Дело №

УИД - 41RS0001-01-2020-010954-76

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации 

г. Петропавловск-Камчатский 4 июня 2021 года 

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе: председательствующего судьи Тузовской Т.В.

при секретаре Очкиной Н.В., 

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л:

истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО4 о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора купли-продажи, ссылаясь на то, что в конце лета текущего года она решила приобрести в собственность квартиру. После продолжительных поисков она нашла подходящий ей вариант и 5 ноября 2020 года заключила с собственником квартиры ФИО4 предварительный договор купли-продажи и передала ей под расписку задаток в размере 50000 руб. Данная квартира располагается по адресу: 

<

адрес>. В связи с тем, что собственник по личным обстоятельствам хотела какое-то время проживать в продаваемой квартире, она согласилась немного подождать и не требовала у нее ключи от квартиры. 

Согласно п. 2.2.2 Предварительного договора купли-продажи квартиры от 5 ноября 2020 года выйти на заключение основного договора купли-продажи квартиры они с ФИО4 договорились 20 ноября 2020 года в 15.00 по местному времени по адресу расположения дополнительного офиса ПАО «Сбербанк» по 

<

адрес>, город Петропавловск-Камчатский. 

На сделку в назначенный день продавец квартиры не явилась. Вечером того же дня продавец ей сообщила, что она отказывается продавать ей квартиру без объяснения причин. Потом в ходе разговора ей удалось выяснить, что вместо нее она нашла другого покупателя на свою квартиру.

Далее в ходе переговоров собственник ФИО4 в нарушение положений п. 2.2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от 5 ноября 2020 года поставила ей условие о том, чтобы она ей передала всю сумму за квартиру в размере 1650000 руб. наличными еще до регистрации перехода права собственности. Они условились, что сделка будет проходить в 11.00 утра по местному времени в помещении КГКУ «МФЦ Камчатского края» по 

<

адрес> городе Петропавловск-Камчатский. Так как у нее не было времени больше затягивать эту сделку, а со съемной квартиры ее с малолетним ребенком должны выселить до конца ноября 2020 года, ей пришлось согласиться на условия ФИО4

Утром 23 ноября 2020 года в 10.30 утра по местному времени она приехала в назначенное место встречи, но собственник ФИО4 снова не явилась на сделку. Прождав более 2-х часов, она позвонила собственнику ФИО4 на ее сотовый телефон, который оказался уже выключен, и ее звонки не доходили.

В надежде на то, что ФИО4 сама ей перезвонит, прождала еще какое-то время и написала ей смс-сообщение с просьбой явиться на сделку или предложить удобное для нее время. Но сообщение ответчик проигнорировала. Таким образом, на основании изложенного, у нее есть все основания полагать, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

На основании изложенного, истец просит суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: 

<

адрес> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 5 ноября 2020 года.

Истец ФИО3 о времени месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, участия в судебном заседании не принимала.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик ФИО4 участия в судебном заседании не принимала, о времени месте судебного заседания извещена. В обращенном к суду заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в возражениях. Суду пояснил, что спорная квартира 4 декабря 2020 года по договору купли-продажи продана ФИО5, сделка в Управлении Росреестра по Камчатскому краю зарегистрирована, в связи с чем, просил в удовлетворении исковых требований отказать. 

Согласно поступившим возражениям, как усматривается из буквального текста предварительного договора купли-продажи квартиры от 5 ноября 2020 года, срок заключения основного договора купли-продажи квартиры сторонами определен не был. В настоящее время квартира, являющиеся предметом предварительного договора купли-продажи квартиры от 5 ноября 2020 года, продана покупателю ФИО5 по договору купли-продажи от 4 декабря 2020 года с использованием номинального счета «Центр недвижимости от Сбербанка» - «ДомКлик». Указанный договор прошел государственную регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Камчатскому краю, сделка не признана ничтожной или оспоримой (недействительной), в связи с чем, требования истца не подлежат удовлетворению к ответчику ФИО4, поскольку собственником квартиры, являющейся предметом спора, является ФИО5

Третье лицо ФИО5, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, согласно ходатайству просил дело рассмотреть в его отсутствие. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что собственником жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: 

<

адрес>, до 9 декабря 2020 года являлась ФИО4, что подтверждается сведениями из поквартирной карточки (т. 1 л.д. 138). 

5 ноября 2020 года между ФИО4 (далее - продавец) и ФИО3 (далее - покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество: однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Стоимость квартиры, передаваемой по настоящему договору, составляет 1700000 руб., которая является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1 предварительного договора), часть стоимости объекта в сумме 50000 руб. в качестве задатка передана продавцу в момент подписания настоящего договора (п. 2.2.1 предварительного договора), оставшаяся часть стоимости объекта в сумме 1650000 руб. оплачивается покупателем посредством системы безопасных расчетов ПАО Сбербанк либо с использованием ипотечных средств (п. 2.2. договора) (т. 1 л.д. 32-33, 59-60).

Согласно расписке от 5 ноября 2020 года ФИО4 денежные средства в размере 50000 руб. получила в полном объеме, претензий не имела (т. 1 л.д. 22, 66).

Путем СМС-сообщения 24 ноября 2020 года ФИО3 была уведомлена ответчиком об одностороннем расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры с возвращением задатка в двойном размере (т. 1 л.д. 122-123).

9 декабря 2020 года ФИО4 почтовым отправлением направила истцу уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры с возвращением денежной суммы в размере 50000 руб. (т. 1 л.д. 129, 130-131). Данное уведомление истцом оставлено без внимания (т. 1 л.д. 132).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 4 декабря 2020 года между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность принадлежащее продавцу недвижимое имущество – 

<

адрес>, общей площадью 30,9 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (т. 1 л.д. 121).

Указанный договор купли-продажи в судебном порядке ничтожным или оспоримым (недействительным) не признан. Данный договор купли-продажи от 4 декабря 2020 года прошел государственную регистрацию права.

Таким образом, собственником жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: 

<

адрес>, является ФИО5, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 149-151, 171-173, 189-191).

Разрешая заявленные требования истца, суд приходит к следующему.

Частью 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Исходя из принципов добросовестности участников гражданского процесса и состязательности сторон, при обращении в суд, прежде всего самому истцу следует принимать меры по исчерпывающему и всестороннему изложению в исковом заявлении обстоятельств, на которых он основывает свои требования, указанию в иске доказательств, подтверждающих данные обстоятельства.

Таким образом, бремя доказывания нарушения прав лежит на самом истце, который при обращении в суд должен доказать какие права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.

В силу положений ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как усматривается из материалов гражданского дела и установлено судом, ФИО4 в нарушение своих обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры уклонилась от заключения с ФИО3 основного договора купли-продажи квартиры, и 4 декабря 2020 года ответчик заключила договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с ФИО5 9 декабря 2020 года указанная сделка купли-продажи прошла государственную регистрацию права в Управлении Росреестра по Камчатскому краю, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что обязательства по договору купли-продажи квартиры от 4 декабря 2020 года сторонами ФИО4 и ФИО5 исполнены в полном объеме.

При этом приобретатель спорного объекта – ФИО5 несет в себе все признаки добросовестного приобретателя, поскольку не знал и не мог знать о существовании какого-либо предварительного договора заключенного между истцом и ответчиком. 

Доказательств обратного, суду не представлено. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, в судебном заседании нашел свое подтверждение факт исполнения сторонами по договору купли-продажи от 4 декабря 2020 года своих обязательств и факт передачи спорного жилого помещения во владение покупателя ФИО5

По общему правилу после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку на одно и то же имущество претендуют два кредитора, один из них по предварительному договору купли-продажи, а другой по основному договору купли-продажи спорного недвижимого имущества, то применению подлежит очередность передачи индивидуально-определенной вещи, установленная положениями ст. 398 ГК РФ.

В силу названной нормы права, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Оценив представленные доказательства, фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 о возложении на ФИО4 обязанность заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, поскольку указанное имущество уже находится в законном владении третьего лица ФИО5, при этом за истцом сохраняется право требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением ответчиком предварительного договора купли-продажи указанного жилого помещения.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, суд, вопреки доводам представителя истца, не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Само по себе обращение в суд с данным исковым заявлением, не является безусловным основанием для удовлетворения исковых требований истца.

Иные доводы представителя истца не влияют на принятие решения, в связи с чем, судом не принимаются во внимание.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 5 ноября 2020 года, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июня 2021 года.

Председательствующий подпись

Подлинник решения находится в материалах дела № 2-1678/2021

верно:

Судья Т.В. Тузовская