Дело № 2-5197/2023 

74RS0031-01-2023-005912-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2023 года г. Магнитогорск

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Рябко С.И.,

при секретаре Закамалдиной М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО "Специализированный застройщик "Ключевой-1" о защите прав потребителей, взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, уточняя заявленные требования, обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ключевой-1» (далее по тексту ООО «СЗ Ключевой-1») о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа. Просили взыскать с ООО «СЗ Ключевой-1» в пользу ФИО1, ФИО2 неустойку за нарушение срока передачи в размере 153 816,42 рубля, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, по 25 000 руб. в пользу каждого истца, а также штраф, предусмотренный Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 24 марта 2022 года между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ Ключевой-1» был заключен договор участия в долевом строительстве 

<

номер обезличен>, в соответствии с которым застройщик ООО «СЗ Ключевой-1» обязался в соответствии с договором передать дольщикам объект долевого строительства в 4 квартале 2022 года, не позднее 31 декабря 2022 года. 12 декабря 2022 года между сторонами достигнуто соглашение, в соответствии с которым изменен срок передачи объекта долевого строительства на 30 июня 023 года. согласно акту приема-передачи объект недвижимости был передан 06 сентября 2023 года. до момента подписания акта приема-передачи никаких уведомлений дольщик о готовности объекта, или об увеличении срока сдачи не направлял (л.д.3, 41).

В судебном заседании истец ФИО2 поддержала заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Указывали о том, что никаких уведомлений в их адрес от застройщика никогда не поступало. О том, что квартиру можно принимать они узнали только после того, как сами звонили и приходили в офис застройщика. Также указывали, что при принятии квартиры ими были обнаружены недостатки, однако соответствующий акт застройщиком не составлялся, в связи с чем истцы были вынуждены написать заявление об устранении недостатков.

Представитель истцов ФИО1, ФИО2- ФИО3. допущенная к участию в деле в порядке ч.6 ст. 53 ГПК РФ, поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить. Пояснила, что при расчете размера неустойки, учитывала ключевую ставку, актуальную на каждый заявленный период. Инициативу по принятию квартиры предпринимали истцы. Дом был сдан 12 июля 2023 года, однако с указанного времени на связь с дольщиками никто не выходил, 20 июля 2023 года направлена претензия, ответ на которую получен не был. Истец ФИО1 принял решение самостоятельно поехать на объект 10 августа 2023 года, для его принятия. При приемке квартиры истцами были выявлены существенные недостатки, и застройщик вместо того, чтобы составить акт о несоответствии объекта строиельства, застройщик предложил написать заявление о недостатках. Уведомлений о завершении строительства и готовности передать объект долевого участия истцам не направлялся. Несмотря на наличие недостатков истцы вынуждены были принять объект недвижимости, поскольку последним попросту негде было проживать. Затем ответчику повторно было направлена претензия, однако ответа также не последовало. 

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, ранее поддерживал заявленные требования, по основаниям и доводам изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ Ключевой-1» участие не принимал. О дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом (л.д.74). Ранее участвующая представитель ответчика – ФИО4. действующая на основании доверенности, требования признавала частично, полагая возможным рассчитать неустойку до 10 августа 2023 года, то есть когда фактически объект был осмотрен истцами, однако акт они отказались подписывать.

Представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором указано, что ответчик частично признает заявленные требования, взыскании неустойки а период с 01.07ю.2023 года по 09.08.2023 года исходя из стоимости квартиры 3 489 000 руб. Указывают, что 10.08.2023 года истцы были приглашены на прием квартиры, однако от подписания акта они отказались, сославшись на наличие недостатков в квартире. Указывает, что недостатки, изложенные истцами в заявлении не являются существенными или неустранимыми, в связи с чем последние не могли отказаться от подписания акта приема-передачи. Также просит применить положения ст. 333 ГК ОРФ и снизить размер штрафа и компенсации морального вреда, в случае удовлетворения судом требований истцов в указанной части (л.д. 42).

Участвуя ранее в судебном заседании указывала, что уведомление о завершении строительства и готовности объекта действительно истцам не направлялось, все вопросы решались в «телефонном режиме», по звонку. Также указывал, что истцам предлагалось в досудебном порядке урегулировать спор, и застройщик был готов выплатить неустойку за период, который им признается, однако истцы отказались. Дополнительного соглашения об изменении цены договора не составлялось.

Дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав пояснения истцов ФИО2, представителя истца ФИО3, исследовав в судебном заседании письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных ломов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч.1 ст. 4 Вышеуказанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно частям 1 и 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок- секции многоквартирного дома, имеющий отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного чт.3 названной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.1 ст. 12 вышеуказанного Федерального закона).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24 марта 2022 года между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ Ключевой-1» заключен договор 

<

номер обезличен> участия в долевом строительстве (л.д.51-58).

В соответствии с п. 3.2. вышеуказанного договора застройщик обязуется обеспечить строительство дома, по адресу г.

<

адрес обезличен> 

<

адрес обезличен> и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков работ по строительству дома в полном объеме, сдать дом в эксплуатацию в 3 квартале 2022 года, передать в собственность дольщику объект долевого участия (двухкомнатная квартира, на 1 этаже, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой 

<

данные изъяты> кв.м.) на условиях настоящего договора - в 4 квартале 2022 года.

Стоимость объекта долевого участия составляет 3 630 600 руб. (п. 4.1 договора).

Дополнительным соглашением в договору 

<

номер обезличен> от 24.03.2022 года долевого участия от 12 декабря022 года согласованы условия между сторонами об изменении срока сдачи дома в эксплуатацию и передачи объекта долевого участия в собственность дольщику., а именно срок сдачи дома в эксплуатацию установлен – 31 марта 2023 года, передачи объекта долевого строительства – 30 июня 2023 года (л.д.59).

В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатации объекта (л.д.48), указана дата разрешения на ввод в эксплуатацию – 12 июля 2023 года. 

В соответствии с актом приема- передачи, вышеуказанная однокомнатная квартира передана истцу ФИО1, ФИО2 06 сентября 2023 года (л.д.60).

Истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по состоянию на 20 июля 2023 года в размере 36 306 руб. (л.д.15).

Указанная претензия была получена представителем ответчика 20 июля 2023 года, о чем имеется штамп с входящим номером и датой, однако оставлена без ответа и без удовлетворения.

08 сентября 2023 года была направлена повторная претензия ответчику, с расчетом неустойки по состоянию на 06.09.2023 года (л.д.17), которая также осталась без ответа.

В материалах дела также имеется заявление ФИО2 о наличии недостатков и просьбой устранить замечания в объекте долевого строительства (л.д.45), и акт, составленный сотрудниками застройщика, об отказе подписать акт приема-передачи жилого помещения от 10 августа 2023 года (л.д. 46).

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Положения абзаца пятого пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" также наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Исходя из положений вышеуказанных норм права, застройщик не исполнил свою обязанность по составлению акта, в котором указывалось бы несоответствие объекта долевого строительства требованиям. Вместо этого, ответчик фактически переложил указанное бремя на истцов, рекомендовав им написать заявлении об обнаружении недостатков в квартире.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Вместе с тем, застройщик, в нарушение требований части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, не направил истцам сообщение о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче в соответствии с договором, а также не предупредил Смолевых о необходимости принятия данного объекта.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что установлен факт нарушения ответчиком срока передачи истцу, как участнику долевого строительства, объекта долевого строительства, в связи с чем требования ФИО1, ФИО2 о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства подлежат удовлетворению. 

Истцы просили взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости с 01 июля 2023 года по 06 сентября 2023 года в размере 153 816,42 рублей.

Проверяя расчет истца, суд не может согласиться с представленным расчетом ввиду следующего.

При расчете неустойки истцами применена ключевая ставка рефинансирования действующая в периоды, за которые насчитывается неустойка, тогда как в силу ч.2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ неустойка рассчитывается исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

На 06 сентября 2023 года ставка рефинансирования составляла 12%, следовательно неустойка должна была иметь следующий расчет:

3 630 600 руб. * 68 дней * 2 * 1/300 * 12% = 197 504,64 руб.

Судом выяснялась позиция стороны истцов и их представителя о намерении уточнять заявленные требования, однако истцы своим правом не воспользовались, настаивая на заявленных требованиях.

Учитывая положения ч.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает возможным удовлетворить требования истцов в заявленном размере – 153 816,42 руб..

Поскольку квартира истцов находится в общей совместной собственности (л.д.29-31), то суд полагает правильным взыскать неустойку с ответчика в пользу истцов в солидарном порядке.

Суд отклоняет доводы стороны ответчика о том, что расчет неустойки должен был быть произведен из стоимости объекта недвижимости указанной в акте приема передачи, поскольку застройщиков частично возвращены денежные средства, в связи с изменением площади предаваемого объекта (л.д.44).

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Согласно пункту 3 статьи 5 Федерального закона о долевом, строительстве (в редакции, действующей на дату возникновения спорных правоотношений) уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Как следует из условий договора участия в долевом строительстве, стоимость объекта долевого участия была оплачена истцами в полном объёме за счет собственных денежных средств в размере 900 000 руб. и за счет кредитных денежных средств в Банк «КУБ» (АО) в размере 2 730 600 руб.

Государственная регистрация права на объект недвижимости осуществлена 19 сентября 2023 года, и после этого произведен возврат денежных средств истцу. 

Таким образом, с учётом отсутствия соглашения между сторонами об изменении цены договора, оснований для расчета неустойки с учётом частичного возврата денежных средств суд не усматривает.

Ответчик заявил ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При решении вопроса о снижении неустойки суд исходит из соотношения суммы неустойки и уплаченной истцом суммы по договору участия в долевом строительстве, длительности неисполнения обязательства (более года), компенсации природы неустойки, необходимости соблюдения баланса интересов. Кроме того, ответчик в отзыве на исковое заявление не указал основания, в соответствии с которыми неустойка подлежит снижению. На основании изложенного, а также учитывая длительность нарушения обязательств, неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, суд полагает, что отсутствуют основания для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации о снижении неустойки.

Относительно требований о компенсации морального вреда.

Поскольку действиями ООО «СЗ Ключевой-1» были нарушены права истцов как потребителей, руководствуясь положениями ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу ФИО1, ФИО2 компенсации морального вреда, и с учетом конкретных обстоятельств дела, степени вины ответчика, требований разумности и справедливости, определяет его в размере 10 000 рублей, по 5 000 руб. каждому.

П.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» обязывает суд при удовлетворении требований истца взыскать с продавца (исполнителя) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы удовлетворяемых судом требований о защите прав потребителя.

Таким образом, с учетом удовлетворяемых исковых требований о защите прав потребителя штраф, подлежащий взысканию в пользу истцов составляет 81 908,21 рублей (153 816,42 рублей + 10000 рублей) х 50%.

Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к штрафу суд также не находит.

Поскольку судом частично удовлетворены имущественные требования истца и требование о компенсации морального вреда, в соответствии со ст. 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации, руководствуясь также разъяснениями, данными в п. 20-22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», с ООО «СЗ Ключевой-1» в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 576 руб. 33 коп. (4 276,33 руб. – от суммы взысканной неустойки + 300 руб. по требованиям о компенсации морального вреда). 

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Ключевой-1" о защите прав потребителей, взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, - удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ключевой-1» (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО2 (

<

дата обезличена> года рождения, паспорт РФ серии 7513 

<

номер обезличен>), ФИО1 (

<

дата обезличена> года рождения, паспорт РФ серии 

<

номер обезличен> 

<

номер обезличен>) в солидарном порядке неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01 июля 2023 года по 06 сентября 2023 года в размере 153 816 руб., штраф на основании положений п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" – 81 908 руб. 21 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ключевой-1» (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО2 (

<

дата обезличена> года рождения, паспорт РФ серии 7513 

<

номер обезличен>) в счет компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ключевой-1» (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (

<

дата обезличена> года рождения, паспорт РФ серии 7504 

<

номер обезличен>) в счет компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ключевой-1» (ОГРН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 576 руб. 33 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области. 

Председательствующий: 

Мотивированное решение суда изготовлено 01 декабря 2023 года.

Председательствующий: