26RS0012-01-2018-003363-08

Дело № 2-128/2019

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

13 февраля 2019 года город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Аветисовой Е.А., 

при секретаре Багратуни С.С., 

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2, 

представителя ответчика ООО «Первая Инженерно-Строительная компания» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2 и ООО «Первая Инженерно-Строительная компания» о расторжении договора аренды земельного участка с правом выкупа, возложении обязанности по регистрации о расторжении договора аренды земельного участка от ........., взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Ессентукский городской суд с иском к ФИО2 и ООО «Первая Инженерно-Строительная компания» о расторжении договора аренды земельного участка с правом выкупа, возложении обязанности по регистрации о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании судебных расходов, указывая, что ......... между ним и ФИО2 заключен договор аренды с правом выкупа № б\н земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Ессентуки, ул. ........ площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый ......, который действует до .......... Цель аренды-строительство многоквартирных домов от 

<

данные изъяты> этажей с размещением на нижних этажах (не более двух) помещений общественного назначения, магазинов, объектов бытового обслуживания (пл. не более 

<

данные изъяты> от общей площади знания). Дополнительным соглашением № б/н от ......... произведена замена стороны арендатора ФИО2 на ООО «Первая Инженерно-Строительная компания» ИНН ...... ОГРН ...... действие договора продлено до .......... В соответствии с разделом 2 Договора арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 1500,00 руб. в месяц ежегодно один раз не позднее 20 января текущего года, однако до настоящего времени не оплатил. Расчет суммы задолженности по арендной плате составляет 1500,00 руб. х (4х12)= 72000 руб. Неустойка, исходя из 0,1% за каждый день просрочки примерно составляет 30 000 руб. Согласно п.п. Г п. 3.1 Договора арендатор обязуется в течение 6-ти мес. с момента регистрации договора аренды в УФСГР, кадастра и картографии по СК подготовить весь перечень документов для строительства и начать непосредственно строительство 9-ти этажного жилого дома согласно проектно-сметной документации. Таким образом, арендатором нарушены существенные условия договора раздела 2 и п.п.Г3.1. В соответствии с ГК РФ, а также в соответствии с условиями договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не выполняет основные условия договора в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре -в разумные сроки. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ. ......... он отправил ответчику уведомление б\н от ......... о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с правом выкупа б\н от ......... в связи с нарушением основных условий договора, что подтверждается квитанцией от ........., однако ответчик на претензию не отреагировал.

Просил расторгнуть договор аренды земельного участка с правом выкупа № б/н от ......... года;

-обязать Управление Росреестра в лице Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировать расторжение договора аренды земельного участка с правом выкупа б/н от .........;

-взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В судебном заседании истец требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что с момента заключения договора ответчик не приступил к строительству многоэтажного дома, до окончания срока договора осталось полтора года и вряд ли за такой срок многоэтажный дом будет возведен.

Ответчики ФИО2 и представитель ООО «Первая Инженерно-Строительная компания» по доверенности ФИО3 с иском не согласны.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО4, представивший диплом СКФ БГТУ им. В.Г. Шухова о прохождении профессиональной подготовки согласно решению от ......... (протокола ......), предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Судебная строительно-техническая экспертиза. 16.1. Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», пояснил, что 9-ти этажный многоквартирный жилой дом, можно возвести за короткий срок, за 9 месяцев, с учетом Единой методики по строительству и ГОСТу, из расчета 28 дней на укладку бетона одного этажа.

Выслушав объяснения сторон, допросив специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему

В соответствии с ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании положений ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По делу установлено, что ........., между ФИО1 и ФИО2, заключен договор аренды с правом выкупа № б/н земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Ессентуки, ул. ........ площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый .......

Положения ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды от ......... был заключен на три года.

Дополнительным соглашением от ......... к договору аренды земельного участка с правом выкупа от ......... арендатор ФИО2 заменен на ООО «Первая Инженерно-Строительная компания» и продлен срок действия договора на 6 лет.

В качестве основания для расторжения договора истец указывает неуплату арендной платы за предоставленный земельный участок, в размере 1500 руб. в месяц ежегодно один раз не позднее 20 января текущего года.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

......... в адрес Генерального директора ООО « Первая Инженерно-Строительная компания» ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с неоплатой арендной платы, которое осталось без внимания.

Существенным, в силу ч.2 ст. 450 ГК РФ, признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут только в случаях, установленных в данных нормах, а также в случаях, установленных условиями договора.

Материалами дела установлены нарушения договора аренды ответчиком в части неоплаты арендных платежей, однако до вынесения судом решения ответчиком ФИО2 представлена квитанция от ......... об оплате по договору аренды от ......... ФИО1 арендной платы в размере 6000 руб.

В соответствии с положениями п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд учитывает положения вышеприведенных норм закона, и принимает во внимание, что ответчиком принимались эффективные меры по истребованию необходимой документации для строительства многоэтажного жилого дома на арендуемом им земельном участке, расположенном по адресу: г.Ессентуки, ул. ........ в ......... г.выполнены инженерно-геологические изыскания, получено ТУ на проектирование газификации, телефонизацию и радиофикацию объекта, получение положительного заключения негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий; в ......... - получено разрешение на строительство МКД; кадастровые работы и внесение земельного участка в кадастровый реестр кадастровой палаты Ставропольского края; получение ТУ на водоснабжение объекта капитального строительства, получено ТУ на электроснабжение объекта капитального строительства; и т.д.; в ......... - получение разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, снос аварийных конструкций на участке застройки, согласование и перенос канализационного коллектора и т.д,, в ......... - обустройство внешних инженерных сетей канализации для МКД, устройство подъездного пути; в ......... - продление срока действия разрешения на строительство до ......... получение акта техосмотра канализационных сетей и т.д. 

В материалы дела представлены:

-технические условия ...... на проектирование газификации от .........;

-технические условия ...... на телефонизацию и радиофикацию объекта;

-положительное заключение негосударственной экспертизы, утвержденное ......... на объект МКД 9-ти этажного жилого дома по ........ в г.Ессентуки;

-инвестиционный договор от .........;

-дополнительное соглашение к инвестиционному договору ...... от .........;

-разрешение на строительство от .........;

-технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям на объекте за .........

-положительное заключение негосударственной экспертизы ...... от ......... года

-сообщение УАиГ ...... от ........., разъясняющее выданное администрацией г.Ессентуки разрешение на строительство от .........;

-проект организации строительства МКД от .........

-акт ТО ...... о проведении обследования, техосмотра линии хозбытовой сети канализации, согласно выводам, которого в срок до ......... необходимо устранить выявленные дефекты: произвести гидроизоляцию колодцев; обваловку и установить люки.

Одним из условий реализации способа расторжения договора, предусмотренного статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, начиная с момента заключения договора аренды земельного участка, - с ......... года, ФИО2 принимались активные меры по осуществлению истребования необходимых документов для застройки 9-ти этажного многоквартирного жилого ........ в г.Ессентуки, однако на момент заключения сделки оказались заведомо непредвиденными для ответчика, поскольку требовали значительного времени для получения разрешительной документации.

В силу ст. 691 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Специальные основания прекращения аренды земли установлены Земельным кодексом РФ (ст. 46, п. 2 ст. 45 ЗК РФ). В названных нормах используется более широкое по сравнению с расторжением понятие - прекращение аренды. Это связано в том числе с тем, что порядок прекращения (расторжения) договора аренды земли в ряде случаев имеет особенности по сравнению с правилами расторжения по Гражданскому кодексу РФ.

Большинство специальных оснований дают право прекратить отношения по договору арендодателю. Так, по его требованию или инициативе аренда прекращается, если:

-земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 46, пп. 2 п. 2 ст. 45 ЗК РФ);

-арендатор использует участок с нарушением законодательства, в частности (п. п. 2, 4 ст. 46, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ):

-использует не по целевому назначению или таким образом, что приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо наносит вред окружающей среде. Прекращение аренды по этим основаниям не допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 46 ЗК РФ;

- не выполняет обязанность по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- не использует участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (с учетом исключений, предусмотренных пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ); 

- создал (возвел) на нем самовольную постройку либо не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки (о ее приведении в соответствие с установленными требованиями).

Указанные положения Земельного Кодекса РФ в судебном заседании истцом не доказаны.

На основании абзаца 6 п. 1 ч. 2 ст. 45 ЗК РФ обязанность по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, должна быть исполнена в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Учитывая, что договором аренды земельного участка от ......... конкретные сроки его освоения не предусмотрены, а требования истца основаны лишь на нарушении его прав по оплате арендуемого имущества, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка. Доводы истца в том, что ответчик за время действия договора не приступил к строительству МКД, суд во внимание не принимает, поскольку срок действия договора не истек, соглашением договор продлён на 6 лет, а допрошенный в судебном заседании специалист ФИО4 пояснил, что за отставшееся время дом может быть возведен. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Обстоятельства неоплаты арендной платы по заключенному между сторонами договору аренды, признаются существенными в силу ст. 691 ГК РФ, однако, при наличии мер, проведенных ответчиком по истребованию документации, направленных на строительство МКД, не лишают права истца по обращению с иском в суд о взыскании арендной платы с ответчика в дальнейшем, поскольку в настоящем деле он не реализовал свое право, требования о взыскании задолженности по арендной плате, не предъявил.

Суд принимает также во внимание, что в соответствии с разделом 2 договора аренды арендатор обязан вносить арендные платежи за пользование земельным участком в размере 1500,00 руб. ежегодно, не позднее 20 января текущего года, а не как указано истцом в исковом заявлении-по 1500 руб. ежемесячно один раз в год не позднее 20 января текущего года.

Следовательно, утверждения истца в том, что арендная плата составляет 1500 руб. в месяц, материалами дела не подтверждены.

Суд учитывает, что на момент рассмотрения дела арендная плата по договору аренды от ......... внесена ответчиком, исходя из условий договора- 1500 руб. ежегодно, в размере 6000 руб.

Требования истца о возложении обязанности на Управление Росреестра в лице Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по регистрации расторжения договора аренды земельного участка с правом выкупа от ......... и взыскании с ответчика судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 300 руб., как производные от основного требования, в котором надлежит истцу отказать,- удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ООО «Первая Инженерно-Строительная компания» о расторжении договора аренды земельного участка с правом выкупа, возложении обязанности по регистрации о расторжении договора аренды земельного участка от ........., взыскании судебных расходов,- отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ессентукский городской суд, в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения,- 15 февраля 2019 года.

Судья Аветисова Е.А.