи с увеличением ее площади по результатам обмера, в связи с чем неустойка не может возникнуть, так как ответчик не нарушил срок передачи квартиры перед истцом.

Однако суд не может согласиться с доводом ответчика о его освобождении от ответственности за несвоевременную передачу квартиру в установленный в Договоре срок по причине не исполнения дольщиком обязательств по оплате квартиры.

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получен застройщиком только ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ о переносе сроков передачи квартиры, изначально установленных – до ДД.ММ.ГГГГ, между сторонами не заключено.

А значит в установленный в договоре срок квартира не могла быть передана, следовательно, ответчиком нарушены взятые на себя обязательства по передаче истцу квартиры в установленный договором срок, следовательно, в соответствии со ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости...» у истца возникло право предъявления требования о взыскании с ответчика неустойки.

Стоимость квартиры, определенная в пункте 3.1 Договора, истцом выплачена полностью, что подтверждается надлежащими доказательствами, при этом положения пункта 3.5. Договора, ставящие в зависимость возможность передачи квартиры по акту приема-передачи от внесения дольщиком оплаты стоимости квартиры, увеличившейся после результатов обмера, противоречит действующему законодательству, в связи с чем отклоняется судом. 

В силу положений ч.1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающей обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором, не может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве то обстоятельство, что истец не внесла доплату при перерасчете стоимости строительства в связи с увеличением площади квартиры по сравнению с проектной. 

Следовательно, ответчик обязан передать истцу квартиру по акту приема-передачи без доплаты. При этом права застройщика, при наличии задолженности у дольщика по оплате стоимости квартиры в связи с увеличением ее площади, могут быть защищены путем предъявления иска к дольщику о взыскании задолженности по Договору, но не отказом в передаче квартиры по акту приема-передачи в связи с неоплатой. 

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства предусмотрена ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в виде неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Учитывая, что факт просрочки передачи истцу объекта долевого строительства установлен, ответчик не исполнил обязательство по передаче квартиры в предусмотренный договором срок, при этом уклонение истца от приемки объекта долевого строительства было вызвано тем, что застройщик поставил в зависимость передачу квартиры по акту от оплаты дольщиком стоимости квартиры, увеличенной после ее обмера, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка. 

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика претензию об уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (л.д. 16-24), которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истцом произведен расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.37) на сумму 413 684,13 рублей. Указанный расчет проверен судом и признан арифметически верным.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ. 

Согласно ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.3 и п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях № от 24 сентября 2012 года, № № от 10 января 2002 года, № № от 22 марта 2012 года, № № от 14 октября 2004 года, ч.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющая право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Принимая во внимание социальную значимость жилья, необходимость защиты слабой стороны в договоре (потребителя), законодатель установил повышенную ответственность застройщика перед дольщиками, в частности, при установлении размера неустойки.

Учитывая конкретные фактические обстоятельства настоящего дела, характер допущенного ответчиком нарушения прав истца, последствия нарушения обязательства, продолжительность периода просрочки, принимая во внимание письменные пояснения ответчика о причинах просрочки и его заявление о снижении неустойки, суд считает заявленную истцом сумму неустойки несоразмерной последствиям допущенных ответчиком нарушений и приходит к выводу, что неустойка подлежит уменьшению до 50 000 рублей.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки, судом с ответчика подлежит взысканию в пользу истца штраф в размере 25000 рублей (50 000 руб. /2).

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

С учетом удовлетворения иска, принимая во внимания требования разумности, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в возмещение судебных расходов по оплате юридических услуг 7000 рублей, подтвержденных договором поручения № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 (л.д.33-35), распиской к договору поручения от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в 15000 руб. (л.д.36).

В силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч.2 ст. 88 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета соответствующего уровня государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, в размере 1700 рублей 00 копейки.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с АО «РосОблСтрой» в пользу ФИО1 неустойку в размере 50000 рублей 00 копейки, штраф в размере 25000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 7000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказать.

Взыскать с АО «РосОблСтрой» государственную пошлину в местный бюджет в размере 1700 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: А.С. Смирнов