Дело № 2-31/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 28 февраля 2020 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Лукьяновой Л.Н.

при секретаре Коротких М.С.

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2, ответчика ФИО3, представителей ответчика (истца по встречному иску) ООО «Авторейс» ФИО4, ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Белгородской области, ООО «Авторейс», ФИО3 о государственной регистрации договора долевого участия, по встречному иску ООО «Авторейс» к ФИО1, Управлению Росреестра по Белгородской области о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском о государственной регистрации договора № (номер обезличен) долевого участия в строительстве (адрес обезличен), заключенного 27.07.2015 с ООО «Проммашстрой».

В обоснование требований сослалась на заключение вышеуказанного договора долевого участия, по условиям которого застройщик обязался за 2 359 000 руб. построить и передать ей квартиру (адрес обезличен).

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнены ею в полном объеме, в подтверждение чего администрацией ООО «Проммашстрой» выдана справка от 27.07.2015г. и 07.07.2017г. составлен акт приема передачи жилого помещения.

25.04.2018г. она совместно с представителем застройщика обратились в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, однако, в связи с тем, что ООО «Проммашстрой» прекратило свою деятельность в результате ликвидации юридического лица, государственная регистрация договора не произведена.

Определением суда от 30.08.2019 и от 09.01.2020 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Авторейс» и ФИО3

ООО «Авторейс» заявлен встречный иск к ФИО7, Управлению Росреестра по Белгородской области, в котором с учетом уточнений просит обязать Управление Росреестра по Белгородской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на (адрес обезличен) от ООО «Проммашстрой» к ООО «Авторейс».

В обоснование требований общество указало на то, что 17.03.2009 ООО «Проммашстрой» и ОАО «Авторейс» заключен договор № (номер обезличен) долевого участия в строительстве жилого дома (адрес обезличен), который 21.04.2009 был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области.

По условиям договора (п.п. 1.3, 1.4.1) застройщик принял на себя обязанность построить дом и после введения его в эксплуатацию передать дольщику в собственность расположенную в указанном доме спорную квартиру, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором сумму и принять квартиру в собственность.

Справкой застройщика от 14.07.2009 подтверждена оплата дольщиком стоимости квартиры в сумме 2545550,00руб.

Застройщик реально (фактически) передал обществу квартиру, однако до настоящего времени правоустанавливающие документы не оформлены и не переданы. ООО «Авторейс» оплачивает охрану спорной квартиры и расходы по её содержанию и обслуживанию.

29.07.2016 указанный жилой дом введен в эксплуатацию.

Решением Белгородского районного суда от 20.05.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10.09.2010 в удовлетворении иска ФИО7 о признании права собственности на квартиру, и в удовлетворении встречного иска ООО «Авторейс» о признании права собственности на квартиру, отказано.

В судебное заседание истец (ответчик) ФИО7, о дате, времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом – судебной повесткой, направленной заказной корреспонденцией, которая возвратилась в адрес суда по истечении срока хранения, сведений о причинах неявки суду не сообщила. Представлять свои интересы в судебном заседании уполномочила ФИО2, которая исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, встречный иск не признала и просила в его удовлетворении отказать.

Ответчик ФИО3 исковые требования ФИО7 не признал.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, извещенные о судебном разбирательстве дела посредством информации о движении дела, размещенной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в судебное заседание не явился, сведений о причинах неявки суду не сообщил.

Представители ответчика (истца) ООО «Авторейс» исковые требования ФИО7 не признали, встречный иск поддержали по основаниям, изложенным в нем.

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО7 и представителя ответчика Управления Росреестра по Белгородской области.

Заслушав лиц, участвующих в деле, и исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (часть 3 статьи 551 ГК РФ)

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 выше указанного постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. 

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Из материалов дела следует, что 17.03.2009 года между ООО «Проммашстрой» в лице директора ФИО8 и ООО «Авторейс» заключен договор долевого участия в строительстве спорной квартиры, по условиям которого застройщик принял на себя обязанность построить дом и после введения его в эксплуатацию передать дольщику в собственность расположенную в указанном доме спорную квартиру, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором сумму и принять квартиру в собственность (пункты 1.3,14.1 договора).

21.04.2009 договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области, что подтверждено материалами реестрового дела на спорную квартиру и отметкой на тексте договора.

08.07.2009 ООО «Авторейс», ООО «Пульсар», ООО «Импульс», ООО «Интерстрой» и ООО «Проммашстрой» заключили соглашение о зачете взаимных требований, по которому ООО «Интерстрой» свой долг перед ООО «Авторейс» передало ООО «Проммашстрой», а ООО «Проммашстрой» в свою очередь в счет погашения задолженности в сумме 2 545 550,00 рублей перед ООО «Авторейс» передает последнему 2-х комнатную квартиру по договору долевого участия № (номер обезличен) в строительстве жилого (адрес обезличен). 

Взаиморасчеты между указанными организациями подтверждены актами сверок, справками, актами, товарными накладными, счет –фактурами, платежными поручениями.

ФИО9, в объяснениях, данных должностному лицу в ходе проверки по заявлению директора ООО «Авторейс» по факту мошеннических действий со стороны директора ООО «Проммашстрой» ФИО3, пояснил, что ранее он (ФИО10) являлся директором ООО «Интерстрой», а также фактически осуществлял управление ООО «Проммашстрой», где директором являлся его брат ФИО8 У ООО «Интерстрой» имелась задолженность перед ООО «Авторейс», ООО «Пульсар» и ООО «Импульс» за оказание услуг, а также у ООО «Проммашстрой» имелась задолженность перед ООО «Интерстрой» за выполненные строительные работы. По согласованию сторон ООО «Интерстрой» переуступило задолженность по ООО «Авторейс» обществу с ограниченной ответственностью «Проммашстрой», которое являлось заказчиком строительства дома № (адрес обезличен). ООО «Проммашстрой» в счет погашения задолженности перед ООО «Авторейс» передало по акту взаимарсчетов квартиру № (номер обезличен) в строящемся доме. Директором и учредителем ООО «Проммашстрой» в 2009 году являлся ФИО11

Справкой, выданной 14.07.2009 застройщиком, подтверждена оплата дольщиком ООО «Авторейс» по названному договору, которая произведена в полном объеме, претензий ООО «Проммашстрой» не имеет.

Доводы стороны истца (ответчика) ФИО1 со ссылками на заключение судебно-почерковедческой экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения Арбитражным судом Белгородской области вышеуказанного дела, о том, что подпись в справке от 14.07.2009, в соглашении от 08.07.2009 между ОАО «Авторейс», ООО «Пульс», ООО «Импульс», ООО «Интерстрой», ООО «Проммашстрой» выполнены не ФИО8 не опровергает взаиморасчеты между вышеуказанными организациями, учитывая, что на справке и соглашении имеется оттиск печати ООО «Проммашстрой».

При этом подлинность оттиска печати ООО «Проммашстрой» стороной истцом (ответчиком) ФИО1 и ответчиком ФИО3 не оспорена, доказательств неправомерного выбытия печати из владения ООО «Проммашстрой» суду не представлено и в материалах дела не содержится

Подписание указанных документов, при наличии подлинного оттиска печати, не может самостоятельно, в отсутствие иных фактов и обстоятельств, рассматриваться в качестве основания для признания их незаключенными.

Таким образом, допуская использование печати, ООО «Проммашстрой» подтвердило полномочия подписавшего лица действовать от его имени при заключении соглашения от 08.07.2009 между ООО «Авторейс», ООО «Интрестрой» и ООО «Проммашстрой», и выдаче справки об оплате ООО «Авторейс» по договору долевого участия в полном объеме и отсутствие претензий со стороны ООО «Проммашстрой». 

Судом установлено и подтверждено сторонами, что 29.07.2016 жилой дом (адрес обезличен) введен в эксплуатацию. 

Согласно распределительной ведомости от 26.08.2016, оформленной после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома от 29.07.2016, под № 19 значится ООО «Авторейс» - квартира № (адрес обезличен). Представленная суду ведомость, подписана – техническим директором ООО «Проммашстрой» ФИО11, в связи с чем сомнений в её достоверности, у суда не имеется.

ООО «Авторейс» оплачивает охрану спорной квартиры на основании заключенного с частных охранным предприятием, имеет ключи от квартиры, что не отрицалось стороной истца (ответчика) ФИО1 и ответчиком ФИО3, а также несет расходы по её содержанию и обслуживанию. 

Представленная истцом (ответчиком) справка УКЖФ п. «Северный» не опровергает вышеуказанные обстоятельства, а напротив как следует из данной справки, лицевой счет на данную квартиру открыт именно на ООО «Авторейс».

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о фактической передаче по договору спорной квартиры во владение ООО «Авторейс» и владения обществом спорной квартирой.

Требования ООО «Авторейс» к застройщику об оформлении акта приема-передачи спорной квартиры оставлены без удовлетворения.

В апреле 2017 года ОАО «Авторейс» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к ООО «Проммашстрой» об обязании ответчика передать истцу в собственность выше названную квартиру.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 05.04.2018г. производство по делу по иску ОАО «Авторейс» к ООО «Проммашстрой» прекращено по п.5 ч.1 ст. 150 АПК РФ, в связи с ликвидацией ООО «Проммашстрой» 23.01.2018г.

Ссылка истца (ответчика) ФИО7 на указание ООО «Авторейс» в иске, поданном в Арбитражный суд, о не передаче ООО «Проммашстрой» спорной квартиры, не опровергает выше установленные обстоятельства о фактическом владении ООО «Авторейс» переданной по договору квартиры. 

06.06.2017 регистрирующим органом внесена запись о прекращении регистрации договора №(номер обезличен) долевого участия в строительстве жилого дома (адрес обезличен) от 17.03.2009г. на основании заявления ООО «Проммашстрой», предоставившего предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения данного требования от 18.04.2017г. и уведомление от 25.05.2017г. об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как установлено судом, ООО «Авторейс» свои обязательства по договору о долевом участии, заключенному 17.03.2009 с ООО «Проммашстрой» выполнило, оплата по договору была произведена, что в силу статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исключает возможность застройщика в одностороннем порядке расторгнуть договор в связи с односторонним отказом от исполнения договора.

Расторжение застройщиком ООО «Проммашстрой» в одностороннем порядке договора долевого участия, заключенного с ООО «Авторейс» является неправомерным, не соответствующим положениям Закона N 214-ФЗ и фактическим обстоятельствам дела. При осуществлении ООО «Проммашстрой» права на односторонний отказ от исполнения договора и расторжение такового, ООО «Проммашстрой» действовало недобросовестно, нарушая тем самым права и интересы ООО «Авторейс», исполнившего свои обязательства по договору о долевом участии в полном объеме. Данные действия, суд расценивает как злоупотребление ООО «Проммашстрой» своими правами, а, следовательно, в силу пункта 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ, вышеприведенных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" односторонний отказ ООО «Проммашстрой» от исполнения от договора и расторжение договора в одностороннем порядке ничтожен. 

В обоснование своих требований ФИО1 ссылается на заключение 27.05.2015 с ООО «Проммашстрой» договора долевого участия в строительстве жилого дома (адрес обезличен), согласно которому застройщик ООО «Проммашстрой» обязался построить и передать дольщику ФИО1 квартиру № (номер обезличен) в жилом доме по указанному адресу.

Как видно из указанного договора, договор от имени ООО «Проммашстрой» заключен и подписан директором ФИО3

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был, в то время как договор о долевом участии спорной квартиры, заключенный с ООО «Авторейс» был зарегистрирован 21.04.2009. Следовательно, на момент заключения договора с ФИО1 сведения о государственной регистрации договора долевого участия, заключенного между ООО «Авторейс» и ООО «Проммашстрой» в отношении спорной квартиры, были внесены в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор долевого участия, заключенный с ООО «Авторейс» на момент заключения договора с ФИО1 расторгнут не был, и не был признан недействительным, что в свою очередь свидетельствует об отсутствии у ООО «Проммашстрой» оснований для заключения с ФИО1 договора долевого участия в отношении спорной квартиры. 

Представленный акт приема-передачи спорной квартиры от 07.07.2017 подписанный ФИО1 и директором ООО «Проммашстрой» ФИО3 не свидетельствует о фактической передаче по договору спорной квартиры ФИО1 

В судебном заседании стороной истцом (ответчиком по встречному иску) не оспаривался факт отсутствия у ФИО1 ключей от спорной квартиры, а, равно как и не оспаривался факт отсутствия у Колотий фактического владения квартирой и несения бремя по ее содержанию.

При этом как пояснил в судебном заседании ФИО3, с ФИО1 они проживали одной семьей по одному адресу, имеют двоих детей, в настоящее время продолжают поддерживать отношения.

Как следует из материалов реестрового дела 01.08.2016 ФИО1, зарегистрированная по адресу: (адрес обезличен) выдала ФИО3, зарегистрированному по тому же адресу, что и Колотий, доверенность, которой уполномочила она представлять свои интересы по всем вопросам регистрации права (перехода права, прекращении права) на жилые и нежилые здания, а также представлять интересы во всех судебных учреждениях.

С учетом изложенных обстоятельств, и установленных в судебном заседании обстоятельств фактической передачи квартиры и владения таковой ООО «Авторес» оснований считать, что ФИО12 фактически была переда по акту спорная квартира у суда не имеется, а равно как и не имеется оснований считать, что ФИО1 произведена оплата по договору в полном объеме, согласно представленной справки за подписью ФИО3, с которым она проживала одной семьей, и имеют двоих детей. 

Финансовых документов об уплате ООО «Проммашстрой» стоимости спорной квартиры ФИО1, не представлено.

Кроме того, в ходе судебных процессов в 2017 году в Арбитражном суде Белгородской области с участием генерального директора ООО «Проммашстрой» ФИО3 им не сообщалось, что спорная квартира передана по договору от 27.07.2015 г. ФИО1

25.04.2018 ФИО1 совместно с представителем застройщика обратились в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, однако, в связи с тем, что ООО «Проммашстрой» прекратило свою деятельность в результате ликвидации юридического лица, государственная регистрация договора не была произведена.

23.01.2018 прекращена деятельность юридического лица ООО «Проммашстрой» в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001г. №129-ФЗ.

Суд отмечает, что согласно материалов реестрового дела на спорную квартиру, 25.04.2018 по доверенности от 01.08.2016 от имени ФИО1, а также от имени ООО «Проммашстрой» с заявлениями о государственной регистрации договора долевого участия, заключенного между ФИО1 и ООО «Проммашстрой» обращался ФИО3, которому на момент обращения с такими заявлениями как директору ООО «Проммашстрой» было известно о прекращении деятельности юридического лица ООО «Проммашстрой» 23.01.2018, что в свою очередь говорит о недобросовестности его действий. 

Решением Белгородского районного суда Белгородской области от 25.06.2018г. был удовлетворен иск ФИО1 к администрации Белгородского района о признании права собственности на спорную квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10.01.2019 указанное решение отменено и принято новое, которым отказано в удовлетворении иска ФИО1 к администрации Белгородского района о признании права собственности на спорную квартиру.

Решением Белгородского районного суда от 20.05.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10.09.2019 отказано в удовлетворении требований ФИО1 к ООО «Авторейс» о признании права собственности на квартиру, и отказано в удовлетворении встречного иска ООО «Авторейс» к ФИО1 о признании права собственности на квартиру.

Истцом (ответчиком) ФИО1 в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств исполнения условий договора долевого участия в части оплаты, а, равно как и не представлено доказательств фактической передачи ООО «Проммашстрой» по договору в ее владение спорной квартиры.

Принимая во внимание вышеизложенное, и то, что дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию, а застройщик прекратил свою деятельность, а также учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г, при отсутствии у ООО «Авторейс», исполнившего обязательства по договору в части оплаты, в фактическом владении которого находится спорная квартира, переданная по договору, единственным способом защиты законных его прав по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения, а поэтому заявленные ООО «Авторейс» требования подлежат удовлетворению. Как следствие этому исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Белгородской области, ООО «Авторейс», ФИО3 о государственной регистрации договора долевого участия, отказать.

Встречный иск ООО «Авторейс» к ФИО1, Управлению Росреестра по Белгородской области о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Белгородской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение – квартиру № (номер обезличен) общей площадью 67,4 кв.м., расположенную по адресу: (адрес обезличен) на основании договора участия в долевом строительстве № (номер обезличен) от 17.03.2009, заключенного между ООО «Проммашстрой» и ООО «Авторейс».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Судья Л.Н.Лукьянова

Мотивированный текст решения изготовлен 13 марта 2020 года.