Дело № 3а-160/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000039-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 14 марта 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кооператива «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Кооператив «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 31 143 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 9 654 300 рублей, по состоянию на 26 января 2017 года.

Заявление обосновано тем, что кооператив «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ООО СБК «Партнер» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 26 января 2017 года составляет 9 654 300 рублей. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 26 января 2017 года утверждена актом ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра от 2 февраля 2017 года и составила 60 437 351, 52 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца кооператива «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержал. 

Административные ответчики ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области, Правительство Ярославской области представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве в удовлетворении административного иска возражал, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на дату установления его кадастровой стоимости. 

Заинтересованное лицо администрация Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направила, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению кооператива «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей не представила суду.

Заслушав представителя административного истца на основании доверенности ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление кооператива «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципального Совета Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района от 23.09.2009 года N 201 на территории города Заволжского сельского поселения введен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Из материалов дела следует, что кооператив «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей является собственником земельного участка площадью 31 143 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

Несмотря на то, что оспариваемая в данном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в настоящее время стала архивной, она применяется в правоотношениях административного истца, что подтверждается уведомлением налогового органа от 28 декабря 2021 года об уточнении налоговой декларации по земельному налогу за 2019 год с применением в качестве налоговой базы оспариваемой в данном административном деле кадастровой стоимости. 

При таких обстоятельствах, кооператив «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2010 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 26 января 2017 года утверждена актом ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра от 2 февраля 2017 года и составила 60 437 351, 52 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, которым по состоянию на 26 января 2017 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 9 654 300 рублей. 

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов Отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета следует, что при сопоставлении объекта оценки и аналогов по такому элементу сравнения, как дата продажи, оценщиком применена корректировка цен аналогов в размере 0,98, рассчитанная на основании исследования, приведенного в справочнике СтатРиэелт. Выводы об изменении цен на земельные участки для размещения индивидуальных гаражей за период с 2015 года (даты предложений) по 2017 год – дата оценки сделаны оценщиком на основании анализа рынка. 

Указанные выводы оценщика подтверждены сведениями о предложениях аналогов, ссылками на источники информации о рынке недвижимости, справочные издания, позволяющие рассчитать корректировку, что соответствует требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина. 

В возражениях на Отчет Департамент приводит доводы о том, что на дату оценки существовали предложения по продаже земельных участков сопоставимых по основным ценообразующим характеристикам с объектом оценки. Отказ оценщика от использования в расчетах данных аналогов является нарушением требований пункта 22 ФСО № 7. 

Оценщиком в судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях дан анализ указанных предложений, с обоснованностью которого суд соглашается.

Из пояснений оценщика, подтвержденных содержанием Отчета, следует, что предложенные Департаментом аналоги отличаются от объекта оценки по назначению – они предназначены, помимо прочего, для хранения автотранспорта в коммерческих целях, тогда как объект оценки предназначен для размещения индивидуальных гаражей, то есть для удовлетворения личных потребностей владельцев в хранении автотранспорта.. 

Таким образом, суд полагает, что неиспользование данных аналогов в расчетах оценщиком вполне обосновано.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. 

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки. 

При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 9 654 300 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Кооператива «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Кооператива «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей с настоящим административным иском в суд – 2 февраля 2022 года.

Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр по дату окончания применения ее результатов.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Кооператива «Тверицы» по строительству и эксплуатации гаражей удовлетворить.

Установить на период со 2 февраля 2017 года по 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 31 143 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 9 654 300 (девять миллионов шестьсот пятьдесят четыре тысячи триста) рублей, по состоянию на 26 января 2017 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 2 февраля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 28 марта 2022 года