Дело № 2-1029/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(мотивированное)

05 ноября 2019 года ст.Кагальницкая Ростовской области ст. Кагальницкая Ростовской области

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе судьи Полякова Н.В., единолично, при секретаре Асланян К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агрокомплекс Ростовский» к ФИО1, ФИО2, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агрокомплекс Ростовский» обратилось в суд с данным иском, указав следующее. 08.07.2010 между ОАО агрофирма «Кагальницкая» (правопредшественник ООО «Агрокомплекс Ростовский») и участниками долевой собственности на земельный участок, в том числе и ФИО3, был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, общей площадью 3024000 кв.м. сельскохозяйственных угодий, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, из земель ОАО АФ «Кагальницкая». Ответчиком ФИО1 в нарушение условий договора аренды было произведено отчуждение земельной доли третьему лицу ФИО2. Поскольку ответчик ФИО1 произвел отчуждение спорного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на выкуп земельного участка, ООО «Агрокомплекс Ростовский» просило: 1) перевести права и обязанности покупателя на ООО «Агрокомплекс Ростовский» по договору купли-продажи 1/63 (4,8 га) земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения расположенного по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, из земель ОАО АФ «Кагальницкая», кадастровый №, заключенному между ФИО1 и ФИО2; 2) признать отсутствующим право собственности ФИО2 на 1/63 (4,8 га) земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения расположенного по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, из земель ОАО АФ «Кагальницкая», кадастровый №. 

В окончательной редакции иска от 05.09.2019 истец просил: 1) перевести права и обязанности покупателя на ООО «Агрокомплекс Ростовский» по договору купли-продажи 1/63 земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенном по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, из земель ОАО АФ «Кагальницкая», заключенному между ФИО1 и ФИО2 20 сентября 2018 года, регистрационный нотариальный №, регистрационная запись права собственности № от 21.09.2018; 2) признать отсутствующим право собственности ФИО2 на 1/63 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, из земель ОАО АФ «Кагальницкая», дата и номер государственной регистрации права 21.09.2018, № (л.д.87).

В судебном заседании представитель истца - ООО «Агрокомплекс Ростовский» ФИО4, действующая на основании доверенности, иск поддержала в полном объёме, подтвердила доводы иска, просила иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – адвокат Мехедов В.А., действующий на основании доверенности, иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Мехедов В.А. пояснил, что договор аренды был заключён с ОАО АФ « Кагальницкая», истец не имеет отношения к указанному договору, ответчики не нарушали прав истца. Представлены письменные возражения на заявленный иск (л.д.116-119).

В порядке ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчиков ФИО1, ФИО2, представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещённых о рассмотрении данного дела. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности, устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2 002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно требованиям статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено следующее.

Истец ООО «Агрокомплекс Ростовский» и ответчик ФИО2 являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Кагальницкий, из земель ОАО АФ «Кагальницкая», что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.43-67).

08.07.2010 между участниками долевой собственности на земельный участок, в том числе и ФИО3, и ОАО агрофирма «Кагальницкая» (правопредшественник ООО «Агрокомплекс Ростовский») был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности с местоположением: Ростовская область, Кагальницкий район, из земель ОАО АФ «Кагальницкая», общей площадью 3024000 кв.м.. Согласно п. 2.1 договора аренды договор заключен сроком на 7 лет с момента его государственной регистрации. По истечении срока действия договора он может быть продлён по договоренности сторон. Если за три месяца до истечения срока его действия ни одна из сторон не изъявляет желание расторгнуть или изменить условия договора, он считается продлённым на новый срок на тех же условиях (п.2.2 договора). Согласно п. 4.1 договора аренды арендатор имеет право по истечению срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок или произвести выкуп земельных долей (земельного участка) на согласованных сторонами условиях. Согласно п.5.2 договора аренды арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление и заключение договора аренды на новый срок или права выкупа земельных долей (земельного участка) при прочих равных условиях перед другими лицами в соответствии со ст.621 Гражданского кодекса РФ (л.д.31-43).

Суд учитывает, что указанный договор является действующим, ни одна из сторон не представила доказательств прекращения указанного договора аренды.

20.09.2018 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи доли земельного участка, согласно которому ФИО1 продал ФИО2 принадлежащую ему на праве собственности 1/63 долю земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, из земель ОАО АФ «Кагальницкая». Согласно п. 2.3 данного договора ФИО2 купила у ФИО1 указанную долю земельного участка за 450000 рублей (л.д.92-94).

Согласно платежному поручению № от 08.10.2019 денежные средства в размере 450000 рублей внесены ООО «Агрокомплекс «Ростовский» на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области (л.д.101).

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Агрокомплекс Ростовский» является правопреемником ОАО АФ «Кагальницкая» (л.д.119). 05 декабря 2017 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ОАО АФ «Кагальницкая» путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Агрокомплекс Ростовский».

В соответствии с пунктом 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

При присоединении никакой неопределенности относительно субъекта не возникает ввиду его единичности, имущество лица как совокупность прав и обязанностей, ему принадлежавших, переходит к правопреемнику как единое целое, причем в этой совокупности переходят все отдельные права и обязанности, принадлежавшие на момент правопреемства правопредшественнику, независимо от того, выявлены ли они к этому моменту или нет. Для процессуального правопреемства в форме присоединения достаточно предоставления доказательств государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесение изменений в учредительные документы существующих юридических лиц.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласовывая указанное условие в договоре (п. 4.1, п.5.2 договора аренды), арендодатели - сособственники земельного участка предоставили арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемого земельного участка даже по сравнению с их правовым статусом.

Заключив договор аренды в 2010 году, арендодатели - сособственники спорного земельного участка не ставили под сомнение его условия, не оспаривали его законность и действительность.

Анализируя содержание пунктов 4.1, 5.2 договора аренды земельного участка от 08.07.2010, согласно которым арендатор (ОАО АФ «Кагальницкая») имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами произвести выкуп земельных долей (земельного участка) на согласованных сторонами условиях, суд приходит к выводу, что преимущественное право истца (как правопреемника ОАО АФ «Кагальницкая») на приобретение отчуждаемого земельного участка основано не только на положениях статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но и на условиях пунктов 4.1, 5.2 договора аренды земельного участка от 08.07.2010.

Это условие договора было известно ФИО1 и ФИО2, так как на земельный участок было наложено ограничение (право аренды), однако никто из указанных лиц это условие не оспаривал, требований о признании недействительным этого условия не заявляли.

Таким образом, преимущественное право на выкуп спорного земельного участка в данном случае возникло у ООО «Агрокомплекс Ростовский», как у одного из сособственников общего земельного участка, и как у арендатора в соответствии с договором аренды.

Ответчиками не представлено в суд доказательств того, что они предлагали как ОАО АФ «Кагальницкая», так и ООО «Агрокомплекс Ростовский», произвести выкуп земельной доли в преимущественном порядке перед другими лицами.

Возникшее в силу договора обязательство ФИО1 предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ.

В связи с неисполнением ФИО1 обязательств по договору истцом выбран способ защиты нарушенного права, не противоречащий ст. 12 ГК РФ.

Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, так и при выкупе недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, в соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно договору аренды земельного участка, преимущественное право на выкуп принадлежит арендатору, что не оспорено ответчиками в ходе судебного заседания, принимая во внимание, что истец не отказался от покупки, в подтверждение своих намерений приобрести указанный земельный участок перевел на счет Управления Судебного Департамента в Ростовской области денежные средства в сумме 450000 рублей (указанная в договоре купли-продажи цена) (л.д.101), суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части перевода на ООО «Агрокомплекс Ростовский», прав и обязанностей покупателя по заключенному 20 сентября 2018 года между ФИО1 и ФИО2 договору купли-продажи доли земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В основу выводов суда положена подлежащая исполнению установленная договором обязанность арендатора по предоставлению истцу преимущественного права на покупку земельного участка.

Истцом заявлены также требования о признании зарегистрированного права собственности ФИО2 на спорную долю земельного участка отсутствующим.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав возможна способами, прямо указанными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Избранный истцом способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, в силу данной нормы права заинтересованным лицом в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право другого лица на недвижимое имущество, а не сама содержащаяся в ЕГРП запись о государственной регистрации права.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Как следует из абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данного разъяснения признание зарегистрированного права ответчика на недвижимое имущество отсутствующим является исключительным способом судебной защиты, допустимым при невозможности использования истцом иных специальных способов судебной защиты прав. Кроме того, возможность обращения с требованием о признании зарегистрированного права ответчика на недвижимое имущество отсутствующим может быть реализована в том случае, если истец фактически владеет недвижимым имуществом, зарегистрированное право ответчика, на которое он просит признать отсутствующим. В таких случаях, когда нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на недвижимое имущество, право истца восстанавливается исключением из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ответчика.

Как следует из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области переход права собственности на вышеуказанную земельную долю от ФИО1 к ФИО2 зарегистрирован в ЕГРН 21.09.2018, запись регистрации №. В настоящее время правообладателем указанной доли земельного участка является ФИО2 (л.д.90-91).

Поскольку суд приходит к выводу о том, что права и обязанности покупателя по заключенному между ФИО1 и ФИО2 договору купли-продажи доли земельного участка сельскохозяйственного назначения должны быть переведены на ООО «Агрокомплекс Ростовский», то у истца возникает право оспаривать зарегистрированное право ФИО2 на спорное имущество, в связи с чем, суд приходит к выводу, что требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением иска, в порядке ст.98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в равных долях.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ООО «Агрокомплекс Ростовский» удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя на ООО «Агрокомплекс Ростовский» по договору купли-продажи 1/63 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенном по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, из земель ОАО АФ «Кагальницкая», заключенному 20 сентября 2018 года между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на 1/63 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, из земель ОАО АФ «Кагальницкая», дата и номер государственной регистрации права 21.09.2018, №.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ООО «Агрокомплекс Ростовский» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере по 3378 рублей 50 копеек с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 12 ноября 2019 года.

Судья Н.В.Поляков