Дело № 2-122/2025

55RS0009-01-2025-000019-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2025 года р.п. Большеречье

Большереченский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Костючко Ю.С.,

при секретаре судебного заседания Сапожниковой Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Администрации Большереченского муниципального района Омской области, ФИО3 о признании реконструкции законной, сохранении квартиры в реконструированном виде, признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, признании квартиры жилым домом блокированной застройки, признании права на обращение в орган регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением об учете изменений объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением в обоснование которого указали, что земельный участок с кадастровым номером № и расположенная на нем квартира с кадастровым номером № местоположением: 

<

адрес>, принадлежат на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и детям ФИО4 и ФИО5

Согласно выписке из ЕГРН и техническому паспорту площадь вышеуказанной квартиры составляет 50,1 кв.м., но в связи с тем, что истцы произвели самовольную реконструкцию данного жилого помещения, а именно: демонтировали холодную пристройку и возвели новую жилую пристройку, площадь вышеуказанной квартиры увеличилась и согласно экспертному заключению составляет 68,4 кв.м.

Указанным истцы улучшили потребительские свойства своей квартиры, не прибегая к вмешательству в несущие конструкции дома.

С заявлением о разрешении на реконструкцию квартиры в органы местного самоуправления Большереченского муниципального района истцы не обращались, таким образом, в установленном порядке получить разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию не представляется возможным. В связи с чем, истцы лишены возможности оформить право собственности на квартиру в реконструированном виде иным способом, кроме судебного. 

Квартира истцов с кадастровым номером № входит в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Данный жилой дом состоит из двух обособленных жилых помещений (блоков): квартиры № с кадастровым номером № и квартиры № с кадастровым номером №. Согласно экспертному заключению по результатам обследования жилого дома по адресу: 

<

адрес>, обследуемый объект состоит из двух блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком. В каждом жилом блоке выделены помещения жилых комнат, кухонь и помещения вспомогательного использования. Жилые блоки не имеют общих вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под соседним жилым помещением. Каждый блок имеет отдельный выход на земельный участок и на места общего пользования. Данный дом является одноэтажным домом, состоящим из двух частей, не имеющих общего имущества и помещений общего пользования, а в связи с чем, не может быть признан многоквартирным домом и как следствие является домом блокированной застройки. Признание квартиры жилым домом блокированной застройки необходимо для газификации, получения выплат по программе социальной догазификации. 

В связи с тем, что собственник квартиры № на неоднократные обращения уклоняется и отказывается подписать протокол общего собрания о признании квартир домами блокированной застройки, истец лишен возможности установить статус блокированной застройки на принадлежащее ему жилое помещение во внесудебном порядке.

На основании изложенного, просили признать произведенную реконструкцию многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, законной. Сохранить многоквартирный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде. Признать произведенную реконструкцию квартиры № с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, законной. Сохранить квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде. Признать право общей долевой собственности по 1/4 доли за каждым за ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, площадью 68,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде. Признать квартиру с кадастровым номером №, площадью 68,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, жилым домом блокированной застройки. Признать квартиру с кадастровым номером №, площадью 47 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, жилым домом блокированной застройки. Признать за ФИО1 право на обращение в органы регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением об учете изменений объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Истцы ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истцов ФИО6, допущенный для участия в деле по их письменному ходатайству, заявленные требования поддержал, за исключением требований о признании законными реконструкции многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> расположенной в нем, учитывая, что разрешения на реконструкцию истцами получено не было.

Представитель ответчика Администрации Большереченского муниципального района Омской области, а также ответчик ФИО3 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Администрация Большереченского муниципального района Омской области в представленном отзыве на заявленные требования просили рассмотреть дело без участия своего представителя, оставив принятие решения на усмотрение суда (л.д.85-86).

Представитель третьего лиц Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании не участвовал, о дате и времени судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим её лицом либо за его счёт, за исключением приведённых ниже случаев.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Объектом гражданских прав, согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются как здания, так и помещения в нём.

В соответствии со статьями 141.3, 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации здания и сооружения создаются в результате строительства, а также могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса).

Изменение характеристик здания или сооружения не влечёт образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом.

Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 данного кодекса.

В судебном заседании установлено, что на кадастровый учёт поставлено здание с кадастровым номером № и расположенные в нём жилые помещения – квартиры с кадастровыми номерами № и № (л.д.62-64,65-66).

Собственниками квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 50,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, на праве общей совместной собственности являются истцы ФИО2 и ФИО1, а также их несовершеннолетние дети ФИО4 и ФИО5 (л.д.67-69).

Вышеуказанная квартира находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 483+/-8 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства. Правообладателями данного земельного участка на праве общей долевой собственности также являются ФИО2, ФИО1, ФИО4 и ФИО5 (л.д.74-78).

Правообладателем смежной квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 47 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 381+/-7 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, является ФИО3 (л.д.70-71, 72-73).

Истцами произведены работы по реконструкции квартиры с кадастровым номером №, соответствующего разрешения на реконструкцию квартиры получено не было.

При этом, истцы осуществили реконструкцию не только квартиры с кадастровым номером №, но и всего дома в части, приходящейся на данную квартиру (пристройку). Поскольку строительство было осуществлено на земельном участке с кадастровым номером №, присоединения к их квартире части общего имущества в многоквартирном доме не повлекло, отсутствие согласия собственника квартиры с кадастровым номером №, на реконструкцию квартиры истцов и их дома в целом по части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации к приведению дома в первоначальное состояние не ведёт.

Вместе с тем, ФИО2 и ФИО1 должны были получить от него согласие на реконструкцию дома в соответствии с частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разрешение на строительство от органа местного самоуправления (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Поскольку жилой дом был реконструирован истцами самовольно, к возникшим отношениям применяется статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19 марта 2014 года разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, первоначальный объект права собственности изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведённые части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путём признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Земельный участок, на котором истцами была осуществлена реконструкция дома, предоставлен под индивидуального жилищного строительства, то есть допускает строительство на нём жилого дома.

Подтверждением тому, что возведение жилой пристройки к квартире № не снижает несущую способность конструкций здания, не нарушает работу инженерных коммуникаций жилого дома, не противоречит основным требованиям СП 70.1330.2012, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в жилом доме, не влияет на условия проживающих в смежном жилом помещении, а также тому, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, после реконструкции соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, является экспертное заключение ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» (л.д.31-60).

В соответствии с экспертным заключением общая площадь вышеуказанной квартиры с кадастровым номером №, расположенной в здании с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, составляет 68,4 кв.м.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным сохранить в реконструированном виде здание с кадастровым номером № и жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №.

Согласно ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

Дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п.40 ст.1 ГрК РФ).

Таким образом, ключевым различием многоквартирного дома и жилого дома блокированной застройки, является наличие либо отсутствие общего имущества и соответствие каждого блока (дома) признакам индивидуального жилого дома.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является совокупностью домов блокированной застройки, соответствует требованиям п. 3.1 СП 55.13330.2016 Свод правил. «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» (л.д.31-60).

При этом, следует отметить, что Федеральным законом от 30.12.2021 года №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в п.2 ч.2 ст.49 ГрК РФ, исключающие требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке.

Поскольку жилой дом с кадастровым номером 55:02:000000:7774 отвечает признакам дома блокированной застройки, входящие в его состав квартиры отвечают признакам жилого дома блокированной застройки, при отсутствии возражений ответчиков относительно заявленных исковых требований, суд считает требование истцов подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 7 ст.1 Федерального закона от 03.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

На основании ст.3 и ч.1 ст.14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субъекта Российской Федерации на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в т.ч. вступившие в законную силу судебные акты (п.5 ч.2 ст.14 Закона регистрации).

Государственный кадастровый учет может осуществляться с одновременной регистрацией прав.

Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется, в том числе в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (п.6 ч.5 ст. 14 Закона регистрации).

При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению, в том числе собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (п.4 ч.2 ст. 15 Закона о регистрации).

Из вышеизложенного следует, что для учета изменений характеристик дома необходимо обращение в регистрирующий органов собственников обеих квартир, при этом, судом было установлено, что у ФИО1 отсутствует возможность обращения совместно с сособственниками спорной квартиры, а также совместно с собственниками соседней квартиры в регистрирующий орган, в связи с чем, суд находит обоснованным требование о признании за ней права на обращение за осуществлением учетно – регистрационных действий в отношении многоквартирного жилого дома.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Сохранить здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде.

Сохранить жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, расположенную в здании с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде, площадью 68,4 кв.м.

Признать за ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5 право общей долевой собственности по 1/ 4 доли за каждым на квартиру с кадастровым номером №, площадью 68,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде.

Признать жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>,, жилым домом блокированной застройки №.

Признать жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, жилым домом блокированной застройки №.

Признать за ФИО1 право на обращение в органы регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением об учете изменений объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, без согласия и обращения с заявлением собственников квартиры № и № данного дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Большереченский районный суд Омской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Ю.С. Костючко

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 февраля 2025 года.