Дело № 3а-688/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 ноября 2017 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является соарендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (17 986 821,03 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (12 000 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца – ФИО2, действующая на основании доверенностей, являющаяся и представителем заинтересованных лиц – соарендаторов (ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6) в судебное заседание явилась, административный иск поддержала, уточнив его предмет с учетом заключения оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО7, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против административного иска, уточненного на основании заключения оценочной экспертизы.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО8, действующий по доверенности, в суд явился, не возражал против уточненного административного иска и результатов судебной экспертизы.

Представители ДИЗО г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является соарендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1063 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для выполнения работ по проектированию и строительству торгового дома «Недвижимость», кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 года – 17 986 821,03 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемый земельный участок, исходя из сведений ЕГРН, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 12 000 000 рублей. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, принимая во внимание ходатайство административного ответчика о назначении судебной оценочной экспертизы и возражения административного ответчика, для проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» (заключение эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20 октября 2017 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 12 294 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки торгово-офисного назначения). 

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблице №13. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено, административный истец не настаивал на показателе рыночной стоимости согласно отчету оценщика. 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых в полном объеме на Правительство Ростовской области не имеется. Итоговая рыночная стоимость определена экспертом, с которой стороны согласны. Суд принимает во внимание, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью в итоге не превышает 30%, что не может быть признано показателем, характеризующим нарушение методики определения кадастровой стоимости, такая разница укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий.

При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1063 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для выполнения работ по проектированию и строительству торгового дома «Недвижимость» в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 12 294 000 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 18 сентября 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 30 000 рублей в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов