№ 2-232/2018

РШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

18 июля 2018 года г. Агрыз РТ

Агрызский районный суд РТ в составе председательствующего судьи Закирова А.Ф., при секретаре судебного заседания Морозовой Л.Н.,

с участием ответчика ФИО1, представителя ответчиков ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску НО «ГЖФ при Президенте РТ» к ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о взыскании денежных средств 

и встречному иску ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании за ними права общей долевой собственности по 1/6 доле за каждым на квартиру по адресу: 

<

адрес>

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – НО «ГЖФ при Президенте Республики Татарстан») обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о взыскании задолженности по договору социальной ипотеки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска указано, что 25.12.2009 года между сторонами заключен договор социальной ипотеки № 1601000704, во исполнение которого истец передал ответчикам квартиру по адресу: 

<

адрес> на условиях выкупа, о чём 26.07.2010 года сторонами подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры. 

Однако ответчики в нарушение условий договора социальной ипотеки принятые на себя обязательства по ежемесячной оплате выкупных платежей за указанную квартиру исполняют ненадлежащим образом.

С учетом уточнения иска указали, что по состоянию на 23.04.2018 года ответчики должны были выкупить 59,71484481 кв.м., а фактически выкупили 47,28801368 кв. м, то есть планово невыкупленными остаются 12,42683113 кв.м. Таким образом, за ответчиком числится задолженность по внесению суммы задатков на право оформления квартиры в собственность в размере 471707,64 руб., которая рассчитывается как произведение невыкупленных квадратных метров (12,42683113) на текущую цену 1 кв. м (37958,80 руб.). Просроченная задолженность по задаткам на приобретение права использования по состоянию на 23.04.2018 года составляет 21868,87 руб. Таким образом, общая сумма задолженности составляет 493 576,51 руб. 

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 23.04.2018 года составляет 74123,56 руб. Просит взыскать указанные суммы с ответчиков в солидарном порядке, а также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная со дня, следующего за днем вынесения судом решения, в размере возместить судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела ответчики (ответчик ФИО4 действуя также от имени дочери ФИО7, ответчик ФИО5 также от имени ФИО6) обратились с встречным иском к истцу, а также Социально-ипотечному потребительскому кооперативу «Строим будущее». В иске просят признать за ответчиками ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, а также ФИО7 право общей долевой собственности по 1/6 доле за каждым на являющуюся предметом вышеуказанных соглашений квартиру по адресу: 

<

адрес> обременением в виде ипотеки до полного погашения долга по договору социальной ипотеки № 160100704 от 25.12.2009 года. 

В судебное заседание представитель истца не явился, о дате и времени заседания извещен надлежащим образом. В письменных отзывах просил иск удовлетворить, в связи с наличием у ответчиков задолженности; в удовлетворении встречного иска отказать в связи с отсутствием предусмотренных гражданским законодательством и договором оснований для перехода к ответчикам права собственности на недвижимое имущество. 

Представитель Социально-ипотечного потребительского кооператива «Строим будущее» в судебное заседание не явился, о дате и времени заседания извещен надлежащим образом. 

В судебном заседании ответчик ФИО1, а также ранее ФИО3 иск не признали, поддержали встречные исковые требования. Пояснили, что переданная им квартира, не соответствует установленным требованиям по качеству. У них отсутствует право собственности на квартиру, опасаются, что после оплаты всех переданных им платежей квартира не будет передана им в собственность. 

Иные ответчики в судебное заседание не явились, в заявлениях просили о рассмотрении дела без их участия.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО2 иск не признала, поддержала встречный иск. Пояснила, что расчеты задолженности, приложенные истцом, являются неверными. Просила применить исковую давность. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Из материалов дела следует, что между НО «ГЖФ при Президенте Республики Татарстан» в лице социально-ипотечного потребительского кооператива «Строим будущее» и ответчиками 25.12.2009 года заключен договор социальной ипотеки № 1601000704 согласно п. 1.1 которого договор предоставляет гражданину «право использования», оформления права собственности на инвестированные «будущие собственные квартиры». Переход права по оформлению права собственности осуществляется после внесения 100% «задатка» гражданина. Договор обеспечивает право гражданина выбрать свою будущую собственную квартиру, использовать ее.

Указанный в договоре протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина подписан 26.07.2010 года. Согласно протоколу ответчики заявляют об участии в «выборе» будущей собственной квартиры, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>, стоимость 1 кв. м составляет 22100 руб. Согласно данному протоколу общая площадь квартиры составляет 91,9 кв.м. выкупленная часть на момент составления протокола составила 37,94253394 кв. м, количество «неоплаченных квадратных метров» выбранной «будущей собственной квартиры» составляет 53,95746606 кв. м; срок рассрочки внесения суммы задатка составляет 228 месяцев; граждане обязаны ежемесячно вносить сумму задатка, обеспечивающую выкуп, с учетом «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров». Размер ежемесячного «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров» выбранной «будущей собственной квартиры» составляет 7% годовых. Указанный протокол предоставляет гражданину право заселения и регистрации по месту жительства, использования «Будущей собственной квартиры» на условиях заключенного договора социальной ипотеки, является актом приема-передачи.

На 23.04.2018 года ответчиками должно было быть выкуплено 59,71484481 кв.м., а фактически выкуплено 47,28801368 кв. м, то есть планово невыкупленными остаются 12,42683113 кв.м. Таким образом, за ответчиком числится задолженность по внесению суммы задатков на право оформления квартиры в собственность в размере 471707,64 руб., которая рассчитывается как произведение невыкупленных квадратных метров (12,42683113) на текущую цену 1 кв. м (37958,80 руб.). Просроченная задолженность по задаткам на приобретение права использования по состоянию на 23.04.2018 года составляет 21868,87 руб. Таким образом, общая сумма задолженности на 23.04.2018 года составляет 493 576,51 руб. 

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 23.04.2018 года составляет 74123,56 руб.

Доказательств внесения платежей, заявленных к взысканию, иного размера задолженности ответчиками не представлено. 

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что обязательства по договору социальной ипотеки исполнялись ответчиками ненадлежащим образом.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с Порядком определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02 августа 2007 года № 366, начальная стоимость 1 кв. метра приобретаемого жилого помещения устанавливается специализированной организацией (Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан). Стоимость неоплаченной части жилого помещения увеличивается из расчета 7% годовых ежемесячно (7/12 процента в месяц) со дня утверждения акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

Ежемесячные платежи по рассрочке рассчитываются исходя из стоимости 1 кв. метра жилого помещения, помноженной на невыкупленную площадь жилого помещения на момент платежа и поделенной на срок рассрочки платежа в месяцах.

Заявитель с момента оформления протокола выбора квартиры оплачивает наем за неоплаченную часть общей площади жилого помещения (пункты 3-5).

Как следует из имеющейся в материалах справки о внесенных денежных средствах по договору от 25.12.2009 года Г-вы ежемесячно вносили денежные средства в качестве задатков на право оформления квартиры в собственность с 2010 по 2012 год. 

Исходя из условий договора социальной ипотеки от 25.12.2009 годаГ-вы обязаны внести сумму «задатка» в размере 1.000 руб. с целью обеспечения участия в выборе, заполнить и подписать протокол; ежемесячно увеличивать сумму задатка с целью обеспечения права использования неоплаченных квадратных метров выбранной будущей собственной квартиры, ежемесячно увеличивать сумму задатка до полного покрытия «неоплаченных квадратных метров» путем равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров» суммы в течение срока рассрочки с целью приобретения права на оформление права собственности будущей квартиры (п.п. 3.1.1, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7).

Принимая во внимание нормы приведенного выше республиканского нормативного правового акта и условия заключенного с НО «ГЖФ при Президенте Республики Татарстан» договора социальной ипотеки, обязательства ответчиков предусматривают необходимость внесения ежемесячных платежей не для погашения кредитного обязательства, а для обеспечения выкупа и оформления в собственность предоставленного на льготных условиях жилого помещения.

При этом, в случае не полного внесения денежных средств по графику, предоставленному при подписании протокола участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина, оставшиеся невыкупленными квадратные метры жилого помещения формируют общую задолженность по договору, которая рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. метра жилого помещения, помноженной на невыкупленную площадь жилого помещения.

Поскольку право на оформление жилого помещения в собственность возникает только после внесения 100% платежей по договору социальной ипотеки, применение срока исковой давности к заявленным требованиям не повлечет изменение правоотношений сторон, не освобождает ответчиков от необходимости уплаты денежных средств с целью выкупа квартиры. Более того, с учетом предусмотренного законом увеличения стоимости 1 кв. м жилья на 7% годовых, снижение размера подлежащей взысканию задолженности вынудит ответчицу выкупать в дальнейшем жилое помещение по более высокой цене.

При таком положении, суд считает, что правовых оснований для отказа НО «ГЖФ при Президенте Республики Татарстан» во взыскании с ответчиков стоимости неоплаченных квадратных метров жилья в полном объеме со ссылкой на пропуск срока исковой давности не имеется.

Предъявление истцом требования о взыскании процентов по день фактической уплаты долга соответствует положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Согласно пункту 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

В связи с этим с ответчиков также подлежат взысканию в солидарном порядке проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.07.2018 года по дату фактического исполнения обязательств исходя из суммы основного долга, которая на дату вынесения решения составляет 493 576,51.

Доводы ответчиков о рождении в семье еще одного ребенка – ФИО7, и возникновении у них в связи с этим права на государственную поддержку в размере 200 000 рублей не влекут уменьшение взыскиваемой суммы в связи со следующим. 

Право на такую поддержку предусмотрено п. 5 ст. 13 Закона РТ от 27.12.2004 N 69-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан», согласно которой при рождении каждого ребенка семье, реализующей право на жилище в соответствии с настоящим Законом и зарегистрированной в качестве нуждающейся в государственной поддержке в улучшении жилищных условий, предоставляется право на оплату первоначального и текущего взносов за выкупаемое жилье в размерах, установленных законодательством. 

Согласно п. 7 Постановления КМ РТ от 02.08.2007 N 366, если после принятия на учет у семьи рождается ребенок, у нее возникает право на государственную поддержку, направляемую на оплату стоимости жилого помещения, на сумму 200 тыс. рублей, но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения или остатка неоплаченной суммы основного долга и процентов по договору целевого денежного займа, заключенному со специализированной организацией (некоммерческой организацией «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан»), на момент рождения ребенка.

Вместе с тем, истец не является органом государственной власти. Вышеуказанными нормативными актами на него возложены иные функции, предусмотренные для специализированной организации. 

Таким образом, право на получение указанной суммы для погашения обязательств является мерой государственной поддержки и не является денежным обязательством истца перед ответчиками и до окончательной реализации ответчиками права на нее не влечет уменьшения их обязательств перед истцом. 

Вместе с тем, доказательств получения ответчиками указанных денежных средств в связи с рождением ФИО7 и направления их как это предусмотрено вышеуказанными актами на погашение обязательств перед истцом по оплате жилого помещения ответчиками не представлено.

Также суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований ответчиков о признании за ними, а также ФИО7 права общей долевой собственности по 1/6 доле за каждым на являющуюся предметом вышеуказанных соглашений квартиру по адресу: 

<

адрес> обременением в виде ипотеки до полного погашения долга по договору социальной ипотеки № 160100704 от 25.12.2009 года. 

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Вместе с тем, условиями договора социальной ипотеки от 25.12.2009 года предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у ответчиков после полной выплаты ее выкупной стоимости. При этом выкупная стоимость квартиры ответчиками не выплачена. Кредитный договор, договор целевого займа ответчиками не заключался. Иные договоры, предусматривающие переход к ответчикам права собственности на квартиру до полной ее оплаты также отсутствую. 

Согласно ч. 3 ст. 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Таким образом, предусмотренных договором оснований для перехода к ответчикам права собственности на квартиру в настоящее время не имеется. 

Правоотношения сторон не основаны на сделках, предусмотренных ч. 1, ч. 5 ст. 488 ГК РФ, когда условиями договора предусмотрен переход к покупателю права собственности до полной оплаты продаваемого имущества; либо ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о покупке жилого помещения с использованием кредитных или заемных средств. В связи с этим основания для признания за ответчиками права собственности на квартиру с одновременной ее ипотекой в пользу истца не имеется. 

Таким образом, доводы встречного иска противоречат условиям заключенного сторонами договора. 

Доводы ответчиков о ненадлежащем качестве жилого помещения не опровергают обоснованность первоначального иска, так как не свидетельствую о наличии правовых оснований для изменения договорных правоотношений сторон. Ответчики не обращались в НО «ГЖФ при Президенте Республики Татарстан» с заявлением о расторжении договора социальной ипотеки.

Ссылка ответчиков на риск неисполнения истцом в будущем его встречного обязательства по передаче ответчикам квартиры в собственность не основана на законе и материалах дела. 

Так согласно ч. 2 ст. 328 ГК РФ В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Вместе с тем доказательств наличия таких обстоятельств ответчиками не представлено. 

Кроме того, согласно представленным истцом доказательствам строительство спорной квартиры произведено истцом на основании договора инвестирования строительства объекта от 21.05.2009 года № 277/Ф. 01.06.2009 года истцу выдано раз

решение

 на строительство спорной квартиры, 01.09.2009 года – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В настоящее время указанное жилое помещение предоставлено ответчикам для проживания, что ими не оспаривается. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии у ответчиков оснований для приостановления платежей на основании ч. 2 ст. 328 ГК РФ. 

В соответствии с п. 57 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). Доказательств о совершении таких действий ответчиками также не представлено. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Иск НО «ГЖФ при Президенте РТ» ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о взыскании денежных средств удовлетворить. 

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 задолженность по платежам по состоянию на 23.04.2018 года в размере 493 576,51 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 23.04.2018 года в размере 74 123,56 рублей, расходы по госпошлине 8 877 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами начиная с 19.07.2018 года ежедневно до дня фактического исполнения обязательств исходя из суммы основного долга. 

В удовлетворении встречного иска ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца через Агрызский районный суд РТ.

Судья Закиров А.Ф.